2020年(nian)，千億級(ji)房(fang)企(qi)(qi)在繼續擴容的同(tong)時，規模增(zeng)(zeng)速(su)放緩，各梯隊(dui)分化(hua)愈加明顯。有房(fang)企(qi)(qi)認為，房(fang)地(di)產(chan)行業將由規模化(hua)競(jing)爭進(jin)入(ru)差(cha)異化(hua)競(jing)爭階段(duan)。未來房(fang)地(di)產(chan)增(zeng)(zeng)量(liang)將主要(yao)由價格驅動，產(chan)品(pin)力(li)將成為關(guan)注重(zhong)點。

　　有機(ji)構認為，在降負債、促增長的雙重挑(tiao)戰下(xia)，未來(lai)房(fang)(fang)企(qi)內生實力(li)將成(cheng)關鍵(jian)，財務穩健、產品力(li)出色、運營管(guan)控能力(li)較強(qiang)的房(fang)(fang)企(qi)將獲得更多的市場機(ji)遇。

　　行業分化料加劇

　　Wind數據顯示，截(jie)至12月29日午間，A股已有14家(jia)房企公(gong)布2020年業績預告，其中業績預喜的有5家(jia)。

　　中(zhong)南建(jian)設預計(ji)2020年實現歸母凈利潤較(jiao)2019年同(tong)比(bi)增長(chang)50%以(yi)上(shang)。中(zhong)南建(jian)設11月銷售(shou)簡報數(shu)據顯(xian)示(shi)，公(gong)司前(qian)11個月累(lei)計(ji)合同(tong)銷售(shou)金額1950.8億元，同(tong)比(bi)增長(chang)14.1%；累(lei)計(ji)銷售(shou)面積1463.7萬平方米，同(tong)比(bi)增長(chang)9%。

　　克而瑞地產研究中心數(shu)據(ju)顯(xian)示，前11個月(yue)，百強房企(qi)(qi)各梯(ti)隊銷(xiao)售(shou)金額入榜(bang)門(men)檻同比增幅(fu)均在10%以上(shang)。截至11月(yue)末(mo)，TOP10和(he)TOP30房企(qi)(qi)銷(xiao)售(shou)操盤金額門(men)檻分(fen)別達到2014億(yi)元和(he)928.3億(yi)元，同比增幅(fu)為10.3%和(he)12.6%。各梯(ti)隊中，TOP50房企(qi)(qi)操盤金額門(men)檻增幅(fu)最高，同比增長20.6%。截至11月(yue)末(mo)，全口徑(jing)千(qian)億(yi)房企(qi)(qi)數(shu)量相比去年同期已增加5家(jia)至32家(jia)。

　　克而瑞地產研究中(zhong)(zhong)心數據(ju)顯(xian)示，截至11月末(mo)，已有超(chao)六成(cheng)房(fang)企完(wan)成(cheng)或接近完(wan)成(cheng)全年(nian)(nian)目標，中(zhong)(zhong)國恒大(da)等房(fang)企前11個月完(wan)成(cheng)了全年(nian)(nian)銷售(shou)目標，業績(ji)表現突出(chu)。同時，整體業績(ji)完(wan)成(cheng)率(lv)卻不如2018年(nian)(nian)、2019年(nian)(nian)同期，部分(fen)房(fang)企前11個月的銷售(shou)目標完(wan)成(cheng)率(lv)低于80%。整體來看，規(gui)模(mo)房(fang)企競(jing)爭優勢凸顯(xian)，房(fang)企分(fen)化進一步加劇。

　　金科股份在日(ri)前發布的《2021年(nian)(nian)-2025年(nian)(nian)發展戰略規劃綱要》中也提及了市場(chang)(chang)分(fen)化(hua)這(zhe)一(yi)特征。該規劃稱，房(fang)地產市場(chang)(chang)總量穩定，仍將保(bao)持(chi)按年(nian)(nian)微升(sheng)趨勢(shi)，預計2030年(nian)(nian)至(zhi)少會達到18萬億元的市場(chang)(chang)規模，TOP10企業市場(chang)(chang)集(ji)中度(du)將進(jin)一(yi)步提升(sheng)至(zhi)35%-40%，未來房(fang)地產行業將由規模化(hua)競爭進(jin)入差異化(hua)競爭階段。

　　天(tian)風證券研報指出(chu)，房地產(chan)行業(ye)趨(qu)勢(shi)有(you)望(wang)由融資驅(qu)動規模增長轉向至經營驅(qu)動質量增長，加之“因城(cheng)施策”常(chang)態化(hua)，行業(ye)融資端再收緊(jin)或進一步催化(hua)企(qi)業(ye)間的分化(hua)。

　　房企審慎看待規模增速

　　在拿地、融資等難(nan)度(du)增加和(he)“房(fang)住不炒”的(de)調控背(bei)景下，世茂集團率(lv)先調低(di)了(le)2021年的(de)銷售業績預期。

　　世(shi)茂(mao)集(ji)團日前發布了2021年合約(yue)(yue)銷售(shou)額(e)增長(chang)預(yu)期(qi)(qi)，預(yu)計2021年的(de)合約(yue)(yue)銷售(shou)額(e)較(jiao)2020年同比(bi)增長(chang)10%。有(you)分析人士(shi)稱，10%的(de)預(yu)期(qi)(qi)增速低于市(shi)(shi)場原本的(de)預(yu)期(qi)(qi)。世(shi)茂(mao)集(ji)團認(ren)為(wei)，該預(yu)期(qi)(qi)是(shi)(shi)基于公(gong)司管理層根據(ju)現有(you)資料作出的(de)初步預(yu)期(qi)(qi)，且會應市(shi)(shi)場情況和其(qi)他因(yin)素而(er)作出更改及(ji)調整。德銀(yin)研(yan)報稱，世(shi)茂(mao)集(ji)團下調預(yu)期(qi)(qi)主要是(shi)(shi)基于土地(di)市(shi)(shi)場競(jing)爭及(ji)土地(di)成本昂(ang)貴導(dao)致收購進度較(jiao)預(yu)期(qi)(qi)慢。

　　世茂集團發(fa)布(bu)的(de)11月銷(xiao)售(shou)簡報(bao)顯示，公司前11個月累(lei)計實現合約(yue)銷(xiao)售(shou)額2628.1億元，同(tong)(tong)比增長15%；合約(yue)銷(xiao)售(shou)面積約(yue)1498.32萬平方米，同(tong)(tong)比增長17%。

　　金科(ke)股份在《2021年(nian)(nian)-2025年(nian)(nian)發(fa)(fa)展(zhan)戰略(lve)(lve)規(gui)劃綱要(yao)》中提(ti)出“四位一(yi)(yi)體、生態協(xie)(xie)同(tong)(tong)”的高質(zhi)量(liang)發(fa)(fa)展(zhan)戰略(lve)(lve)，即(ji)精耕(geng)地產(chan)(chan)主(zhu)業，做強(qiang)智慧服務，做優科(ke)技產(chan)(chan)業，做實商旅康(kang)養。在此基礎上進一(yi)(yi)步整合產(chan)(chan)業鏈(lian)生態圈，擴大價值提(ti)供范圍(wei)，提(ti)供高品(pin)質(zhi)、多(duo)元化的美好生活產(chan)(chan)品(pin)與服務，形成生態協(xie)(xie)同(tong)(tong)的新戰略(lve)(lve)格局(ju)。同(tong)(tong)時(shi)向產(chan)(chan)業鏈(lian)上下游進行投資布局(ju)，實現(xian)地產(chan)(chan)與產(chan)(chan)業鏈(lian)的雙(shuang)向賦能。

　　在規(gui)(gui)劃綱要中(zhong)，金(jin)科股份明確了“地(di)產+”業務(wu)的發展(zhan)計(ji)劃。到2025年，“大產業”板塊計(ji)劃銷(xiao)售規(gui)(gui)模(mo)超過200億元(yuan)；同(tong)時(shi)穩(wen)步(bu)(bu)提(ti)升優(you)質(zhi)資(zi)(zi)產規(gui)(gui)模(mo)、貢獻持續性(xing)經營(ying)現金(jin)流，新(xin)增持有(you)資(zi)(zi)產規(gui)(gui)模(mo)約(yue)100億元(yuan)，持有(you)型(xing)物業經營(ying)收入穩(wen)步(bu)(bu)提(ti)升。公司計(ji)劃“地(di)產+”業務(wu)到2025年銷(xiao)售規(gui)(gui)模(mo)達500億元(yuan)以(yi)上；持有(you)優(you)質(zhi)資(zi)(zi)產大幅(fu)提(ti)升，優(you)質(zhi)資(zi)(zi)產規(gui)(gui)模(mo)達300億-500億元(yuan)。

　　內生實力將成關鍵

　　“長期看，房企要(yao)加強(qiang)自身內(nei)增長，精細化(hua)運營，尋(xun)求合理穩健的發(fa)展路(lu)徑。精細化(hua)運營要(yao)求房企注重主業，包括去化(hua)速度、回款能力、財務指標是(shi)否穩健等。”諸(zhu)葛找房數據研究中心分析師王(wang)小嬙表示。

　　萬(wan)科(ke)董(dong)事會主席郁亮早前(qian)談及“三(san)道紅(hong)線”影響時曾稱，以“三(san)道紅(hong)線”為代(dai)表的行(xing)業(ye)政策影響深遠，房地產行(xing)業(ye)的土地紅(hong)利和金(jin)融紅(hong)利已經遠去，未來需要把握“管理紅(hong)利”。未來企業(ye)應(ying)該(gai)聚(ju)焦好(hao)產品、好(hao)服務，實施(shi)長期主義。

　　金(jin)科股份(fen)表示，未來(lai)房地產增(zeng)量主要(yao)由(you)價(jia)格驅(qu)動(dong)，改善型需(xu)求占比(bi)持續提(ti)升，產品(pin)(pin)力將成為(wei)關注重點(dian)，公司(si)(si)需(xu)將提(ti)升產品(pin)(pin)力作為(wei)未來(lai)發展的核心動(dong)力。同時，公司(si)(si)計(ji)劃到2025年“品(pin)(pin)質利潤(run)型”產品(pin)(pin)銷售收入(ru)占比(bi)達到30%。

　　“長期看(kan)，好的產品和服(fu)務才是房企(qi)長遠穩健發展的核心驅動力。”中指研(yan)究(jiu)院(yuan)企(qi)業(ye)研(yan)究(jiu)副總監劉水(shui)表示。

　　克而瑞地(di)產(chan)(chan)研究中心指(zhi)出(chu)，在(zai)當前(qian)競爭格局下，頭(tou)部房(fang)(fang)企(qi)增(zeng)(zeng)速放緩，經營壓(ya)力(li)加劇。伴隨市場資源向(xiang)優勢企(qi)業集(ji)聚，中小規模(mo)房(fang)(fang)企(qi)增(zeng)(zeng)長(chang)空間(jian)將(jiang)(jiang)進(jin)一步(bu)受(shou)限，規模(mo)競爭壓(ya)力(li)提升。同時，在(zai)“三道(dao)紅線(xian)”要求下，房(fang)(fang)企(qi)投資、開(kai)發等環節也有所制約。未(wei)來(lai)(lai)高杠桿、高負(fu)債運(yun)營模(mo)式無法(fa)持續，將(jiang)(jiang)會倒逼房(fang)(fang)企(qi)從提升運(yun)營管控效率、深(shen)化銷售渠道(dao)等方(fang)面出(chu)發。在(zai)降(jiang)負(fu)債、促增(zeng)(zeng)長(chang)的雙重挑戰(zhan)下，未(wei)來(lai)(lai)房(fang)(fang)企(qi)內生實(shi)力(li)將(jiang)(jiang)成關鍵，財務穩健、產(chan)(chan)品(pin)力(li)出(chu)色、運(yun)營管控能力(li)較強的房(fang)(fang)企(qi)將(jiang)(jiang)獲得更多的市場機(ji)遇。