近期，“構(gou)建新發展模式(shi)”“提供(gong)好(hao)服務(wu)，建設好(hao)房(fang)子”屢被(bei)政策(ce)面提及，已被(bei)業內視(shi)為破(po)解房(fang)地產發展難(nan)題的治本之(zhi)策(ce)。

　　“在新(xin)的供求關系下(xia)，新(xin)發展模(mo)(mo)式要解決(jue)兩個核心問題，即跑通商業模(mo)(mo)式和(he)盈(ying)利模(mo)(mo)式。”近(jin)日，藍(lan)綠(lv)雙城(cheng)(cheng)董事長曹舟南向《證券日報》記(ji)者直言，從藍(lan)綠(lv)雙城(cheng)(cheng)的探索實踐來看，“共建”好房子有大市場，將(jiang)成為新(xin)型(xing)城(cheng)(cheng)鎮(zhen)化階段的新(xin)路(lu)子。

　　“共(gong)建”新在哪(na)里？

　　言(yan)及(ji)“共建(jian)(jian)”，離(li)不開代建(jian)(jian)。通常而(er)言(yan)，代建(jian)(jian)是(shi)指通過(guo)第(di)三方(fang)機構或(huo)專業(ye)(ye)團隊，對房地產(chan)項目進行全程或(huo)階(jie)段性(xing)管(guan)(guan)理與服務(wu)的行為(wei)，商(shang)業(ye)(ye)模(mo)式本(ben)質是(shi)輕資(zi)產(chan)運營(ying)，代建(jian)(jian)方(fang)收(shou)取代建(jian)(jian)及(ji)管(guan)(guan)理費(fei)。目前，代建(jian)(jian)行業(ye)(ye)內有綠城管(guan)(guan)理和中原建(jian)(jian)業(ye)(ye)兩大上市公司，但(dan)布局相關業(ye)(ye)務(wu)的房地產(chan)企業(ye)(ye)已達數十家。

　　2018年，曹舟南(nan)二次(ci)創業成立藍(lan)綠(lv)雙城后(hou)，升級(ji)代建(jian)模(mo)式(shi)，提出“共建(jian)”新(xin)模(mo)式(shi)。此后(hou)的6年間，藍(lan)綠(lv)雙城在盤活“紓困項目(mu)”、喚醒城投(tou)公(gong)司托底拿地(di)的“沉睡(shui)”地(di)塊(kuai)、促進(jin)增量優化等(deng)方面(mian)跑通(tong)盈利(li)模(mo)式(shi)。

　　在曹舟南看來，“共建”有(you)望成為未來房地產(chan)行業新(xin)發展模式的主流商業模式之一。

　　那(nei)么，“共建”新在哪里？曹舟南(nan)向《證券日報》記者表示，不同于以(yi)往(wang)模(mo)式，“共建”是(shi)以(yi)地(di)(di)方國(guo)企(qi)(qi)(qi)為主體，引入(ru)頭部民(min)企(qi)(qi)(qi)（共建企(qi)(qi)(qi)業(ye)主體），合資(zi)(zi)設(she)立項目投資(zi)(zi)公(gong)司和(he)共建操盤公(gong)司，融合國(guo)企(qi)(qi)(qi)的(de)投融資(zi)(zi)能力與民(min)企(qi)(qi)(qi)的(de)專業(ye)和(he)服務能力，結合重資(zi)(zi)產(chan)投資(zi)(zi)與輕資(zi)(zi)產(chan)操盤為房地(di)(di)產(chan)發展新模(mo)式探路(lu)。

　　“本質是雙方入股(gu)、輕(qing)重結(jie)合，雙方既(ji)能分享(xiang)收益又能嚴控(kong)(kong)投資(zi)風(feng)險(xian)(xian)，保持商業模式市(shi)(shi)(shi)場(chang)化持續運行。”曹舟南說，在(zai)項(xiang)目投資(zi)公司層(ceng)面(mian)，地方國資(zi)平臺(tai)絕(jue)對控(kong)(kong)股(gu)，藍(lan)綠(lv)雙城(cheng)會依(yi)據當地市(shi)(shi)(shi)場(chang)測(ce)算(suan)項(xiang)目的(de)收益率指標決(jue)定投資(zi)比例。在(zai)共(gong)建操盤(pan)公司層(ceng)面(mian)，國企參股(gu)，藍(lan)綠(lv)雙城(cheng)控(kong)(kong)股(gu)，雙方共(gong)同把(ba)握市(shi)(shi)(shi)場(chang)，共(gong)同承擔風(feng)險(xian)(xian)，并按持股(gu)比例共(gong)享(xiang)共(gong)建管理費(fei)收益。

　　藍綠雙城今年(nian)上半年(nian)實現合同銷(xiao)售額(e)108億元，位列行業第(di)三(san)。“我們不會刻意(yi)追求速度和(he)規模，每年(nian)適度增加幾個項目，保持一定規模的(de)(de)有質量(liang)增長就好。”曹舟南表示，在發展中(zhong)，更關注(zhu)的(de)(de)是“好房子”創新(xin)、安全和(he)銷(xiao)售去化。

　　盤活區域市場

　　市場競爭的核(he)心仍(reng)是樓(lou)盤的新產品、高品質和匹配(pei)需(xu)求，有(you)市場、客(ke)戶喜歡(huan)的好房子，才能達到預期的銷售和經(jing)營(ying)成效，才能保(bao)證(zheng)同(tong)城多項目持續經(jing)營(ying)，讓“共建”模式更好更快且(qie)更有(you)力地幫到更多的區域市場。

　　易居研究(jiu)院研究(jiu)總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，“共建(jian)(jian)”模式本質在于(yu)輕重結合，讓地方國(guo)資平臺與共建(jian)(jian)企業聯合盤(pan)活(huo)(huo)市場，且(qie)需將(jiang)盤(pan)活(huo)(huo)范圍從一個(ge)項目擴大到幾(ji)個(ge)項目甚至一個(ge)區域乃至一個(ge)城市的市場，才能讓“共建(jian)(jian)”晉升為“新(xin)(xin)發展模式”主力軍。在這期間，研究(jiu)各地今年以來頒布的新(xin)(xin)規范，建(jian)(jian)“好房子”是(shi)突(tu)圍的鑰匙。

　　以市場(chang)(chang)需求(qiu)作為“晴雨(yu)表”來鎖定項目去化率，是(shi)藍綠雙城(cheng)有望憑借“共(gong)建”模(mo)式以點帶面(mian)盤活區域市場(chang)(chang)的關(guan)鍵。在曹舟南看來，房(fang)地(di)產下半(ban)場(chang)(chang)將(jiang)進入(ru)內生(sheng)型市場(chang)(chang)，隨著(zhu)城(cheng)鄉(xiang)融合(he)加快，本地(di)客戶買房(fang)占(zhan)比(bi)將(jiang)逐步提升。

　　在這一市場研判基(ji)礎上，藍綠雙(shuang)城(cheng)篩(shai)選(xuan)(xuan)項目(mu)有三大(da)原(yuan)則。一是配(pei)合當地(di)拆(chai)(chai)遷(qian)計劃選(xuan)(xuan)投項目(mu)，比如簽約(yue)被納入購房者可以(yi)拿著拆(chai)(chai)遷(qian)房票去選(xuan)(xuan)購的商品房，提前鎖定一部分(fen)確實需要“好房子(zi)”的客群；二是以(yi)市場需求(qiu)連通城(cheng)市規劃、土(tu)地(di)供應計劃，優先選(xuan)(xuan)投當地(di)好地(di)塊；三是項目(mu)公司要堅持建“好房子(zi)”，如高層(ceng)樓(lou)盤得房率超過(guo)(guo)100%，凈高超過(guo)(guo)3米等。

　　“未(wei)來產(chan)品定位是根(gen)本(ben)，像造汽車(che)一樣造好房子，是當前‘共建’模(mo)(mo)式實現差異化競爭的(de)關(guan)鍵(jian)，也是行業(ye)構建可持續新發(fa)展模(mo)(mo)式的(de)著力點(dian)。”嚴躍進(jin)表示，現在(zai)行業(ye)處于弱周期階(jie)段，但(dan)每年仍有10萬億元體量的(de)增量開(kai)發(fa)規模(mo)(mo)，“共建”有大機會。