房地產(chan)市場(chang)的重磅政(zheng)策(ce)正在密集釋(shi)放。

　　中(zhong)共(gong)中(zhong)央政治局9月(yue)26日召開會議，分析研究當前(qian)經濟形勢(shi)，部署下(xia)一(yi)步經濟工作。會議強調(diao)，要促進房(fang)地產(chan)市(shi)場止(zhi)跌回(hui)穩，對(dui)商品房(fang)建(jian)(jian)設要嚴控增量(liang)(liang)、優化存(cun)量(liang)(liang)、提高質量(liang)(liang)，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持(chi)盤活(huo)存(cun)量(liang)(liang)閑(xian)置(zhi)土地。要回(hui)應群(qun)眾關切，調(diao)整住房(fang)限購政策，降低存(cun)量(liang)(liang)房(fang)貸利率，抓緊完善(shan)土地、財(cai)稅、金(jin)融等政策，推動構建(jian)(jian)房(fang)地產(chan)發(fa)展新(xin)模式(shi)。

　　9月24日，中(zhong)國(guo)人民銀(yin)(yin)行行長潘功勝在國(guo)新辦發(fa)(fa)布會上宣布，將(jiang)降(jiang)低存量房(fang)(fang)貸利(li)率(lv)并統一(yi)房(fang)(fang)貸最低首付(fu)比例，引導商業銀(yin)(yin)行將(jiang)存量房(fang)(fang)貸利(li)率(lv)降(jiang)至新發(fa)(fa)放房(fang)(fang)貸利(li)率(lv)附(fu)近，預計平(ping)均降(jiang)幅在0.5個百分(fen)點左右。統一(yi)首套(tao)房(fang)(fang)和二套(tao)房(fang)(fang)的房(fang)(fang)貸最低首付(fu)比例，將(jiang)全國(guo)層面的二套(tao)房(fang)(fang)貸款最低首付(fu)比例由25%下調至15%。

　　隨(sui)著重磅(bang)政策的(de)持續釋(shi)放，市(shi)場(chang)情(qing)緒也隨(sui)之發生變化。資本市(shi)場(chang)上，多(duo)家房企股價飄紅；樓(lou)市(shi)銷售面(mian)上，部(bu)分(fen)房企順(shun)勢推出促(cu)銷活動(dong)，從業者的(de)朋友圈也一片火熱。部(bu)分(fen)中介機構發布的(de)帶看數據也支撐市(shi)場(chang)有(you)所(suo)回暖的(de)觀(guan)點，唯獨成交方面(mian)目前還未有(you)明顯起(qi)色。

　　從21世紀經(jing)濟報道(dao)記者對華東、華南多家重(zhong)點房(fang)企(qi)(qi)調研的(de)(de)反饋結果是，房(fang)企(qi)(qi)普遍認為(wei)下一步一線城市限購限貸政(zheng)策可能將(jiang)持續優(you)化，在此前(qian)提下有望(wang)釋放新的(de)(de)需求；但從中長期的(de)(de)角度(du)來(lai)看(kan)，在土(tu)地(di)成交表現平(ping)淡(dan)之下，去(qu)年以來(lai)多數房(fang)企(qi)(qi)已(yi)經(jing)明顯縮表，大部分土(tu)地(di)儲備已(yi)經(jing)不足以支撐大規模(mo)擴張(zhang)，市場也(ye)仍將(jiang)保持理性。

　　房(fang)地產行業(ye)的持續回暖(nuan)，還在路上。

情緒利好

　　率先感知到新政威(wei)力(li)的是資本(ben)市場。

　　本周以來(lai)，無論是龍頭(tou)房企(qi)抑或出險房企(qi)，只要還在正常(chang)交易，股(gu)(gu)價(jia)均錄(lu)得非常(chang)可觀(guan)的漲(zhang)幅(fu)。自9月(yue)24日以來(lai)，A股(gu)(gu)市值最(zui)高的保利發(fa)(fa)展(zhan)漲(zhang)幅(fu)已經(jing)達(da)到24.13%，金地集團(tuan)漲(zhang)幅(fu)接近24%，華(hua)發(fa)(fa)股(gu)(gu)份上漲(zhang)22.28%，萬科漲(zhang)幅(fu)也達(da)到16.02%。出險房企(qi)方面，從9月(yue)24日開(kai)始至今，融(rong)創中(zhong)國漲(zhang)幅(fu)高達(da)64.08%，佳(jia)兆業同期暴(bao)漲(zhang)105.46%，花樣年也上漲(zhang)了68.18%。

　　與(yu)之并行，土地市場(chang)(chang)和商品房(fang)市場(chang)(chang)均泛起了(le)一些(xie)波瀾。9月(yue)27日，成都出讓兩宗宅地，其(qi)中位(wei)于(yu)天府新區的麓湖板塊純宅地吸引了(le)10家房(fang)企參與(yu)競(jing)拍，經過113輪競(jing)價(jia)(jia)，由潤達豐濱江以9.02億元的價(jia)(jia)格競(jing)得(de)，成交樓面價(jia)(jia)2.43萬元/平方米(mi)，溢價(jia)(jia)率高(gao)達86.92%。

　　在(zai)此(ci)期(qi)間，多數房(fang)企也順勢(shi)推出促銷活動。例如(ru)，保(bao)利(li)發展旗(qi)下全國多個(ge)樓盤在(zai)新(xin)政前后(hou)就推出“保(bao)價計劃”，承諾“若購買項(xiang)目同類房(fang)屋（僅住宅）在(zai)后(hou)期(qi)網簽銷售折扣低于買方現有折扣（較備案價），或有額外贈送(song)物業費、車(che)位、家裝包(bao)等任何(he)形式的變相優(you)惠，可(ke)無(wu)理由(you)退房(fang)（房(fang)款利(li)息不計）。”

　　一線城市的潛在購房(fang)者也(ye)對新政給出反應。

　　以深(shen)圳為例，據中原(yuan)找(zhao)房統計，9月25日(ri)，中原(yuan)找(zhao)房APP訪問(wen)用戶(hu)量上漲168%，咨詢量提升65%，其中深(shen)圳灣、龍崗中心城、香湖受關(guan)注最高，中原(yuan)門店帶看量上漲27%；貝殼找(zhao)房的數據更(geng)加明(ming)顯(xian)，9月24日(ri)當日(ri)，貝殼找(zhao)房錄得看房人數達911人，環比增(zeng)長(chang)92.6%；看房量5549次，環比增(zeng)長(chang)108.2%。

　　一位大灣(wan)區房企的(de)策劃部人士告(gao)訴21世(shi)紀經濟報道記者，“9月24日至今，我(wo)們廣州(zhou)、深(shen)圳的(de)部分熱點項(xiang)目來訪(fang)量有(you)明顯(xian)(xian)的(de)上揚，來訪(fang)量要遠高于(yu)平日，但是大多數(shu)項(xiang)目并沒有(you)明顯(xian)(xian)的(de)變化，和(he)往常一樣。”

　　另一位全國性(xing)房企(qi)的(de)(de)人(ren)士(shi)也(ye)(ye)對21世(shi)紀經濟報道記(ji)者分析稱，“政策的(de)(de)效果還(huan)沒有那么快，最快也(ye)(ye)要(yao)等到(dao)周末以(yi)及接下(xia)去(qu)的(de)(de)國慶才能看出成色。”

回暖邊際

　　即便情緒醞(yun)釀到位(wei)，房(fang)(fang)地產(chan)(chan)市(shi)場(chang)的(de)(de)起勢仍有待后續更(geng)多政策(ce)的(de)(de)發(fa)力。這主要是(shi)因為當前(qian)市(shi)場(chang)觀望氛圍仍然濃(nong)烈(lie)，而且在去庫存的(de)(de)大背景下，多數房(fang)(fang)企已基本轉入資(zi)產(chan)(chan)管理(li)模(mo)式，房(fang)(fang)地產(chan)(chan)市(shi)場(chang)仍將(jiang)平穩(wen)發(fa)展。

　　一家仍在持續拿地房企的(de)研究(jiu)人士則告訴21世紀(ji)經濟報(bao)道記者，新政出來之后(hou)，他們內部進行了研判，對市(shi)場的(de)表現仍然偏于理(li)性(xing)。“在營銷上不會(hui)有(you)非(fei)常(chang)大的(de)動作，可能會(hui)抓住機會(hui)搶收一波。整(zheng)體上我們的(de)情緒還是非(fei)常(chang)淡然的(de)。”

　　這(zhe)是當(dang)前房(fang)企普遍的(de)(de)情緒。今年房(fang)地產市場的(de)(de)政策(ce)呈現比較明顯的(de)(de)特(te)點，政策(ce)的(de)(de)逐步釋(shi)放持續帶入購買(mai)力的(de)(de)入市，但持續的(de)(de)時間卻有限度。

　　今年9月，即便(bian)是傳(chuan)統的“金九(jiu)銀(yin)十”，多數城市(shi)的樓市(shi)表(biao)現(xian)也(ye)不及預期。

　　以北(bei)京為例，中指研究(jiu)院的數(shu)據顯示，今年(nian)9月以來，受前期(qi)(qi)政策帶動效果減弱及(ji)中秋假期(qi)(qi)影響，北(bei)京新(xin)房、二手房成(cheng)交(jiao)(jiao)規模均(jun)(jun)出(chu)現(xian)走弱跡象，9月1日-9月19日，北(bei)京新(xin)房日均(jun)(jun)成(cheng)交(jiao)(jiao)面積較上年(nian)同(tong)期(qi)(qi)、8月日均(jun)(jun)均(jun)(jun)有(you)較大下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)；二手房日均(jun)(jun)成(cheng)交(jiao)(jiao)套(tao)數(shu)較上年(nian)同(tong)期(qi)(qi)下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)9.4%，較8月日均(jun)(jun)下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)17.8%。

　　市(shi)場仍然疲(pi)軟，房企也(ye)十分審慎。

　　一家龍(long)頭房企總部的(de)人(ren)士對21世紀經濟報道記(ji)者分析認為，“我們(men)今(jin)年的(de)銷售額整體表現還(huan)是非常不錯，但(dan)主要(yao)也(ye)是依靠重(zhong)點城市的(de)核心項目(mu)。除(chu)去這部分項目(mu)，很多在平銷階段的(de)很難走(zou)貨，因為我們(men)也(ye)沒有打算大面積降價出貨，而周邊二手房的(de)靈活定價已經持續擠壓新房的(de)銷售空間。”

　　上述龍頭房企總部人(ren)士續稱，今年各個(ge)城市(shi)推售(shou)的(de)(de)土(tu)地(di)數(shu)量均有明顯(xian)下降，目(mu)前其所在房企剩余的(de)(de)土(tu)地(di)儲備已(yi)經(jing)不多，在當前的(de)(de)市(shi)場環(huan)境(jing)下預(yu)計(ji)也(ye)難有新(xin)的(de)(de)土(tu)地(di)儲備進(jin)賬，“明年還(huan)能不能維(wei)持今年的(de)(de)規(gui)模(mo)仍存在較(jiao)大的(de)(de)不確(que)定性(xing)。”

　　可供(gong)對比的(de)數(shu)據(ju)是，今年(nian)重點(dian)房企拿(na)地普遍失速。

　　根據中指(zhi)研(yan)究院統計數據，今年前(qian)8個(ge)(ge)月TOP100企業拿地(di)總額4731.3億(yi)元，同比(bi)下降(jiang)40%，相較(jiao)前(qian)7個(ge)(ge)月降(jiang)幅繼續擴大2.0個(ge)(ge)百分點。其(qi)中，保利發(fa)展為(wei)(wei)209億(yi)元，華潤(run)置地(di)權益拿地(di)額為(wei)(wei)159億(yi)元、中海(hai)地(di)產為(wei)(wei)145億(yi)元，同比(bi)去年均有明顯(xian)收縮。

　　隨著(zhu)龍(long)頭房企也進入收(shou)縮(suo)周期，未來“活下去”將成為更現實的(de)追求。

　　一位近期(qi)調研過多家(jia)中大型房(fang)企的券商分析師告訴21世(shi)紀經濟報道(dao)記(ji)者，“政策的釋放相(xiang)信會有一定(ding)的作用(yong)。但(dan)是明年很多房(fang)企的銷售額會繼(ji)續(xu)下行，現金流(liu)也(ye)將承(cheng)壓，所以現在要先保證‘活下去’。不過，目前金融(rong)機構以及各相(xiang)關方對房(fang)企都比較(jiao)寬(kuan)容(rong)，展(zhan)期(qi)續(xu)貸都好談。”

　　廣東省城規院住(zhu)房政策(ce)研究中心首席研究員(yuan)李宇嘉預(yu)計，一(yi)線城市僅留的限購政策(ce)或將放開，存量房貸利率下調(diao)也將馬上落地(di)；后(hou)續住(zhu)房交易個人所(suo)得稅(shui)(shui)、增值稅(shui)(shui)，開發商土增稅(shui)(shui)等也有(you)望下調(diao)或暫(zan)緩。