原(yuan)標題(ti)：各地宅基地改革加速落地 北京三種模式保障村民住房需求

　　宅基地改革(ge)正在加速。

　　近(jin)日，自(zi)然資源部、農(nong)業農(nong)村(cun)(cun)部聯合(he)下發了《關于保障農(nong)村(cun)(cun)村(cun)(cun)民(min)住(zhu)宅(zhai)建(jian)設合(he)理用(yong)地(di)的(de)通知》和《關于農(nong)村(cun)(cun)亂占耕(geng)地(di)建(jian)房(fang)“八不準”的(de)通知》，提出進一(yi)步保護農(nong)村(cun)(cun)村(cun)(cun)民(min)建(jian)住(zhu)宅(zhai)的(de)合(he)理用(yong)地(di)需求，同時，要求各(ge)地(di)嚴(yan)防死守(shou)耕(geng)地(di)紅線(xian)，對新增違(wei)法違(wei)規行(xing)為“零容忍”“動真(zhen)格”。

　　21世紀(ji)經(jing)濟報(bao)道記(ji)者注意(yi)到，2020年以來，四川(chuan)、湖南(nan)、海(hai)(hai)南(nan)、北京(jing)、廣東、上(shang)海(hai)(hai)等(deng)多地加速出臺宅(zhai)(zhai)(zhai)基地的相(xiang)關(guan)(guan)政(zheng)策(ce)文件，在保(bao)障(zhang)農村住房需求、落(luo)實(shi)“一(yi)(yi)戶一(yi)(yi)宅(zhai)(zhai)(zhai)”、盤(pan)活閑置宅(zhai)(zhai)(zhai)基地等(deng)方面做出更(geng)細致(zhi)的規定。8月(yue)以來，先是廣州開始正式實(shi)施(shi)(shi)《關(guan)(guan)于加強(qiang)農村住宅(zhai)(zhai)(zhai)建設管(guan)理的實(shi)施(shi)(shi)意(yi)見》(下(xia)稱《實(shi)施(shi)(shi)意(yi)見》)，后是北京(jing)推出《關(guan)(guan)于落(luo)實(shi)戶有所居加強(qiang)農村宅(zhai)(zhai)(zhai)基地及房屋建設管(guan)理的指導(dao)意(yi)見》(下(xia)稱《指導(dao)意(yi)見》)，兩個一(yi)(yi)線(xian)城市的政(zheng)策(ce)設計值(zhi)得關(guan)(guan)注。

　　在一些觀點中，宅(zhai)基地(di)制度被認為是(shi)一種為農民提供社會保障的(de)重(zhong)要(yao)制度設(she)計。但在土(tu)地(di)資(zi)源極度稀(xi)缺(que)的(de)發(fa)達城市周邊地(di)區(qu)，政策設(she)計開始(shi)有所改(gai)變(bian)。

　　宅基地與保障性住房“二選一”

　　從2019年(nian)12月，自然資源部與農業農村(cun)(cun)部聯合(he)下發《關于規(gui)范農村(cun)(cun)宅(zhai)基地(di)(di)審批(pi)管理的(de)(de)通(tong)(tong)知(zhi)》以后(hou)，中央和相關部委在2020年(nian)連續(xu)出臺了《關于構建更加(jia)完善的(de)(de)要(yao)素市場化配(pei)置體制機制的(de)(de)意見》《深化農村(cun)(cun)宅(zhai)基地(di)(di)制度改(gai)革試點方(fang)案》《關于保障農村(cun)(cun)村(cun)(cun)民住(zhu)宅(zhai)建設(she)合(he)理用地(di)(di)的(de)(de)通(tong)(tong)知(zhi)》等多個宅(zhai)基地(di)(di)制度領域的(de)(de)重磅文件。

　　此后，各地都在(zai)細化落實(shi)相關政策(ce)和改革。以北京為例，北京的《指導(dao)意見(jian)》，包括分類分區(qu)的方式保障村民(min)住(zhu)(zhu)房需求，依法確定(ding)宅(zhai)基(ji)地申(shen)請(qing)條件并規(gui)范審批手(shou)續(xu)，積極探(tan)索有(you)償退(tui)出和轉讓機制，加(jia)強閑置宅(zhai)基(ji)地和住(zhu)(zhu)宅(zhai)盤(pan)活利(li)用管(guan)理等6個方面的內容。

　　而(er)廣州的《實(shi)施(shi)意(yi)見》從(cong)適用范圍、部門職責、一戶一宅(zhai)(zhai)認定(ding)、存量宅(zhai)(zhai)基地房(fang)屋確權登記、分類管(guan)控、實(shi)施(shi)保(bao)障和(he)監(jian)督(du)管(guan)理(li)(li)等方面，對(dui)農村(cun)村(cun)民(min)宅(zhai)(zhai)基地建(jian)房(fang)和(he)村(cun)改居(ju)居(ju)民(min)在集體土地上建(jian)房(fang)管(guan)理(li)(li)進(jin)行指導和(he)規范。

　　其中，保障(zhang)村民住房(fang)需求是(shi)各地政策的“重頭戲”。北京新政稱，主要(yao)通過將村民納(na)入本區居民住房(fang)保障(zhang)體系，籌建村民公寓、村民住宅小區引導村民集中居住，和在原有宅基地上適當增加建筑(zhu)面積(ji)三種(zhong)主要(yao)途(tu)徑，來保障(zhang)村民住房(fang)需求。

　　廣州(zhou)《實施(shi)意(yi)見(jian)》同樣注重保(bao)障村(cun)(cun)民的住房需求(qiu)。廣州(zhou)方面規定，不以戶籍分戶登記作(zuo)為宅(zhai)基地分配的前(qian)置條件(jian)。同時，針對廣州(zhou)農村(cun)(cun)住宅(zhai)建(jian)設過程中的一些問題，廣州(zhou)還(huan)創新(xin)了(le)多戶合(he)建(jian)、提前(qian)預支建(jian)設村(cun)(cun)民公寓式住宅(zhai)等多個政策，要(yao)求(qiu)城(cheng)市化地區村(cun)(cun)民新(xin)建(jian)房以公寓式或(huo)聯排式為主(zhu)。

　　其中，北京在(zai)宅基地與保障性住房“二(er)選一(yi)”的政策設計，最為(wei)外界(jie)關注。

　　《指(zhi)導意見》稱，沒有(you)宅(zhai)基(ji)地(di)但(dan)已享受保(bao)障性(xing)住(zhu)房的(de)村(cun)民，村(cun)集體(ti)不得再為其(qi)提(ti)供(gong)宅(zhai)基(ji)地(di)；已有(you)宅(zhai)基(ji)地(di)再申請保(bao)障性(xing)住(zhu)房的(de)村(cun)民，應按有(you)關要求(qiu)處(chu)置(zhi)地(di)上(shang)房屋并退出(chu)原有(you)宅(zhai)基(ji)地(di)，不退出(chu)的(de)不得為其(qi)提(ti)供(gong)保(bao)障性(xing)住(zhu)房。

　　同時，北京政策鼓勵鄉(xiang)鎮、村(cun)通過集中(zhong)(zhong)建(jian)設(she)村(cun)民公(gong)寓(yu)、村(cun)民住宅小區等方式，引導(dao)村(cun)民集中(zhong)(zhong)居住，但也僅限于無宅基(ji)地或自(zi)愿退出原有宅基(ji)地的(de)村(cun)民申請。

　　對(dui)此，中國社會科(ke)學院(yuan)農(nong)(nong)村(cun)發展研(yan)究所研(yan)究員李國祥(xiang)認為是合(he)理的(de)(de)(de)，從宅基地(di)本身(shen)的(de)(de)(de)角度(du)來看(kan)，其最大的(de)(de)(de)作用就是保(bao)障(zhang)農(nong)(nong)民(min)的(de)(de)(de)住房需(xu)求，“一個居民(min)同時獲(huo)得兩項住房的(de)(de)(de)保(bao)障(zhang)權利，肯定是不(bu)(bu)合(he)理的(de)(de)(de)。”但前(qian)提是一定要(yao)讓農(nong)(nong)民(min)知情(qing)，要(yao)么占(zhan)有宅基地(di)建房，要(yao)么獲(huo)得保(bao)障(zhang)性住房，而前(qian)提條(tiao)件是必須要(yao)退出宅基地(di)，避免造成(cheng)政策性的(de)(de)(de)誤解，造成(cheng)社會的(de)(de)(de)不(bu)(bu)穩定。

　　不過，對于這一(yi)規(gui)定，李(li)國祥認(ren)為還有待進一(yi)步完善，尤其是要解決保障性(xing)住(zhu)(zhu)房的長(chang)(chang)期性(xing)問題。“宅(zhai)(zhai)基地是長(chang)(chang)期使(shi)用的，如果(guo)保障性(xing)住(zhu)(zhu)房是短期的，那么我個人覺得(de)就(jiu)不能(neng)夠(gou)收回農(nong)民的宅(zhai)(zhai)基地。農(nong)民在(zai)獲得(de)保障性(xing)住(zhu)(zhu)房要退出宅(zhai)(zhai)基地后(hou)，再失去(qu)保障性(xing)住(zhu)(zhu)房使(shi)用機會的話，就(jiu)應(ying)該要重新給他宅(zhai)(zhai)基地或者村民住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)，政(zheng)策要成體系，否則農(nong)民的權益就(jiu)得(de)不到保障。”

　　租期不超過20年

　　閑(xian)置(zhi)宅基地的盤活利(li)用，是農(nong)村宅基地改革(ge)的另一個(ge)重要(yao)方(fang)向(xiang)，近年(nian)來已(yi)有多個(ge)中央(yang)重磅文件，對(dui)此作出詳細部署。

　　如(ru)(ru)何盤(pan)活閑(xian)(xian)置宅(zhai)基(ji)地(di)(di)(di)，當前(qian)主要(yao)有(you)兩(liang)種思路，一種是利(li)用(yong)閑(xian)(xian)置住宅(zhai)和宅(zhai)基(ji)地(di)(di)(di)，發展(zhan)符合鄉(xiang)村特點的產業，比(bi)如(ru)(ru)休閑(xian)(xian)農(nong)業、鄉(xiang)村旅游、餐飲民(min)宿、文化(hua)體驗等(deng)產業。另一種則是采取整(zheng)理、復墾、復綠等(deng)方式(shi)，開展(zhan)農(nong)村閑(xian)(xian)置宅(zhai)基(ji)地(di)(di)(di)整(zheng)治，依(yi)法依(yi)規利(li)用(yong)城鄉(xiang)建設(she)用(yong)地(di)(di)(di)增(zeng)減掛(gua)鉤(gou)、集體經營性(xing)建設(she)用(yong)地(di)(di)(di)入(ru)市等(deng)政策，利(li)用(yong)產生的土地(di)(di)(di)增(zeng)值收益，投入(ru)農(nong)村建設(she)。

　　對于(yu)(yu)前一(yi)種(zhong)模(mo)式(shi)，北京在《指導(dao)意(yi)見》中(zhong)表示，鼓(gu)勵通過自營、合作(zuo)、出(chu)租(zu)等(deng)方式(shi)盤活利(li)用，但必(bi)須是合法宅基地，已經(jing)(jing)閑(xian)置且預期(qi)繼續(xu)閑(xian)置2年(nian)以(yi)上的住(zhu)宅，同時需(xu)具備相關權(quan)利(li)證明，其中(zhong)出(chu)租(zu)用于(yu)(yu)居住(zhu)或經(jing)(jing)營的，需(xu)履(lv)行(xing)出(chu)租(zu)登記手續(xu)，租(zu)賃合同期(qi)限不得超過20年(nian)，嚴禁違法群租(zu)。

　　（文(wen)章來源：21世紀經濟報道）