近(jin)期，包括南京、廣(guang)州在內的多個樓市熱點地區發(fa)布第二批次“以(yi)舊(jiu)(jiu)(jiu)換(huan)(huan)新(xin)”活動名單，擴大“以(yi)舊(jiu)(jiu)(jiu)換(huan)(huan)新(xin)”房源范圍。機構數(shu)據顯示(shi)，全國(guo)已有超70城表態支(zhi)持住房“以(yi)舊(jiu)(jiu)(jiu)換(huan)(huan)新(xin)”“收舊(jiu)(jiu)(jiu)換(huan)(huan)新(xin)”。業內人士預計，未來(lai)，參與住房“以(yi)舊(jiu)(jiu)(jiu)換(huan)(huan)新(xin)”的城市范圍有望(wang)不斷擴大，政策(ce)力(li)度也將(jiang)(jiang)增強，對(dui)房地產市場的健康發(fa)展將(jiang)(jiang)發(fa)揮更(geng)大作用。

　　擴大房源范圍

　　6月6日，“南京發布(bu)”微信公眾號發布(bu)關(guan)于推出住房(fang)(fang)消費第二批次“以舊(jiu)換(huan)新”房(fang)(fang)源的(de)通知。

　　發文顯示，2024年6月10日至2024年12月31日，市屬(shu)、區(qu)屬(shu)涉房國企結合新(xin)(xin)建(jian)商品(pin)房庫存情況(kuang)，在全市范圍內開展(zhan)住房消費(fei)“以舊換新(xin)(xin)”活動。鼓(gu)勵其他房企積極參加(jia)“以舊換新(xin)(xin)”活動，以更好滿足群眾(zhong)改善性房源需求。

　　根(gen)據南京上述發文(wen)，本批次住房(fang)消費(fei)“以舊換新(xin)”活動由(you)南京奧體建設等12家房(fang)企參與，再推出21個新(xin)建商品房(fang)項目2780套房(fang)源。

　　相關項目房源(yuan)通(tong)過“南(nan)京房產(chan)微(wei)(wei)政(zheng)務”微(wei)(wei)信公(gong)眾(zhong)號“房幫寧(ning)”平臺統一展示，換購群眾(zhong)可登錄查詢，并辦理報(bao)名手續。

　　在此之前，廣(guang)州(zhou)市房地產(chan)行業協會、廣(guang)州(zhou)市房地產(chan)中介協會發布第二批(pi)參與全市住(zhu)房“以舊(jiu)換新”活動項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)名單(dan)，共70個項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)、30余家中介機構名列其(qi)中。截至目(mu)前，全市兩批(pi)“以舊(jiu)換新”項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)數量累(lei)計近200個，合作中介機構44家。

　　相比于首批參與(yu)住房“以舊(jiu)換新”的(de)(de)項目名(ming)單(dan)，廣(guang)州(zhou)第二批名(ming)單(dan)進一步延展了(le)活(huo)動(dong)覆蓋范(fan)圍，除(chu)中心區域(yu)繼續(xu)加量參與(yu)活(huo)動(dong)外，南沙、從(cong)化、增城等區也推出(chu)了(le)更多“以舊(jiu)換新”項目，為廣(guang)大購房者提(ti)供了(le)更為多元的(de)(de)板塊(kuai)選擇(ze)，以及(ji)更加多層(ceng)次(ci)的(de)(de)價格(ge)空間。

　　兩種主流模式

　　中指研究院(yuan)統計數(shu)據顯示，全國已有超70城表態支持(chi)住房“以舊換新”“收舊換新”。從目前(qian)已推(tui)出“以舊換新”活動的(de)城市(shi)來看(kan)，力度最大(da)的(de)是鄭州，體量較大(da)，而其他大(da)多數(shu)城市(shi)處于試點階段。

　　5月(yue)10日，鄭州市住(zhu)宅與房(fang)地產業協會發布消(xiao)息(xi)稱，即(ji)日起(qi)，取(qu)消(xiao)試點(dian)期限(xian)和(he)試點(dian)區域，在鄭東新(xin)區、高新(xin)區、經開(kai)區、中原區、二七區、金(jin)水區、管城(cheng)區、惠濟區等市內(nei)八區，全面開(kai)展二手住(zhu)房(fang)“賣舊買新(xin)、以(yi)舊換新(xin)”工作。鄭州也成(cheng)為全國首個“以(yi)舊換新(xin)”從試點(dian)到全面鋪開(kai)的城(cheng)市。

　　在(zai)此(ci)之(zhi)前，鄭(zheng)州(zhou)(zhou)市(shi)住(zhu)(zhu)房保(bao)障和房地產管理(li)局等(deng)六部(bu)門聯合印發《鄭(zheng)州(zhou)(zhou)市(shi)促(cu)進房產市(shi)場“賣(mai)舊(jiu)(jiu)買新(xin)(xin)、以(yi)舊(jiu)(jiu)換(huan)(huan)新(xin)(xin)”工作方案（試(shi)行(xing)）》，通(tong)過國有(you)保(bao)障房運營公司收(shou)購和市(shi)場化(hua)交易兩種方式，推進鄭(zheng)州(zhou)(zhou)市(shi)內八(ba)區有(you)改(gai)善(shan)性住(zhu)(zhu)房需求(qiu)的群眾(zhong)安全、高效、快(kuai)速達成換(huan)(huan)房目的。2024年，鄭(zheng)州(zhou)(zhou)計(ji)(ji)劃完(wan)成二手住(zhu)(zhu)房“賣(mai)舊(jiu)(jiu)買新(xin)(xin)、以(yi)舊(jiu)(jiu)換(huan)(huan)新(xin)(xin)”10000套(tao)(tao)。其中，通(tong)過鄭(zheng)州(zhou)(zhou)城市(shi)發展集團有(you)限公司收(shou)購，在(zai)試(shi)點階段完(wan)成“換(huan)(huan)房”500套(tao)(tao)，計(ji)(ji)劃全年完(wan)成5000套(tao)(tao)；通(tong)過市(shi)場化(hua)自由交易，計(ji)(ji)劃全年完(wan)成5000套(tao)(tao)。凡(fan)是在(zai)今(jin)年通(tong)過“以(yi)舊(jiu)(jiu)換(huan)(huan)新(xin)(xin)”換(huan)(huan)購新(xin)(xin)建商品住(zhu)(zhu)房的群眾(zhong)，均可(ke)享受契稅補貼30%的優惠。

　　中指研究院市場(chang)(chang)研究總監陳文靜對(dui)中國(guo)證券報記(ji)者表示，從各地(di)支持“以舊換新(xin)”的(de)方(fang)式(shi)(shi)來看，具體可分為(wei)“國(guo)企(qi)收舊換新(xin)”和“中介(jie)優(you)先賣”兩種主(zhu)流(liu)模式(shi)(shi)。其中，“中介(jie)優(you)先賣”模式(shi)(shi)是(shi)指房(fang)(fang)企(qi)聯合經紀(ji)機構對(dui)舊房(fang)(fang)優(you)先推售(shou)(shou)，若一定期限內舊房(fang)(fang)售(shou)(shou)出則按流(liu)程購買(mai)新(xin)房(fang)(fang)，該(gai)模式(shi)(shi)的(de)效果(guo)很大程度(du)上取決于市場(chang)(chang)運行情況，在當前“買(mai)方(fang)市場(chang)(chang)”下，該(gai)模式(shi)(shi)中二(er)手(shou)房(fang)(fang)出售(shou)(shou)環節(jie)的(de)不(bu)確定性較大，目前整(zheng)體效果(guo)較為(wei)有(you)限。“國(guo)企(qi)收舊換新(xin)”模式(shi)(shi)是(shi)由(you)國(guo)資平臺直接收購業主(zhu)二(er)手(shou)房(fang)(fang)，業主(zhu)再(zai)去(qu)購買(mai)新(xin)房(fang)(fang)。除(chu)此(ci)之外，對(dui)出售(shou)(shou)自有(you)住房(fang)(fang)并購買(mai)新(xin)建(jian)商品住房(fang)(fang)的(de)個人或家(jia)庭(ting)給予一定的(de)購房(fang)(fang)補貼(tie)，也是(shi)地(di)方(fang)政(zheng)府進(jin)一步促進(jin)購房(fang)(fang)者“以舊換新(xin)”的(de)重(zhong)要舉(ju)措。

　　陳文靜(jing)表(biao)示，當前，盡管不(bu)少區域提出了“以舊換新”的(de)政策(ce)導向，但仍處于政策(ce)探(tan)索階(jie)段。與(yu)“中介優(you)先賣”相比，“國企收舊換新”已有城市(shi)取得一定效果。未來，參與(yu)住房“以舊換新”的(de)城市(shi)范圍有望不(bu)斷擴大，實施(shi)力度(du)也有望增強，對市(shi)場將(jiang)逐漸發揮作用。

　　部分地區初顯成效

　　對(dui)于(yu)(yu)政策影響，廣發證券分析認為，“以舊換新”政策作(zuo)為2024年國家提(ti)振內(nei)需的重(zhong)要舉措(cuo)，是地(di)方(fang)政府(fu)統籌消化存(cun)量(liang)房產和(he)優化增量(liang)住房的重(zhong)要政策抓手，有(you)助(zhu)于(yu)(yu)提(ti)振國內(nei)需求，化解(jie)市場風險(xian)。

　　對于操作步驟，中(zhong)原(yuan)地產首席分(fen)析師(shi)張大(da)偉對中(zhong)國證券(quan)報記者表示，目前(qian)，各房企在住房“以舊(jiu)換新”服(fu)務上的操作大(da)體一(yi)致，都是在購房者交付定金后，便啟動銷(xiao)售舊(jiu)房的服(fu)務，房企連(lian)同(tong)中(zhong)介機構(gou)共同(tong)為購房者量身定制舊(jiu)房銷(xiao)售方(fang)案，多方(fang)拓展舊(jiu)房銷(xiao)售渠道，聯系意向買家。

　　通常在(zai)三個月、六個月等期(qi)限內，房(fang)企(qi)為購房(fang)者(zhe)鎖定意向新房(fang)，待舊房(fang)售(shou)出后同步銷售(shou)新房(fang)，若舊房(fang)未售(shou)出，房(fang)企(qi)無償退(tui)還訂金。

　　值得注意的是，部分地區前期推出的“以舊(jiu)換(huan)新”活動已(yi)初(chu)顯成效。以南(nan)(nan)京(jing)為例，南(nan)(nan)京(jing)存量房(fang)“以舊(jiu)換(huan)新”活動自4月27日發布以來(lai)，受到社(she)會廣泛關(guan)注，市民登(deng)記報名、意向認購積極踴(yong)躍。5月21日，南(nan)(nan)京(jing)首批存量住房(fang)“以舊(jiu)換(huan)新”簽約(yue)儀式舉行，52組客戶確認成交。

　　南(nan)京市(shi)房(fang)地(di)產(chan)業協(xie)會(hui)副會(hui)長兼秘(mi)書長張輝表(biao)示(shi)，“以舊換新(xin)”作為這一(yi)輪穩樓市(shi)政策舉措中的(de)創新(xin)性做法，最(zui)大(da)優(you)(you)勢是“精準”，既盤活存量房(fang)產(chan)又優(you)(you)化增量住房(fang)，起到了一(yi)舉兩得的(de)效果。

　　對于擴(kuo)大(da)房(fang)源(yuan)范圍的影響，廣東省城鄉規劃院住房(fang)政策(ce)研究中心首席研究員李宇嘉提醒稱，擴(kuo)大(da)規模可能(neng)帶來資金周轉問題(ti)，特別是收購過來的二手房(fang)無論是用(yong)作公租房(fang)還(huan)是租賃住房(fang)使用(yong)，當無法(fa)及時轉化為(wei)現金流且新房(fang)銷售未能(neng)產生足夠現金流時，將成為(wei)相關公司的負(fu)擔。