榮盛發展首席經濟學家、 中國社會科學院房地產金融研究中心主任 尹中立

　　2020年8月金融監管部門出臺針對房地產企業的“三道紅線”，2020年底又出臺了針對商業銀行房地產金融集中管理的規定，在此背景下，部分城市房地產市場近期仍出現上漲態勢。筆者認為，房價上漲是很多因素綜合作用的結果，房地產調控政策應該因癥施策。

　　多因素導致部分城市房價上漲

　　據觀察，本輪部分城市(shi)房價上漲的主(zhu)要因素有以下幾點：

　　一是貨(huo)幣環境(jing)(jing)因素。為了應對(dui)疫(yi)情，2021年全球(qiu)主要國家的(de)貨(huo)幣政(zheng)策和財政(zheng)政(zheng)策都較寬松，我國雖然沒(mei)有實(shi)施量化寬松政(zheng)策，但總體融資環境(jing)(jing)要比2019年寬松。從房地(di)產市(shi)場運(yun)行(xing)的(de)歷(li)史經驗看，宏觀政(zheng)策調整對(dui)中心城(cheng)(cheng)市(shi)（主要為一線城(cheng)(cheng)市(shi)和部分二線城(cheng)(cheng)市(shi)）的(de)影響明顯會超過中小城(cheng)(cheng)市(shi)。

　　二(er)是(shi)小(xiao)微企(qi)(qi)業貸(dai)款(kuan)與房地產按揭貸(dai)款(kuan)出現(xian)利(li)(li)率倒掛，出現(xian)套利(li)(li)交(jiao)易。為(wei)了應對疫情(qing)，2020年初央行出臺了一(yi)系列為(wei)中(zhong)小(xiao)企(qi)(qi)業紓困(kun)的(de)政策，小(xiao)微企(qi)(qi)業的(de)貸(dai)款(kuan)可以(yi)享受低(di)利(li)(li)率優惠，最低(di)年利(li)(li)率比(bi)住(zhu)房按揭貸(dai)款(kuan)的(de)最低(di)利(li)(li)率還(huan)低(di)。

　　對于商業(ye)(ye)(ye)銀(yin)行來說，小微(wei)(wei)企業(ye)(ye)(ye)的貸(dai)款(kuan)風(feng)險高于按揭(jie)貸(dai)款(kuan)風(feng)險，當(dang)小微(wei)(wei)企業(ye)(ye)(ye)的貸(dai)款(kuan)利率低于按揭(jie)貸(dai)款(kuan)，部分(fen)商業(ye)(ye)(ye)銀(yin)行就(jiu)會選擇(ze)向那些有不動產抵押的小微(wei)(wei)企業(ye)(ye)(ye)發放貸(dai)款(kuan)。于是，市(shi)場產生了一些專門從事(shi)套利交易的中介機構，它(ta)們為部分(fen)炒房(fang)(fang)者提供過橋資金，購買了住房(fang)(fang)之(zhi)后再辦理小微(wei)(wei)企業(ye)(ye)(ye)的抵押貸(dai)款(kuan)，償還全部資金。小微(wei)(wei)企業(ye)(ye)(ye)的優惠貸(dai)款(kuan)進入樓市(shi)，刺激了部分(fen)城市(shi)房(fang)(fang)價上漲(zhang)。

　　三是(shi)高凈(jing)值人(ren)群(qun)從國外回流(liu)，刺激(ji)了中心城市的(de)(de)住宅(zhai)需求(qiu)。由于疫情的(de)(de)影響，海(hai)外留(liu)學的(de)(de)高端人(ren)才出現(xian)回流(liu)，當前回流(liu)的(de)(de)主要(yao)是(shi)在海(hai)外求(qiu)學的(de)(de)本科及(ji)以(yi)上學歷的(de)(de)人(ren)才，疫情在海(hai)外蔓延改變了這些(xie)人(ren)群(qun)的(de)(de)學習(xi)或工(gong)作計(ji)劃。

　　目(mu)前留學(xue)(xue)群體中還有一部分是中小(xiao)學(xue)(xue)生(sheng)，這些學(xue)(xue)生(sheng)中有相當(dang)部分已經回(hui)國(guo)，但因(yin)為(wei)中外學(xue)(xue)習內容(rong)的(de)差(cha)異(yi)，他們暫(zan)時難以(yi)參(can)加國(guo)內普通學(xue)(xue)校的(de)學(xue)(xue)習，只能進(jin)入國(guo)際學(xue)(xue)校或重(zhong)(zhong)點(dian)中學(xue)(xue)的(de)國(guo)際班。留學(xue)(xue)海外的(de)中小(xiao)學(xue)(xue)生(sheng)回(hui)流成(cheng)為(wei)刺激中心城市學(xue)(xue)區房價格上漲的(de)重(zhong)(zhong)要(yao)因(yin)素。

　　海(hai)外留學群體大部分為高凈(jing)值家(jia)(jia)庭(ting)，這些(xie)人(ren)群回流(liu)帶動了(le)一(yi)定數量的資金(jin)回流(liu)，改變了(le)部分家(jia)(jia)庭(ting)資產配置(zhi)。這些(xie)高端人(ren)才主要(yao)流(liu)向(xiang)了(le)一(yi)線城市。

　　四是股(gu)(gu)票市(shi)(shi)(shi)場繁(fan)榮(rong)在一定程度(du)(du)上刺激了(le)樓市(shi)(shi)(shi)需求。股(gu)(gu)市(shi)(shi)(shi)對(dui)樓市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)影(ying)響主要通過新股(gu)(gu)發行(xing)這個途徑(jing)。當前的(de)(de)(de)上市(shi)(shi)(shi)公(gong)司(si)以民營控股(gu)(gu)為主，每家公(gong)司(si)完成新股(gu)(gu)發行(xing)與上市(shi)(shi)(shi)都會產(chan)生一批高凈(jing)值家庭(ting)，從股(gu)(gu)市(shi)(shi)(shi)里套現的(de)(de)(de)資(zi)金成為推動房(fang)價上漲(zhang)的(de)(de)(de)不可忽(hu)視(shi)力量(liang)。從近兩年完成新股(gu)(gu)上市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)公(gong)司(si)注冊地看，這些(xie)(xie)公(gong)司(si)主要集中(zhong)在北京(jing)、上海、廣(guang)州(zhou)、深圳(zhen)、杭州(zhou)、南京(jing)、合(he)肥、成都等城(cheng)市(shi)(shi)(shi)，這些(xie)(xie)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)房(fang)價出現了(le)一定程度(du)(du)的(de)(de)(de)上漲(zhang)。

　　五是(shi)新房(fang)限價(jia)(jia)(jia)導(dao)致(zhi)套(tao)利(li)行為，一定程度刺(ci)激(ji)樓市價(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)上(shang)漲。對商品(pin)住房(fang)的(de)(de)(de)價(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)進行限制是(shi)為了緩解房(fang)價(jia)(jia)(jia)上(shang)漲壓力，以期實現平抑住房(fang)市場的(de)(de)(de)價(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)波動。但因(yin)為新房(fang)限價(jia)(jia)(jia)，導(dao)致(zhi)有(you)些(xie)城市的(de)(de)(de)新房(fang)價(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)大(da)幅度低(di)于二手(shou)房(fang)價(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)，引發了短(duan)期的(de)(de)(de)套(tao)利(li)資金進入，出現所謂(wei)的(de)(de)(de)“日(ri)光盤”現象(xiang)。更(geng)重要的(de)(de)(de)是(shi)，“日(ri)光盤”的(de)(de)(de)出現會刺(ci)激(ji)當(dang)地樓市價(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)上(shang)漲，不利(li)于市場健康運行。

　　政府實施住房限價政策的初(chu)衷(zhong)是為了緩解中低(di)收(shou)入(ru)階層的購(gou)房壓力，但部分投機資(zi)本卻(que)從中獲益。有人(ren)建議可以(yi)通過對購(gou)房者實施嚴格的資(zi)格認證(zheng)來阻(zu)止投機者進入(ru)購(gou)房者行列，有些(xie)城(cheng)市(shi)已經開始進行類(lei)似操(cao)作(zuo)，效果尚待觀(guan)察。

　　房地產調控要有針對性

　　筆者認為，房(fang)地產調控需(xu)要(yao)有針(zhen)對性(xing)。一是(shi)(shi)宏觀政策(ce)要(yao)回歸(gui)常(chang)態化，這是(shi)(shi)治本之策(ce)。在疫情(qing)得到良好控制情(qing)況(kuang)下，我(wo)國(guo)的貨幣與財(cai)政政策(ce)應該回歸(gui)中(zhong)性(xing)，尤其在美國(guo)再次推出財(cai)政刺(ci)激政策(ce)的背景下，我(wo)國(guo)必須采取(qu)一定的措施(shi)阻止美國(guo)寬松政策(ce)的溢出效(xiao)應。

　　二(er)是建(jian)議(yi)盡快糾正小(xiao)微企業的(de)貸(dai)款利率(lv)與(yu)按(an)揭貸(dai)款利率(lv)的(de)倒掛現象。防止資(zi)金違(wei)規流入房地產市場(chang)。

　　三是(shi)盡(jin)快(kuai)按照國土資源部(bu)門(men)出臺(tai)的(de)“兩(liang)集(ji)中”辦法出臺(tai)土地(di)供(gong)應(ying)計劃，尤(you)其是(shi)房價上漲幅(fu)度(du)較大、庫(ku)存(cun)(cun)消化(hua)周期不足10個月的(de)熱點城市(shi)(shi)。通(tong)過增加土地(di)和住宅供(gong)應(ying)可以有效引導市(shi)(shi)場預期。在此輪(lun)房價上漲較快(kuai)的(de)城市(shi)(shi)，新(xin)房的(de)庫(ku)存(cun)(cun)數量都(dou)有限(xian)，庫(ku)存(cun)(cun)消化(hua)周期低(di)于(yu)正常(chang)水平，例如，上海、合肥(fei)的(de)庫(ku)存(cun)(cun)消化(hua)周期都(dou)低(di)于(yu)6個月。

　　四是(shi)建議部分城(cheng)市取消住房(fang)(fang)限(xian)價措施。從實踐結(jie)果看，新(xin)(xin)房(fang)(fang)限(xian)價只能在(zai)短(duan)期內起到平抑(yi)房(fang)(fang)價的(de)作用，當二手房(fang)(fang)價格與新(xin)(xin)房(fang)(fang)價格出現倒(dao)掛時就產生了套利交(jiao)易(yi)，限(xian)價政策(ce)反而刺(ci)激了市場需求。