隨著“517新政”后住宅市場(chang)的升溫(wen)，土(tu)地市場(chang)表現也開始有(you)了起色。

　　今年(nian)年(nian)中以來(lai)，多(duo)地土地交易出現(xian)回暖，交易量、交易價格、溢(yi)價率都比(bi)此前有所提高，流拍情況則有所下降。

　　根據中(zhong)指研究院的統計，今年7月，全國300城成交住宅用地面(mian)積（規劃建筑面(mian)積，下同）1863.95萬平方米，雖(sui)然同比仍有明(ming)顯下降，但(dan)環比上(shang)漲(zhang)14%，連續(xu)三個月上(shang)漲(zhang)。

　　7月，300城(cheng)住宅(zhai)用地流拍率為9.06%，連續兩個月保持在10%以下。

　　雖然(ran)(ran)土地(di)交易小幅升(sheng)溫，但與往年(nian)相(xiang)比，整體熱度仍然(ran)(ran)不(bu)足，且區(qu)域分化的情況仍然(ran)(ran)存在。在中指(zhi)研究院統計的五大區(qu)域中，僅長三(san)角區(qu)域的住宅用地(di)單價(jia)同比上漲，其他四個區(qu)域均下降。

　　上(shang)海某大(da)型(xing)房企(qi)相關負責(ze)人向21世紀經濟報道記者(zhe)表示，土地(di)市(shi)場(chang)升溫有(you)多重因(yin)素帶動，包括住(zhu)宅交易回暖、土拍規則(ze)松(song)動、供地(di)質量(liang)較高(gao)等。但這一趨(qu)勢能否(fou)延續，還存在不少變數(shu)。

長三角土拍熱度最高

　　8月7日，上海完成了(le)5宗土地(di)(di)交易，共(gong)攬金超百億元(yuan)。其中，備受關(guan)注的(de)徐匯區斜土街道地(di)(di)塊以48億元(yuan)的(de)總價競出。該地(di)(di)塊的(de)溢價率觸及30%的(de)上限(xian)，單價達到13.1萬元(yuan)／平方米，時隔八年，再度刷(shua)新上海市(shi)單價“地(di)(di)王”紀錄。

　　此(ci)次交易前，該(gai)地塊就(jiu)備受關注。2萬(wan)平方(fang)米(mi)的體量，36.96億元(yuan)的底價，使得(de)該(gai)地塊的起始樓(lou)面價達到10.1萬(wan)元(yuan)／平方(fang)米(mi)，出讓前就(jiu)鎖(suo)定了(le)上海單價“地王(wang)”。

　　這在(zai)一定(ding)程度上反映了近(jin)期的(de)土地市(shi)場(chang)態(tai)勢：土地質量好(hao)，需(xu)求端也有所升(sheng)溫。

　　今年以來(lai)，住(zhu)宅交易(yi)市場(chang)繼續(xu)處在(zai)調整過程中，并一度影響了土(tu)拍(pai)表現。“517新政”后，住(zhu)宅交易(yi)升溫(wen)，土(tu)地市場(chang)幾乎同步回溫(wen)。

　　中指研(yan)究院統計顯(xian)示，從5月開始，全國300城住宅用地成(cheng)交面積連續三個(ge)月上漲，流拍(pai)率(lv)則明(ming)顯(xian)下降，并已連續兩個(ge)月保持在10%以下。

　　其(qi)中，長三角地區的部(bu)分城(cheng)市(shi)土地交(jiao)易升溫明顯，頻(pin)現高溢(yi)價地塊。

　　今年6月(yue)末，杭(hang)州市區年度第六批集中出讓地塊(kuai)開拍，兩(liang)宗宅地共攬金約28.3億元，溢價率(lv)分(fen)別為22.57%、33.87%。

　　7月下(xia)旬，在杭州市區年度(du)第七批土地集中(zhong)出讓(rang)中(zhong)，兩宗宅地再(zai)次(ci)高溢(yi)價競(jing)出，溢(yi)價率(lv)分別為22.55%、59.19%。

　　6月以來，長三角地(di)區的(de)上海、南京、杭州、金(jin)華、臺州等地(di)均(jun)有高溢價地(di)塊誕生。

　　去年年末，浙江、江蘇等地(di)取(qu)消了土(tu)地(di)拍(pai)賣中(zhong)的(de)最高限(xian)價。今年年初(chu)，這些區(qu)域曾誕生數宗高溢價地(di)塊，但二季度又一度沉寂，到(dao)年中(zhong)才(cai)再(zai)度升溫。上海于今年6月初(chu)放(fang)松(song)溢價率10%的(de)上限(xian)要求，一個月后(hou)，楊(yang)浦區(qu)的(de)兩宗地(di)塊便分別以17.12%、21.18%的(de)溢價率競出(chu)。

　　年(nian)中(zhong)，其(qi)他(ta)城市也(ye)曾誕生高溢價(jia)(jia)地塊(kuai)。6月20日，青島(dao)嶗(lao)山(shan)王家村地塊(kuai)以18.87億元、37.23%的溢價(jia)(jia)率競(jing)出，該地塊(kuai)共經(jing)歷了364輪競(jing)價(jia)(jia)，接近4萬(wan)元／平方米(mi)的單價(jia)(jia)刷新了青島(dao)的紀錄。

　　但總體(ti)來看(kan)，長(chang)三角的土地(di)市(shi)場熱(re)度(du)仍然(ran)最高。中指研究院(yuan)的統計顯示，今年前7月，長(chang)三角成交(jiao)住宅(zhai)用地(di)樓面均(jun)價12530元／平方(fang)米，同(tong)(tong)比增長(chang)6.9%。同(tong)(tong)期，珠三角、京津冀、長(chang)江中游、成渝等地(di)區的宅(zhai)地(di)成交(jiao)價格均(jun)同(tong)(tong)比下降。

市場分化局面將長期存在

　　長三角土地市(shi)場升(sheng)溫(wen)明(ming)顯，與其樓市(shi)升(sheng)溫(wen)幅度(du)(du)較大密不可分。“517新(xin)政”后，全(quan)國樓市(shi)交易(yi)不同(tong)程(cheng)度(du)(du)地回暖，其中長三角區域升(sheng)溫(wen)幅度(du)(du)最(zui)明(ming)顯。

　　根(gen)據(ju)國家統計局的數據(ju)，今年6月，僅有4個城(cheng)(cheng)市的二手(shou)房價(jia)格環(huan)(huan)比上(shang)漲，除北京(jing)外，上(shang)海、杭州、南(nan)京(jing)均(jun)位(wei)于長三(san)角(jiao)區域。其中，上(shang)海的新房、二手(shou)房價(jia)格分別環(huan)(huan)比上(shang)漲0.4%、0.6%，領跑70大(da)中城(cheng)(cheng)市。

　　前述房企人士還表示，長三(san)角(jiao)的一(yi)些(xie)城市，推出的地塊質量(liang)比較好(hao)。一(yi)些(xie)優(you)質地塊位(wei)于城市核心地段，且(qie)底價不高(gao)，這也是其能吸引(yin)企業爭奪的原因。

　　但就全國市場而言，土地(di)交易無(wu)論供應還是需求，都未恢復到往年的熱度(du)。

　　中指研(yan)究(jiu)院統計顯示(shi)，今年1~7月，全(quan)國300城共(gong)推出住宅用地(di)1.39億平方(fang)(fang)米，同比(bi)下降41.53%，成交1.08億平方(fang)(fang)米，同比(bi)下降36.3%。同期，300城共(gong)流拍地(di)塊366宗，流拍率為19.79%，較去年同期增長2.65個百分(fen)點(dian)。

　　該機構指(zhi)出，截至7月，今年(nian)全(quan)國商品(pin)房交易仍處(chu)于(yu)負增長狀態。住宅市場的回(hui)溫(wen)幅度有限，信心向土地市場的傳導也(ye)較為有限。

　　與(yu)此同(tong)時(shi)，市(shi)場分化的局面(mian)仍然(ran)存在(zai)。重點(dian)城市(shi)和區域的樓市(shi)升(sheng)溫明顯，土地交(jiao)易也(ye)表現(xian)良好；但在(zai)大部分三(san)四線(xian)城市(shi)，無論(lun)土地還是(shi)房屋交(jiao)易，表現(xian)都較為冷淡(dan)。

　　根據(ju)中指研究院(yuan)的(de)統計，今年前7月，300城中的(de)三四線城市住宅用(yong)地出讓金下降幅度最大，溢價率也最低。

　　未來一段時間，土(tu)地市場的表現(xian)仍將取決于市場信心(xin)恢復(fu)情況。

　　上(shang)海(hai)易居房地(di)產研究院副院長嚴躍進表示(shi)，大城市高價住宅用地(di)和優質住宅用地(di)的(de)出(chu)讓，在(zai)助力改(gai)善型居住需求釋放和財政收(shou)入(ru)增加的(de)同時，也將向市場釋放積(ji)極的(de)強勁信(xin)號，有助于(yu)引導市場預期進一步向好。

　　他指出，當(dang)前房地(di)產市場的政策環(huan)境較為寬松，各地(di)政府部門推地(di)的熱情也(ye)較高。但住宅交易的熱度能否持續(xu)，尚存一(yi)些不確(que)定(ding)性(xing)，這也(ye)將在一(yi)定(ding)程度上(shang)影(ying)響房企(qi)拿地(di)的積極性(xing)，并進而影(ying)響土(tu)地(di)市場的熱度。

　　但他同時(shi)指出，土(tu)(tu)地(di)(di)市場分化的局面將長期存在。短期內，三四線城市的土(tu)(tu)地(di)(di)市場熱度(du)很難恢復。