從北(bei)四環(huan)健(jian)德門出發(fa)，沿京承高(gao)速、大廣高(gao)速一路自駕(jia)約130公里(li)處，位于京郊國際旅游區(qu)古北(bei)水鎮，背(bei)靠司馬臺長(chang)城(cheng)，是龍(long)湖集(ji)團(tuan)在京的(de)首(shou)個(ge)旅游地產(chan)項目(mu)長(chang)城(cheng)源著，三年清盤(pan)，全盤(pan)實(shi)現40億元銷售額。同(tong)樣從健(jian)德門出發(fa)，沿京藏高(gao)速向(xiang)北(bei)再向(xiang)西自駕(jia)80多(duo)公里(li)后，群(qun)山環(huan)抱(bao)的(de)官廳湖旁，鴻坤(kun)開發(fa)的(de)旅游度(du)假盤(pan)悅(yue)山湖正計劃(hua)入(ru)市。更遠的(de)地方，距北(bei)京“3小時度(du)假圈”中，奧倫達和阿那亞文旅大盤(pan)已經進入(ru)運營期。

　　“在北(bei)京周(zhou)(zhou)邊的東北(bei)和西北(bei)方向沿線，近年來(lai)(lai)不少全(quan)國知(zhi)名(ming)房企開(kai)發了一些文旅大盤，其中多數項目(mu)五(wu)成以(yi)上(shang)的客(ke)戶來(lai)(lai)自北(bei)京。”某位(wei)操盤兩個文旅項目(mu)人士接受《證券日(ri)報(bao)》記(ji)者采訪(fang)時表示，在北(bei)京房價越(yue)來(lai)(lai)越(yue)高(gao)，重(zhong)重(zhong)限(xian)制性政策(ce)高(gao)壓之下，隨著消費需求的升(sheng)級、周(zhou)(zhou)邊度(du)假地產(chan)配套體系成熟、板塊被利好政策(ce)輻射(she)和后(hou)期(qi)運營收(shou)入提升(sheng)等(deng)因素，這些度(du)假房產(chan)正成為中產(chan)階(jie)級的度(du)假第二居(ju)所和剛性投資(zi)標的。

　　有(you)統計數據顯示，截至目前，百強(qiang)房企(qi)中(zhong)的三分之(zhi)一已經切入文旅地產領域(yu)分食蛋糕，然而(er)(er)其“圈地”慣(guan)性(xing)、概念強(qiang)于落地的實操手法(fa)也引發行業(ye)詬(gou)病，但(dan)在(zai)政策利好區域(yu)，有(you)想法(fa)的開發商已經把運營性(xing)收(shou)入作為考核團(tuan)隊的指標之(zhi)一。這(zhe)意味著(zhu)房企(qi)開始(shi)挖掘文化消費在(zai)空間中(zhong)的增值收(shou)益，探索新的盈利模式，而(er)(er)運營好的項目入住率確實也在(zai)不斷提高(gao)。　　

　　京內人京外購房忙

　　在(zai)這一(yi)輪調控(kong)中(zhong)，投資環北(bei)京(jing)區域(yu)住(zhu)宅的炒房客已心涼，但北(bei)京(jing)周邊的個別文旅項(xiang)目似乎價格相對堅挺一(yi)些。

　　“三年(nian)前，我買(mai)(mai)了(le)一(yi)套(tao)長城(cheng)源著一(yi)期(qi)聯排別墅躍層，當時(shi)(shi)總(zong)價是150萬(wan)元。后來二期(qi)開盤(pan)時(shi)(shi)，我的同事買(mai)(mai)了(le)一(yi)套(tao)，價格漲到(dao)(dao)(dao)了(le)180萬(wan)元。”王女士（化名）向《證券日報(bao)》記者表示，“三年(nian)前的一(yi)個周末，我和家(jia)人去司馬(ma)臺長城(cheng)附近(jin)度假(jia)，看(kan)到(dao)(dao)(dao)這個項目的房子(zi)總(zong)價在50萬(wan)元-180萬(wan)元之間，就買(mai)(mai)了(le)。因為100多萬(wan)元，在北京根本買(mai)(mai)不(bu)到(dao)(dao)(dao)什么房子(zi)。而且這個項目可以(yi)用公積(ji)金貸款，還貸利率(lv)很(hen)低，所(suo)以(yi)當時(shi)(shi)身邊很(hen)多朋友也都(dou)很(hen)感興(xing)趣。”

　　“長(chang)城源著屬于北(bei)京(jing)郊區項(xiang)目(mu)，要求(qiu)購(gou)房(fang)(fang)(fang)者擁有(you)北(bei)京(jing)的購(gou)房(fang)(fang)(fang)資格，因此95%以上購(gou)房(fang)(fang)(fang)者來自(zi)北(bei)京(jing)。”原長(chang)城源著負責(ze)人向《證券日報》記者透露(lu)，這些(xie)客(ke)戶(hu)以30歲至(zhi)45歲居(ju)多，時間相對充裕，有(you)度假習慣和需(xu)求(qiu)，一般在北(bei)京(jing)已有(you)房(fang)(fang)(fang)產，同時手里閑置(zhi)資金沒有(you)更(geng)好的投資方式，最終選擇購(gou)買了這個既(ji)能滿足度假需(xu)求(qiu)又能保值(zhi)增值(zhi)的項(xiang)目(mu)。他進一步透露(lu)稱，來自(zi)北(bei)京(jing)朝陽區和海淀區的客(ke)戶(hu)居(ju)多，整盤(pan)自(zi)住客(ke)戶(hu)成交率高達45%。

　　無獨有偶，不遠處屬于河(he)北的飲馬川項目(mu)則正在(zai)銷售聯排(pai)別墅，不需(xu)要(yao)北京(jing)購房(fang)(fang)資格，小戶(hu)型新房(fang)(fang)也(ye)正準(zhun)備入市。“別墅總價在(zai)300萬元左右，80平方米(mi)戶(hu)型總價則較低。”該項目(mu)銷售中心(xin)人(ren)士向《證券日報》記者(zhe)表示，“我們(men)的客(ke)戶(hu)大部分(fen)都來(lai)自北京(jing)，或者(zhe)一(yi)些外地人(ren)，以養老需(xu)求為(wei)主(zhu)。”

　　在(zai)(zai)北(bei)京東北(bei)沿線上(shang)(shang)(shang)，另(ling)一個以長城資(zi)源為(wei)依(yi)托的(de)文(wen)旅項目聚集地(di)是金(jin)山嶺(ling)區域，在(zai)(zai)這(zhe)個自(zi)古就是進出北(bei)京的(de)咽喉要道上(shang)(shang)(shang)，近兩年(nian)來(lai)，碧桂園、恒大(da)、華夏幸福、阿那(nei)亞等上(shang)(shang)(shang)市公司和(he)國內行業龍頭(tou)企(qi)業紛紛前來(lai)投資(zi)，一大(da)批投資(zi)數十億元至上(shang)(shang)(shang)百億元的(de)旅游度(du)假項目先后啟(qi)動，其瞄準(zhun)的(de)主(zhu)體客群(qun)依(yi)然(ran)來(lai)自(zi)北(bei)京。

　　而在北(bei)(bei)京西北(bei)(bei)沿線上，多(duo)個文旅項(xiang)目也(ye)正在加速建設中，包括碧桂園和鴻坤(kun)等房企布局(ju)的(de)(de)項(xiang)目。“鴻坤(kun)·悅山湖即將入市，目前蓄客客戶主要來自北(bei)(bei)京。”該項(xiang)目負責人向《證券日報(bao)》記(ji)者(zhe)(zhe)表示，項(xiang)目戶型面積從(cong)70多(duo)平方米(mi)至(zhi)150平方米(mi)不等，具(ju)有面積小、總價(jia)低的(de)(de)特點，后(hou)期(qi)還(huan)有提供(gong)租賃(lin)托管等服務(wu)的(de)(de)計劃，因(yin)此(ci)吸引了大(da)量來自北(bei)(bei)京的(de)(de)潛在購房者(zhe)(zhe)。

　　正如上(shang)述操盤手所示，周(zhou)邊多(duo)(duo)數的(de)(de)休(xiu)閑度(du)假盤，其(qi)客戶大(da)多(duo)(duo)數來自北京。此外，部分項(xiang)目(mu)這一(yi)比例甚(shen)至高(gao)達50%以(yi)上(shang)。除了區域冬(dong)奧會(hui)等(deng)利(li)好輻射外，很多(duo)(duo)項(xiang)目(mu)本身商業(ye)、文化(hua)、教育等(deng)全配套體系(xi)都在規劃中，有些甚(shen)至日趨成熟(shu)。“7+2”居住模式正在被推崇，即老人長期居住，年(nian)輕人周(zhou)末兩天來陪老人度(du)假。盤整(zheng)近年(nian)來多(duo)(duo)個(ge)銷售較(jiao)好的(de)(de)項(xiang)目(mu)來看，加入(ru)升級(ji)服務(wu)后，總價200萬元以(yi)內，功能達到別(bie)墅級(ji)體驗(yan)的(de)(de)房產(chan)將是(shi)市(shi)場認可度(du)較(jiao)高(gao)的(de)(de)主流產(chan)品(pin)。但要保證(zheng)一(yi)個(ge)大(da)盤的(de)(de)入(ru)住率，開發商接下來思考的(de)(de)則(ze)是(shi)，怎樣提(ti)高(gao)項(xiang)目(mu)的(de)(de)整(zheng)體運營收入(ru)，使溢(yi)價率持續提(ti)升。