各房(fang)企日前陸續遞交了2020年全年答卷。克而瑞地(di)產研究中(zhong)心數(shu)據顯示，2020年，TOP100房(fang)企銷售操盤(pan)額(e)同比增長(chang)13.3%。展望2021年，機(ji)構(gou)認為(wei)，房(fang)地(di)產行業(ye)銷售規模有(you)望保持(chi)高位，房(fang)企銷售目標將(jiang)趨于(yu)理(li)性；投(tou)資(zi)或將(jiang)關(guan)注結構(gou)性機(ji)遇(yu)帶來的(de)增長(chang)機(ji)會，合作(zuo)拿地(di)、合作(zuo)開發將(jiang)繼續保持(chi)。行業(ye)集中(zhong)度將(jiang)進一步提升，看(kan)好(hao)具(ju)備(bei)管理(li)紅利的(de)房(fang)企。

　　行業集中度提升

　　克而瑞(rui)地產(chan)研(yan)究(jiu)中心數據顯示，2020年，TOP100房(fang)企(qi)銷售操盤額(e)為114839.4億元，同(tong)(tong)(tong)比增長13.3%。TOP50房(fang)企(qi)門檻同(tong)(tong)(tong)比提(ti)升17%至(zhi)859億元，TOP100門檻同(tong)(tong)(tong)比僅提(ti)升9%。從(cong)行(xing)業集中度看，TOP50房(fang)企(qi)銷售額(e)市(shi)占(zhan)率62.2%，TOP100房(fang)企(qi)市(shi)占(zhan)率同(tong)(tong)(tong)比上升至(zhi)76.2%。頭部房(fang)企(qi)優(you)勢凸顯，行(xing)業競爭(zheng)和梯(ti)隊分化進一步(bu)加劇。

　　2020年(nian)，碧桂園(yuan)實現歸屬公司股東權(quan)益的(de)合同銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)額約5706.6億元，同比增長3.34%。中國恒大2020年(nian)實現合約銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)金(jin)額7232.5億元，同比增長20.3%，完成全年(nian)銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)目標(biao)的(de)111%；合約銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)面積8085.6萬平方(fang)米，同比增長38.3%。

　　從權益(yi)銷售口(kou)徑來看，克而瑞地(di)產研究中(zhong)心數據顯示(shi)，TOP100房企(qi)2020年(nian)全(quan)口(kou)徑累計銷售金(jin)額同比增幅較前值提升至12.4%；權益(yi)銷售金(jin)額同比增幅較前值提升至10.8%。

　　華安證券認為，權(quan)益口徑增(zeng)(zeng)速低于全(quan)口徑，或反映出此(ci)前(qian)受融資收緊影響房企合作拿(na)地項目入市所致(zhi)。從百強(qiang)與全(quan)國(guo)增(zeng)(zeng)速來看，或已形(xing)成(cheng)強(qiang)者恒強(qiang)形(xing)勢。

　　天風證券指出(chu)，房地產行(xing)業趨(qu)勢(shi)有望由融資驅(qu)動規模(mo)增長轉(zhuan)向至經營驅(qu)動質量增長，加之“因城施策”常態化，行(xing)業融資端再收(shou)緊或(huo)進(jin)一步催(cui)化企業間的分化。

　　關注都市圈投資

　　2020年(nian)，監管部門“三道紅線”對房企(qi)有息(xi)負(fu)債提出精細化管控，房企(qi)關(guan)(guan)注資(zi)(zi)(zi)金端，投資(zi)(zi)(zi)方式和策略生變，重視合(he)作拿地，關(guan)(guan)注一二(er)線城市，青睞都市圈投資(zi)(zi)(zi)機會。

　　中指研究院數據顯示(shi)，2020年50家(jia)代表房(fang)企(qi)招(zhao)拍(pai)掛權(quan)益金(jin)額(e)占比(bi)均值為80%，較2019年有下降；TOP10和TOP11-30陣營(ying)房(fang)企(qi)權(quan)益金(jin)額(e)占比(bi)均小(xiao)幅下降。整體上，房(fang)企(qi)通過(guo)招(zhao)拍(pai)掛方(fang)式合作(zuo)拿地的案例增(zeng)多(duo)，收(shou)并(bing)購方(fang)式變得活躍。

　　另有機構報告(gao)稱，長(chang)三角、長(chang)江中游、粵(yue)港(gang)澳大灣區、成渝(yu)和京(jing)津冀五大城市群是(shi)2020年TOP50房企拿地主陣營(ying)，合計(ji)占(zhan)比達58.4%，僅長(chang)三角占(zhan)比就達25.4%。

　　“都市(shi)圈未來對人口的吸引(yin)力(li)將(jiang)具(ju)備一定(ding)優勢，是未來新房市(shi)場進行結構(gou)分(fen)配的重點(dian)區(qu)域(yu)，房企布局的動(dong)力(li)和區(qu)域(yu)內市(shi)場競爭都將(jiang)加大(da)。布局都市(shi)圈將(jiang)是公司投資(zi)的一個重要方向。”金輝控股執行總裁陳朝榮早前(qian)表示。

　　“十四(si)五”規劃(hua)(hua)建議提出(chu)，優(you)化行政區(qu)(qu)劃(hua)(hua)設置，發揮中心城市(shi)和(he)城市(shi)群帶動作(zuo)用，建設現代化都市(shi)圈。加快建設交通(tong)強(qiang)國，完善(shan)綜合運輸(shu)大通(tong)道(dao)(dao)、綜合交通(tong)樞紐和(he)物流網絡(luo)，加快城市(shi)群和(he)都市(shi)圈軌(gui)道(dao)(dao)交通(tong)網絡(luo)化，提高農(nong)村和(he)邊境地(di)區(qu)(qu)交通(tong)通(tong)達深(shen)度。

　　“2020年監測的50家典型房(fang)企(qi)拿地銷售比(bi)為34%，2021年投資(zi)強(qiang)度(du)或(huo)降低。長期(qi)來(lai)看，重(zhong)點城(cheng)(cheng)(cheng)市群(qun)及核心一二(er)線城(cheng)(cheng)(cheng)市需(xu)求端更具韌性，2020年百億規模(mo)以上房(fang)企(qi)在二(er)線城(cheng)(cheng)(cheng)市及三大城(cheng)(cheng)(cheng)市群(qun)業績貢獻均超過60%。因此(ci)，預計(ji)未來(lai)房(fang)企(qi)投資(zi)會聚(ju)焦(jiao)這些重(zhong)點城(cheng)(cheng)(cheng)市，把(ba)握(wo)不同城(cheng)(cheng)(cheng)市房(fang)地產市場周期(qi)階(jie)段，關注結構性機(ji)遇帶來(lai)的增長機(ji)會。”中指(zhi)研(yan)(yan)究院企(qi)業研(yan)(yan)究副總監劉水對中國證券報記者表示。

　　行業“穩”字當頭

　　2020年12月31日，央行(xing)(xing)(xing)、銀(yin)(yin)保監會發(fa)布(bu)《關于建立銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)業金融機構房(fang)(fang)地產(chan)貸(dai)款(kuan)集中(zhong)度管(guan)理制度的(de)(de)通(tong)知(zhi)》，劃定銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)房(fang)(fang)地產(chan)貸(dai)款(kuan)集中(zhong)度“紅線”，明確2020年12月末，銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)業金融機構房(fang)(fang)地產(chan)貸(dai)款(kuan)占比、個人住房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)占比超(chao)出(chu)管(guan)理要求，超(chao)出(chu)2個百分(fen)點以內的(de)(de)，業務調整(zheng)過渡期(qi)為(wei)自本通(tong)知(zhi)實(shi)施之日起2年。超(chao)出(chu)2個百分(fen)點及(ji)以上(shang)的(de)(de)，業務調整(zheng)過渡期(qi)為(wei)自本通(tong)知(zhi)實(shi)施之日起4年。銀(yin)(yin)河證券認為(wei)，該政策對房(fang)(fang)地產(chan)行(xing)(xing)(xing)業影響可控。

　　在“房住不(bu)炒”主(zhu)基調下(xia)(xia)，疊加“三道(dao)紅線”等多種因素影響下(xia)(xia)，2021年房地產行業的發展趨勢(shi)又將(jiang)如何呢？

　　中指研究(jiu)院指數事(shi)業部研究(jiu)副總監陳(chen)文靜告(gao)訴中國證券報記(ji)者，“2020年底中央(yang)政治局會議、中央(yang)經(jing)濟工作會議、住建(jian)部座談(tan)會均明確提(ti)出‘堅持房子是(shi)(shi)用來(lai)住的、不(bu)是(shi)(shi)用來(lai)炒的定(ding)位’‘促進房地產(chan)市(shi)場(chang)平穩(wen)健(jian)康發展’，短(duan)期內房地產(chan)市(shi)場(chang)調控政策整體仍將保(bao)持連(lian)續性和(he)穩(wen)定(ding)性，預計限(xian)購(gou)、限(xian)貸等政策難現放(fang)松。”

　　招商證(zheng)券(quan)認(ren)為，房(fang)(fang)地產貸(dai)款集中度“紅(hong)線(xian)”政策是(shi)對2019年以來政策的(de)(de)延續，和之前的(de)(de)調(diao)控目標是(shi)一致(zhi)的(de)(de)。從更高視(shi)角(jiao)理解，不(bu)是(shi)限制房(fang)(fang)地產行(xing)(xing)業的(de)(de)發展，而是(shi)進(jin)一步(bu)促進(jin)租購并舉(ju)、住房(fang)(fang)租賃等方(fang)向的(de)(de)轉型。該政策或(huo)倒逼資金流(liu)向更優(you)(you)質的(de)(de)區域(yu)及城市，對小房(fang)(fang)企(qi)及三(san)四檔金融(rong)機(ji)構或(huo)有較大的(de)(de)影(ying)響，將進(jin)一步(bu)促進(jin)行(xing)(xing)業優(you)(you)勝劣汰(tai)，利好(hao)具備管理紅(hong)利的(de)(de)房(fang)(fang)企(qi)。

　　佳兆業(ye)集團控股副總裁劉策早前稱，公司在(zai)規模跨越的同時，將經營質(zhi)量(liang)作(zuo)為核心。2020年初(chu)，公司堅持向管理要紅利，重點實施包括提升品質(zhi)質(zhi)量(liang)、銷售(shou)價格(ge)、開發速度，控制(zhi)建(jian)安成(cheng)本、融資成(cheng)本等(deng)“四升四降(jiang)”舉措。

　　萬科董事會主(zhu)席郁亮此前也(ye)稱，房地產行業(ye)(ye)的土地紅(hong)利和金融紅(hong)利已(yi)經遠去(qu)，未(wei)(wei)來(lai)需要把握“管理紅(hong)利”。未(wei)(wei)來(lai)企業(ye)(ye)應該聚焦好產品、好服務(wu)，實施長(chang)期主(zhu)義。

　　克(ke)而瑞地(di)產研究中心(xin)預計，2021年房地(di)產行業銷售規模有(you)望保(bao)持高(gao)位(wei)，但(dan)各區域、各城市(shi)(shi)(shi)市(shi)(shi)(shi)場或將(jiang)進一步(bu)分(fen)化，繼而演變為一城一行情(qing)。在此格(ge)局下，更看(kan)好長(chang)(chang)(chang)三(san)(san)角、粵港澳(ao)大灣區、核(he)心(xin)城市(shi)(shi)(shi)以(yi)及(ji)周邊衛星(xing)城市(shi)(shi)(shi)的市(shi)(shi)(shi)場。整(zheng)體(ti)上，在“房住不炒”政策(ce)主基調下，房地(di)產行業發展仍將(jiang)以(yi)“穩(wen)”字當頭。在市(shi)(shi)(shi)場下行壓力疊加(jia)“三(san)(san)道紅線”管控的背景下，房企(qi)將(jiang)面臨降負債、促(cu)增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)(chang)的雙重挑戰，預計會有(you)更多房企(qi)陷(xian)入“負增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)(chang)”。投資(zi)方(fang)面，受限于(yu)資(zi)金面狀況，且(qie)政策(ce)監管不放松，預計融(rong)資(zi)將(jiang)同步(bu)放緩(huan)，房企(qi)拿地(di)整(zheng)體(ti)將(jiang)保(bao)持謹(jin)慎。