近(jin)期(qi)北(bei)京地(di)(di)區多宗不(bu)(bu)(bu)限價(jia)(jia)土地(di)(di)成功出讓，單(dan)宗地(di)(di)塊(kuai)金額較高。從起始樓面價(jia)(jia)看，多數不(bu)(bu)(bu)限價(jia)(jia)土地(di)(di)均價(jia)(jia)超過4萬元/平(ping)方(fang)米。疫情(qing)暴發(fa)以(yi)來，不(bu)(bu)(bu)限價(jia)(jia)土地(di)(di)逐漸成為(wei)北(bei)京土地(di)(di)出讓市場成交主(zhu)力(li)。不(bu)(bu)(bu)過，2018年、2019年北(bei)京集中出讓大(da)量限價(jia)(jia)土地(di)(di)，預(yu)計未來一段(duan)時間限價(jia)(jia)樓盤因庫存(cun)較高仍占據新房(fang)市場主(zhu)流地(di)(di)位。但(dan)隨著不(bu)(bu)(bu)限價(jia)(jia)新房(fang)逐步(bu)入(ru)市，預(yu)計未來新房(fang)均價(jia)(jia)將被抬升。

　　住宅用地占比(bi)較大

　　從近期不限價(jia)地(di)塊(kuai)(kuai)出讓情(qing)況(kuang)看，單(dan)宗不限價(jia)地(di)塊(kuai)(kuai)起(qi)(qi)(qi)始(shi)(shi)價(jia)較高。6月18日，北京(jing)市(shi)自然資源和(he)規劃委(wei)員(yuan)會官網(wang)披露，北京(jing)豐(feng)(feng)臺(tai)(tai)區(qu)掛牌2宗不限價(jia)地(di)塊(kuai)(kuai)，總起(qi)(qi)(qi)始(shi)(shi)價(jia)為62.98億元。其中(zhong)，地(di)塊(kuai)(kuai)名稱(cheng)為北京(jing)市(shi)豐(feng)(feng)臺(tai)(tai)區(qu)盧溝橋(qiao)(qiao)大瓦窯(yao)DWY-L33等地(di)塊(kuai)(kuai)，建設用地(di)面積合計(ji)4.11萬(wan)平方米。地(di)塊(kuai)(kuai)位于豐(feng)(feng)臺(tai)(tai)區(qu)盧溝橋(qiao)(qiao)大瓦窯(yao)村，起(qi)(qi)(qi)始(shi)(shi)價(jia)37.95億元。地(di)塊(kuai)(kuai)名稱(cheng)為北京(jing)市(shi)豐(feng)(feng)臺(tai)(tai)區(qu)盧溝橋(qiao)(qiao)大瓦窯(yao)DWY-L39等地(di)塊(kuai)(kuai)，建設用地(di)面積合計(ji)4.47萬(wan)平方米。地(di)塊(kuai)(kuai)位于豐(feng)(feng)臺(tai)(tai)區(qu)盧溝橋(qiao)(qiao)大瓦窯(yao)，起(qi)(qi)(qi)始(shi)(shi)價(jia)為25.03億元。

　　從區(qu)(qu)域(yu)分(fen)布看，日前出讓(rang)的不限價土地分(fen)布區(qu)(qu)域(yu)較(jiao)廣(guang)，豐臺區(qu)(qu)、通州區(qu)(qu)、門頭溝區(qu)(qu)、房(fang)山區(qu)(qu)等區(qu)(qu)域(yu)均有涉(she)及。

　　6月10日，北京(jing)市規(gui)劃(hua)和自(zi)然資源委員會掛出3宗(zong)經營(ying)用地(di)，分別位于(yu)通州(zhou)區、門頭溝區和房(fang)山區，總出讓起始價為(wei)51.26億元(yuan)，均為(wei)不(bu)限價宗(zong)地(di)。

　　從土地性質看，住宅用(yong)地占比較大。同時，不(bu)少地塊(kuai)(kuai)要求建(jian)設幼兒園等配套(tao)措施。舉例(li)來看，通州區(qu)近期出讓的不(bu)限價地塊(kuai)(kuai)包括(kuo)永順(shun)鎮運通人和良園二期項目FZX-0604-6002、FZX-0604-6006地塊(kuai)(kuai)R2二類居住用(yong)地、A334托幼用(yong)地。建(jian)設用(yong)地面(mian)積(ji)合(he)計37814.6平(ping)方米，規劃(hua)建(jian)筑控(kong)制規模不(bu)超(chao)過77172平(ping)方米，起始價為11.31億元。

　　從起(qi)(qi)始(shi)樓面(mian)價(jia)(jia)看，不(bu)少主城(cheng)區不(bu)限價(jia)(jia)地(di)塊(kuai)起(qi)(qi)始(shi)樓面(mian)價(jia)(jia)超4萬元(yuan)/平(ping)方米(mi)，以門頭溝區為代表的郊區不(bu)限價(jia)(jia)地(di)塊(kuai)起(qi)(qi)始(shi)樓面(mian)價(jia)(jia)也(ye)逼近3萬元(yuan)/平(ping)方米(mi)。

　　以日前出(chu)讓的位于(yu)門頭溝區龍(long)泉鎮的不(bu)限價地塊(kuai)為例，地塊(kuai)名稱為北京市(shi)門頭溝區新城(cheng)04街區MC00-0004-6022，地塊(kuai)性質為R2二(er)類居住用地。建(jian)(jian)設用地面積(ji)20038.778平方(fang)米，規(gui)劃(hua)建(jian)(jian)筑控制規(gui)模不(bu)超(chao)過40077.556平方(fang)米，起始(shi)價11.65億元。

　　限價房庫存較高

　　中原地(di)產首席分(fen)析師張大偉指出，今(jin)年以來，北京土地(di)市場成交結構(gou)中，不限價(jia)(jia)比例越來越高(gao)，純商品房不限價(jia)(jia)占(zhan)比已經接近80%。不過，限價(jia)(jia)房由于前(qian)期積累了大量的庫(ku)存，仍然占(zhan)據目前(qian)及(ji)未來一段時(shi)間新(xin)房供給(gei)的主流。

　　從土(tu)(tu)地(di)(di)供應看，近年來(lai)，北京(jing)合(he)計供應的限價房(fang)住宅(zhai)大(da)約(yue)110宗，土(tu)(tu)地(di)(di)出讓面積合(he)計1100萬(wan)平(ping)方米(mi)。此(ci)外，這些項目再疊加配套商業、配套倉儲后，合(he)計大(da)約(yue)要入(ru)市(shi)1300萬(wan)平(ping)方米(mi)。現在已經入(ru)市(shi)大(da)約(yue)800萬(wan)平(ping)方米(mi)，也就是說，等待(dai)入(ru)市(shi)取得預售證的限價房(fang)大(da)約(yue)還(huan)有3萬(wan)-4萬(wan)套。

　　中(zhong)原(yuan)地產數據顯示，目(mu)(mu)前已經入(ru)(ru)市的(de)限價房合(he)(he)計有(you)90個(ge)項目(mu)(mu)，涉及住(zhu)(zhu)宅(zhai)合(he)(he)計76169套(tao)(tao)(tao)。其中(zhong)，目(mu)(mu)前已經完(wan)成網簽(qian)的(de)限價房有(you)35940套(tao)(tao)(tao)，尚未(wei)網簽(qian)的(de)有(you)4萬(wan)(wan)套(tao)(tao)(tao)。未(wei)完(wan)成網簽(qian)的(de)4萬(wan)(wan)套(tao)(tao)(tao)住(zhu)(zhu)宅(zhai)中(zhong)，有(you)1.2萬(wan)(wan)套(tao)(tao)(tao)是已預(yu)定但尚未(wei)網簽(qian)的(de)，其余2.8萬(wan)(wan)套(tao)(tao)(tao)屬于尚未(wei)銷售(shou)的(de)庫(ku)存。連同(tong)上述3萬(wan)(wan)-4萬(wan)(wan)套(tao)(tao)(tao)正在等待入(ru)(ru)市的(de)，北京地區限競(jing)房庫(ku)存仍有(you)6萬(wan)(wan)套(tao)(tao)(tao)左(zuo)右。

　　張大偉指出，雖然限價(jia)房項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)存在(zai)入市周期(qi)(qi)(qi)不同、存在(zai)換(huan)房周期(qi)(qi)(qi)、存在(zai)部分項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)已經(jing)銷售(shou)但網(wang)簽(qian)滯后的(de)(de)現象(xiang)，但是限價(jia)房銷售(shou)去(qu)化整體不高。整體來看，北京地區平均網(wang)簽(qian)完(wan)成(cheng)率約(yue)44.5%。已入市的(de)(de)150期(qi)(qi)(qi)限價(jia)房項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)里，基本(ben)售(shou)罄的(de)(de)只有40期(qi)(qi)(qi)。銷售(shou)完(wan)成(cheng)率為50%-80%的(de)(de)有30期(qi)(qi)(qi)，這些項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)整體已經(jing)進入銷售(shou)末期(qi)(qi)(qi)，約(yue)占全部入市項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)的(de)(de)2成(cheng)左(zuo)右。另有50期(qi)(qi)(qi)限價(jia)房項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)的(de)(de)網(wang)簽(qian)率不到30%，除去(qu)入市時間較(jiao)短的(de)(de)項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)，大部分網(wang)簽(qian)率低(di)的(de)(de)項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)陷入滯銷。

　　“目前(qian)，已(yi)經入市(shi)的(de)(de)限價房項(xiang)目中，20%項(xiang)目不(bu)愁賣，基(ji)本(ben)能做到一年清盤；60%的(de)(de)項(xiang)目處于順銷狀(zhuang)態，可以慢慢賣。另(ling)外20%的(de)(de)項(xiang)目已(yi)經基(ji)本(ben)封盤，誰也賣不(bu)動。”張大偉指出。

　　新房供給有保障

　　業內(nei)人士稱，無論從(cong)不限價(jia)(jia)(jia)土(tu)地(di)密集出(chu)讓角度(du)(du)，還(huan)是從(cong)限價(jia)(jia)(jia)房自身去(qu)化看，未來(lai)限價(jia)(jia)(jia)房消失已經成為趨勢。預計(ji)在今年四季度(du)(du)以后，上市新盤(pan)中，不限價(jia)(jia)(jia)項目將占據一半以上。屆(jie)時，新房價(jia)(jia)(jia)格預計(ji)將有(you)所抬(tai)升。

　　值得注意的是(shi)，從北京地(di)(di)區土(tu)地(di)(di)出讓規模看，未來一段時間新房(fang)供給量將有所保障。中原(yuan)地(di)(di)產數據顯示，2020年以(yi)來，北京地(di)(di)區土(tu)地(di)(di)出讓金合計1143.74億元(yuan)，同比(bi)增長40.68%；土(tu)地(di)(di)規劃建筑面(mian)積合計364.7萬平(ping)方米，同比(bi)下降23.11%。土(tu)地(di)(di)出讓金額位(wei)列全(quan)國第三，僅次于杭(hang)州和上海。

　　從已(yi)出讓的土(tu)地看，溢價(jia)率整體(ti)較(jiao)高(gao)。今年(nian)以來(lai)，受疫情(qing)影(ying)響(xiang)，優質土(tu)地出讓較(jiao)多，引發房(fang)企拿地積極(ji)性(xing)提高(gao)。此外，疫情(qing)對房(fang)企的資(zi)金鏈影(ying)響(xiang)雖然大(da)，但(dan)國內融資(zi)難(nan)度降低，部分企業拿地積極(ji)性(xing)提高(gao)，多重原因導致高(gao)溢價(jia)率土(tu)地成交增(zeng)多。

　　諸葛找房(fang)指出(chu)，5月全國主(zhu)要地級(ji)市地價(jia)(jia)(jia)溢(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)率(lv)(lv)為17.28%，環比(bi)上(shang)升0.67個百分點(dian)(dian)，同比(bi)下降3.49個百分點(dian)(dian)。全國主(zhu)要地級(ji)市地價(jia)(jia)(jia)溢(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)率(lv)(lv)自2019年(nian)3季度開始逐漸攀(pan)升，2020年(nian)5月為土地成交溢(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)率(lv)(lv)的小高峰，但仍不(bu)及去(qu)年(nian)同期(qi)的溢(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)水(shui)平，處于(yu)歷史中位水(shui)平。

　　流(liu)拍(pai)率方面，諸葛找(zhao)房指(zhi)出，疫情之(zhi)下貨(huo)幣環境略顯寬松(song)，各地出臺允許企業延緩繳納土(tu)地出讓金，房企拿(na)地積極性高(gao)；3月起，土(tu)地流(liu)拍(pai)率下降明顯，4月流(liu)拍(pai)率跌至3.53%，5月流(liu)拍(pai)率仍處于低(di)位，為3.86%，環比微升0.32個百分點(dian)。

　　業內人士指(zhi)出(chu)，5月份北(bei)京地區二(er)手房市場(chang)出(chu)現(xian)明(ming)顯(xian)的(de)(de)(de)(de)小陽春(chun)現(xian)象，對(dui)新(xin)房銷售起(qi)到一定(ding)的(de)(de)(de)(de)分(fen)流(liu)作用。非優質地段的(de)(de)(de)(de)新(xin)房項目出(chu)現(xian)了明(ming)顯(xian)的(de)(de)(de)(de)滯銷。而近期出(chu)讓的(de)(de)(de)(de)不限(xian)價(jia)(jia)土地，由于起(qi)始樓面價(jia)(jia)較高，未來新(xin)房均價(jia)(jia)漲價(jia)(jia)預期較高，對(dui)目前所(suo)在(zai)地區限(xian)價(jia)(jia)房銷售，起(qi)到一定(ding)的(de)(de)(de)(de)促進作用。