編者按(an) 2017年(nian)年(nian)底召開(kai)的中央經(jing)濟工(gong)作會議將(jiang)“加(jia)快建(jian)立多(duo)主(zhu)體供應(ying)、多(duo)渠道保障、租(zu)購并舉的住(zhu)房(fang)制(zhi)(zhi)(zhi)度(du)”作為推(tui)動經(jing)濟高質量發(fa)展的8項(xiang)重點(dian)(dian)工(gong)作之一。此(ci)前(qian)召開(kai)的中共中央政治局會議，將(jiang)“加(jia)快住(zhu)房(fang)制(zhi)(zhi)(zhi)度(du)改(gai)革和長(chang)效(xiao)(xiao)機(ji)制(zhi)(zhi)(zhi)建(jian)設”列(lie)為重點(dian)(dian)工(gong)作之一。自2016年(nian)“9·30”這一輪樓(lou)市調(diao)控以來，我國房(fang)地產形勢(shi)正在(zai)發(fa)生(sheng)新變化，加(jia)快住(zhu)房(fang)制(zhi)(zhi)(zhi)度(du)改(gai)革和建(jian)立長(chang)效(xiao)(xiao)機(ji)制(zhi)(zhi)(zhi)的條(tiao)件漸趨成熟。為此(ci)，本(ben)報特邀請國家統(tong)計局統(tong)計科學(xue)研究所(suo)原所(suo)長(chang)潘璠就加(jia)快住(zhu)房(fang)制(zhi)(zhi)(zhi)度(du)改(gai)革和長(chang)效(xiao)(xiao)機(ji)制(zhi)(zhi)(zhi)建(jian)設的話題進行系列(lie)評析(xi)，歡(huan)迎讀者關注并參與討論。

　　上(shang)世紀(ji)90年代，房(fang)(fang)地產業(ye)在我國(guo)日漸崛起，居民(min)住房(fang)(fang)呈現福(fu)利分房(fang)(fang)和市場化購(gou)房(fang)(fang)并存的(de)(de)局面。至(zhi)本世紀(ji)，隨著(zhu)福(fu)利分房(fang)(fang)逐(zhu)漸終結，商品房(fang)(fang)市場有了更大規模發展(zhan)(zhan)。同(tong)時，政府陸(lu)續(xu)采(cai)取(qu)經濟適用(yong)房(fang)(fang)、“兩限房(fang)(fang)”、廉租(zu)房(fang)(fang)等形式(shi)，解決收入相對較低(di)家庭的(de)(de)住房(fang)(fang)問題。縱觀(guan)房(fang)(fang)地產業(ye)20多年的(de)(de)發展(zhan)(zhan)，其在改善人民(min)居住條件和促進國(guo)民(min)經濟發展(zhan)(zhan)方(fang)面確(que)實發揮了積極作用(yong)。

　　第(di)一，極大(da)改善了城鎮(zhen)居民的居住(zhu)條件(jian)。根據《中國(guo)統計年鑒》，2016年全國(guo)商品(pin)住(zhu)宅(zhai)銷(xiao)(xiao)售(shou)面積達(da)13.7億(yi)平(ping)方米，是1998年的12.7倍，僅(jin)從2005年到2016年的12年間，即(ji)銷(xiao)(xiao)售(shou)商品(pin)住(zhu)宅(zhai)108億(yi)平(ping)方米；而從2005年到2015年的11年間，全國(guo)房(fang)地產企業(ye)銷(xiao)(xiao)售(shou)成套住(zhu)宅(zhai)達(da)7723萬套。

　　第二，對經濟發(fa)展拉動作用明(ming)顯。2015年，我國(guo)房地產(chan)業(ye)在(zai)GDP總量中(zhong)占比為6%，比1978年的2.2%和1998年的4%分別提高了(le)3.8個(ge)和2個(ge)百(bai)分點。在(zai)多數年份(fen)中(zhong)，房地產(chan)業(ye)增(zeng)速在(zai)按季度核算發(fa)布的九大行業(ye)中(zhong)位居(ju)前三(san)。如(ru)果考(kao)慮其對建筑、建材等諸(zhu)多相(xiang)關(guan)(guan)行業(ye)的連帶關(guan)(guan)系(xi)，及稅(shui)收、就業(ye)等方面的作用，其貢獻則更大。

　　由(you)于房地(di)(di)產(chan)業存在(zai)較(jiao)大(da)剛需(xu)，且相對不需(xu)要更高(gao)的(de)(de)科學技術作支撐(cheng)，投入資(zi)金回收較(jiao)快，以致很多地(di)(di)方將其作為發展地(di)(di)區經濟的(de)(de)支柱產(chan)業，個人投資(zi)者也(ye)大(da)舉涌入，一些地(di)(di)區對土地(di)(di)財政的(de)(de)依賴甚至到了(le)欲罷不能的(de)(de)程度。這都(dou)對經濟發展和人民生活產(chan)生了(le)負面影響(xiang)。

　　一是拉高了房(fang)價(jia)(jia)(jia)，使居民實際(ji)購房(fang)能力(li)(li)下降。從(cong)1998年到(dao)2015年，我(wo)國房(fang)地產開發企業(ye)按現價(jia)(jia)(jia)計算的每(mei)平(ping)方米(mi)房(fang)屋(wu)(wu)建筑面積造(zao)價(jia)(jia)(jia)增長(chang)1.5倍，但(dan)每(mei)平(ping)方米(mi)商品房(fang)售(shou)價(jia)(jia)(jia)則增長(chang)2.3倍；造(zao)價(jia)(jia)(jia)占售(shou)價(jia)(jia)(jia)的比(bi)重(zhong)也(ye)由(you)59%降至45%。盡管相關(guan)口徑有差異(yi)，但(dan)仍(reng)可說明兩者間的變化趨勢，也(ye)表明房(fang)屋(wu)(wu)價(jia)(jia)(jia)格偏離價(jia)(jia)(jia)值的程度(du)在(zai)擴大。很多剛需民眾(zhong)或望房(fang)興嘆(tan)，或傾三代(dai)人之力(li)(li)并背上巨額(e)房(fang)貸才(cai)能購房(fang)。

　　二(er)(er)是帶(dai)來(lai)了(le)樓市(shi)泡(pao)(pao)沫(mo)，加大了(le)潛(qian)在(zai)的金(jin)融(rong)風險。國(guo)際上通(tong)常以(yi)售租(zu)比來(lai)反映樓市(shi)的投資(zi)潛(qian)力和泡(pao)(pao)沫(mo)化程度(du)，以(yi)單位面積售價和租(zu)價比較，在(zai)200至(zhi)(zhi)300范圍內比較合(he)理。但在(zai)我國(guo)一二(er)(er)線城市(shi)，這個比例達到400至(zhi)(zhi)600甚至(zhi)(zhi)更(geng)高(gao)，泡(pao)(pao)沫(mo)已(yi)經很明(ming)顯(xian)。在(zai)此情形(xing)下(xia)還有(you)(you)(you)大量(liang)炒房資(zi)金(jin)進入樓市(shi)，甚至(zhi)(zhi)在(zai)調控(kong)形(xing)勢下(xia)依然(ran)(ran)以(yi)自有(you)(you)(you)資(zi)金(jin)入市(shi)，原因在(zai)于這些(xie)人對房價預期依然(ran)(ran)看漲。但是，泡(pao)(pao)沫(mo)到了(le)一定(ding)程度(du)必然(ran)(ran)破滅，國(guo)外(wai)已(yi)有(you)(you)(you)前車(che)之鑒。

　　2012年(nian)下(xia)(xia)半年(nian)，國家啟動了以限(xian)購(gou)、限(xian)貸為主要措施的(de)樓(lou)市(shi)調(diao)控(kong)。一(yi)年(nian)多后，調(diao)控(kong)效果初顯；至(zhi)2015年(nian)初，商品房(fang)銷售面積和銷售額均降(jiang)至(zhi)最低(di)點，70個大中城市(shi)房(fang)價全部呈(cheng)下(xia)(xia)降(jiang)之勢(shi)。由于房(fang)地產市(shi)場變化(hua)給(gei)一(yi)些地區經(jing)濟帶來了下(xia)(xia)行壓力，當(dang)年(nian)“9·30”起，有關(guan)部門和地方陸續松綁“雙限(xian)”措施，致使一(yi)二(er)線城市(shi)房(fang)價高企，由此便(bian)有了始自2016年(nian)“9·30”至(zhi)今的(de)又(you)一(yi)次(ci)樓(lou)市(shi)調(diao)控(kong)。