中指研究院(yuan)監測(ce)數據顯示，12月以來，一二線重點城(cheng)市(shi)新房(fang)推盤量整體(ti)處(chu)于高(gao)位。其中，剛需產品(pin)逐(zhu)漸(jian)成為主流。但(dan)房(fang)企拿地積極(ji)性有所降低，把(ba)資金集中在稀缺優質宅(zhai)地上，導致底價成交和流拍土地增多。

　　業(ye)內人士指(zhi)出，樓市調控將(jiang)依舊(jiu)嚴格，各地政(zheng)府(fu)將(jiang)繼續深化因城施策(ce)，保(bao)障房地產市場平穩健康發展。

　　剛需產品主導市場

　　中(zhong)(zhong)指研(yan)究院監測數據(ju)顯示，12月(yue)以來，重(zhong)點城(cheng)(cheng)市(shi)推(tui)(tui)(tui)盤(pan)(pan)量整(zheng)體趨穩，4個(ge)(ge)(ge)一(yi)(yi)線城(cheng)(cheng)市(shi)均有(you)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)開(kai)(kai)盤(pan)(pan)。其(qi)中(zhong)(zhong)，12月(yue)第(di)一(yi)(yi)周，深(shen)圳開(kai)(kai)盤(pan)(pan)7個(ge)(ge)(ge)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)，推(tui)(tui)(tui)出房源(yuan)(yuan)3117套(tao)；上海開(kai)(kai)盤(pan)(pan)4個(ge)(ge)(ge)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)，推(tui)(tui)(tui)出房源(yuan)(yuan)947套(tao)；廣州(zhou)開(kai)(kai)盤(pan)(pan)3個(ge)(ge)(ge)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)，推(tui)(tui)(tui)出房源(yuan)(yuan)864套(tao)；北京(jing)開(kai)(kai)盤(pan)(pan)1個(ge)(ge)(ge)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)，推(tui)(tui)(tui)出房源(yuan)(yuan)210套(tao)。二線城(cheng)(cheng)市(shi)中(zhong)(zhong)除天津外，均有(you)開(kai)(kai)盤(pan)(pan)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)。其(qi)中(zhong)(zhong)，12月(yue)第(di)一(yi)(yi)周，南(nan)京(jing)開(kai)(kai)盤(pan)(pan)24個(ge)(ge)(ge)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)，推(tui)(tui)(tui)出房源(yuan)(yuan)4125套(tao)；重(zhong)慶開(kai)(kai)盤(pan)(pan)17個(ge)(ge)(ge)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)，推(tui)(tui)(tui)出房源(yuan)(yuan)854套(tao)；武漢開(kai)(kai)盤(pan)(pan)12個(ge)(ge)(ge)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)，推(tui)(tui)(tui)出房源(yuan)(yuan)2242套(tao)；杭(hang)州(zhou)開(kai)(kai)盤(pan)(pan)11個(ge)(ge)(ge)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)，推(tui)(tui)(tui)出房源(yuan)(yuan)1308套(tao)；成都(dou)開(kai)(kai)盤(pan)(pan)2個(ge)(ge)(ge)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)，推(tui)(tui)(tui)出房源(yuan)(yuan)212套(tao)。

　　從產品類型(xing)看(kan)，剛需仍占主流(liu)，其中純剛需類占比超三(san)成，剛需及(ji)改(gai)善項目(mu)占比43.2%，無投資類項目(mu)。樓盤去化方面，截至目(mu)前，一(yi)二(er)線(xian)城市開盤項目(mu)平均去化率為(wei)63.7%。其中，一(yi)線(xian)城市平均去化率為(wei)76%，二(er)線(xian)城市為(wei)63%。

　　克而瑞研究(jiu)中心指(zhi)出(chu)，9月、10月，中部地(di)區三線城(cheng)市(shi)房(fang)地(di)產市(shi)場(chang)(chang)曾短暫回暖，因返(fan)鄉置業需求進場(chang)(chang)，但(dan)成交量明顯不及往年(nian)。11月以來，市(shi)場(chang)(chang)全面轉冷，觀望情緒愈加(jia)濃(nong)重，預計房(fang)企去化壓力會不斷(duan)加(jia)大。

　　底價成交土地多

　　機構(gou)監測(ce)數據顯示(shi)，11月(yue)，全國300個城市土(tu)地(di)成(cheng)交面積8001萬(wan)平方米(mi)，環比下降(jiang)(jiang)27%；土(tu)地(di)出讓金額為4209億元(yuan)，環比下降(jiang)(jiang)15%。70個大中城市年底住(zhu)宅用地(di)成(cheng)交量增幅收窄，二線城市仍(reng)未追(zhui)平去年同(tong)期。

　　以11月成(cheng)交(jiao)總價TOP10地(di)塊(kuai)來(lai)看，有半數地(di)塊(kuai)以底價成(cheng)交(jiao)，包括土拍市場較(jiao)為火熱的(de)深圳(zhen)也有兩宗地(di)以底價成(cheng)交(jiao)。這(zhe)(zhe)些地(di)塊(kuai)或(huo)有嚴格的(de)出讓要求、或(huo)區位較(jiao)為一般，因此(ci)房企(qi)拿地(di)積極性不高。預計(ji)接(jie)下來(lai)房企(qi)會把資金集中在稀缺優質(zhi)宅地(di)上(shang)，這(zhe)(zhe)些地(di)塊(kuai)的(de)競爭將更加激烈。

　　土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)流(liu)拍(pai)(pai)(pai)(pai)方面，雖然深圳、廣州(zhou)等城(cheng)市有優質(zhi)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)出讓，但重點城(cheng)市供應主(zhu)力仍以(yi)條件較為一般的地(di)(di)(di)(di)(di)塊為主(zhu)，加之當(dang)前融資環境持(chi)續收(shou)緊，房企整體拿地(di)(di)(di)(di)(di)積(ji)極性仍在下降，土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)流(liu)拍(pai)(pai)(pai)(pai)增多。就流(liu)拍(pai)(pai)(pai)(pai)地(di)(di)(di)(di)(di)塊類型來(lai)看(kan)，無人競拍(pai)(pai)(pai)(pai)或未(wei)達底(di)價而流(liu)拍(pai)(pai)(pai)(pai)的地(di)(di)(di)(di)(di)塊占到七成(cheng)；結合所屬區位來(lai)看(kan)，這(zhe)些遭遇(yu)流(liu)拍(pai)(pai)(pai)(pai)的土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)除了中小城(cheng)市外(wai)，長沙(sha)、鄭州(zhou)、武漢等中西部二線(xian)城(cheng)市也有不少地(di)(di)(di)(di)(di)塊流(liu)拍(pai)(pai)(pai)(pai)。從土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)屬性上來(lai)看(kan)，有五成(cheng)是(shi)商(shang)辦(ban)地(di)(di)(di)(di)(di)塊，如長沙(sha)流(liu)拍(pai)(pai)(pai)(pai)的10宗地(di)(di)(di)(di)(di)均是(shi)商(shang)辦(ban)地(di)(di)(di)(di)(di)塊，其余流(liu)拍(pai)(pai)(pai)(pai)地(di)(di)(di)(di)(di)塊雖含宅用地(di)(di)(di)(di)(di)，但因區位偏遠、周邊配套(tao)設(she)施欠缺，最(zui)終流(liu)拍(pai)(pai)(pai)(pai)。

　　調控依然嚴格

　　對于2020年的(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產市場，多(duo)位房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產觀察人(ren)士指出，2020年調(diao)控(kong)(kong)力度不放松，即使是在疫情(qing)最為(wei)嚴重的(de)一(yi)季度，仍堅持(chi)“房(fang)(fang)(fang)子(zi)是用來住的(de)，不是用來炒的(de)”定位不變，央行(xing)、銀保(bao)監會(hui)、住建部等部委多(duo)次(ci)召(zhao)開會(hui)議強調(diao)保(bao)持(chi)樓市調(diao)控(kong)(kong)政策的(de)連(lian)續性和(he)穩定性。與此同(tong)時，中(zhong)央保(bao)持(chi)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產金融政策的(de)連(lian)續性、一(yi)致性和(he)穩定性，加(jia)快(kuai)建立房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產金融長效管(guan)理制度，下半年房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產金融監管(guan)整體呈現逐漸收緊態勢。

　　在(zai)“房住不炒”基調指引下，地方政(zheng)府因城施策更加(jia)靈活。上半年，為(wei)了(le)減弱疫情防控(kong)對房地產市(shi)場的(de)干(gan)擾，多(duo)地從供需(xu)兩端陸續出(chu)臺房地產相(xiang)關扶(fu)持政(zheng)策。下半年政(zheng)策環境趨緊，多(duo)地升(sheng)級樓市(shi)調控(kong)政(zheng)策。但(dan)整體(ti)來看，除深圳等(deng)個別城市(shi)外，多(duo)數城市(shi)出(chu)臺的(de)調控(kong)政(zheng)策較為(wei)溫和。

　　房產(chan)研究(jiu)機構預計，未(wei)來(lai)五(wu)年(nian)我國商品住宅(zhai)銷(xiao)(xiao)售面(mian)積(ji)為(wei)67.8億(yi)平(ping)方米；銷(xiao)(xiao)售金額(e)有望達到79.5萬(wan)億(yi)元；新開工面(mian)積(ji)為(wei)74.8億(yi)平(ping)方米；開發投資額(e)達58.5萬(wan)億(yi)元。從復合(he)增速角度看，2021年(nian)至2025年(nian)，商品住宅(zhai)銷(xiao)(xiao)售面(mian)積(ji)年(nian)均(jun)降幅約3.7%左右(you)，銷(xiao)(xiao)售金額(e)年(nian)均(jun)增長率約為(wei)1.8%左右(you)，新開工面(mian)積(ji)年(nian)均(jun)下降約為(wei)2.7%左右(you)，開發投資額(e)年(nian)均(jun)增長率約為(wei)3.8%左右(you)。房地(di)產(chan)市場有望呈(cheng)現(xian)“發展節(jie)奏明顯放緩(huan)，供求規模高位小幅回落”的局面(mian)。