中新(xin)經(jing)緯客(ke)戶端10月16日電   經(jing)過(guo)幾(ji)年(nian)調整(zheng)，北(bei)(bei)京(jing)住(zhu)宅(zhai)交易(yi)量(liang)在(zai)近期有(you)所(suo)恢復。機構數據顯示，今年(nian)5-9月份，北(bei)(bei)京(jing)二手住(zhu)宅(zhai)的月度網簽(qian)量(liang)均超過(guo)1.6萬套，處于2017年(nian)“317新(xin)政”以來(lai)的高點。新(xin)建住(zhu)宅(zhai)交易(yi)相對(dui)活(huo)躍，月度網簽(qian)量(liang)也(ye)有(you)所(suo)增(zeng)加。

　　有業(ye)內人士總結，二手住宅(zhai)月度網簽量1.2萬套，是北京房價(jia)漲跌(die)的臨界(jie)點，而達到1.5萬套以上(shang)，價(jia)格可能會有小幅上(shang)漲。北京當前住宅(zhai)網簽量的增加，意味著什么？是否(fou)會引起價(jia)格波動呢？

　　新房交易不及去(qu)年(nian) 二(er)手房成(cheng)交上升

　　周末、節(jie)假日，雖然是房(fang)產(chan)中(zhong)(zhong)介門店最忙碌的(de)(de)時候，但2020年國慶(qing)假期的(de)(de)頭兩天，北京(jing)朝(chao)陽區(qu)的(de)(de)房(fang)產(chan)經紀人張(zhang)平選(xuan)擇了(le)倒休。他(ta)對中(zhong)(zhong)新經緯客(ke)戶端說：“8天的(de)(de)長假，很多(duo)人都回老家、出去(qu)旅游了(le)，沒有多(duo)少(shao)人留在北京(jing)看房(fang)，還不如休息呢。”

　　如張平所料，他(ta)所在門(men)(men)店(dian)的(de)帶看量，在國慶假期(qi)的(de)前幾(ji)天表現(xian)一般，而隨(sui)著人員返城，從(cong)10月5日起，門(men)(men)店(dian)的(de)帶看量開始增加(jia)。他(ta)說：“門(men)(men)店(dian)國慶假期(qi)成交了(le)幾(ji)套房源，整體還可以，不熱也不冷。”

　　貝殼研究院統計整(zheng)理數據(ju)顯示(shi)，北京(jing)今年(nian)黃金周期(qi)間(2020年(nian)10月1-8日(ri))新建住宅成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)面積1.8萬平(ping)方米，成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)均(jun)(jun)價為(wei)48204元(yuan)/平(ping)方米，與2019年(nian)黃金周(2019年(nian)10月1-7日(ri))相(xiang)較，日(ri)均(jun)(jun)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)面積同(tong)比下降24%，成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)均(jun)(jun)價同(tong)比上漲4.8%。2020年(nian)黃金周成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)量不及去年(nian)同(tong)期(qi)。

　　貝殼(ke)研(yan)究院分析稱，北(bei)京(jing)在黃金(jin)周前7日新發布住宅(zhai)項目預(yu)售證7個，新增供應面積42萬平(ping)方(fang)(fang)米，為去(qu)年同(tong)(tong)期的(de)2.1倍，可見房企在當前融資及債務(wu)壓力較大(da)的(de)情況下，國慶假期出貨意愿(yuan)強烈，但實際成交情況不及預(yu)期。究其(qi)原因，一方(fang)(fang)面，房企并(bing)未(wei)采取超(chao)出預(yu)期的(de)促銷手段(duan)，另一方(fang)(fang)面，北(bei)京(jing)市場客戶對未(wei)來(lai)市場價(jia)格預(yu)期趨(qu)穩，因此在2020年黃金(jin)周更多(duo)選擇出行游玩，導致整體客戶量不及去(qu)年同(tong)(tong)期。

　　北京早已過(guo)渡到(dao)以(yi)二(er)(er)手房交易為主(zhu)的(de)(de)(de)階段，相較(jiao)于新(xin)房市(shi)(shi)場，國慶(qing)黃金(jin)周二(er)(er)手房市(shi)(shi)場的(de)(de)(de)交易狀況比去年(nian)明顯(xian)升溫。貝殼研究院數據顯(xian)示，其(qi)監測的(de)(de)(de)重(zhong)點18城市(shi)(shi)二(er)(er)手房日均交易量比去年(nian)同期增(zeng)長50%，其(qi)中，杭州、合肥交易量的(de)(de)(de)增(zeng)長超過(guo)100%，北京、重(zhong)慶(qing)、西(xi)安(an)、上海、廣州等城市(shi)(shi)超過(guo)50%。

　　中原地產(chan)首席分(fen)析師張(zhang)大偉(wei)指(zhi)出，國(guo)慶(qing)假期的交易數(shu)據并不完整，只有1日、2日、3日、5日4天的網簽(qian)數(shu)據，如果(guo)從整體看(kan)，交易量應處于高位運行之中。

　　二手房累(lei)計(ji)網(wang)簽(qian)量已(yi)超去年同期

　　將時(shi)間線拉長可以發現，北京市(shi)場新房、二手房的網簽(qian)量出(chu)現明顯(xian)增加的跡象。

　　據我(wo)愛我(wo)家(jia)研究院統計，2020年(nian)9月(yue)北京全市(shi)二手住宅共(gong)網簽17259套，環比(bi)(bi)8月(yue)增長7.49%，同(tong)比(bi)(bi)2019年(nian)9月(yue)增長40.10%；1-9月(yue)二手住宅共(gong)網簽116297套，同(tong)比(bi)(bi)2019年(nian)1-9月(yue)增長6%，超過(guo)了去(qu)年(nian)同(tong)期(qi)水平。

　　從近(jin)幾個(ge)月(yue)看，今(jin)年5-9月(yue)，北京二手(shou)住宅月(yue)度網(wang)簽(qian)量一(yi)直(zhi)維持在1.6萬(wan)套以上，其中9月(yue)為年內第二次突破(po)1.7萬(wan)套，略低于6月(yue)。我愛我家研究院稱，2017年下半年至今(jin)，除最近(jin)5個(ge)月(yue)以外，月(yue)度網(wang)簽(qian)量超過1.6萬(wan)套的只有2018年5月(yue)和(he)2019年3月(yue)。

　　上述研究(jiu)院稱，北京自2009年進入(ru)“存量(liang)(liang)房時代”后，截至到目前，全市二手住宅(zhai)月(yue)均網(wang)簽(qian)量(liang)(liang)為1.43萬(wan)套，也(ye)就(jiu)是(shi)說，近(jin)5個月(yue)的網(wang)簽(qian)量(liang)(liang)高(gao)于平均數據。就(jiu)網(wang)簽(qian)量(liang)(liang)而言，5-9月(yue)份北京二手住宅(zhai)交(jiao)易水(shui)平相對較高(gao)，市場處在(zai)2017年“317新政”以來(lai)的最佳時刻(ke)。

　　新房方面，據中(zhong)原(yuan)地產研究(jiu)中(zhong)心數據顯示(shi)，今年9月份(fen)北京普(pu)通(tong)住宅和(he)別墅的(de)網簽量為4874套，同(tong)比2019年9月份(fen)的(de)2773套增長(chang)了約(yue)76%。

　　對(dui)于成(cheng)交量增(zeng)加，貝殼研究(jiu)院分析，自樓(lou)市(shi)調控(kong)以來，北京(jing)外(wai)圍城區的(de)均(jun)價跌幅相(xiang)對(dui)較(jiao)大，入(ru)市(shi)門檻(jian)降低，吸引了剛需客群入(ru)場(chang)。同(tong)時，相(xiang)對(dui)寬(kuan)松(song)的(de)金融環境刺激了需求，當前放款周期持續(xu)穩(wen)(wen)定(ding)在30天，處于2019年以來最(zui)低位，較(jiao)二季度高點縮短(duan)17天。首、二套平均(jun)房貸(dai)利率水平連續(xu)4個月保持低位穩(wen)(wen)定(ding)，資金成(cheng)本(ben)低位企穩(wen)(wen)。

　　張(zhang)大偉對中新(xin)經(jing)緯客戶端指出，北京房地產市場調(diao)控(kong)一直(zhi)是全國的標(biao)桿，經(jing)過(guo)數年嚴格調(diao)控(kong)，房價調(diao)整比較明顯(xian)，城區(qu)內(nei)沒(mei)有(you)學區(qu)或配套差的“老破(po)小”、郊(jiao)區(qu)房源(yuan)的售(shou)價下降較多，當前成交量的上行，應當屬于觸底(di)回升(sheng)。

　　張(zhang)大偉認(ren)為，前幾年持續供(gong)應的(de)限(xian)競房(fang)項(xiang)目，對北京房(fang)價(jia)的(de)緩慢下降(jiang)起到很大作用。隨(sui)著(zhu)調控效果達(da)到預期，限(xian)競房(fang)供(gong)應接近(jin)尾聲，新供(gong)應的(de)不限(xian)價(jia)商(shang)品房(fang)地塊(kuai)逐漸增(zeng)(zeng)加，這讓限(xian)競房(fang)的(de)性價(jia)比有所提高，市場交易明(ming)顯活躍，推(tui)動成交量的(de)增(zeng)(zeng)加。

　　合碩機構(gou)首席分(fen)析(xi)師(shi)郭毅也對中(zhong)新(xin)經緯客戶端分(fen)析(xi)，當前土地供應結(jie)構(gou)的(de)變(bian)化，比如不限價(jia)商品(pin)房(fang)地塊供應增加，讓一(yi)些人對未來(lai)的(de)房(fang)價(jia)走(zou)勢變(bian)得樂觀。同時，新(xin)房(fang)市(shi)場還處于以價(jia)換(huan)量(liang)狀態，激發了一(yi)部分(fen)購(gou)房(fang)者(zhe)購(gou)置(zhi)新(xin)房(fang)的(de)熱情，進而帶動(dong)二(er)手住宅的(de)成交。

　　分析稱后(hou)期交(jiao)易(yi)量或(huo)繼續(xu)增(zeng)加

　　對于(yu)后續市場，張大偉認為，如果沒有大的(de)政策調整，北京全年新(xin)(xin)房、二手房的(de)成(cheng)交(jiao)量有望持續沖高(gao)(gao)。郭毅(yi)表示(shi)，截至目前，北京全市新(xin)(xin)房已簽(qian)約超3.3萬(wan)套(tao)，按照(zhao)每月幾(ji)千套(tao)的(de)成(cheng)交(jiao)規模推算(suan)，全年有望創下自2017年深度調控以來的(de)銷(xiao)量新(xin)(xin)高(gao)(gao)。

　　至于價格，據張(zhang)大偉觀察，在北京市(shi)場，二手(shou)住宅月度(du)網簽(qian)量如果低于1.2萬(wan)套，價格可能會下跌；超過1.2萬(wan)套，價格保持平(ping)穩；達到(dao)1.5萬(wan)套以上，價格會有小幅(fu)上漲(zhang)；超過2萬(wan)套，漲(zhang)幅(fu)會加快。

　　根據(ju)國家統計(ji)局公布的(de)(de)數據(ju)，在月(yue)(yue)度網簽(qian)量(liang)超過1.6萬套(tao)的(de)(de)5-8月(yue)(yue)份，北京二(er)手住(zhu)宅(zhai)銷售(shou)價(jia)格(ge)分別環比上漲1.8%、0.7%、0、0.7%。張大偉稱(cheng)，當(dang)前北京房價(jia)處(chu)于微張狀(zhuang)態(tai)，但并(bing)不明顯，市場(chang)既談不上過熱，也沒有過冷，隨著后續交易量(liang)的(de)(de)抬升(sheng)，價(jia)格(ge)或維持微漲狀(zhuang)態(tai)。

　　郭毅(yi)稱(cheng)，北(bei)京的購房需(xu)求屬于“穩定中有(you)小幅度升溫”，但當前市場的庫存(cun)量(liang)以及后續供應(ying)，不能支(zhi)撐(cheng)價(jia)格快(kuai)速上漲，未(wei)來將保持一定幅度的企(qi)穩。

　　貝殼研究院表(biao)示，二手住宅(zhai)市場預(yu)計進入四(si)季度將自(zi)然回(hui)落(luo)后出(chu)現傳統(tong)季節性反彈(dan)，但受疫情打亂(luan)需求釋放季節規(gui)律(lv)的影響(xiang)，疊加(jia)新房市場分流(liu)，反彈(dan)力(li)度將弱于(yu)去(qu)年同期。在供需情緒穩定(ding)、貨幣條(tiao)件維持低位寬松狀態下，全年量增價穩。