8月7日，“深(shen)安居(ju)”微信公眾號發布關于收購商(shang)品(pin)房(fang)用作保障(zhang)性住房(fang)的征集通(tong)告(gao)（以下簡稱通(tong)告(gao)）。

“通告”稱，為積(ji)極構建“保障(zhang)+市(shi)(shi)場”住房(fang)(fang)(fang)(fang)供應(ying)體系，遵(zun)循“市(shi)(shi)場化、法治化”和雙方自愿原(yuan)則，深圳市(shi)(shi)安居集(ji)團有限(xian)公司(si)所屬企業(ye)擬開展收購商(shang)品房(fang)(fang)(fang)(fang)用作保障(zhang)性(xing)(xing)住房(fang)(fang)(fang)(fang)工作。現向深圳市(shi)(shi)域征集(ji)商(shang)品房(fang)(fang)(fang)(fang)用作保障(zhang)性(xing)(xing)住房(fang)(fang)(fang)(fang)項目。

《每日(ri)經濟新聞(wen)》記(ji)者了(le)解到，這(zhe)是第二個開(kai)啟“以(yi)購代建”模式(shi)的一線城市。

5月30日，廣州市增(zeng)城區曾(ceng)發公告，公開(kai)征集(ji)廣州（新(xin)塘(tang)）至汕尾鐵路項目（新(xin)塘(tang)段(duan)）符(fu)合條件商品性安置房源(yuan)報(bao)名，即向社會征集(ji)符(fu)合條件的住宅(zhai)房源(yuan)（房企），再依照(zhao)相(xiang)關流(liu)程選定安置房源(yuan)。

對此，有業內人士向《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者分(fen)析指(zhi)出，此次深圳收購庫存房源的操作，其標準(zhun)和其他城(cheng)市相似，總結(jie)起(qi)來是樓棟完(wan)整(zheng)性、區位有優勢(shi)、戶型匹配保(bao)障房要求、設施配套齊全、產證合規。這意味(wei)著，一線城(cheng)市已經開啟了(le)“以購代建”模式，預(yu)計京滬后續也有望(wang)跟進。

優先收(shou)購整棟(dong)未(wei)售項目(mu)

“通告”指出，征集范圍包括深圳(zhen)市（不含深汕特別合作區）范圍內(nei)商品房(fang)性(xing)質(zhi)的(de)住宅、公(gong)寓、宿(su)舍等(deng)，優先選取(qu)整棟(dong)或(huo)整單元未(wei)售、可實現封閉管理的(de)樓(lou)棟(dong)項目（房(fang)源）。

關于(yu)房(fang)源條件，包括位(wei)置合適，處于(yu)交(jiao)通(tong)(tong)便利、配套設(she)施較為齊全的區位(wei)，貼近區域發(fa)展核心片(pian)區，具備(bei)產(chan)業基(ji)礎、發(fa)展優勢；戶(hu)型(xing)面(mian)積(ji)合適，原則(ze)上項目(mu)（房(fang)源）主(zhu)力(li)戶(hu)型(xing)面(mian)積(ji)應滿足深圳保障性住房(fang)戶(hu)型(xing)、面(mian)積(ji)（65平方(fang)米以(yi)下）要(yao)求；生(sheng)活(huo)便利，周邊交(jiao)通(tong)(tong)便利，臨近地鐵口、公交(jiao)站(zhan)，具備(bei)基(ji)礎設(she)施、生(sheng)活(huo)配套相對(dui)完(wan)善等宜居(ju)條件；手續齊全，擬收購項目(mu)須四證齊全，保證項目(mu)的合法合規性，滿足金融機構的貸款要(yao)求。

《每日(ri)經濟新(xin)聞》記(ji)者了解到，征集期限為(wei)自通告發布之日(ri)起至2024年10月31日(ri)。

官方(fang)下(xia)場收儲背后，是深圳新房(fang)市場較高的(de)庫存壓力和較長的(de)去化(hua)周期(qi)，以及交易(yi)活躍度不及預期(qi)。

深(shen)圳房地產信息平(ping)臺數據顯(xian)示(shi)，截(jie)至(zhi)7月(yue)底，深(shen)圳一手住宅(zhai)可售套(tao)數為48974套(tao)。參考樂(le)有家數據，截(jie)至(zhi)2024年(nian)上半年(nian)，全(quan)市新房庫存(cun)面積為516萬平(ping)方米，去化周期24.8個月(yue)。

廣(guang)東省住(zhu)房政策研究中心首席研究員李(li)宇(yu)嘉在接受《每(mei)日經濟新(xin)聞》記(ji)者采訪時表(biao)示，目前全(quan)國已有超過100個城市(shi)響(xiang)應國家關于存量盤(pan)活與(yu)增量優化的政策，這是自上而(er)下貫(guan)徹執(zhi)行的體(ti)現。

不過，李宇嘉也指出了政(zheng)策實施過程中可能面(mian)臨的挑(tiao)戰：首先，符合政(zheng)府收購標準的保(bao)障(zhang)性(xing)住房可能并不充足，新房大多數為大面(mian)積戶型(xing)，小面(mian)積戶型(xing)零散不成棟；其次，政(zheng)府提出的收購價(jia)格相對較低，可能會影(ying)響開(kai)發(fa)商的出售意愿。

李宇嘉(jia)向《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者進(jin)一步指出，收購價格(ge)是一個關鍵問題，可能會是同(tong)區(qu)商品房價格(ge)的(de)五折。這樣的(de)價格(ge)對于資金鏈緊張、面臨保交樓壓力的(de)開發商來說，可能有一定吸引力。但(dan)同(tong)時，只有那些符合政(zheng)府籌建(jian)保障(zhang)房規定，面積、配(pei)套和區(qu)位都有優勢的(de)項目，才可能以較低價格(ge)被收購。

北(bei)京上海后續有望跟進？

對于此次深圳收(shou)購庫存房源的操作。

上(shang)海(hai)易居房地產(chan)研(yan)究院(yuan)副院(yuan)長嚴(yan)躍進(jin)向《每(mei)日經濟新聞》記(ji)者表示(shi)(shi)，深圳開(kai)啟了(le)“以購代(dai)建(jian)”模式，而此前(qian)廣州的(de)做法還(huan)是(shi)帶有(you)一(yi)定(ding)特殊性的(de)，因為是(shi)特定(ding)項(xiang)目下的(de)“以購代(dai)建(jian)”。但深圳是(shi)針對全市開(kai)展(zhan)的(de)，示(shi)(shi)范(fan)效應更(geng)強(qiang)，更(geng)具(ju)有(you)信(xin)號意義。這也意味著，一(yi)線城市已經開(kai)啟了(le)“以購代(dai)建(jian)”模式，預計京滬后續也有(you)望跟進(jin)。

嚴躍(yue)進進一步指出，一線(xian)城市(shi)開展此類工作具有更大優勢，因為保障房的市(shi)場消化能力(li)很(hen)強(qiang)。另外，一線(xian)城市(shi)資金狀(zhuang)況也不(bu)錯(cuo)，后(hou)續若是積極爭取3000億元“以購代建”資金，那么此類收購的節奏會加(jia)快。

中(zhong)原(yuan)地產首席分(fen)析師張大(da)偉向《每日經濟新聞》記者(zhe)表示，“國家(jia)隊”收房，這個(ge)政策在推進過程中(zhong)，大(da)家(jia)非常關(guan)心的(de)主(zhu)要(yao)(yao)原(yuan)因是其可以直接(jie)改(gai)變當(dang)下(xia)市場供需結構(gou)。當(dang)下(xia)，樓(lou)市最大(da)的(de)問題(ti)是庫存(cun)，想要(yao)(yao)去(qu)庫存(cun)，要(yao)(yao)么依(yi)(yi)賴個(ge)人購房，要(yao)(yao)么依(yi)(yi)賴機構(gou)購房。

“現在看，推(tui)動(dong)個(ge)人購房的政策(ce)已經出(chu)了很多(duo)，但(dan)整體效果并不(bu)樂觀(guan)。”張大(da)偉強調，所以，政府推(tui)動(dong)直接(jie)收購，收購存(cun)量住(zhu)房用(yong)來作為(wei)保障房，政策(ce)本身可以說是非(fei)常好(hao)地解決了當下市場的一些難題。

“但(dan)政(zheng)策(ce)最(zui)大(da)的(de)難(nan)點是資金來源(yuan)，這(zhe)決定(ding)了能起多大(da)影響。”張大(da)偉分析指出，以(yi)(yi)深圳(zhen)的(de)收購條件來看，要求主力戶型在(zai)65平方米(mi)以(yi)(yi)下(xia)，在(zai)深圳(zhen)匹配難(nan)度或較高，所以(yi)(yi)政(zheng)策(ce)的(de)實際影響還有(you)待觀察。

李宇(yu)嘉(jia)也向《每日經濟新聞》記者(zhe)表達了同樣看(kan)法。

他認(ren)為，由于符(fu)合條(tiao)件的項目較少，且開發商出(chu)售(shou)意愿不高(gao)，政策對房價(jia)的影響有限。

他還強調(diao)，收購政(zheng)策的(de)前提是保證資金(jin)平衡，以確(que)保政(zheng)策的(de)可持(chi)續性(xing)和有效(xiao)性(xing)。