近日發布的(de)10月(yue)(yue)(yue)份(fen)70城(cheng)房(fang)(fang)價(jia)(jia)顯示,一(yi)線和(he)二線城(cheng)市新(xin)房(fang)(fang)價(jia)(jia)格(ge)環比(bi)分(fen)別上(shang)(shang)漲(zhang)0.5%和(he)1.3%,比(bi)9月(yue)(yue)(yue)回落2.8和(he)1.0個(ge)百(bai)分(fen)點(dian);二手住(zhu)房(fang)(fang)價(jia)(jia)格(ge)環比(bi)分(fen)別上(shang)(shang)漲(zhang)0.6%和(he)0.8%,比(bi)9月(yue)(yue)(yue)回落2.9和(he)1.1個(ge)百(bai)分(fen)點(dian)。同時,10月(yue)(yue)(yue)下(xia)半(ban)月(yue)(yue)(yue)房(fang)(fang)價(jia)(jia)下(xia)跌(die)城(cheng)市由(you)上(shang)(shang)半(ban)月(yue)(yue)(yue)的(de)2個(ge)增至(zhi)7個(ge)。
截至(zhi)10月(yue)份,今年(nian)(nian)商(shang)品房(fang)銷售面積(ji)累計同比達到26.8%,與2015年(nian)(nian)全年(nian)(nian)相比提(ti)高(gao)20.3個百分點,連(lian)續10個月(yue)保持30%左(zuo)右的(de)增速(su),處于2013年(nian)(nian)以來(lai)的(de)歷(li)史最高(gao)景氣位。此次(ci)調控通過強化(hua)限購限貸,消除了很大(da)一部分需(xu)求(qiu),特別(bie)是(shi)推動本輪(lun)樓(lou)市(shi)火(huo)爆(bao)的(de)加杠桿需(xu)求(qiu)和資(zi)產(chan)配資(zi)需(xu)求(qiu),而全面圍堵資(zi)金入市(shi)也(ye)讓交(jiao)易明(ming)顯放緩。因(yin)此,今年(nian)(nian)商(shang)品房(fang)銷售面積(ji)月(yue)均30%左(zuo)右的(de)增速(su)很難(nan)維持,業(ye)內預(yu)測明(ming)年(nian)(nian)這(zhe)一增速(su)將下降20個百分點,甚至(zhi)因(yin)今年(nian)(nian)高(gao)基數而負(fu)增長。
房(fang)地產(chan)銷售明顯下(xia)滑(hua),短期內中下(xia)游終端消(xiao)費(fei),如(ru)建(jian)筑(zhu)建(jian)材、裝(zhuang)飾裝(zhuang)潢、家具家電和(he)紡織(zhi)等,將會明顯受到沖擊。今年以(yi)(yi)來(lai),社會消(xiao)費(fei)品零(ling)售總額(e)能保持兩位數(shu)的增(zeng)速(su)(su),汽(qi)車和(he)商(shang)品房(fang)相(xiang)關(guan)限(xian)額(e)消(xiao)費(fei)貢獻了大頭。10月(yue)以(yi)(yi)后(hou),汽(qi)車購置稅減免基數(shu)效(xiao)應消(xiao)失(shi),未來(lai)汽(qi)車消(xiao)費(fei)增(zeng)速(su)(su)將下(xia)滑(hua)。社會消(xiao)費(fei)品零(ling)售總額(e)增(zeng)速(su)(su)從9月(yue)的10.7%降(jiang)到10%,限(xian)額(e)以(yi)(yi)上零(ling)售增(zeng)速(su)(su)從9月(yue)的9%降(jiang)到7.7%,汽(qi)車消(xiao)費(fei)拖累是主因。如(ru)果商(shang)品房(fang)中下(xia)游終端消(xiao)費(fei)大幅度下(xia)滑(hua),或將削弱占GDP絕對貢獻的消(xiao)費(fei)動力(li)。
按照新開工和(he)土地購(gou)置滯后銷售(shou)6-12個(ge)月的規律,目(mu)前已企穩回(hui)升的房地產開發投(tou)資(zi),稍起色的新開工和(he)土地購(gou)置,或將在明年上半年掉頭回(hui)落。
筆者(zhe)認為(wei),從抑制資(zi)產(chan)泡(pao)(pao)沫,防范(fan)金融和系統性風險的(de)(de)角度(du)來看,銷售額和投資(zi)額下(xia)滑是必要承受(shou)的(de)(de)。今年(nian)(nian)商品房(fang)(fang)銷售面(mian)積(ji)超過(guo)2013年(nian)(nian)的(de)(de)歷史峰值(zhi)已無懸念,但我國15-64歲(sui)勞(lao)動年(nian)(nian)齡人口占比(bi)在2010年(nian)(nian)達(da)到(dao)(dao)74.5%的(de)(de)峰值(zhi)后(hou)開始下(xia)降,城鎮常住(zhu)人口人均住(zhu)房(fang)(fang)面(mian)積(ji)達(da)到(dao)(dao)36平米,戶均住(zhu)房(fang)(fang)擁有達(da)到(dao)(dao)1.1-1.2套(tao)。因此(ci),很大程度(du)上,2016年(nian)(nian)房(fang)(fang)地產(chan)市場回(hui)升(sheng)受(shou)投資(zi)需求(qiu)和資(zi)產(chan)配資(zi)所驅動,而加杠桿支(zhi)撐下(xia)的(de)(de)回(hui)升(sheng)已經產(chan)生了嚴重的(de)(de)資(zi)產(chan)泡(pao)(pao)沫,沖擊到(dao)(dao)了金融和經濟穩定。
因(yin)此(ci),熱點(dian)樓(lou)市量價(jia)回(hui)調是(shi)“擠泡沫”的(de)過程,也是(shi)夯(hang)實樓(lou)市合理需求(qiu)、讓住房回(hui)歸居住屬性的(de)基礎(chu),更是(shi)讓資金回(hui)歸實體的(de)保(bao)障。不(bu)過,未來樓(lou)市的(de)發展空間(jian)和機遇(yu)在哪里?目前(qian),基于勞動年(nian)齡人口占比(bi)下降,城鎮化率將(jiang)從過去(qu)10年(nian)年(nian)均1.4個(ge)百(bai)分點(dian)降到未來1個(ge)百(bai)分點(dian)以(yi)內,樓(lou)市整(zheng)體供求(qiu)開始平衡,甚至局(ju)部(bu)已(yi)經供過于求(qiu),加(jia)上(shang)第三產業占比(bi)提升(sheng)以(yi)后不(bu)動產需求(qiu)下降,業界預計(ji)未來樓(lou)市增量空間(jian)已(yi)經觸(chu)頂。
但此次調控堅持“一城(cheng)一策”,全國336個(ge)地級及(ji)以上(shang)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)中,房價同(tong)比(bi)下跌的(de)占35.7%,上(shang)漲的(de)216個(ge)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)中,漲幅在10%以上(shang)的(de)占23%。因此,絕大(da)(da)多數城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)仍受益于“去庫存”、穩健(jian)貨幣(bi)政策的(de)支持。10月份,三(san)四線樓市(shi)(shi)(shi)(shi)成(cheng)交面積同(tong)比(bi)增速從9月的(de)16.4%上(shang)升到24.3%,東部三(san)大(da)(da)都市(shi)(shi)(shi)(shi)圈和中部都市(shi)(shi)(shi)(shi)圈(以鄭(zheng)州和武漢為(wei)核心)內(nei)的(de)三(san)四線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi),成(cheng)為(wei)樓市(shi)(shi)(shi)(shi)銷售增量(liang)的(de)主(zhu)力(li)。從中期來看,隨著都市(shi)(shi)(shi)(shi)圈內(nei)軌道交通(tong)的(de)密(mi)集布局,城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)化轉向大(da)(da)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)化和都市(shi)(shi)(shi)(shi)圈化,未(wei)來樓市(shi)(shi)(shi)(shi)有效區(qu)域(yu)將集中在以四大(da)(da)都市(shi)(shi)(shi)(shi)圈為(wei)主(zhu)的(de)區(qu)域(yu),這些區(qu)域(yu)的(de)樓市(shi)(shi)(shi)(shi)比(bi)較穩定。
而且,這幾大區(qu)域(yu)主要(yao)城市的(de)庫存消化周期普(pu)遍在(zai)6-10個月之間,目前已經進入“補(bu)庫存”階段,也有利于穩定開發投資。同(tong)時(shi),根據聯合國開發計劃(hua)署(shu)和“六(liu)普(pu)”數據,城鎮(zhen)(zhen)存量住房(fang)亟待更(geng)新,獨立衛生間、廚房(fang)、自(zi)來水(shui)、下水(shui)管道等齊全的(de)成套(tao)住房(fang)僅占(zhan)全國城鎮(zhen)(zhen)存量住房(fang)的(de)60%。
因此,未(wei)來改善型住房需求還有很大空間。更重要的(de)是,2.6億外來人(ren)口、1.5億“三(san)留人(ren)群”因為(wei)戶籍、土(tu)地、社保等制(zhi)度缺(que)陷(xian)而無法城(cheng)市(shi)化(hua),造成城(cheng)鎮化(hua)降(jiang)速。近(jin)年來,國家提出的(de)“三(san)個(ge)一億人(ren)”戰略,以及近(jin)期(qi)1億非戶籍人(ren)口城(cheng)市(shi)落戶方案的(de)推出,均有望打破制(zhi)度桎(zhi)梏,讓城(cheng)鎮化(hua)和(he)都市(shi)圈釋放出本來應有的(de)洪荒之力(li),這對構建內(nei)需社會,夯實(shi)樓市(shi)長期(qi)需求基(ji)礎意(yi)義非凡。
深圳市房地(di)產研究(jiu)中(zhong)心 李(li)宇嘉
中證(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)聲明:凡(fan)本(ben)網(wang)(wang)(wang)注明“來(lai)源:中國(guo)證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)報(bao)·中證(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)”的所有作(zuo)品,版權均(jun)屬于中國(guo)證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)報(bao)、中證(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)。中國(guo)證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)報(bao)·中證(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)與作(zuo)品作(zuo)者(zhe)聯合聲明,任(ren)何組織未經中國(guo)證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)報(bao)、中證(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)以及作(zuo)者(zhe)書(shu)面(mian)授權不(bu)(bu)得轉載(zai)、摘編或利用其它方式使用上(shang)述(shu)作(zuo)品。凡(fan)本(ben)網(wang)(wang)(wang)注明來(lai)源非中國(guo)證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)報(bao)·中證(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)的作(zuo)品,均(jun)轉載(zai)自其它媒(mei)體,轉載(zai)目(mu)的在(zai)于更(geng)好服務讀者(zhe)、傳遞(di)信息之(zhi)需,并不(bu)(bu)代表本(ben)網(wang)(wang)(wang)贊同其觀點,本(ben)網(wang)(wang)(wang)亦不(bu)(bu)對其真(zhen)實(shi)性負(fu)責,持(chi)異議者(zhe)應與原出(chu)處單位主張權利。
特別鏈接:政府部門交易機構證券期貨四所兩司新聞發布平臺友情鏈接版權聲明
關于報社關于本站廣告發布免責條款
中國證券報社版權所有,未經書面授權不得復制或建立鏡像 經營許可證編號:京B2-20180749 京公網安備0-1
Copyright 2001-2018 China Securities Journal. All Rights Reserved
中國證券報社(she)版權所有,未經(jing)書面授(shou)權不(bu)得復制(zhi)或建立鏡像
經營許可證編號(hao):京B2-20180749 京公(gong)網安備0-1
Copyright 2001-2018 China Securities Journal. All Rights Reserved