“只(zhi)要能成交(jiao)，房(fang)價怎么做都行(xing)”“交(jiao)易中心有朋友，打(da)點就(jiu)能少繳稅”……在買房(fang)時，不少中介都會(hui)拋(pao)出“內部公關”的噱(xue)頭(tou)來(lai)吸引買房(fang)者。記者調查(cha)發(fa)現(xian)，避稅“陰陽合同(tong)”確實存(cun)在，并針對房(fang)產(chan)交(jiao)易形成了(le)一條灰色產(chan)業鏈(lian)。

　　借“陰陽合同”避稅近20萬元

　　近(jin)日(ri)，上海某(mou)中(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)城區(qu)基層稅(shui)務所一副所長因(yin)犯玩忽職守罪被判刑，涉及73套利用虛假材料(liao)進行申(shen)報(bao)的二手房交易稅(shui)收征(zheng)免，造成(cheng)大量國家稅(shui)費(fei)損失。而(er)在上海市青浦區(qu)檢察院(yuan)近(jin)期破獲的一起稅(shui)務人(ren)(ren)員(yuan)瀆職案件(jian)中(zhong)(zhong)(zhong)，該區(qu)房地產交易中(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)稅(shui)務征(zheng)收人(ren)(ren)員(yuan)張某(mou)也應允為別墅(shu)“降低(di)交易稅(shui)費(fei)”，向(xiang)中(zhong)(zhong)(zhong)介提供“專業(ye)意(yi)見”，修改合同將成(cheng)交價格(ge)做低(di)。

　　“不僅假(jia)(jia)(jia)房產(chan)證、假(jia)(jia)(jia)合同(tong)、假(jia)(jia)(jia)離婚證都能制作(zuo)，還能操縱(zong)房屋(wu)前次(ci)交(jiao)易價(jia)格，甚至(zhi)可(ke)以將交(jiao)易不滿一年(nian)的(de)房子做成交(jiao)易滿五(wu)年(nian)來逃避營(ying)業稅。”上海(hai)檢方一位辦案人(ren)(ren)員說。以上海(hai)市某中心城區的(de)一套(tao)房屋(wu)為(wei)例，2011年(nian)6月(yue)實(shi)際成交(jiao)價(jia)508萬元，2004年(nian)1月(yue)前次(ci)交(jiao)易實(shi)際價(jia)格為(wei)130萬元，黃(huang)牛偽造前次(ci)交(jiao)易價(jia)格為(wei)475萬元。也就是說，將本(ben)應(ying)378萬元的(de)差價(jia)人(ren)(ren)為(wei)縮小到33萬元。本(ben)應(ying)繳稅20余萬元，實(shi)際繳稅1.7萬余元，逃避稅費達18萬余元。

　　盡管這筆交易(yi)(yi)少向國家(jia)交了(le)稅(shui)(shui)費，購房者(zhe)卻(que)沒有獲得多少“好處”。購房者(zhe)據(ju)實繳納(na)的部分稅(shui)(shui)費通(tong)過避稅(shui)(shui)手(shou)法(fa)，進入了(le)中(zhong)介(jie)和(he)部分黃牛(niu)的腰包。當(dang)事人說，繳稅(shui)(shui)當(dang)天，她(ta)在(zai)(zai)房產交易(yi)(yi)中(zhong)心按照較高的稅(shui)(shui)費標準給了(le)中(zhong)介(jie)十幾萬元，但(dan)自己在(zai)(zai)門(men)口看見中(zhong)介(jie)和(he)黃牛(niu)去稅(shui)(shui)務窗口完稅(shui)(shui)后，“錢卻(que)基本被他(ta)們原封(feng)不動地拿(na)走了(le)”。

　　交易避稅層層繞過調控

　　事(shi)實上，各地房產(chan)交(jiao)易避稅現象(xiang)十分普遍。記者近期走訪了多家房產(chan)中介公司，咨(zi)詢如何降低房產(chan)交(jiao)易稅費。包括中原地產(chan)等知名(ming)房產(chan)經紀在內的銷售人(ren)員均回應(ying)稱，可以指導交(jiao)易雙方簽訂“陰陽合同”，將(jiang)房產(chan)交(jiao)易登記價格大比例做低，從而實現稅負大幅(fu)減(jian)輕。

　　據上(shang)海(hai)市(shi)青浦區檢(jian)察院介(jie)紹(shao)，目(mu)前有些房產中介(jie)公(gong)司圍繞合(he)同做文章、運作避稅的(de)(de)手(shou)段之一，就包括(kuo)誘使買(mai)賣雙(shuang)方(fang)(fang)簽訂“陰(yin)陽合(he)同”：一份(fen)為實際成交合(he)同，另一份(fen)為在房管部(bu)門登(deng)記辦(ban)理相關稅費時(shi)的(de)(de)合(he)同。做低房產交易(yi)價格(ge)(ge)。一般將房產交易(yi)的(de)(de)登(deng)記價格(ge)(ge)做到地區普通住宅指(zhi)導(dao)價附近。上(shang)海(hai)市(shi)民潘(pan)女士介(jie)紹(shao)，2012年10月，她在上(shang)海(hai)南站附近購買(mai)了一套面積58.9平方(fang)(fang)米的(de)(de)二手(shou)住宅，房屋總(zong)(zong)額為165萬元，應繳契(qi)稅1.65萬元。經太平洋房屋中介(jie)公(gong)司操作，該房產在房管部(bu)門登(deng)記時(shi)，房款(kuan)總(zong)(zong)額被(bei)做低為120萬元，直接省去契(qi)稅4500元。

　　對于(yu)房(fang)款總額(e)“做(zuo)低(di)”前(qian)后45萬元的(de)差額(e)，在(zai)房(fang)產(chan)經紀人指導(dao)下，潘女士與(yu)賣房(fang)者(zhe)簽(qian)訂(ding)了一份(fen)補(bu)(bu)充合(he)同，以裝修等補(bu)(bu)償(chang)費用的(de)形式出現在(zai)補(bu)(bu)充合(he)同中(zhong)，中(zhong)介費用也按照原(yuan)標(biao)準收(shou)取。減少(shao)與(yu)前(qian)次交(jiao)(jiao)易差價(jia)。按照相(xiang)關規定，轉讓(rang)(rang)出售(shou)購(gou)(gou)買時間(jian)超過5年的(de)非普通(tong)住宅(zhai)，按照兩(liang)次交(jiao)(jiao)易差價(jia)征(zheng)收(shou)營業稅。做(zuo)高前(qian)次交(jiao)(jiao)易價(jia)格(ge)，往往能大(da)幅降低(di)房(fang)產(chan)實(shi)際交(jiao)(jiao)易稅費。二(er)手(shou)房(fang)變(bian)新房(fang)、“以租(zu)(zu)代售(shou)”等多種方(fang)式避(bi)稅。比如(ru)，對新購(gou)(gou)買的(de)住房(fang)未(wei)辦理產(chan)權證(zheng)就再次轉讓(rang)(rang)，使(shi)二(er)手(shou)房(fang)轉讓(rang)(rang)變(bian)成(cheng)新房(fang)銷售(shou)；對不足兩(liang)年進(jin)行上市交(jiao)(jiao)易的(de)房(fang)屋實(shi)施“以租(zu)(zu)代售(shou)”，即房(fang)屋中(zhong)介在(zai)為買賣雙方(fang)代理時，將原(yuan)購(gou)(gou)房(fang)合(he)同改(gai)簽(qian)為租(zu)(zu)賃合(he)同等，用這些方(fang)式達到(dao)避(bi)稅的(de)目(mu)的(de)。

　　“上述多(duo)種(zhong)(zhong)方式作假，都少不(bu)了基層(ceng)監管部門工作人員的(de)‘配合’。”中(zhong)國(guo)法(fa)(fa)學(xue)會(hui)財稅(shui)(shui)法(fa)(fa)學(xue)研究會(hui)副(fu)會(hui)長賈紹華指出(chu)，依法(fa)(fa)納稅(shui)(shui)不(bu)僅是(shi)公民的(de)義(yi)務(wu)，由于多(duo)數房產稅(shui)(shui)種(zhong)(zhong)采(cai)取“總價(jia)高稅(shui)(shui)負則高”的(de)原(yuan)則，還(huan)有(you)調控高價(jia)住宅市(shi)場的(de)目的(de)，個(ge)別人的(de)不(bu)法(fa)(fa)“避稅(shui)(shui)”客觀上是(shi)對多(duo)數納稅(shui)(shui)人的(de)不(bu)公平。

　　標準亟待完善

　　據介紹，針對上述避稅手(shou)段，目前多(duo)地(di)(di)稅務機關已(yi)(yi)著手(shou)加強監管或整(zheng)改(gai)。但也有專家和購房(fang)者(zhe)認為，不少(shao)個案(an)在(zai)一定程度上也反映了標準有待(dai)完善。此外，房(fang)地(di)(di)產交易環節稅費項目較多(duo)，可適當合并、簡(jian)化，減少(shao)操作(zuo)空間。比(bi)如(ru)，許多(duo)地(di)(di)方采取普(pu)通住宅價格指導線作(zuo)為征稅標準，但與(yu)住宅市價往往相差甚遠(yuan)，調整(zheng)顯得相當滯后。據了解，上海最新(xin)的普(pu)通住宅標準是2012年(nian)3月做出的，如(ru)今已(yi)(yi)沿用了兩(liang)年(nian)半(ban)。現實(shi)卻是在(zai)過去的兩(liang)年(nian)半(ban)里，上海地(di)(di)區房(fang)價又經歷了一輪上漲。

　　住建(jian)部政(zheng)策研(yan)究中心研(yan)究員王玨(jue)林認為(wei)，隨著市(shi)場進入調(diao)整期，精細化是房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)調(diao)控的方(fang)(fang)向，無論是抑制(zhi)住房(fang)(fang)投(tou)機(ji)，還(huan)是保障房(fang)(fang)建(jian)設管理，都需要更(geng)為(wei)精細化的政(zheng)策。據介紹，對房(fang)(fang)產(chan)(chan)中介“陰(yin)陽合同(tong)(tong)”“截留”稅(shui)費的處(chu)(chu)罰也有待加強。例如，目前《深圳房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市(shi)場監(jian)管辦(ban)法(fa)(fa)》規(gui)定，中介機(ji)構幫助(zhu)買賣雙方(fang)(fang)操作(zuo)“陰(yin)陽合同(tong)(tong)”將受到5萬(wan)元(yuan)處(chu)(chu)罰。盡管這是地(di)(di)方(fang)(fang)性房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)監(jian)管法(fa)(fa)規(gui)率(lv)先(xian)對“陰(yin)陽合同(tong)(tong)”作(zuo)出明確(que)的處(chu)(chu)罰規(gui)定，但與數十萬(wan)的不法(fa)(fa)所(suo)得相比依然較輕。