“去(qu)(qu)年10月，從(cong)房產中介朋友(you)圈得知樓盤最新(xin)價(jia)格和銷售情況(kuang)之后，立刻從(cong)公司出發，假都沒來(lai)得及請，就直奔濱湖(hu)新(xin)區去(qu)(qu)搶房了(le)。”在合肥某互聯網(wang)公司工作的(de)90后購房者張力（化(hua)名）對21世紀經濟(ji)報道記者回憶起(qi)他的(de)2019買房故事。

　　張力說道：“關注合肥樓(lou)市已經(jing)4年多(duo)，一直(zhi)在等有錢、有合適的機(ji)會(hui)入手(shou)。最終購入濱湖新區某樓(lou)盤。這個小區被限價(jia)，但是此前一直(zhi)需要高首付搶房，去年11月(yue)出(chu)現了松動，可(ke)以正常三成購買，不少剛需客上(shang)車，均價(jia)15100元/平(ping)方(fang)米。該小區早期的二手(shou)房均價(jia)穩定在1.8萬(wan)元/平(ping)方(fang)米以上(shang)，所以11月(yue)搶房較(jiao)為火爆(bao)。”

　　在張(zhang)力看來，合(he)肥樓市(shi)的震蕩對整體購房環(huan)境(jing)影(ying)響輕微，反倒是(shi)給剛需正常首付(fu)上車的限(xian)(xian)價盤開了(le)(le)個(ge)口子，不過機會(hui)稍縱即逝，僅僅幾周(zhou)后限(xian)(xian)價盤便恢復了(le)(le)高(gao)首付(fu)。

　　事實上，合肥樓市早(zao)已引(yin)起(qi)各(ge)方關(guan)注(zhu)。“萬國置(zhi)地(di)·胡(hu)潤全球(qiu)房價指(zhi)數2018”顯(xian)示，2018年(nian)(nian)，合肥以18%的(de)漲幅位居全球(qiu)房價年(nian)(nian)度漲幅前三。而此前2017年(nian)(nian)的(de)此榜單，合肥更是以48.4%的(de)漲幅位居全球(qiu)第一。

　　震蕩中的房價

　　作為安徽(hui)省會的合(he)肥(fei)，2016年(nian)暴(bao)漲之(zhi)前的房價都趨(qu)于(yu)平(ping)穩(wen)。在(zai)(zai)鄰近城市(shi)南京(jing)2008年(nian)房價每平(ping)方米過萬的時候，合(he)肥(fei)房價還在(zai)(zai)3000-5000元/平(ping)方米之(zhi)間徘徊(huai)，直到(dao)2015年(nian)合(he)肥(fei)房價才突破萬元。而到(dao)2018年(nian)，房價破兩萬顯得不再稀奇(qi)。

　　這股水漲(zhang)船(chuan)高中打頭陣的(de)就是合肥濱(bin)湖板塊(kuai)，盡管距(ju)離老城區(qu)有(you)一定距(ju)離，但(dan)憑借(jie)省府搬遷，教育資(zi)源傾斜和交通區(qu)位提升(sheng)等眾多(duo)因素，成(cheng)為(wei)炒房(fang)客和剛(gang)需客都(dou)著重關注的(de)板塊(kuai)。此前合肥房(fang)價最(zui)為(wei)熱門的(de)政務新(xin)區(qu)板塊(kuai)也持(chi)續高揚，并且出現單價超過三萬的(de)“高端(duan)盤”。

　　張力說道，自己其(qi)實是(shi)(shi)在高新(xin)(xin)區上(shang)班，最終選中(zhong)(zhong)濱湖新(xin)(xin)區的(de)(de)房子是(shi)(shi)看中(zhong)(zhong)其(qi)他優勢，“對比之下高新(xin)(xin)區較(jiao)高收(shou)入的(de)(de)年輕人居(ju)多，改善盤(pan)也(ye)非常緊俏(qiao)，關注的(de)(de)幾個改善型(xing)樓盤(pan)，140平米的(de)(de)洋(yang)房總(zong)價都去到270萬(wan)。看房中(zhong)(zhong)感受到合肥地區的(de)(de)改善型(xing)住宅需(xu)求(qiu)還是(shi)(shi)十(shi)分旺盛，部分出現(xian)大(da)面(mian)積單價更高的(de)(de)情況(kuang)。”

　　濱湖板塊成為拉升(sheng)合肥房價飛漲的主(zhu)力。2015年開(kai)始“炒房團”就(jiu)進入，均價在(zai)8000元(yuan)/平方(fang)米(mi)左右即迅速入手。

　　此后，濱湖板(ban)塊沒有新房出(chu)售，房源基(ji)本(ben)上都控制在這幫“炒(chao)房團”手里，之后刺激剛需客戶(hu)，高價(jia)掛(gua)出(chu)。濱湖板(ban)塊迅速站上一萬五的高位，最高峰時，濱湖房價(jia)炒(chao)到2.2萬-2.3萬元/平方米。

　　暴漲之后限購(gou)出臺。2016年10月2日晚，合(he)肥市(shi)政府緊急召開新聞發布(bu)(bu)會(hui)，宣(xuan)布(bu)(bu)10條調控措施，主(zhu)要包括：合(he)肥市(shi)將加(jia)大居住用地供應力度(du)；市(shi)區范圍內(nei)開展限購(gou)；暫停(ting)異地公積金貸(dai)款；加(jia)強(qiang)商品(pin)住房(fang)銷售明(ming)碼標價備(bei)案管理等。

　　隨(sui)后(hou)合(he)肥(fei)房價(jia)很快轉入下降趨勢，直到2017年上半年。2017年春節，濱(bin)湖某樓(lou)盤開盤價(jia)為1.1萬元/平方米，與(yu)高峰時周邊(bian)樓(lou)盤2.2萬-2.3萬元/平方米的價(jia)格(ge)相比降幅顯(xian)著(zhu)。但(dan)調(diao)整(zheng)期過后(hou)，2018年，濱(bin)湖的房價(jia)仍出現(xian)了小幅上漲(zhang)的局面。

　　張力對記者說道：“2017-2018年(nian)(nian)濱湖板塊的(de)(de)漲幅其實并不(bu)算(suan)多，甚至跟不(bu)上平均(jun)漲幅，反倒(dao)是高新區(qu)后(hou)來居上，2018年(nian)(nian)漲幅很大。不(bu)斷看房中(zhong)的(de)(de)2018年(nian)(nian)，接觸到的(de)(de)以改善和投資為主(zhu)目的(de)(de)的(de)(de)買房客不(bu)少，總(zong)價(jia)在(zai)260萬(wan)(wan)左右的(de)(de)優質改善盤很搶(qiang)手。高首付的(de)(de)限價(jia)盤同樣如此(ci)，而總(zong)價(jia)150萬(wan)(wan)左右的(de)(de)剛需新盤則較少。我是2017年(nian)(nian)從北京(jing)回合肥工作的(de)(de)，那時(shi)候心里預算(suan)是用210萬(wan)(wan)的(de)(de)總(zong)價(jia)購買到140方(fang)左右的(de)(de)改善型樓盤，現(xian)在(zai)感覺260萬(wan)(wan)才能(neng)夠拿下。”

　　但(dan)震蕩在2018年依然出現(xian)，就(jiu)在2018年9月(yue)，位于北四(si)里(li)河(he)主打(da)高端豪宅的合肥院子，對比峰值(zhi)的2.2萬元(yuan)(yuan)/平方(fang)米(mi)(mi)(mi)，出現(xian)降(jiang)價達(da)到7000元(yuan)(yuan)/平方(fang)米(mi)(mi)(mi)的大幅跳水，降(jiang)價之(zhi)后直至2019年仍有少量(liang)戶型(xing)滯銷，目(mu)前加推的別墅戶型(xing)也僅(jin)1.8萬元(yuan)(yuan)/平方(fang)米(mi)(mi)(mi)起。

　　對此，記者(zhe)(zhe)了解到的(de)購房者(zhe)(zhe)認為，該樓盤出現大幅降(jiang)價的(de)原因(yin)主(zhu)要在于豪宅定位和(he)(he)泰(tai)禾地(di)產(chan)開(kai)發商(shang)(shang)需要更快(kuai)速回款。沒(mei)(mei)有(you)商(shang)(shang)業、沒(mei)(mei)有(you)名校成為弱點。就其本身(shen)豪宅定位來看，長(chang)三角最大董鋪湖濕地(di)公(gong)園腹地(di)的(de)地(di)理位置(zhi)，有(you)水有(you)景(jing)，是豪宅的(de)必(bi)備，但反觀(guan)商(shang)(shang)業和(he)(he)學區，似乎并不(bu)滿足廣義(yi)上人們對豪宅配置(zhi)的(de)定義(yi)。

　　與投資客的博弈

　　同樣于2018年在(zai)新(xin)開通的地鐵(tie)沿線購(gou)(gou)入(ru)剛(gang)(gang)需結婚新(xin)房(fang)(fang)的90后(hou)王琪（化名）對記者說道：“從5月(yue)(yue)購(gou)(gou)入(ru)婚房(fang)(fang)到(dao)2019年2月(yue)(yue)大概漲了(le)5000元(yuan)(yuan)/平方(fang)米，當時(shi)買房(fang)(fang)決(jue)定(ding)特別快(kuai)，買的時(shi)候那棟只有(you)三個樓(lou)層可以(yi)選擇了(le)。現在(zai)看來首(shou)付三成之后(hou)，每月(yue)(yue)5400元(yuan)(yuan)的月(yue)(yue)供盡管有(you)一(yi)些壓力，但(dan)還(huan)(huan)是(shi)很滿意(yi)以(yi)一(yi)萬四單價(jia)購(gou)(gou)入(ru)的105平剛(gang)(gang)需精裝(zhuang)房(fang)(fang)。看房(fang)(fang)過程(cheng)中感受(shou)到(dao)2018年除了(le)剛(gang)(gang)需客的購(gou)(gou)入(ru)，還(huan)(huan)是(shi)有(you)大量(liang)投(tou)資客存在(zai)，但(dan)對比前(qian)幾年的瘋(feng)狂要好(hao)很多，一(yi)是(shi)好(hao)的樓(lou)盤(pan)早被一(yi)搶而空，二(er)是(shi)房(fang)(fang)價(jia)在(zai)極(ji)速攀升后(hou)，2018年下(xia)半年突然進(jin)入(ru)停滯(zhi)階段，很多投(tou)資者也開始觀望(wang)。”

　　對于(yu)購房(fang)后的(de)生(sheng)活王琪直言：“不敢生(sheng)孩子，電器的(de)錢(qian)都是(shi)父母(mu)出的(de)，如果生(sheng)孩子可能也(ye)是(shi)老人出錢(qian)養。”

　　同樣在2018年(nian)(nian)(nian)購入剛需房(fang)的(de)(de)(de)徐進（化名）對(dui)記者說道：“實(shi)際(ji)購房(fang)時(shi)間其實(shi)是2017年(nian)(nian)(nian)年(nian)(nian)(nian)底(di)，但是因(yin)為銀行(xing)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)沒有額度(du)的(de)(de)(de)問題，一(yi)(yi)直拖到2018年(nian)(nian)(nian)下半年(nian)(nian)(nian)才放款(kuan)(kuan)。”據記者了解(jie)，合肥地區首套房(fang)的(de)(de)(de)純商貸(dai)(dai)利率一(yi)(yi)直維持(chi)在上浮(fu)20%的(de)(de)(de)高位，但2018年(nian)(nian)(nian)年(nian)(nian)(nian)底(di)開(kai)始額度(du)緊(jin)張(zhang)得(de)以緩解(jie)，放款(kuan)(kuan)速度(du)也大(da)幅提升。樓市資金的(de)(de)(de)水龍頭收(shou)緊(jin)的(de)(de)(de)信號仍(reng)在，但年(nian)(nian)(nian)底(di)有一(yi)(yi)定(ding)松動。

　　但(dan)看似出現了價格震蕩的部分樓(lou)盤事實上并非真(zhen)的對剛需(xu)客友好(hao)。

　　“合肥院(yuan)子事(shi)件之(zhi)后，合肥的(de)二手(shou)房確實稍冷，出現一(yi)定的(de)議價(jia)空間，之(zhi)前則普遍處于僵持階段。但(dan)筍盤被秒仍(reng)是常態。”張力向記者說道，“固鎮路(lu)跟四里(li)河交口的(de)某(mou)樓盤盡(jin)管對比周邊(bian)二手(shou)房2.2萬(wan)(wan)的(de)單價(jia)，降(jiang)至1.9萬(wan)(wan)，但(dan)要求必須(xu)全款(kuan)。不過(guo)因為(wei)仍(reng)有3000元/平方米的(de)利潤(run)空間，實際(ji)仍(reng)是一(yi)房難搶，全款(kuan)的(de)都(dou)得托關系。”

　　在(zai)這場剛需客(ke)和投資客(ke)的(de)博弈之中，全款(kuan)掃貨(huo)的(de)投資客(ke)仍(reng)不在(zai)少數。王琪對(dui)記者說(shuo)道：“濱(bin)湖省府板塊的(de)某樓盤盡管要求全款(kuan)，但仍(reng)不乏大量購房(fang)者涌入。”

　　2018年(nian)的(de)(de)合(he)肥(fei)買房客中，有(you)全(quan)款(kuan)購(gou)入的(de)(de)投資者，也不乏(fa)伺機尋找合(he)適機會上(shang)車的(de)(de)剛(gang)需客。張力對21世紀經濟(ji)報(bao)道記者直言(yan)：“總結一下2018年(nian)就是，你看上(shang)的(de)(de)房子越(yue)來越(yue)貴，越(yue)來越(yue)不好買；看不上(shang)的(de)(de)漲不動(dong)，也跌不下去。即將(jiang)到來的(de)(de)2019年(nian)仍(reng)有(you)可能迎來一波小高潮。”