漲(zhang)幅放緩的英國樓(lou)市,還值(zhi)得投資嗎?
8月(yue)31日(ri)全英(ying)房屋(wu)貸款公布(bu)的房價(jia)指數顯示(shi),8月(yue)英(ying)國(guo)房屋(wu)平均(jun)價(jia)格較7月(yue)下(xia)跌(die)了(le)(le)0.5%,創2012年(nian)(nian)7月(yue)以(yi)來(lai)最大跌(die)幅。這(zhe)和(he)英(ying)國(guo)國(guo)家統計署(ONS)8月(yue)中旬公布(bu)的數據(ju)相吻合。ONS的數據(ju)顯示(shi),2018年(nian)(nian)6月(yue),英(ying)國(guo)平均(jun)房價(jia)同(tong)比2017年(nian)(nian)上漲3%,創下(xia)2013年(nian)(nian)8月(yue)以(yi)來(lai)最低年(nian)(nian)度漲幅。而同(tong)期倫敦房價(jia)下(xia)跌(die)了(le)(le)0.7%,創2009年(nian)(nian)9月(yue)以(yi)來(lai)最大跌(die)幅。
如(ru)果算上(shang)(shang)英國(guo)(guo)最近(jin)一(yi)(yi)(yi)年保持在(zai)2%以上(shang)(shang)的(de)通貨膨脹率和英鎊(對美(mei)元)匯率的(de)下跌,英國(guo)(guo)房(fang)屋的(de)實際價值還(huan)要打(da)個折(zhe)扣。英國(guo)(guo),尤其是(shi)倫敦房(fang)產(chan)一(yi)(yi)(yi)直(zhi)是(shi)全球富翁(weng)熱衷的(de)資金避風港之一(yi)(yi)(yi),英國(guo)(guo)樓市(shi)究(jiu)竟(jing)怎么了?
專家:個別地段跌幅高達25%
章女士(shi)是(shi)一(yi)(yi)位在倫敦生活近8年的上海華僑,目(mu)前就(jiu)職于(yu)一(yi)(yi)家世界知名的房(fang)地產投資咨詢公(gong)(gong)司。她(ta)對第一(yi)(yi)財經記者表示,由于(yu)家庭背景的原因,她(ta)一(yi)(yi)直(zhi)比較關注(zhu)房(fang)地產走(zou)勢(shi)。2008年的金融(rong)危機讓倫敦房(fang)產跌了(le)(le)20%,但2009年6月開(kai)始當地房(fang)價就(jiu)逐漸觸底回升了(le)(le)。2012年她(ta)在當時(shi)讀書的大學旁邊買(mai)了(le)(le)自己人生第一(yi)(yi)套公(gong)(gong)寓,主要用來自住,“也(ye)沒想太多(duo),反正是(shi)剛(gang)需就(jiu)買(mai)了(le)(le),那時(shi)候英鎊(對人民幣)匯率還(huan)是(shi)1:10”。
那時候的(de)她(ta)完(wan)全沒有(you)料(liao)到,2013年(nian)(nian)開始,倫敦(dun)樓市就開啟(qi)了(le)暴漲(zhang)之路。由于(yu)看到了(le)甜頭,她(ta)畢業后又陸續在倫敦(dun)不同區(qu)投資了(le)兩(liang)套(tao)二手房,做起了(le)房東。而她(ta)第一(yi)套(tao)公寓的(de)市價到2014年(nian)(nian)年(nian)(nian)底已(yi)經上(shang)漲(zhang)了(le)近50%。
2015年11月,英(ying)(ying)國(guo)財政部(bu)宣布自2016年4月起(qi),如投資者購(gou)房用(yong)于出(chu)租(zu)或者購(gou)買非(fei)首(shou)套(tao)房,則需要額(e)外支付3%的印花稅(shui)。以(yi)40萬(wan)(wan)英(ying)(ying)鎊(bang)的房產為例(li),新(xin)政之前,如果購(gou)房用(yong)于出(chu)租(zu)只需交1萬(wan)(wan)英(ying)(ying)鎊(bang)的印花稅(shui),但現在(zai)要交2.2萬(wan)(wan)英(ying)(ying)鎊(bang),這使得投資者的購(gou)房成本大幅增加(jia)。同時房價漲幅明顯放緩(huan)。
英(ying)國(guo)邦瑞(rui)房地(di)產發展股份(fen)有限公司中國(guo)區總裁皮(pi)耶斯(James Piesse)告(gao)訴第一(yi)財經記者,2016年引入新印花稅之后,市場交易量明顯減少(shao),尤其是中高(gao)端(duan)房產的銷量減少(shao)了25%~30%,這導(dao)致了近兩(liang)年來倫敦地(di)區總體房價出現了回調,個別(bie)地(di)段的高(gao)端(duan)房產跌幅達25%。
英(ying)國(guo)皇家(jia)特許測量師、注冊(ce)會計師、英(ying)倫投資客博主傅士鵬對第(di)一財經記者表示(shi),附加印花(hua)稅的(de)引入嚴重限(xian)制了投機(ji)炒(chao)房(fang),尤其是炒(chao)樓花(hua)行為——即買入期(qi)房(fang),然后在(zai)(zai)房(fang)子(zi)建完前就(jiu)轉手賣出。因為在(zai)(zai)英(ying)國(guo)購買期(qi)房(fang)是根據(ju)房(fang)屋建造進(jin)度(du)來分批付(fu)款,在(zai)(zai)房(fang)子(zi)建完前轉手可以最大限(xian)度(du)的(de)減少資金(jin)投入。
章(zhang)女士說:“額(e)外印花稅對(dui)市(shi)場打擊很大(da),尤其對(dui)于炒房(fang)的人來說。”趕(gan)在(zai)印花稅政策(ce)實施之前,她先后(hou)又(you)貸款在(zai)倫敦二(er)區和五區投(tou)資了兩套(tao)(tao)二(er)手房(fang),其中一(yi)套(tao)(tao)是獨棟住宅。她表示,在(zai)額(e)外印花稅實施后(hou),她一(yi)直在(zai)觀望,沒(mei)有增加投(tou)入。
利空因素:脫歐、限購、加息
皮耶斯表示,倫敦房價正在經歷調(diao)(diao)整(zheng)期(qi)。他說:“這沒什么好(hao)奇怪的,因為從過去50年(nian)來(lai)看,每10年(nian)都會(hui)出現一次價格調(diao)(diao)整(zheng)。”除了新印花(hua)稅,英國脫歐無(wu)疑是(shi)這次調(diao)(diao)整(zheng)的直接導火線。
2016年6月,英國民(min)眾公投決定退出(chu)歐(ou)(ou)盟。英鎊(bang)(bang)匯率(lv)一(yi)夜之間大跌(die),對(dui)人民(min)幣從(cong)1比(bi)9.5跌(die)到(dao)(dao)8.7,有一(yi)度還跌(die)到(dao)(dao)8.2。章(zhang)女士表示,她做夢都(dou)沒想到(dao)(dao)英國會脫歐(ou)(ou),英鎊(bang)(bang)大跌(die)讓她郁悶了(le)(le)(le)很久(jiu),因為她購房用的(de)英鎊(bang)(bang)平均是以(yi)1比(bi)9.5的(de)匯率(lv)兌換的(de)。“當時看著英鎊(bang)(bang)一(yi)天天下跌(die)真(zhen)的(de)很慌,不過現在好多了(le)(le)(le),市場對(dui)于脫歐(ou)(ou)已(yi)經(jing)消化的(de)差不多了(le)(le)(le),英鎊(bang)(bang)對(dui)人民(min)幣也漲回到(dao)(dao)快1比(bi)9了(le)(le)(le)。”她說(shuo)道。
傅士鵬也對(dui)記者(zhe)表(biao)示(shi),當前倫敦地產(chan)進入了成熟期(qi),不(bu)像在脫歐(ou)之(zhi)前閉著眼睛買什么房子都可(ke)以賺錢。
皮耶斯表示,如(ru)果英(ying)國真的最后選擇(ze)“硬脫歐(ou)”,短期內毫(hao)無(wu)疑問會對英(ying)鎊(bang)和(he)樓(lou)市(shi)造(zao)成負面影響,但從中(zhong)長(chang)期看,一切都會過去。而(er)且英(ying)鎊(bang)下跌對于樓(lou)市(shi)來說并非是件(jian)壞事,“廉價”的英(ying)鎊(bang)能(neng)夠吸引大量來自亞洲,特別是中(zhong)國的投資者。
章女士認為(wei),脫歐不(bu)會對倫(lun)(lun)敦的世(shi)界(jie)金融中心地位造成實質性影響。雖然有一些(xie)銀(yin)行宣布搬去法蘭(lan)克(ke)福,但(dan)法蘭(lan)克(ke)福僅70萬(wan)人口,和擁有800萬(wan)人口的倫(lun)(lun)敦不(bu)具可比性。
除了(le)脫歐,限(xian)購(gou)(gou)政策也抑制了(le)房(fang)(fang)價的(de)上漲(zhang)。據英(ying)(ying)媒(mei)報道,倫(lun)敦(dun)住宅供不應(ying)求的(de)問題由來已(yi)久,為了(le)保(bao)證當地(di)居民的(de)可以有房(fang)(fang)可住,今年(nian)2月初(chu),倫(lun)敦(dun)市長(chang)薩迪克·汗(Sadiq Khan)宣布最早于今年(nian)夏天(tian)引入 “買房(fang)(fang)優先權計(ji)劃(hua)”(First Dibs)。根據該(gai)項(xiang)計(ji)劃(hua),倫(lun)敦(dun)地(di)區價格低于35萬英(ying)(ying)鎊的(de)新建房(fang)(fang)屋,英(ying)(ying)國本地(di)購(gou)(gou)房(fang)(fang)者將擁有優先購(gou)(gou)買權,而海外買家則面臨3個月的(de)限(xian)售期。
據英國媒體報道,倫(lun)敦房產61%的海外買家來自亞洲(zhou)地(di)區(qu),比如中(zhong)國香港占(zhan)比28%、新加坡20.1%、馬來西(xi)亞7.1%、中(zhong)國內地(di)5.4%。
皮耶斯告(gao)訴記者,倫敦(dun)市(shi)長(chang)的(de)實際權(quan)力十分有限。政府很難和倫敦(dun)眾多開發商(shang)在房(fang)(fang)屋(wu)(wu)限購方(fang)面達成一(yi)致協議。在倫敦(dun)開發房(fang)(fang)產(chan)是一(yi)項(xiang)非常(chang)昂(ang)貴的(de)工程,許多英國(guo)居民都需要通(tong)過貸款購房(fang)(fang),而銀(yin)行(xing)只會在房(fang)(fang)屋(wu)(wu)建筑完成前(qian)6個月之內(nei)才提供貸款。對(dui)于開發商(shang)來說,建房(fang)(fang)通(tong)常(chang)需要3~5年時間,為了保證項(xiang)目的(de)開支(zhi),他們(men)必須(xu)擁有足夠的(de)流動資(zi)金(jin)(jin),而獲(huo)得(de)資(zi)金(jin)(jin)的(de)方(fang)法之一(yi)就是在把房(fang)(fang)產(chan)投入當(dang)地市(shi)場(chang)之前(qian),先把期(qi)房(fang)(fang)賣給海外買家(jia),以期(qi)獲(huo)得(de)資(zi)金(jin)(jin)回流。
他說:“如果(guo)海(hai)外(wai)買家(jia)被嚴(yan)格限購,那么很(hen)多倫敦房產開(kai)發(fa)項目將無法持續下去(qu)。所以我并不認為(wei)市(shi)長提(ti)出的(de)限購政策可行。”
傅士鵬也認為目前(qian)的限購計劃(hua)影響有限,不會給市場帶(dai)來太大沖擊,但不排除市長未來繼續加(jia)碼,所以(yi)需(xu)要密切保(bao)持關(guan)注。
此外(wai),加息也是當前(qian)的(de)利空因素(su)之一。瑞銀(yin)房地(di)產專家休斯(William Hughes)表(biao)示(shi),“當實際利率上(shang)升時,房地(di)產會發生什么? 最直接(jie)的(de)形式就是價(jia)格下跌。”
受美聯儲(chu)進入加息(xi)通道影響,2017年11月英國央行(xing)十年間首度(du)加息(xi),今年8月再度(du)加息(xi),并暗示今年晚些(xie)時候貨(huo)幣政策可能會再次(ci)收緊,對(dui)樓市(shi)造成(cheng)了進一(yi)步的壓力(li)。
章女士對記者說,她(ta)目前每套房(fang)的(de)房(fang)貸(dai)利率在2%~4%之間,利率會隨(sui)著英國央行(xing)的(de)加息(xi)而上升。她(ta)表示加息(xi)肯定會帶來一(yi)些負面影響,但還不至(zhi)于給她(ta)帶來還貸(dai)壓(ya)力(li)。由于她(ta)投資(zi)的(de)全(quan)部是二手(shou)房(fang),租售比較高,每年稅前的(de)租金(jin)收益(yi)超過6%,暫(zan)時還無需擔(dan)心還貸(dai)問題。如果將來有一(yi)天貸(dai)款利息(xi)超過了租金(jin)收益(yi),“那我可能不得(de)不做出一(yi)些調整。”
倫敦之外也有商機
全(quan)英(ying)(ying)房(fang)屋貸款(kuan)協會數據顯(xian)示,自1973年(nian)英(ying)(ying)國(guo)(guo)加入歐(ou)盟(當時為(wei)歐(ou)共(gong)體)以來,倫(lun)敦(dun)平均房(fang)價(jia)從不到1.3萬英(ying)(ying)鎊上漲到約47.4萬英(ying)(ying)鎊,增長了36倍。上一次大幅調整是(shi)在2008年(nian)金(jin)融危機期間,但(dan)自2009年(nian),英(ying)(ying)國(guo)(guo)經(jing)濟(ji)觸底反(fan)彈以來幾乎(hu)又翻了一番。如果(guo)從長遠來看,倫(lun)敦(dun)房(fang)產(chan)作為(wei)全(quan)球富(fu)豪(hao)最熱(re)衷(zhong)的資金(jin)避風港之(zhi)一,表現可謂(wei)十(shi)分亮眼。
當(dang)皮耶斯被問及現(xian)在是(shi)否(fou)是(shi)合適(shi)的(de)(de)投資(zi)時(shi)機時(shi),他說(shuo)道:“沒人能夠準確預測短期(qi)的(de)(de)價(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)走勢。我可(ke)能不(bu)會(hui)(hui)聲稱,現(xian)在就是(shi)市(shi)場的(de)(de)底部,但只要不(bu)發(fa)(fa)(fa)生重大的(de)(de)金融危機,我相信,我們已經離(li)底部不(bu)遠了(le)。”他表(biao)示,倫(lun)(lun)敦(dun)(dun)房(fang)價(jia)(jia)(jia)當(dang)前(qian)正處(chu)于(yu)(yu)調整周期(qi),未(wei)(wei)來(lai)兩年上(shang)漲(zhang)的(de)(de)空間不(bu)大。但開發(fa)(fa)(fa)商也(ye)意識到了(le)這點,所以短期(qi)內他們不(bu)會(hui)(hui)急于(yu)(yu)開發(fa)(fa)(fa)新(xin)項目。這就意味著(zhu)未(wei)(wei)來(lai)3~5年內,倫(lun)(lun)敦(dun)(dun)房(fang)市(shi)供(gong)應不(bu)足的(de)(de)情況將(jiang)會(hui)(hui)加(jia)劇。倫(lun)(lun)敦(dun)(dun)對(dui)地(di)產(chan)開發(fa)(fa)(fa)的(de)(de)限制十(shi)分嚴格(ge)(ge),城市(shi)中許多綠化帶都(dou)被禁(jin)止用于(yu)(yu)開發(fa)(fa)(fa)房(fang)產(chan)。倫(lun)(lun)敦(dun)(dun)房(fang)產(chan)的(de)(de)新(xin)建速度無(wu)法滿足市(shi)場的(de)(de)需(xu)求,這一切都(dou)給(gei)未(wei)(wei)來(lai)房(fang)價(jia)(jia)(jia)上(shang)漲(zhang)提供(gong)了(le)動力(li)。
“最多兩(liang)年(nian)后,房價(jia)就(jiu)(jiu)會重拾上(shang)漲趨勢,”皮耶斯用十(shi)分(fen)肯定的(de)(de)(de)語氣告訴記者。他認(ren)為(wei)就(jiu)(jiu)當前而言,投資(zi)(zi)倫敦肯辛頓地區的(de)(de)(de)二手房是個不錯的(de)(de)(de)選擇,“那(nei)里房源十(shi)分(fen)短(duan)缺”。而倫敦之外的(de)(de)(de)城市,像利物浦、曼徹斯特(te)(te)、劍橋、牛津,都在(zai)加快城市建設,“由于當地房價(jia)相(xiang)對(dui)較(jiao)低(di),現(xian)在(zai)是很好(hao)的(de)(de)(de)投資(zi)(zi)機會。”據海外房產投資(zi)(zi)網(wang)站(zhan)居(ju)外網(wang)的(de)(de)(de)統計(ji),除了倫敦之外,中國買家(jia)最愛在(zai)曼徹斯特(te)(te)和(he)利物浦買房。
傅士鵬也表示(shi),未來房(fang)(fang)價的趨(qu)勢很大一(yi)部分跟人(ren)口(kou)流入有關(guan)。倫敦(dun)從人(ren)口(kou)結(jie)構上來講(jiang)是一(yi)個非常年(nian)輕的城市,是歐洲地區人(ren)均年(nian)齡最小的大都市,這(zhe)和(he)英國高質量(liang)的教育水平息息相關(guan),也對房(fang)(fang)價構成了(le)一(yi)定的支撐。
據英國房地產咨詢公司仲(zhong)量(liang)聯行6月中發布的研究報告預(yu)測:未(wei)來(lai)5年(2018~2022年),倫敦(dun)中心地區房價預(yu)計(ji)上(shang)揚(yang)9.8%,而租金方面,同期預(yu)計(ji)上(shang)漲8.8%。
雖然(ran)當前情(qing)況(kuang)并不(bu)樂觀,但(dan)章女士并不(bu)著(zhu)急。她(ta)表示,沒有想過要把倫敦(dun)的(de)房(fang)子賣(mai)掉(diao)去投(tou)資英國的(de)二線城市,因為倫敦(dun)人口(kou)多,租(zu)房(fang)市場供不(bu)應求,不(bu)用(yong)擔心房(fang)屋空(kong)置。未(wei)來5年內不(bu)會考慮賣(mai)掉(diao)手(shou)頭的(de)房(fang)產,她(ta)相信倫敦(dun)房(fang)市很快就會進入(ru)新一(yi)輪的(de)上(shang)漲期。
中(zhong)證(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)聲(sheng)明:凡本網(wang)(wang)(wang)注明“來源:中(zhong)國(guo)(guo)證(zheng)(zheng)券(quan)(quan)(quan)報(bao)·中(zhong)證(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)”的(de)所(suo)有作品(pin),版權均(jun)屬于中(zhong)國(guo)(guo)證(zheng)(zheng)券(quan)(quan)(quan)報(bao)、中(zhong)證(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)。中(zhong)國(guo)(guo)證(zheng)(zheng)券(quan)(quan)(quan)報(bao)·中(zhong)證(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)與作品(pin)作者聯合聲(sheng)明,任(ren)何組織未經中(zhong)國(guo)(guo)證(zheng)(zheng)券(quan)(quan)(quan)報(bao)、中(zhong)證(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)以及作者書面授權不(bu)得轉(zhuan)(zhuan)載(zai)、摘(zhai)編或利(li)用其(qi)(qi)它方式使用上述作品(pin)。凡本網(wang)(wang)(wang)注明來源非(fei)中(zhong)國(guo)(guo)證(zheng)(zheng)券(quan)(quan)(quan)報(bao)·中(zhong)證(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)的(de)作品(pin),均(jun)轉(zhuan)(zhuan)載(zai)自其(qi)(qi)它媒體(ti),轉(zhuan)(zhuan)載(zai)目的(de)在于更好服務讀者、傳遞信(xin)息之需(xu),并不(bu)代表(biao)本網(wang)(wang)(wang)贊同其(qi)(qi)觀點,本網(wang)(wang)(wang)亦不(bu)對其(qi)(qi)真實性負責,持(chi)異議(yi)者應與原出處(chu)單位主(zhu)張權利(li)。
特別鏈接:政府部門交易機構證券期貨四所兩司新聞發布平臺友情鏈接版權聲明
關于報社關于本站廣告發布免責條款
中國證券報社版權所有,未經書面授權不得復制或建立鏡像 經營許可證編號:京B2-20180749 京公網安備0-1
Copyright 2001-2018 China Securities Journal. All Rights Reserved
中(zhong)國證券報社版權所有,未經書面授(shou)權不(bu)得復(fu)制(zhi)或建(jian)立鏡像
經營許可證編號:京B2-20180749 京公網(wang)安備0-1
Copyright 2001-2018 China Securities Journal. All Rights Reserved