近一個月(yue)，廣(guang)州、深圳(zhen)兩地放松限(xian)購、降(jiang)低首付、降(jiang)低新增(zeng)房(fang)貸利(li)率等(deng)重磅政策的效果逐(zhu)漸(jian)減(jian)弱，盡管現階段各家(jia)研究機構統(tong)計的成交(jiao)數(shu)據仍(reng)維持在(zai)相對高位，但(dan)多名業內人士在(zai)接受《每日經濟新聞》記(ji)者采訪時，仍(reng)對此表達(da)了擔憂。

從(cong)機構統計數據可以(yi)看出，成交維持相對(dui)高位的(de)原因(yin)，是定價權更為靈活(huo)的(de)二手(shou)房(fang)交易量(liang)不斷提升。

多名業內(nei)人(ren)士在(zai)接受《每日經濟新聞(wen)》記者采訪時也表示，二手房市(shi)場這(zhe)種增(zeng)長，并非正(zheng)向增(zeng)長，是建立在(zai)價格不(bu)斷下調基礎(chu)上的。在(zai)“以價換量(liang)(liang)”背景下，前7個月，廣深二手成交量(liang)(liang)相較去年同(tong)期有了一定修(xiu)復(fu)，但這(zhe)對新房市(shi)場構(gou)成了利(li)空。

成交活躍度持續提升

克而(er)瑞的(de)(de)統計顯示，二手住(zhu)宅市場方(fang)面，上半(ban)年，廣州全市成(cheng)交458.41萬平方(fang)米，同比下降13%。雖然，上半(ban)年廣州二手房(fang)成(cheng)交量同比微降，但(dan)樓(lou)市整體成(cheng)交份額中的(de)(de)占比持(chi)續(xu)提(ti)升(sheng)。

數據顯示，2024年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)，廣州二手房(fang)成交份額提升至59%，深圳提升至55%，二手房(fang)成交活(huo)躍(yue)度持續提升。

對此，一(yi)位當地資深地產中介在接受《每日經濟新聞》記者(zhe)采訪時表示，當前二手(shou)房市(shi)場(chang)成交活躍，主要(yao)得益于(yu)價(jia)格(ge)上的靈活調整。

該地(di)產中(zhong)介進一步(bu)解釋稱，由于廣州和深圳(zhen)的樓市(shi)，以存量市(shi)場(chang)為主導，因此二手房(fang)市(shi)場(chang)活(huo)躍度高于新(xin)房(fang)市(shi)場(chang)。此外，受(shou)二手房(fang)價格下(xia)調影響(xiang)，新(xin)房(fang)入市(shi)速度有(you)所減緩(huan)。

樂有家營銷總裁孟(meng)凡振表示，房(fang)(fang)價經過幾(ji)輪(lun)調整后，已能夠(gou)滿足一些購房(fang)(fang)者(zhe)(zhe)的置(zhi)換(huan)需(xu)求，并且廣深(shen)兩地都(dou)出(chu)臺了(le)政(zheng)策支(zhi)持，加之(zhi)當前利率成本相對較低，購房(fang)(fang)者(zhe)(zhe)此(ci)時購房(fang)(fang)有了(le)動力。

樂(le)有(you)家門店成(cheng)交數據顯示，7月，深(shen)(shen)圳二手房價正式(shi)跌(die)破“6”字頭，當前(qian)成(cheng)交均(jun)價為5.9萬(wan)元(yuan)/平方米，環比(bi)下(xia)跌(die)2.5%，同比(bi)下(xia)跌(die)15.2%。一年時間，深(shen)(shen)圳二手房價格每(mei)平方米減少了1萬(wan)元(yuan)。

“在(zai)‘以(yi)價(jia)(jia)換量’背景(jing)下，廣深兩地今年前7個月的二手(shou)房成(cheng)交量，相較去年有了一定修復。現階段，深圳二手(shou)房價(jia)(jia)格終(zhong)于重新(xin)站(zhan)在(zai)榮枯線上。”孟凡振表示。

市場承壓仍然明顯

深圳(zhen)市(shi)房(fang)(fang)地(di)產(chan)中(zhong)介協會發布(bu)的(de)2024年第三十(shi)一周(zhou)周(zhou)報顯示，7月(yue)29日~8月(yue)4日，深圳(zhen)市(shi)二手(shou)(shou)房(fang)(fang)（含自助(zhu)）錄得1061套(tao)，環比(bi)增長1.2%，二手(shou)(shou)房(fang)(fang)交易量止跌回升(sheng)(sheng)。截至8月(yue)5日，全市(shi)共有63010套(tao)有效二手(shou)(shou)房(fang)(fang)源在售(shou)，較上周(zhou)增加77套(tao)，小幅回升(sheng)(sheng)。

對此(ci)(ci)，孟(meng)凡振(zhen)強調，市場(chang)承壓仍(reng)然(ran)明顯，成交量并不穩定，未來幾個月(yue)如果沒有更加重(zhong)磅政(zheng)策的支(zhi)持，預計仍(reng)舊(jiu)會延續此(ci)(ci)前的波(bo)動趨勢。

上述(shu)資深(shen)地產中介也告訴《每日(ri)經濟(ji)新(xin)聞》記者，其近期帶看(kan)的客(ke)戶(hu)，觀(guan)望情(qing)緒特別(bie)濃厚。房價持續下(xia)行(xing)時間太久，對購(gou)房者心(xin)理造成了(le)(le)較(jiao)大(da)沖擊。很多客(ke)戶(hu)看(kan)見房價降了(le)(le)，就(jiu)不敢買了(le)(le)，而購(gou)房者的觀(guan)望態度(du)，也導致新(xin)房銷售陷入困境。

“二(er)手房(fang)市場(chang)這(zhe)種增(zeng)長，是建立在(zai)價(jia)格不斷下滑基礎(chu)上的，并非正(zheng)向增(zeng)長。”上述資深地產中介向《每日經濟新聞》記者(zhe)坦(tan)言，這(zhe)種趨勢對(dui)新房(fang)市場(chang)構成(cheng)了利空。由于新房(fang)價(jia)格調整(zheng)相(xiang)對(dui)被動，難以像(xiang)二(er)手房(fang)那(nei)樣靈活，因此(ci)銷售難度加大。

該中介進一步(bu)向《每日經(jing)濟新聞》記者(zhe)指出(chu)，目前(qian)，深圳、廣州等地(di)新房(fang)項目普遍面(mian)臨降價(jia)難題(ti)，即使打八五折也難以吸(xi)引購(gou)房(fang)者(zhe)。“有的(de)客(ke)戶昨天想(xiang)買房(fang)，今天可能就不想(xiang)買了。購(gou)房(fang)者(zhe)情緒波動大，市場變化(hua)迅速(su)，開(kai)發商普遍面(mian)臨客(ke)戶流失速(su)度(du)超(chao)過(guo)新增客(ke)戶速(su)度(du)的(de)問題(ti)。”

一位(wei)廣州當地中介人士稱，當下，新房市(shi)場只能(neng)以(yi)更低折(zhe)扣和更大(da)力度的(de)“返傭”來吸引客戶。據(ju)其介紹(shao)，其代理范圍已(yi)經擴大(da)到天河(he)、海珠、荔(li)灣(wan)、白云、番禺、黃埔等(deng)地的(de)近30個項目，可以(yi)帶看幫(bang)談底(di)價。

在《每日經濟新聞(wen)》記者采訪過程(cheng)中，多名業(ye)內人士均表達了對后續樓市政策調整的看法。

孟凡(fan)振表示，首(shou)先(xian)需要降(jiang)低交(jiao)易環節成本，提高(gao)房(fang)產的流通性。存量房(fang)市場交(jiao)易存在(zai)明顯滯后(hou)性，一買一賣(mai)涉(she)及首(shou)付、貸款、贖樓、過戶等眾多環節，交(jiao)易周期長(chang)，降(jiang)低交(jiao)易環節相關成本，有利于促(cu)進置換需求(qiu)，激活市場活力(li)；其次建議進一步調(diao)整限購(gou)限售政策，比如縮短限售時(shi)長(chang)，滿(man)足更多購(gou)房(fang)群體需求(qiu)。

針對當前樓市(shi)(shi)困境，上述資深地產中介也(ye)向《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)表(biao)示，二(er)手房房價短期內(nei)難(nan)以迅速恢(hui)復，新(xin)房市(shi)(shi)場也(ye)面臨同樣的挑戰，開發商(shang)應積極調(diao)整銷售策略(lve)，加(jia)大優惠力度，吸引購房者(zhe)入市(shi)(shi)。