七(qi)八月是樓市傳統淡季，全國二手房市場(chang)處在(zai)“以價換量”交(jiao)易周(zhou)期。在(zai)此背(bei)景下(xia)，買家購房時是“貨比三家”，房東(dong)則要經歷“割肉離場(chang)”的艱(jian)難抉擇(ze)。

據中國房地產指(zhi)數系(xi)統百(bai)城價(jia)格指(zhi)數，7月(yue)(yue)，百(bai)城二(er)手住宅平(ping)均價(jia)格為14653元/平(ping)方米，環(huan)比下跌(die)0.74%，跌(die)幅較6月(yue)(yue)擴(kuo)大0.01個(ge)百(bai)分點，已連續(xu)27個(ge)月(yue)(yue)環(huan)比下跌(die)，同比跌(die)幅為6.58%。

因此(ci)，二(er)手房業主(zhu)“以價換量”趨(qu)勢延續，重點城市成(cheng)交(jiao)繼續放量。例如，7月，北京二(er)手商品(pin)住宅累(lei)計成(cheng)交(jiao)1.55萬余套，環比微增(zeng)4%，同(tong)(tong)比增(zeng)長(chang)約60%；深(shen)圳二(er)手商品(pin)住宅成(cheng)交(jiao)近(jin)4700套，環比增(zeng)長(chang)超10%，同(tong)(tong)比增(zeng)長(chang)超100%；上海二(er)手商品(pin)住宅成(cheng)交(jiao)1.82萬套，環比減少23.79%，同(tong)(tong)比增(zeng)加44.7%。

中(zhong)指(zhi)研究院研究副總監徐躍進向《每日經(jing)濟新(xin)聞(wen)》記者表示，近期，一線(xian)城市的(de)二手(shou)房(fang)市場保持(chi)較高活(huo)躍度(du)，隨(sui)著價格持(chi)續下跌，核心區域二手(shou)房(fang)的(de)性(xing)價比逐(zhu)漸顯現(xian)。

對于未來樓市(shi)走勢，徐躍進(jin)預計新房市(shi)場(chang)仍將面臨較大(da)調(diao)整壓力，二手房市(shi)場(chang)在“以價換量”態勢下，將保持(chi)一定活(huo)躍度。

“以價(jia)換量”趨勢未(wei)改

中國房(fang)地(di)產指(zhi)數(shu)系(xi)統百城(cheng)價(jia)(jia)(jia)格指(zhi)數(shu)顯示(shi)，7月(yue)，百城(cheng)二手住宅價(jia)(jia)(jia)格環比下跌，連續(xu)4個(ge)(ge)(ge)月(yue)出(chu)現百城(cheng)集體(ti)下跌的情形。7月(yue)百城(cheng)新(xin)建(jian)住宅價(jia)(jia)(jia)格方面，環比下跌的城(cheng)市達39個(ge)(ge)(ge)，較6月(yue)增加4個(ge)(ge)(ge)。

值得(de)注意的是(shi)，一(yi)(yi)二線(xian)城市二手房價(jia)格(ge)(ge)環比(bi)跌幅擴大(da)。根(gen)據中國房地產指數系統百(bai)(bai)城價(jia)格(ge)(ge)指數，一(yi)(yi)線(xian)及(ji)二線(xian)城市二手住宅價(jia)格(ge)(ge)環比(bi)分別(bie)(bie)下跌0.80%和0.78%，跌幅較6月分別(bie)(bie)擴大(da)0.14個百(bai)(bai)分點和0.04個百(bai)(bai)分點，三四線(xian)代表城市二手住宅價(jia)格(ge)(ge)環比(bi)跌幅收窄至0.67%。

對此(ci)，業內指(zhi)出，房地產政策優化(hua)，在短期內提振了市(shi)場活躍度(du)與信心，促進二(er)手(shou)房交(jiao)易量(liang)(liang)保持在高位(wei)，但(dan)是“以價(jia)換(huan)量(liang)(liang)”趨勢未改變。

此外，根據中(zhong)指研究院統計的(de)(de)7月百城二手住宅價(jia)(jia)格及環比(bi)(bi)漲跌幅(fu)榜，房價(jia)(jia)環比(bi)(bi)跌幅(fu)最小的(de)(de)城市(shi)是浙江嘉興，均價(jia)(jia)11456元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方米，僅環比(bi)(bi)下(xia)(xia)跌0.23%；跌幅(fu)較大的(de)(de)是江蘇(su)常州(zhou)，均價(jia)(jia)13944元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方米，環比(bi)(bi)下(xia)(xia)跌1.55%；下(xia)(xia)跌幅(fu)度較大的(de)(de)城市(shi)還有(you)蕪(wu)湖、金華、東莞、武漢(han)、重(zhong)慶(qing)、揚州(zhou)、昆山、福州(zhou)和(he)廈門(men)等。

對此(ci)，廣(guang)東省城規院住房政(zheng)(zheng)策研(yan)究(jiu)中心首席研(yan)究(jiu)員李宇嘉認為，央行(xing)“5·17新(xin)政(zheng)(zheng)”以來，不論(lun)是限購松動，還是按揭(jie)首付下(xia)降，均利(li)好剛需(xu)買房客群，剛需(xu)客群更中意“總價可控、馬上(shang)可住”的二手房。

克(ke)而瑞的數據(ju)顯示，今年(nian)上半(ban)年(nian)，新(xin)房市場(chang)規模加速收縮，二十個重(zhong)點城(cheng)市總成交(jiao)量同比下(xia)降38%，環(huan)比下(xia)降21%，而二手房市場(chang)相對堅挺(ting)，成交(jiao)量同比下(xia)降7%，環(huan)比增長5%。

在此背景下，市場份額(e)進一步(bu)向二手房傾斜，二十個(ge)重點(dian)城市平均(jun)二手房成(cheng)交占比升至(zhi)62%，同比增(zeng)長9個(ge)百分點(dian)，環比增(zeng)長7個(ge)百分點(dian)，北京、上海、合肥和南(nan)京等地二手房市場份額(e)均(jun)增(zeng)至(zhi)70%以上。

房源方面(mian)，在上海、深(shen)圳和(he)杭州，總價250萬元(yuan)以下的(de)房源，成交(jiao)量最好，京滬等郊區的(de)次(ci)新和(he)市區老(lao)破小(xiao)熱(re)銷，天(tian)津學區房熱(re)度高。

在李(li)宇嘉看來，部分改善(shan)型(xing)需求開(kai)始(shi)轉向二手房市場，這部分需求更偏好(hao)外圍(wei)區(qu)域的“戶型(xing)較大、總(zong)價可控”房源。此情況在一二線熱點(dian)城市較為普遍，“前幾年上車(che)的人群，選擇賣掉中心(xin)區(qu)老舊住(zhu)宅或小房子(zi)，置換到外圍(wei)偏大戶型(xing)，其住(zhu)房總(zong)支(zhi)出沒有明顯(xian)增加。”

二手房市場活躍度高

從北京、上海、深圳、杭州和西(xi)安(an)等地市(shi)場來(lai)看，二手房與新房市(shi)場成交結構存在較大差異，互補性強。

克而瑞方面(mian)指出(chu)，目前，北京(jing)、上(shang)海、深(shen)圳(zhen)、杭州和西安等城(cheng)市，二(er)手(shou)房(fang)(fang)市場活(huo)躍度(du)均高于新(xin)(xin)房(fang)(fang)，預期后續(xu)部分置換需求會(hui)轉(zhuan)移到新(xin)(xin)房(fang)(fang)市場，“再改善型”需求釋放，有(you)助(zhu)于新(xin)(xin)房(fang)(fang)市場企穩(wen)回升，尤其是一線城(cheng)市，千萬元級別以上(shang)高端房(fang)(fang)屋的(de)客(ke)戶群(qun)體容量穩(wen)定，購買力堅挺，短期仍有(you)釋放空間(jian)。

而在(zai)天津、武(wu)漢和(he)鄭州等地，新房和(he)二(er)手(shou)房市(shi)場(chang)購買力趨同，交易(yi)總(zong)價(jia)段高度相似，客戶(hu)群體(ti)沒(mei)有(you)顯(xian)著差異，都是(shi)依托(tuo)“剛(gang)需剛(gang)改”購買力來驅動。基于此(ci)，克而瑞方面指出(chu)，可(ke)以預判的是(shi)，后期(qi)一(yi)二(er)手(shou)房“此(ci)消彼(bi)長(chang)”態勢(shi)延續，競爭加(jia)劇(ju)。

克而瑞方面進一(yi)(yi)步指(zhi)出，二手房(fang)因為選擇面、價格、安全性等優勢繼續吸納剛(gang)需(xu)客(ke)群，而新房(fang)市場也存在一(yi)(yi)些結(jie)構(gou)性機會，只要后續新房(fang)供給增加，疊加房(fang)企各類(lei)促銷手段(duan)升(sheng)級、戶型設計創新等，都將使購房(fang)者信心修復，進而帶(dai)動(dong)一(yi)(yi)輪新房(fang)成交放(fang)量(liang)。

對于三季度(du)樓市(shi)的預判，克而瑞方(fang)面認為，樓市(shi)成(cheng)交(jiao)總量規(gui)模將延續弱復蘇(su)，新政(zheng)效應持續發酵，成(cheng)交(jiao)量持平甚(shen)至(zhi)微(wei)超二季度(du)，“熱(re)點城市(shi)個數和(he)熱(re)點新房項(xiang)目(mu)個數減少，呈現出脈沖式復蘇(su)態勢，二手房因價格優勢，市(shi)場份額仍將繼續增長。”

“新(xin)(xin)政效果在二手房(fang)成交方面表現突出，預計(ji)三(san)季度(du)將(jiang)延續震蕩上行，尤(you)其低總價房(fang)源集中成交，持(chi)續分流新(xin)(xin)房(fang)剛需，但也可能帶(dai)動以房(fang)換(huan)(huan)房(fang)改善需求重新(xin)(xin)入市(shi)(shi)，疊(die)加部分城市(shi)(shi)‘以舊換(huan)(huan)新(xin)(xin)’措施落(luo)地(di)，也將(jiang)帶(dai)動改善性新(xin)(xin)房(fang)去化提升。”克而(er)瑞方面指出。

對(dui)此，徐(xu)躍進(jin)表示，預(yu)計(ji)(ji)三季(ji)度供(gong)需(xu)兩端政(zheng)策會(hui)進(jin)一(yi)步發(fa)力：需(xu)求(qiu)端，核心城市(shi)應該會(hui)進(jin)一(yi)步放松限制性政(zheng)策，比(bi)如北上廣深以(yi)及個別二線城市(shi)的限購政(zheng)策還有放松預(yu)期；供(gong)給(gei)端，國(guo)企(qi)收儲等去(qu)庫(ku)存政(zheng)策的推進(jin)節(jie)奏，預(yu)計(ji)(ji)會(hui)進(jin)一(yi)步加快(kuai)，從而推動(dong)市(shi)場企(qi)穩恢(hui)復。