中新經(jing)緯客戶端1月3日電(薛宇飛)58同城、安居客3日發布(bu)的《新周期：樓市(shi)迎(ying)來換(huan)擋期——2018年樓市(shi)總(zong)結》(以下簡(jian)稱“報告”)指出(chu)，2018年是“調(diao)控年”，也(ye)是房(fang)地產新周期的重要年份，這一(yi)年房(fang)產市(shi)場回歸理(li)性(xing)，價格走勢趨于平穩(wen)，商品房(fang)銷售金額超(chao)越(yue)2017年再創新高。

　　報告稱，2019年樓(lou)(lou)市(shi)(shi)將(jiang)進入“換擋期”，換擋并(bing)不代表樓(lou)(lou)市(shi)(shi)會(hui)出現(xian)(xian)大波動，反而會(hui)更(geng)“平(ping)(ping)穩化”發展。在總體房價水平(ping)(ping)穩定的基礎上(shang)各類城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)或出現(xian)(xian)分化：一線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)價穩量降，二線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)中的部分熱點城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)降溫可能(neng)加速，三四線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)房價上(shang)漲(zhang)的現(xian)(xian)象在2019年將(jiang)得(de)到明顯控(kong)制。

　　商品房銷售額或將突破14萬億元

　　報告稱，經濟新(xin)常(chang)態下，樓市(shi)(shi)政(zheng)策也發(fa)生了重大(da)調(diao)整。2018年(nian)3月，全(quan)國“兩會”政(zheng)府工作報告將(jiang)“房(fang)住不(bu)(bu)炒”作為(wei)樓市(shi)(shi)調(diao)控(kong)(kong)總體方針，為(wei)加(jia)快(kuai)住房(fang)制(zhi)度改革和房(fang)地產長效(xiao)(xiao)機制(zhi)建設，全(quan)年(nian)全(quan)國陸續(xu)發(fa)布調(diao)控(kong)(kong)政(zheng)策400余次，保障市(shi)(shi)場健康發(fa)展。隨(sui)著(zhu)調(diao)控(kong)(kong)不(bu)(bu)斷深入，樓市(shi)(shi)回歸理性，7月中央政(zheng)治局會議提出“堅決遏制(zhi)房(fang)價(jia)上漲”口號，成為(wei)樓市(shi)(shi)降溫“分水(shui)嶺”，政(zheng)策效(xiao)(xiao)應明顯顯現(xian)。

　　2018年(nian)(nian)12月，全國住房和(he)城鄉建設(she)工作(zuo)會議(yi)提(ti)出(chu)，要(yao)將“穩地價(jia)穩房價(jia)穩預期(qi)”作(zuo)為調(diao)(diao)控(kong)主要(yao)目標，“維穩”仍是2019年(nian)(nian)樓市(shi)政策(ce)(ce)(ce)(ce)基調(diao)(diao)。58同城、安居客《2018年(nian)(nian)樓市(shi)總結(jie)》指出(chu)，2018年(nian)(nian)年(nian)(nian)底(di)部分城市(shi)調(diao)(diao)控(kong)政策(ce)(ce)(ce)(ce)變更，如菏(he)澤取消新房及二手房限售政策(ce)(ce)(ce)(ce)等(deng)，并(bing)不意味著調(diao)(diao)控(kong)放松，而是根據實際情況并(bing)針對不同城市(shi)進行分類指導，因城施(shi)策(ce)(ce)(ce)(ce)，夯實城市(shi)主體責任。

　　據國家統計局數據顯示，2018年(nian)1-11月全(quan)國商品房銷售(shou)(shou)面積(ji)達到14.86億平方米，同比(bi)增長(chang)1.4%，銷售(shou)(shou)額12.95萬億元，同比(bi)增長(chang)12.1%，而2017年(nian)全(quan)年(nian)商品房銷售(shou)(shou)金(jin)額為(wei)13.37億元。報告認(ren)為(wei)，從(cong)當前市場情況看，2018年(nian)全(quan)國房產銷售(shou)(shou)額大概(gai)率將突(tu)破14萬億元，并且有可能成為(wei)峰(feng)值(zhi)數據。

　　西部三城位列新一線城市找房熱度前三甲

　　據58安居(ju)客房(fang)(fang)(fang)產研究院數(shu)據，2018年 10月(yue)份購房(fang)(fang)(fang)者(zhe)信心指數(shu)達年內新低，自(zi)2018年11月(yue)起，在穩房(fang)(fang)(fang)價態勢下，購房(fang)(fang)(fang)者(zhe)信心指數(shu)開始(shi)回升，市場情緒逐(zhu)漸穩定。

　　58安居客房產(chan)研究院全年監測數據(ju)顯示，從(cong)2018年新(xin)房月度訪問量(liang)來(lai)看(kan)，用(yong)戶(hu)的找房需求在3月份出現高(gao)峰，而(er)后逐漸下(xia)降，下(xia)半年整體呈平穩下(xia)行趨勢。

　　從不(bu)同城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)級別找(zhao)房(fang)熱(re)(re)度(du)來看，一(yi)二線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)熱(re)(re)度(du)漲幅高于三四線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)，受人口(kou)周(zhou)(zhou)期性遷移影響，臨(lin)近年底不(bu)少外出務工人員返鄉置業，帶動(dong)三四線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)找(zhao)房(fang)熱(re)(re)度(du)回升。此外，購房(fang)剛需(xu)向周(zhou)(zhou)邊城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)擴散，呈現出衛(wei)星城(cheng)(cheng)(cheng)格局。北上廣等一(yi)線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)的找(zhao)房(fang)熱(re)(re)度(du)總體(ti)呈現下降趨勢，而部分周(zhou)(zhou)邊城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)找(zhao)房(fang)熱(re)(re)度(du)上升，上海周(zhou)(zhou)邊的常(chang)州、北京周(zhou)(zhou)邊的太原，找(zhao)房(fang)熱(re)(re)度(du)同比增長約五(wu)成。

　　隨(sui)著新(xin)一線城市“搶(qiang)人(ren)大戰”的(de)升級(ji)，各種(zhong)政策利(li)好對落戶人(ren)群(qun)釋(shi)放，也(ye)刺激了當地(di)的(de)房(fang)地(di)產市場(chang)發展。報告稱(cheng)，2018年新(xin)一線城市中(zhong)新(xin)房(fang)熱(re)門找(zhao)房(fang)城市集中(zhong)于西(xi)部，重慶、西(xi)安、成都(dou)是找(zhao)房(fang)榜前三甲。其(qi)中(zhong)，重慶新(xin)房(fang)找(zhao)房(fang)同(tong)比上漲40%，寧波、沈陽也(ye)有約四成漲幅(fu)。

　　2019年樓市呈現六大轉變

　　報告指出，2019年樓(lou)市將進入“換(huan)(huan)擋期”，換(huan)(huan)擋并不代表樓(lou)市會出現大(da)波動，反而(er)會保證全國樓(lou)市整體更為“平穩化”發(fa)展。樓(lou)市換(huan)(huan)擋在2大(da)方向6個(ge)具體維度上有明顯體現，2大(da)方向分別(bie)是政策調控與(yu)房企兩個(ge)側面。

　　在穩(wen)字當先的(de)(de)(de)大環境(jing)下，政(zheng)策(ce)(ce)調(diao)控換擋表現(xian)在以(yi)下三個維度：其(qi)(qi)一(yi)總(zong)(zong)體(ti)(ti)調(diao)控節(jie)奏不變(bian)、區域(yu)性變(bian)化(hua)(hua)呈現(xian)，即(ji)從全(quan)國(guo)嚴控到(dao)因城施策(ce)(ce)的(de)(de)(de)指(zhi)導(dao)方針變(bian)化(hua)(hua)，體(ti)(ti)現(xian)了調(diao)控政(zheng)策(ce)(ce)將依然保(bao)持穩(wen)定、長短(duan)結合(he)的(de)(de)(de)節(jie)奏不變(bian)，在打擊(ji)炒房的(de)(de)(de)同時更注(zhu)重對(dui)剛需人群的(de)(de)(de)保(bao)障。其(qi)(qi)二(er)總(zong)(zong)體(ti)(ti)房價水平穩(wen)定、各(ge)類城市(shi)分化(hua)(hua)。一(yi)線(xian)城市(shi)價穩(wen)量降，二(er)線(xian)城市(shi)中的(de)(de)(de)部(bu)分熱點(dian)城市(shi)降溫可能加速，三四線(xian)城市(shi)房價上漲的(de)(de)(de)現(xian)象在2019年將得到(dao)明顯控制。其(qi)(qi)三信貸政(zheng)策(ce)(ce)總(zong)(zong)體(ti)(ti)不變(bian)，首套優(you)惠更多體(ti)(ti)現(xian)，2019年利率(lv)依然存在一(yi)定的(de)(de)(de)下調(diao)空(kong)間，尤其(qi)(qi)是對(dui)首套房貸利率(lv)的(de)(de)(de)優(you)惠力度還有望繼續增加。

　　58安居客房(fang)產研究(jiu)院首席(xi)分析師張波(bo)認(ren)為，房(fang)企側換擋將在(zai)2019年(nian)表現(xian)(xian)得更為明顯，具體呈現(xian)(xian)三個維度(du)的(de)變化(hua)(hua)：從(cong)粗放的(de)城市群戰(zhan)略到(dao)精(jing)細(xi)化(hua)(hua)區域深耕戰(zhan)略的(de)換擋；房(fang)企的(de)集(ji)中度(du)從(cong)千(qian)億級房(fang)企猛增到(dao)數量(liang)穩(wen)定的(de)換擋；房(fang)企的(de)競爭力(li)從(cong)規模化(hua)(hua)效應到(dao)產品力(li)驅動的(de)換擋。

　　張(zhang)波稱，2019年(nian)房(fang)企(qi)的競爭(zheng)(zheng)更(geng)為激烈，龍頭房(fang)企(qi)規(gui)模化(hua)的腳步有所放(fang)慢(man)，但中型房(fang)企(qi)之間的競爭(zheng)(zheng)將(jiang)出現“白熱化(hua)”。(中新經緯APP)