一度因學(xue)區房過熱而引發(fa)(fa)關(guan)注的(de)合肥(fei)，忽然(ran)升級樓市(shi)調控政(zheng)(zheng)策(ce)。4月5日晚(wan)間，合肥(fei)市(shi)發(fa)(fa)布的(de)《關(guan)于進一步促進我市(shi)房地產市(shi)場(chang)平(ping)穩健(jian)康(kang)發(fa)(fa)展(zhan)的(de)通(tong)知》（下稱《通(tong)知》），涉及學(xue)位制調整、二手房限購、熱點樓盤“搖號+限售(shou)”等八條政(zheng)(zheng)策(ce)，這也成為合肥(fei)版的(de)“史上最(zui)嚴調控”。

　　《通(tong)知》指出，在執(zhi)行(xing)合肥市現行(xing)義務教育招生(sheng)入學(xue)政策基礎上(shang)，實行(xing)同一(yi)套住房(fang)，6年(nian)內(nei)只(zhi)能享有(you)學(xue)區內(nei)小(xiao)學(xue)1個學(xue)位，3年(nian)內(nei)只(zhi)能享有(you)學(xue)區內(nei)初中1個學(xue)位。

　　同時，限(xian)制合肥市2套(tao)住房(fang)(fang)(fang)以上的戶籍家(jia)庭(ting)認購(gou)二手房(fang)(fang)(fang)；暫停(ting)企業購(gou)房(fang)(fang)(fang)資格；將司(si)法拍賣房(fang)(fang)(fang)納入限(xian)購(gou)范(fan)圍。這些做(zuo)法既有較(jiao)強的針對(dui)性，也(ye)修補了(le)原有的政策漏洞。

　　合肥新政頗受(shou)外界(jie)關注，因其既(ji)體現(xian)了(le)因城施策的個案價值，又(you)具有一定的普遍意義。

　　近(jin)幾個月來，針對(dui)部分(fen)區域的(de)市(shi)(shi)(shi)場異動，監管層(ceng)頻繁(fan)對(dui)樓市(shi)(shi)(shi)調控。在(zai)去年的(de)中央經濟工作會議(yi)和今年的(de)政府工作報告連續(xu)提及(ji)后，“大城市(shi)(shi)(shi)住房突出問題(ti)”成為(wei)今年政策的(de)重點之(zhi)一。

　　作為(wei)一(yi)個(ge)東部二線城(cheng)市(shi)，合(he)肥樓市(shi)的升(sheng)溫，被認為(wei)是供應不足、學區房(fang)周期(qi)、人才新政刺激、炒作氛圍(wei)濃厚(hou)等多個(ge)因素疊(die)加的結果(guo)。有分(fen)析(xi)人士認為(wei)，隨著一(yi)線城(cheng)市(shi)在年初啟動樓市(shi)調控并產生效果(guo)，市(shi)場熱點正在向(xiang)二線城(cheng)市(shi)轉移，合(he)肥正是表現活躍的二線城(cheng)市(shi)之一(yi)。

　　在調(diao)控路(lu)徑和調(diao)控手段上，二(er)線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)均緊隨一線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)。在合肥此次新政之前，武(wu)漢、西安、成(cheng)都、南京等城(cheng)市(shi)已(yi)經陸續出手調(diao)控。其(qi)中(zhong)，部(bu)分二(er)線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)的一些(xie)條款，力度甚至超過了一線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)。

　　合肥樓市異動始末

　　合肥樓市(shi)的(de)異動，從去(qu)年四季度就已出現。合肥當(dang)地房(fang)企人(ren)士向21世紀(ji)經濟報道記者表示，在合肥濱(bin)湖、高新(xin)區等(deng)熱點區域，通過各種手段炒(chao)作房(fang)價的(de)現象(xiang)屢有發生，其中包(bao)括捂盤(pan)惜售、經營(ying)貸入市(shi)、散播(bo)恐慌情緒等(deng)。受此影響，部分樓盤(pan)的(de)價格(ge)快(kuai)速上漲，一(yi)些人(ren)通過倒賣房(fang)號(hao)獲利。

　　在(zai)此之前，合(he)肥房(fang)價(jia)已維持3年(nian)多的平(ping)穩。一些購房(fang)者認為，隨(sui)著上(shang)海、南京(jing)、蘇州等長三(san)角(jiao)城市(shi)房(fang)價(jia)上(shang)漲(zhang)，作(zuo)為安(an)徽省(sheng)“單核城市(shi)”的合(he)肥，很可能緊隨(sui)其后，并進入一個新的上(shang)漲(zhang)周期。

　　進(jin)入2021年，隨(sui)著(zhu)(zhu)學(xue)(xue)(xue)(xue)區(qu)房周期到來，恐慌情緒(xu)蔓(man)延至(zhi)合肥政務區(qu)等熱點學(xue)(xue)(xue)(xue)區(qu)。前述人士表示，除了占學(xue)(xue)(xue)(xue)位外，購房者還帶著(zhu)(zhu)資(zi)產保值的訴求(qiu)，提前入手學(xue)(xue)(xue)(xue)區(qu)房，這也導致學(xue)(xue)(xue)(xue)區(qu)房供需關系驟然緊張(zhang)。他(ta)表示，在一些熱門學(xue)(xue)(xue)(xue)區(qu)房小區(qu)，已(yi)經出現坐(zuo)地起價的現象。

　　為此，3月(yue)(yue)(yue)以來，合(he)肥(fei)已經多次出手(shou)打擊樓市亂(luan)象。3月(yue)(yue)(yue)2日，合(he)肥(fei)出臺二手(shou)房(fang)(fang)(fang)網簽新規，意在避(bi)免(mian)虛假房(fang)(fang)(fang)源、限制(zhi)交易(yi)情(qing)形房(fang)(fang)(fang)源被交易(yi)、出售，和(he)一房(fang)(fang)(fang)多賣的現象發生(sheng)；3月(yue)(yue)(yue)11日，合(he)肥(fei)多部門對11家重點(dian)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)開發企業及4家重點(dian)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)經紀機構負責人進(jin)行約談(tan)；3月(yue)(yue)(yue)18日，合(he)肥(fei)市房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)中(zhong)介協會(hui)發布“關(guan)于(yu)不(bu)得參(can)與炒(chao)房(fang)(fang)(fang)”的公示；3月(yue)(yue)(yue)23日，合(he)肥(fei)房(fang)(fang)(fang)管局再(zai)次約談(tan)了惡意炒(chao)房(fang)(fang)(fang)的業主(zhu)。

　　此次出(chu)臺的(de)新政(zheng)，帶(dai)有(you)極強的(de)針對性。合(he)肥對二手房(fang)劃定限購(gou)范圍，包含了濱(bin)湖新區、政(zheng)務文(wen)化新區、高新區等近期的(de)熱(re)點區域，同時(shi)還(huan)將幾乎所有(you)熱(re)門學區的(de)二手房(fang)納入限購(gou)。

　　新(xin)政還(huan)涉(she)及了(le)價格限制、住房(fang)貸款(kuan)管理、打擊(ji)亂象等方面，均被認為是切中當(dang)下熱(re)點的措施。

　　另一(yi)個值得注(zhu)意的(de)措施是(shi)增加供應。按照計劃，合肥(fei)將在近年居住(zhu)用地平均供應量的(de)基礎上(shang)增長10%，確保全市(shi)不少于9000畝，并單列(lie)租賃(lin)住(zhu)房用地900畝。

　　前述人(ren)(ren)士(shi)表示，這(zhe)一(yi)措施十分(fen)重要，因為(wei)合肥(fei)樓(lou)市的土地開發速度和庫(ku)存(cun)規(gui)模均不足(zu)，難以消(xiao)化(hua)驟(zou)然釋放的需求(qiu)。尤其(qi)是在大量引(yin)進人(ren)(ren)才后，這(zhe)種(zhong)缺口更為(wei)凸顯。

　　去年9月，合肥發(fa)(fa)布人(ren)才引進政(zheng)(zheng)策，對于重點(dian)(dian)產業、重點(dian)(dian)人(ren)群，通(tong)過提供人(ren)才免(mian)費租(zu)房(fang)、補貼(tie)購(gou)房(fang)以及發(fa)(fa)放崗位補貼(tie)、柔性引才獎補等措施，讓(rang)各類人(ren)才“邊安居、邊就業”。其中，租(zu)賃補貼(tie)、購(gou)房(fang)補貼(tie)和首套房(fang)不(bu)限購(gou)等優惠政(zheng)(zheng)策，在吸引人(ren)才落(luo)戶(hu)的同時，也對樓市形成了刺激。

　　根據上(shang)海易(yi)居研究院的統計，截(jie)至今年2月底，合肥的新建商品(pin)住宅去化(hua)周期僅有2.8個(ge)月，在全國(guo)100個(ge)熱點城市(shi)中(zhong)，僅高于浙江湖州。

　　二線城市全面(mian)加碼(ma)調控

　　合(he)肥樓市的(de)上漲(zhang)軌跡，頗能(neng)代表二(er)線(xian)城市的(de)一(yi)些共(gong)同(tong)特征。上海易居研究院智庫中心(xin)總(zong)監嚴(yan)躍(yue)進向21世(shi)紀經濟報道記者表示(shi)，近期(qi)很多二(er)線(xian)樓市的(de)升溫，都有(you)著(zhu)長期(qi)平穩后的(de)看漲(zhang)心(xin)態、信貸資金大(da)量(liang)進入樓市、學(xue)區房(fang)交易周(zhou)期(qi)到來等因素，部(bu)分城市還有(you)著(zhu)人才新政的(de)刺激。

　　他(ta)還表示(shi)，在此(ci)之前(qian)，不少二線城市的(de)庫存偏低，供需基(ji)本面較為緊張。

　　貝殼研究院則認為，隨著(zhu)一線(xian)城市(shi)(shi)(shi)調控的效果逐(zhu)步顯現(xian)，樓市(shi)(shi)(shi)熱點正在向重點二線(xian)城市(shi)(shi)(shi)轉(zhuan)移。其中，今年2月，二線(xian)城市(shi)(shi)(shi)中的西安、合肥、成(cheng)都等城市(shi)(shi)(shi)新房(fang)(fang)、二手(shou)房(fang)(fang)房(fang)(fang)價環比漲幅均(jun)在前十名，市(shi)(shi)(shi)場溫度較高。

　　市(shi)場熱點從(cong)一線城市(shi)向二三線城市(shi)蔓(man)延(yan)，從(cong)東部(bu)城市(shi)向中西部(bu)城市(shi)蔓(man)延(yan)，歷(li)來是樓(lou)市(shi)上漲周期中的(de)共(gong)同特征。樓(lou)市(shi)調控政策的(de)出臺(tai)，也大(da)多沿著(zhu)這一路線。

　　今年(nian)以來，上海通(tong)過(guo)“滬(hu)十(shi)條”的發(fa)布打(da)響了2021年(nian)樓市調控“第一(yi)槍(qiang)”，此后(hou)又以幾乎“一(yi)天(tian)一(yi)新政(zheng)”的節(jie)奏(zou)，堵住了假離婚、贈與(yu)房產等小漏洞，給(gei)炒房客以沉(chen)重打(da)擊。北(bei)京、廣(guang)州、深圳也通(tong)過(guo)各種“打(da)補丁”的方式，對樓市進行調控。

　　二線城(cheng)市(shi)的調控(kong)熱潮，則出(chu)現(xian)在今(jin)年3月，并在全國“兩(liang)會(hui)”結束后持續升溫(wen)。在合肥推出(chu)此次(ci)新政之前(qian)，武(wu)漢、西安、成(cheng)都、南京等(deng)城(cheng)市(shi)已經陸(lu)續出(chu)手調控(kong)。

　　從住建(jian)部(bu)的(de)督(du)(du)導(dao)(dao)路線(xian)上(shang)(shang)，也(ye)不(bu)難看出這種趨勢。今年1月(yue)下旬至2月(yue)，住建(jian)部(bu)副(fu)部(bu)長(chang)倪虹帶隊(dui)先后在上(shang)(shang)海、深(shen)圳、北(bei)京(jing)等城(cheng)市調研(yan)督(du)(du)導(dao)(dao)。3月(yue)初，督(du)(du)導(dao)(dao)組奔赴(fu)杭(hang)州、無錫。“兩(liang)會”剛結束，督(du)(du)導(dao)(dao)組奔赴(fu)成都、西安。3月(yue)末，住建(jian)部(bu)又督(du)(du)導(dao)(dao)了南(nan)昌(chang)的(de)房地(di)產(chan)調控。

　　從調(diao)控內容上，二線(xian)(xian)城市(shi)也在(zai)向一線(xian)(xian)城市(shi)全面看(kan)齊，在(zai)某些方面甚至有過之(zhi)(zhi)而無不(bu)及。比如，合(he)肥對(dui)(dui)新(xin)出讓的(de)土地(di)(di)實(shi)施住房(fang)均價控制，與部分一線(xian)(xian)城市(shi)實(shi)施的(de)“限房(fang)價、競地(di)(di)價”政策有相似之(zhi)(zhi)處。而對(dui)(dui)于二手房(fang)的(de)“定向限購”，則屬于合(he)肥首創。

　　多數分(fen)析人士(shi)指出，隨(sui)著樓市(shi)(shi)傳統“小陽春”的(de)(de)到來，以及市(shi)(shi)場(chang)熱點的(de)(de)轉(zhuan)移，越(yue)來越(yue)多的(de)(de)二線(xian)(xian)城市(shi)(shi)將加碼調(diao)控，前期已經(jing)啟動調(diao)控的(de)(de)一線(xian)(xian)城市(shi)(shi)，則會(hui)進一步(bu)對政策(ce)進行鞏(gong)固。

　　盡(jin)管合肥的調(diao)控(kong)政策有著(zhu)因(yin)城(cheng)(cheng)施(shi)策的個案性(xing)質，但(dan)仍(reng)然不(bu)會突(tu)(tu)破大城(cheng)(cheng)市調(diao)控(kong)的總(zong)體框架。國務院參(can)事特約(yue)研究(jiu)員(yuan)、原國家統計局(ju)總(zong)經濟師(shi)姚(yao)景源近日(ri)表示，目前房(fang)地產領域存在(zai)著(zhu)一(yi)些深(shen)層次的問(wen)題，比如(ru)炒作(zuo)，金融(rong)屬性(xing)越(yue)炒越(yue)強，房(fang)價漲幅過高過快(kuai)。而“大城(cheng)(cheng)市住房(fang)突(tu)(tu)出問(wen)題”有兩(liang)個，一(yi)是(shi)房(fang)價過高，二是(shi)還有相當數量的人買不(bu)起房(fang)子。

　　他在“2021中(zhong)國房地產百(bai)強企業(ye)研究成果發布會”上表示(shi)，針對這(zhe)些問題，過去(qu)更(geng)多是(shi)從需求角度來解決，比(bi)如限購、限貸等，下一(yi)步要在供(gong)給側上想(xiang)辦法(fa)。一(yi)方(fang)面(mian)要加大供(gong)給，另一(yi)方(fang)面(mian)，加大保(bao)障型住房的力度，完善住房的保(bao)障體系(xi)。