最(zui)近正(zheng)在買房的上海市民(min)張可發(fa)現，在不少樓(lou)盤的“一(yi)房一(yi)價表(biao)”中，大戶(hu)型(xing)住(zhu)宅的單價比(bi)小戶(hu)型(xing)高了數千元(yuan)每平方米(mi)，而(er)且總(zong)是先被搶完。

　　張(zhang)可記得(de)(de)自己12年前買房(fang)的(de)時(shi)候，還是流行小(xiao)(xiao)戶(hu)型的(de)時(shi)代(dai)，小(xiao)(xiao)戶(hu)型不僅單價高，而且賣得(de)(de)更快，新房(fang)樓盤賣到最(zui)后(hou)剩(sheng)下來的(de)都是大戶(hu)型產(chan)品。

　　這樣的(de)市(shi)場(chang)變化讓張(zhang)可覺得有些驚訝：“市(shi)場(chang)悄(qiao)然轉變了(le)！大戶型(xing)的(de)時代到來了(le)。”

　　今年以來，四大(da)(da)一線城市(shi)及部(bu)分(fen)核心城市(shi)紛(fen)紛(fen)出臺(tai)樓(lou)市(shi)新政，鼓(gu)勵大(da)(da)戶型(xing)(xing)房(fang)(fang)(fang)產的(de)交易或者鼓(gu)勵房(fang)(fang)(fang)企開發更(geng)大(da)(da)面積的(de)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)產品(pin)。58安居客(ke)研究院近期披(pi)露(lu)的(de)數據顯示(shi)：上(shang)海新房(fang)(fang)(fang)市(shi)場(chang)已逐漸轉變(bian)為以改(gai)善型(xing)(xing)群體占(zhan)主(zhu)導的(de)市(shi)場(chang)，剛改(gai)型(xing)(xing)三房(fang)(fang)(fang)產品(pin)在新房(fang)(fang)(fang)市(shi)場(chang)上(shang)的(de)供(gong)(gong)求(qiu)都占(zhan)絕對(dui)主(zhu)力，140平方米以上(shang)的(de)豪宅類(lei)產品(pin)有爆發的(de)趨勢；廣州樓(lou)市(shi)對(dui)于經(jing)濟型(xing)(xing)三房(fang)(fang)(fang)、四房(fang)(fang)(fang)產品(pin)需求(qiu)高，這類(lei)產品(pin)已經(jing)供(gong)(gong)不應求(qiu)。

　　有開發商人(ren)士對記者表(biao)示，房(fang)(fang)企正在(zai)研究(jiu)更大面積段的新產品，不過，目前在(zai)一(yi)線城(cheng)市，100平方(fang)米左右的三房(fang)(fang)兩衛緊湊型三房(fang)(fang)，仍然(ran)承(cheng)載了最多的客群需求(qiu)。

　　核心城市紛紛鼓勵大戶型交易

　　近(jin)期北京出臺新政，宣(xuan)布執行多年的(de)普宅(zhai)、非普宅(zhai)標準(zhun)或將取(qu)消，這被業內視為鼓(gu)勵(li)大戶型房屋交易的(de)一項舉(ju)措。

　　9月20日，中(zhong)共北京(jing)市委貫(guan)徹《中(zhong)共中(zhong)央關于(yu)進(jin)一步全面深化(hua)改革、推進(jin)中(zhong)國式現代化(hua)的(de)決定(ding)》的(de)實施意(yi)見（以下簡稱“意(yi)見”）發(fa)布。意(yi)見提(ti)到，優(you)化(hua)房(fang)地產政策，適時取(qu)消普通(tong)住宅(zhai)和非普通(tong)住宅(zhai)標準。去年，北京(jing)市曾對普宅(zhai)認定(ding)標準進(jin)行(xing)優(you)化(hua)，將單套住房(fang)建筑面積從140平方米增至144平方米，并取(qu)消了總(zong)價限制(zhi)。

　　普宅(zhai)(zhai)認定標準的(de)調整，主要影響房屋交(jiao)易(yi)契稅——在個人出售房屋時，出售2年(nian)以(yi)上的(de)普通住(zhu)宅(zhai)(zhai)，免征(zheng)(zheng)增值(zhi)稅，出售2年(nian)以(yi)上的(de)非普通住(zhu)宅(zhai)(zhai)，差(cha)額征(zheng)(zheng)收增值(zhi)稅，稅率(lv)為5%。

　　而一旦北京(jing)正式(shi)取消(xiao)普宅和非普宅認(ren)定標準，大戶(hu)型房屋的交易契稅將(jiang)進(jin)一步降低。

　　約一個(ge)月前，上海也放(fang)開了執行18年(nian)的“7090”標(biao)準——8月27日，上海市(shi)(shi)住(zhu)(zhu)建委、房(fang)(fang)管局和規資局聯合(he)發(fa)布《關(guan)于優化本市(shi)(shi)新出讓商品住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)用地套型(xing)(xing)供(gong)應結構的通(tong)知》，通(tong)知明確(que)，中小套型(xing)(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)建筑面積(ji)標(biao)準較之前有所(suo)提(ti)高(gao)，這意味著(zhu)發(fa)布了18年(nian)的“7090”政策(ce)在滬落(luo)下帷幕。未來(lai)，將有更多大(da)戶型(xing)(xing)住(zhu)(zhu)宅進入市(shi)(shi)場。

　　所謂“7090”政策，源于2006年住(zhu)(zhu)建部出臺的(de)《關于落實新建住(zhu)(zhu)房(fang)結(jie)構比例要求的(de)若干意(yi)見》，其(qi)中(zhong)明確，商品住(zhu)(zhu)房(fang)總(zong)面積(ji)中(zhong)，套型建筑面積(ji)90平(ping)方米以下住(zhu)(zhu)房(fang)面積(ji)所占比重，必須(xu)達到70%以上。

　　而最新通知則明確，上海多(duo)層、小(xiao)高層、高層建筑的商品(pin)住房中(zhong)(zhong)小(xiao)套(tao)型(xing)住房建筑面(mian)積標(biao)準分別調(diao)整為100平方米、110平方米、120平方米，這一標(biao)準比(bi)原標(biao)準多(duo)出10到20個(ge)平方米。在(zai)中(zhong)(zhong)小(xiao)套(tao)型(xing)住房供(gong)應比(bi)例方面(mian)，中(zhong)(zhong)外(wai)環間區(qu)域(yu)(yu)(yu)不(bu)低于70%，中(zhong)(zhong)環以內區(qu)域(yu)(yu)(yu)不(bu)低于60%，新城和南北轉型(xing)重點區(qu)域(yu)(yu)(yu)不(bu)低于60%，外(wai)環外(wai)其他區(qu)域(yu)(yu)(yu)不(bu)低于50%。

　　此前(qian)，上(shang)海臨港管委會曾(ceng)做過一次調(diao)研，78%的(de)人才希望購(gou)買(mai)(mai)90平方米(mi)以上(shang)的(de)住房(fang)，其中又(you)有約一半(ban)人才，希望購(gou)買(mai)(mai)120平方米(mi)以上(shang)的(de)住房(fang)。

　　而最新調整(zheng)意味著，上海樓市以后即便“小戶型”也是100平方米起步(bu)了。

　　另一(yi)個一(yi)線城(cheng)市(shi)(shi)深圳(zhen)早于上海5個月就(jiu)取消(xiao)了(le)“7090”政策。今年(nian)3月26日，有(you)消(xiao)息指深圳(zhen)市(shi)(shi)規劃和自然資(zi)源局發布關(guan)(guan)于停止執行《關(guan)(guan)于按照國家政策執行住(zhu)宅(zhai)戶(hu)型比(bi)例要求的通知(zhi)》的通知(zhi)，隨后深圳(zhen)市(shi)(shi)規自局相關(guan)(guan)人(ren)士對外表(biao)示(shi)消(xiao)息屬實。

　　一線城市廣州(zhou)則以放開大戶型(xing)住(zhu)宅限購(gou)的方(fang)式鼓勵大戶型(xing)房(fang)產(chan)的交易(yi)。今年1月(yue)27日，廣州(zhou)市人民政府辦公廳印發《關于進一步優化我(wo)市房(fang)地產(chan)市場平(ping)穩健康(kang)發展(zhan)政策(ce)措(cuo)施的通知》，該通知提(ti)出，在(zai)限購(gou)區域范圍內(nei)，購(gou)買建筑面積(ji)120平(ping)方(fang)米以上（不含120平(ping)方(fang)米）住(zhu)房(fang)，不納入(ru)限購(gou)范圍。

　　直轄市(shi)(shi)天(tian)津也(ye)緊(jin)跟廣州的步(bu)伐，今年4月出臺新政宣(xuan)布天(tian)津戶籍(ji)居民在天(tian)津市(shi)(shi)內(nei)六區購買單套120平方(fang)米以(yi)上(shang)新建商(shang)品住(zhu)房(fang)(fang)的，不再(zai)核驗購房(fang)(fang)資格，不久后又宣(xuan)布北京(jing)、河(he)北戶籍(ji)人(ren)(ren)口(kou)及就業人(ren)(ren)員可以(yi)享受天(tian)津市(shi)(shi)戶籍(ji)居民同等購房(fang)(fang)政策。

　　上海140平米以上戶型需求爆發

　　鼓勵(li)購買大戶型的樓市政策不(bu)斷(duan)出臺，是否意味著樓市的需求結構已經改變？

　　過(guo)去，在(zai)剛需時(shi)代，小戶型(xing)的(de)(de)單(dan)價普遍要比大戶型(xing)高(gao)，因為(wei)小戶型(xing)需求(qiu)更(geng)大，更(geng)適合第一次買房的(de)(de)人群“上車”；然(ran)而近(jin)幾年來，樓(lou)市的(de)(de)定價策略已經悄然(ran)轉(zhuan)變，現在(zai)多數(shu)樓(lou)盤的(de)(de)大戶型(xing)單(dan)價定得要比小戶型(xing)更(geng)高(gao)，而且還能更(geng)早賣完(wan)。

　　58安(an)居客研究(jiu)院(yuan)近期(qi)研究(jiu)了多(duo)個(ge)核(he)心城市歷(li)年戶型產(chan)品(pin)供(gong)需(xu)變化，其(qi)披露的(de)最新數據顯示，上(shang)(shang)海新房市場已逐漸轉(zhuan)變為(wei)以改(gai)善型群體占(zhan)主導的(de)市場，剛改(gai)型三房產(chan)品(pin)在新房市場上(shang)(shang)的(de)供(gong)求都占(zhan)絕(jue)對(dui)主力，140平(ping)方米以上(shang)(shang)的(de)豪宅類(lei)產(chan)品(pin)有爆發(fa)的(de)趨勢，去(qu)化周(zhou)期(qi)相對(dui)較短，140平(ping)方米至180平(ping)方米的(de)四房產(chan)品(pin)頗(po)受歡迎，與此(ci)同時(shi)，開(kai)發(fa)商在做新項目時(shi)，是否推兩房產(chan)品(pin)應(ying)謹(jin)慎決策。

　　該研究院的(de)(de)數據(ju)還顯示(shi)，廣州(zhou)樓(lou)市對(dui)于(yu)經濟型三(san)房(fang)、四房(fang)產品需求較高(gao)，這類產品供(gong)不應求，在生育(yu)政策放寬的(de)(de)背景下，購房(fang)者對(dui)于(yu)擁有多個臥室的(de)(de)住宅需求正在逐(zhu)漸增長，其中(zhong)便以廣州(zhou)最為突出。

　　據(ju)克而瑞研究中心，今年上(shang)海的(de)大(da)戶型以及高(gao)端住(zhu)(zhu)宅成(cheng)交火(huo)爆，上(shang)半年，上(shang)海總價超(chao)過3000萬元的(de)大(da)戶型高(gao)端住(zhu)(zhu)宅共成(cheng)交1544套，規(gui)模是近(jin)10年來最高(gao)。

　　58安居客研究院院長張(zhang)波對第一(yi)財經(jing)記者(zhe)表示，當前房(fang)(fang)地產行業來到一(yi)個(ge)關鍵性的“拐(guai)點”，市(shi)場已(yi)經(jing)從解(jie)決(jue)“有(you)沒有(you)”轉向解(jie)決(jue)“好(hao)不(bu)好(hao)”的發(fa)展階(jie)段(duan)，提升住房(fang)(fang)品質(zhi)(zhi)、讓老百(bai)姓住上(shang)更好(hao)的房(fang)(fang)子，是房(fang)(fang)地產市(shi)場高質(zhi)(zhi)量(liang)發(fa)展的必然(ran)要求，然(ran)而現階(jie)段(duan)市(shi)場確(que)實存在結構(gou)性供給(gei)不(bu)足，很多區域市(shi)場存在戶型(xing)產品供需不(bu)匹(pi)配(pei)的情況。

　　從當前買(mai)房(fang)的主(zhu)(zhu)力群體來看，“95后”“00后”等世(shi)代的年(nian)輕人(ren)買(mai)房(fang)時會(hui)需要更大的私人(ren)空間，年(nian)輕父(fu)(fu)母則需要能放下嬰(ying)兒床(chuang)的臥室(shi)以及育兒空間，獨生子女家庭(ting)也要考慮與(yu)父(fu)(fu)母同(tong)住，因此大戶型的需求(qiu)攀(pan)升(sheng)是主(zhu)(zhu)流趨勢。

　　不過(guo)，張(zhang)波(bo)告(gao)訴記者，供需(xu)不匹配是(shi)動(dong)態(tai)的，未必(bi)所(suo)有(you)城市都是(shi)大(da)戶(hu)型(xing)的供應有(you)缺口(kou)，以長(chang)沙(sha)為例，疫情前150平方米以上(shang)的大(da)戶(hu)型(xing)非常搶手，但(dan)近年來(lai)長(chang)沙(sha)出現大(da)量小(xiao)戶(hu)型(xing)購房需(xu)求，大(da)戶(hu)型(xing)購買(mai)需(xu)求反(fan)而(er)在(zai)減少(shao)，張(zhang)波(bo)表示這跟長(chang)沙(sha)的人口(kou)流動(dong)有(you)關，在(zai)長(chang)沙(sha)開放限購以后，有(you)大(da)量湖南(nan)其他地市的居民來(lai)到長(chang)沙(sha)買(mai)房，但(dan)是(shi)他們的需(xu)求以小(xiao)戶(hu)型(xing)為主。

　　一家央(yang)企(qi)開發商(shang)從事產(chan)品(pin)設計工作的人(ren)士告訴記者，盡管人(ren)人(ren)都想住更大的房子，但大戶型是否(fou)真的受市場歡迎(ying)，也(ye)與大的經(jing)濟環境以及居民購(gou)買力息息相(xiang)關。

　　該(gai)人士表示，“7090”政策端放松以后，業(ye)內關注到上海很多新(xin)出(chu)地塊的產品設(she)計并(bing)沒有作(zuo)出(chu)激(ji)進的、特別(bie)大的調整，由于購買力的下(xia)降，在一線(xian)銷售中，開(kai)發(fa)商(shang)發(fa)現(xian)不少購房者對于房屋面積變(bian)大無(wu)感，反(fan)而對總價提升更(geng)為敏感。

　　“在實(shi)際工作中(zhong)，我們感受到(dao)100平方米的(de)緊湊型三房兩衛(wei)，仍然(ran)承(cheng)載了最多(duo)的(de)客(ke)群需求，從單(dan)身、新婚到(dao)有(you)孩家庭甚(shen)至三代同(tong)堂(tang)，而對于開發商來說(shuo)，做產品定(ding)位就要適銷對路、能抓住主流客(ke)戶。”該人(ren)士說(shuo)道(dao)。

　　過去樓(lou)市(shi)的主流戶(hu)型“百平三房”一(yi)般來說套(tao)內面積僅(jin)有70多平方米，盡管(guan)能實(shi)現極致的功能追求，但(dan)也因過于緊湊(cou)而(er)產生許多居(ju)住痛點，比(bi)如主臥放不了床頭柜、最小的房間甚(shen)至擺放不了一(yi)張床。

　　上(shang)海一位開發商內(nei)部人士告訴(su)記(ji)者(zhe)，“百平三(san)房”雖不會被市場(chang)淘(tao)汰，但也將(jiang)會逐步(bu)被優(you)化，比如原本100平方米以內(nei)的產品，現在會做到(dao)105平方米左(zuo)右，開發商也在嘗試做更多(duo)面(mian)(mian)積(ji)在100至120平方米的產品，此(ci)外，改善型面(mian)(mian)積(ji)段(duan)在樓盤中的配比，也由(you)20%左(zuo)右調整(zheng)到(dao)40%。