部分機(ji)構認(ren)為,近期一線城市房價(jia)快速上漲與需求、區(qu)位等(deng)因素均有關系,但三四線城市房地(di)產去庫(ku)存任務艱巨,仍待需求端與供給端同時發力。
樓市寬松預期升溫
北京大(da)學國(guo)家(jia)發(fa)展(zhan)研究(jiu)院(yuan)教授、宏觀經濟(ji)研究(jiu)中心主任(ren)盧(lu)鋒表(biao)示(shi),在城(cheng)市化的(de)背(bei)景下(xia),一(yi)線城(cheng)市房(fang)地(di)產(chan)的(de)需求存在很大(da)沖動,超脫于全國(guo)房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業。在盧(lu)鋒看來,房(fang)價(jia)的(de)突出問(wen)題是區(qu)位,目(mu)前房(fang)價(jia)異動充分反應了(le)這(zhe)一(yi)點。
首(shou)創(chuang)證券(quan)認為,2016年2月政(zheng)府連續打(da)出組合(he)拳,前(qian)所未見的(de)密集調(diao)控再次強(qiang)調(diao)了樓市去庫存的(de)主基調(diao),政(zheng)策信(xin)號(hao)持(chi)續走強(qiang)將提升(sheng)房地(di)產的(de)寬松預(yu)期。
興業證券(quan)研究(jiu)報告顯示,2016年(nian)(nian)初潛(qian)在的(de)住宅庫存(cun)可能(neng)包括4.5億(yi)平(ping)方米(mi)(mi)待(dai)(dai)售(shou)庫存(cun)和2億(yi)平(ping)方米(mi)(mi)待(dai)(dai)開發(fa)面積(ji)(根據待(dai)(dai)開發(fa)土地(di)面積(ji)推算),共約47億(yi)平(ping)方米(mi)(mi)庫存(cun)。值得(de)注意的(de)是,2015年(nian)(nian)房地(di)產銷售(shou)回暖(nuan),但地(di)產商(shang)拿(na)地(di)的(de)意愿普(pu)遍較(jiao)(jiao)弱,房地(di)產庫存(cun)已在逐漸去化,尤其(qi)是待(dai)(dai)開發(fa)土地(di)面積(ji)在2016年(nian)(nian)初可能(neng)會(hui)有一(yi)個較(jiao)(jiao)快幅(fu)度的(de)下降。
中信證券研究部分析師陳聰認為(wei),一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)房價上(shang)漲快,三四線(xian)城(cheng)市(shi)房價上(shang)漲不快,主要是因(yin)為(wei)一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)人口(kou)明顯凈流入。一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)人口(kou)凈流入背后,則是基(ji)礎設施(shi)更完善,產業分工更細(xi)化,公共服務更優質。
國泰君安證(zheng)券首席(xi)宏觀分析師任澤(ze)平(ping)(ping)表示(shi),住宅投(tou)資告別高(gao)增長(chang)(chang)時代,房地產(chan)政策應(ying)適(shi)應(ying)新發(fa)展(zhan)階段特征,要避免寄希望于(yu)刺激重歸高(gao)增長(chang)(chang)的泡沫風險。在增速(su)(su)換擋期,住宅投(tou)資從高(gao)速(su)(su)增長(chang)(chang)步(bu)入平(ping)(ping)穩或下降狀態(tai),從數量(liang)擴張(zhang)步(bu)入質(zhi)量(liang)提升。
房地產政策或有后手
國(guo)信證券(quan)分析(xi)師董德志(zhi)認(ren)為,房地產去庫(ku)存,一方面(mian)要(yao)(yao)需求端的銷售(shou)面(mian)積增加,另一方面(mian)也要(yao)(yao)供給端的新開工面(mian)積進一步減少。
交通銀行(xing)金融(rong)研(yan)究(jiu)中心(xin)高級研(yan)究(jiu)員夏(xia)丹表(biao)示,在需(xu)求端,可供選擇的政策儲備主(zhu)(zhu)要有降成本(ben)、加杠桿、調公積、輕稅負和增(zeng)人口;在供給端,最主(zhu)(zhu)要的是土地資(zi)源和存量住房(fang)的配置和管理。
任澤平建議,我國可研究探索居民購房(fang)時首(shou)付比例和貸款利率(lv)固定(ding)或兩(liang)者(zhe)反向(xiang)變動的(de)房(fang)貸政策,以穩定(ding)購房(fang)者(zhe)預期(qi),避免購房(fang)需求短期(qi)內提(ti)前釋(shi)放。為減少通脹對貸款利率(lv)的(de)影響,中長期(qi)可考慮成立專門的(de)住房(fang)儲蓄銀行,通過與通脹水平掛(gua)鉤,使真實貸款利率(lv)長期(qi)不變。
首創證券(quan)認(ren)為(wei),作為(wei)住房(fang)(fang)金(jin)融系(xi)(xi)統(tong)重要支持的公積金(jin)體(ti)系(xi)(xi)有較大(da)(da)提(ti)升(sheng)空(kong)間,資產(chan)證券(quan)化的開(kai)啟預計能夠(gou)釋放萬億資金(jin),大(da)(da)幅提(ti)升(sheng)對(dui)合(he)理購(gou)房(fang)(fang)需求的支持力度(du)。此外,REITs、住房(fang)(fang)保障(zhang)銀行等新興金(jin)融體(ti)系(xi)(xi)的快速發(fa)展能夠(gou)為(wei)棚戶(hu)區改造(zao),保障(zhang)房(fang)(fang)安置貨(huo)幣化以及(ji)政府回(hui)購(gou)商(shang)品房(fang)(fang)提(ti)供資金(jin)支持。未來多層次的住房(fang)(fang)金(jin)融系(xi)(xi)統(tong)將(jiang)成為(wei)支撐房(fang)(fang)地產(chan)市場(chang)改革的中堅(jian)力量。
中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)聲明(ming)(ming):凡(fan)本(ben)網(wang)(wang)(wang)注明(ming)(ming)“來源(yuan):中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國證(zheng)(zheng)(zheng)券報(bao)(bao)(bao)·中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)”的所有(you)作(zuo)品,版(ban)權(quan)(quan)均屬于中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國證(zheng)(zheng)(zheng)券報(bao)(bao)(bao)、中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)。中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國證(zheng)(zheng)(zheng)券報(bao)(bao)(bao)·中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)與(yu)作(zuo)品作(zuo)者(zhe)(zhe)聯合聲明(ming)(ming),任何組織未經中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國證(zheng)(zheng)(zheng)券報(bao)(bao)(bao)、中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)以及作(zuo)者(zhe)(zhe)書面授權(quan)(quan)不得轉載(zai)、摘編或利用其它方式使(shi)用上(shang)述作(zuo)品。凡(fan)本(ben)網(wang)(wang)(wang)注明(ming)(ming)來源(yuan)非中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國證(zheng)(zheng)(zheng)券報(bao)(bao)(bao)·中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)的作(zuo)品,均轉載(zai)自其它媒體,轉載(zai)目的在于更好服務讀者(zhe)(zhe)、傳遞信息之需,并不代表(biao)本(ben)網(wang)(wang)(wang)贊同其觀點,本(ben)網(wang)(wang)(wang)亦(yi)不對其真實性負責,持異議(yi)者(zhe)(zhe)應與(yu)原出處單(dan)位(wei)主(zhu)張權(quan)(quan)利。
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