“今年(nian)(nian)房地(di)產(chan)信(xin)托(tuo)(tuo)業(ye)務仍將(jiang)繼(ji)續下降，信(xin)托(tuo)(tuo)公司在風(feng)控(kong)(kong)上也會更(geng)加(jia)謹慎。”多位信(xin)托(tuo)(tuo)業(ye)內(nei)人士對中國(guo)證券報記(ji)者表示，降通道、控(kong)(kong)地(di)產(chan)，仍是行業(ye)2020年(nian)(nian)發展的關鍵詞。信(xin)托(tuo)(tuo)業(ye)轉(zhuan)型勢(shi)在必行，馬太(tai)效應將(jiang)更(geng)加(jia)凸顯。

　　通道(dao)業務規模(mo)繼(ji)續(xu)收縮

　　銀保監會表示，《信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)公司(si)資(zi)金(jin)信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)管(guan)(guan)理(li)(li)暫(zan)行辦法(fa)（征求意見稿(gao)）》（下稱《辦法(fa)》）對照資(zi)管(guan)(guan)新(xin)規要求，堅(jian)持從緊從嚴的(de)監管(guan)(guan)導向，控制具有影子銀行特征的(de)信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)融資(zi)規模(mo)，嚴格限制通道類業(ye)(ye)務。所謂通道業(ye)(ye)務，通常指(zhi)事務管(guan)(guan)理(li)(li)類信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)，這類業(ye)(ye)務是(shi)由(you)委托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)人驅動，信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)公司(si)不對信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)財產(chan)進行主動的(de)管(guan)(guan)理(li)(li)運用，也不負責募集資(zi)金(jin)，只(zhi)是(shi)承擔賬戶監管(guan)(guan)、結算(suan)和清算(suan)等事務性工(gong)作，收取一定(ding)的(de)管(guan)(guan)理(li)(li)費用。

　　一家(jia)中型(xing)信托公司高管對記者坦言，“通道業務絕對規模今年肯定是繼(ji)續(xu)壓降。現在我們都是在監管框架下，盡量選擇管理費相對高的項目。”

　　在(zai)中國人民大學信(xin)托與(yu)基金(jin)研(yan)究(jiu)所(suo)周小(xiao)明(ming)看來，通道業(ye)務規(gui)模繼續收(shou)縮是大勢(shi)所(suo)趨，未來開展這類業(ye)務一(yi)要合法，二要合規(gui)。“一(yi)是資(zi)金(jin)目(mu)的要合法，不能以規(gui)避法律為目(mu)的；二是項(xiang)目(mu)操作要合規(gui)，符合資(zi)管(guan)新(xin)規(gui)、調控(kong)政策等。”

　　嚴控非標類房地產(chan)信托

　　盡管(guan)《辦法(fa)》并未明確限(xian)制(zhi)房(fang)地(di)產(chan)信(xin)(xin)托，但信(xin)(xin)托業內人士直(zhi)言，房(fang)地(di)產(chan)信(xin)(xin)托規(gui)模(mo)下降趨勢不會改(gai)變。

　　周(zhou)小明(ming)(ming)表(biao)示(shi)，一(yi)(yi)方面(mian)辦法明(ming)(ming)確提出了投資(zi)(zi)(zi)非(fei)標債(zhai)(zhai)(zhai)權資(zi)(zi)(zi)產(chan)比例及(ji)非(fei)標債(zhai)(zhai)(zhai)權集中(zhong)度的(de)(de)限(xian)制要求，控(kong)制融資(zi)(zi)(zi)類(lei)、非(fei)標債(zhai)(zhai)(zhai)權類(lei)的(de)(de)房地產(chan)信托決心很明(ming)(ming)確。“此前房地產(chan)業(ye)務越來越向頭部信托公(gong)(gong)司集中(zhong)，現在單一(yi)(yi)項目的(de)(de)集中(zhong)度必須降(jiang)下來。另外，投資(zi)(zi)(zi)非(fei)標債(zhai)(zhai)(zhai)權比例不(bu)能超過50%，對于一(yi)(yi)些(xie)資(zi)(zi)(zi)產(chan)規(gui)模不(bu)大(da)的(de)(de)中(zhong)小公(gong)(gong)司而言，騰挪空間(jian)有限(xian)，投向房地產(chan)市場的(de)(de)資(zi)(zi)(zi)金(jin)越來越 有限(xian)。”

　　另有信(xin)(xin)(xin)(xin)托業(ye)內人士坦言，除了(le)監管(guan)導向，今年房(fang)地產信(xin)(xin)(xin)(xin)托業(ye)務的需(xu)求(qiu)收縮(suo)，也在客觀上將導致房(fang)地產信(xin)(xin)(xin)(xin)托規模下降。“一是市場融資(zi)成(cheng)本走低(di)，二是房(fang)企(qi)(qi)融資(zi)渠(qu)道(dao)更趨多元。相對而(er)言，信(xin)(xin)(xin)(xin)托這(zhe)一渠(qu)道(dao)的融資(zi)成(cheng)本是最高的，所以我們現在不是額(e)度不夠的問題，而(er)是房(fang)企(qi)(qi)需(xu)求(qiu)明顯收縮(suo)了(le)。”

　　華寶證(zheng)券分析師楊(yang)宇(yu)認(ren)為，展望未來(lai)，目(mu)前(qian)“房(fang)住不炒”“不將房(fang)地(di)(di)產(chan)作(zuo)為短期刺(ci)激經濟的(de)(de)手段(duan)”是(shi)政策總基調，后續很(hen)難看到(dao)房(fang)地(di)(di)產(chan)政策的(de)(de)大幅度放松。對(dui)于房(fang)地(di)(di)產(chan)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)，隨著房(fang)地(di)(di)產(chan)“前(qian)端融資”業(ye)務收緊，未來(lai)房(fang)地(di)(di)產(chan)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)業(ye)務規模將下降(jiang)，但正常規范(fan)的(de)(de)項目(mu)融資不會(hui)受到(dao)影(ying)響。總的(de)(de)來(lai)看，房(fang)地(di)(di)產(chan)行業(ye)對(dui)于信(xin)(xin)(xin)托(tuo)公司而(er)言都有市(shi)場機會(hui)，但傳(chuan)統抵(di)押貸款這種(zhong)房(fang)地(di)(di)產(chan)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)業(ye)務會(hui)走向萎縮。

　　普益標準(zhun)研究員(yuan)梁傳(chuan)義預計，房地(di)產(chan)信托需(xu)要切實(shi)加快轉型步伐，向資產(chan)證(zheng)券化(hua)、股(gu)權投資等業(ye)務模(mo)式轉型，同時需(xu)要積極(ji)介入基建REITs的資本(ben)結構設計環節(jie)，積極(ji)探索商(shang)業(ye)地(di)產(chan)REITs（住宅、寫字樓、商(shang)場）的展業(ye)模(mo)式。

　　創新轉型勢在(zai)必行

　　一直以(yi)來(lai)，房地產信托是信托公(gong)司的重要業(ye)務(wu)，也是信托公(gong)司重要的收入來(lai)源，受到限制后，業(ye)務(wu)結(jie)構調整變(bian)得(de)越來(lai)越急(ji)迫(po)。

　　家族信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)、資(zi)產證券化信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)、企業年金(jin)信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)、慈(ci)善信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)及其他(ta)監管部門認可(ke)的(de)服(fu)務(wu)(wu)信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)不在《辦法》定義的(de)資(zi)金(jin)信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)之列(lie)。信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)業內人(ren)士預(yu)計，“服(fu)務(wu)(wu)信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)是行業重點(dian)轉型(xing)發展方向，后續可(ke)能還會出臺配(pei)套(tao)細則。”

　　“《辦法》勢必(bi)加(jia)(jia)速行業轉型，從2019年(nian)年(nian)報中可(ke)以(yi)看出，不少(shao)信托(tuo)公司的轉型效果(guo)已經開(kai)始(shi)顯(xian)現(xian)。”在周(zhou)小明看來(lai)，2020年(nian)信托(tuo)業馬(ma)太效應料更凸(tu)顯(xian)，規模、盈(ying)利和不良等指(zhi)標(biao)的兩極分化(hua)將加(jia)(jia)劇。

　　周小明說(shuo)，中長期(qi)來看，市場需(xu)求(qiu)還在，未來信托(tuo)公(gong)司(si)需(xu)要具備更強(qiang)的(de)綜(zong)合管(guan)理能力、戰(zhan)略執(zhi)行能力。而內生(sheng)的(de)業務轉(zhuan)型需(xu)要一個時間和過程，才能真正實現從量變到質(zhi)變。目前資產(chan)證券(quan)化信托(tuo)及家(jia)族信托(tuo)的(de)需(xu)求(qiu)和規模具有較強(qiang)基(ji)礎(chu)，預計將(jiang)成為信托(tuo)公(gong)司(si)的(de)布局重點(dian)。