近日，房(fang)(fang)(fang)地(di)產貸(dai)款(kuan)市場迎來重磅新規。央行(xing)、銀保監會下發《關(guan)于建立(li)銀行(xing)業金融機構房(fang)(fang)(fang)地(di)產貸(dai)款(kuan)集(ji)中度管理制(zhi)度的通(tong)(tong)知》（下稱《通(tong)(tong)知》），分檔設置房(fang)(fang)(fang)地(di)產貸(dai)款(kuan)余(yu)額(e)(e)占比(bi)(bi)上限和個人住房(fang)(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)余(yu)額(e)(e)占比(bi)(bi)上限，為各(ge)類銀行(xing)機構的房(fang)(fang)(fang)地(di)產貸(dai)款(kuan)占比(bi)(bi)劃定了(le)“紅線”。該《通(tong)(tong)知》自2021年1月1日起實施(shi)。

　　 此次新規(gui)對銀行(xing)(xing)、購房者、房地產開發企業會有什么影響、目(mu)前各(ge)家(jia)銀行(xing)(xing)執行(xing)(xing)情況又如(ru)何呢(ni)，專(zhuan)家(jia)又如(ru)何看？帶著上述(shu)問(wen)題，《證(zheng)券日報》記者近(jin)日走訪北京地區多家(jia)銀行(xing)(xing)及房地產中介機構。

　　 銀行

　　 暫未收到相關通知

　　 小銀行未來受影響較大

　　 從各個銀行(xing)(xing)(xing)的實際貸款情況來看，目(mu)前(qian)，大部(bu)分銀行(xing)(xing)(xing)業金(jin)融機(ji)構(gou)符合管理(li)要求。記(ji)者(zhe)統計(ji)發(fa)現，按照2020年中(zhong)報披露的數(shu)據來看，目(mu)前(qian)超(chao)出(chu)(chu)上限(xian)的銀行(xing)(xing)(xing)數(shu)量并(bing)不(bu)多，只有部(bu)分銀行(xing)(xing)(xing)相關指標(biao)超(chao)出(chu)(chu)監管的劃定范圍，其余大部(bu)分都沒有觸及上限(xian)。針對(dui)超(chao)出(chu)(chu)上限(xian)的銀行(xing)(xing)(xing)機(ji)構(gou)，監管部(bu)門(men)也設(she)置(zhi)了一定的過渡期(qi)，給不(bu)達(da)標(biao)機(ji)構(gou)充分的整改(gai)時間，維護市場平穩過渡。

　　 近日，《證券日報》記者走訪多(duo)家(jia)不(bu)同類型銀(yin)行網點，據(ju)多(duo)數銀(yin)行的(de)個(ge)貸經理反饋，截至目前還沒接到行里通(tong)知有政策變化，年初貸款額度比(bi)較充(chong)足，并未對個(ge)人購(gou)房有影響。

　　 “此次(ci)新(xin)規對我行的具體業(ye)務沒有影響(xiang)(xiang)，受影響(xiang)(xiang)比較大的主要是小(xiao)銀(yin)行，由于資金(jin)量(liang)比較小(xiao)，在人民銀(yin)行設置限定的范圍下(xia)，小(xiao)銀(yin)行總的放款量(liang)將下(xia)降很(hen)多。”某國有銀(yin)行貸款部門的工作(zuo)人員表示。

　　 某(mou)國有大行的一位個(ge)貸經理告訴記者，“目(mu)前還(huan)不知道會給我行匹配多(duo)少額度，正在等(deng)待分行的通知。”

　　 此外，多(duo)家(jia)銀行(xing)放(fang)款提(ti)速。《證券日報》記者近日咨詢的數(shu)十家(jia)銀行(xing)中，越來越多(duo)銀行(xing)的放(fang)款速度是“一周見”，這與上個月多(duo)數(shu)銀行(xing)以“一個月”作為參考時效有所不同。

　　 《證(zheng)券日報》記(ji)者近日以購房者身份咨詢某城商行(xing)時，該(gai)行(xing)的個貸經(jing)理表示(shi)：“如果是純商業貸款，資料(liao)齊(qi)全面簽后一兩天(tian)批貸，過戶完(wan)兩天(tian)之內可以放款。”

　　 在新規要(yao)求下銀行(xing)將受到哪些影(ying)響？

　　 蘇寧金融研究院宏(hong)觀經濟研究中(zhong)(zhong)心副主任(ren)陶金在接受《證券日報(bao)》記者采訪時(shi)表示，《通知》規(gui)定的(de)(de)(de)(de)關于(yu)房(fang)(fang)地(di)產貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)的(de)(de)(de)(de)兩(liang)個上限(xian)(xian)，大部分銀行是(shi)滿足的(de)(de)(de)(de)，但考慮到(dao)房(fang)(fang)地(di)產貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)本身(shen)每年的(de)(de)(de)(de)增量，這兩(liang)個上限(xian)(xian)的(de)(de)(de)(de)剛性是(shi)比(bi)較明顯(xian)的(de)(de)(de)(de)，因(yin)此《通知》更(geng)多(duo)的(de)(de)(de)(de)是(shi)在控(kong)制房(fang)(fang)地(di)產貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)的(de)(de)(de)(de)增量，同(tong)時(shi)在存量部分關注(zhu)不同(tong)類型銀行間(jian)房(fang)(fang)地(di)產貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)規(gui)模的(de)(de)(de)(de)結構調整，以使得不同(tong)的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)地(di)產貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)集(ji)中(zhong)(zhong)度與不同(tong)風險承受能(neng)力(li)的(de)(de)(de)(de)銀行相匹配。從住房(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)集(ji)中(zhong)(zhong)度的(de)(de)(de)(de)超(chao)限(xian)(xian)情況看，僅有小部分銀行超(chao)限(xian)(xian)，且監管根(gen)據超(chao)限(xian)(xian)幅度設置了不同(tong)時(shi)間(jian)長度的(de)(de)(de)(de)過渡期(qi)。因(yin)此短期(qi)看個人住房(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)供給，至少在存量上受到(dao)的(de)(de)(de)(de)影響可能(neng)沒有預(yu)期(qi)那么大。

　　 陶金(jin)進一步(bu)表示，目前來看，第一檔國有大(da)型銀(yin)(yin)行的(de)房(fang)地產貸款壓(ya)降壓(ya)力(li)并(bing)不大(da)。第二檔中型銀(yin)(yin)行的(de)壓(ya)力(li)相對(dui)略大(da)，個(ge)別(bie)銀(yin)(yin)行可能(neng)需要主動(dong)減少(shao)住房(fang)貸款增量(liang)和壓(ya)降存量(liang)來降低房(fang)地產貸款集中度(du)。中小銀(yin)(yin)行中，也存在個(ge)別(bie)銀(yin)(yin)行房(fang)地產開發貸款超限的(de)問題，也可能(neng)需要通(tong)過主動(dong)壓(ya)降來達(da)到監(jian)管標(biao)準(zhun)。

　　 房產中介

　　 客戶目前未受新規影響

　　 年底放款可能會緊張

　　 對于這項新規，更多的(de)房(fang)產中(zhong)介業(ye)務員表(biao)(biao)示不(bu)清楚，并(bing)沒(mei)有接(jie)到(dao)相關(guan)通知，目前手上正(zheng)在走(zou)貸款(kuan)程序(xu)的(de)客戶也(ye)沒(mei)有受到(dao)影(ying)響。也(ye)有中(zhong)介表(biao)(biao)示，該項新規目前影(ying)響不(bu)大，可能后期放款(kuan)速度會慢。

　　 “尚未收到(dao)(dao)(dao)有(you)(you)關該銀行(xing)(xing)個人貸款(kuan)業務(wu)的任(ren)何(he)信(xin)息。包括我(wo)們公司權證(zheng)這(zhe)也沒(mei)有(you)(you)接到(dao)(dao)(dao)建委和(he)銀行(xing)(xing)的通知(zhi)。”某貸款(kuan)中介(jie)公司的工作人員對(dui)記者表示(shi)：“對(dui)于購房者而言，北京地(di)區房貸政策沒(mei)有(you)(you)明顯變化，也不會影(ying)響到(dao)(dao)(dao)個人購房者的合理按揭需求，不必擔心。”

　　 不過，也有中介表示(shi)，監管限(xian)定銀行(xing)房(fang)貸(dai)上限(xian)，影響的無非就是年底放款會(hui)比較(jiao)慢。未(wei)來下半年房(fang)貸(dai)可能會(hui)面臨(lin)緊張(zhang)，貸(dai)款的審(shen)核條件有可能更加嚴格。

　　 在采(cai)訪中，多數中介透露，從往(wang)年經驗來看，年底銀(yin)行的按揭額度確(que)實會(hui)出(chu)現比較緊張的情況，有購(gou)房需(xu)求的還是盡(jin)快(kuai)入手。

　　 專家

　　 優化商業銀行信貸結構

　　 房貸監管仍將趨嚴

　　 防止過多資(zi)金(jin)流入房地(di)(di)產是近兩年監管管控的(de)(de)重點(dian)之一。去(qu)年8月份監管部(bu)門(men)對房地(di)(di)產開發企業(ye)出臺監管指標(biao)，其中出臺的(de)(de)“三(san)條(tiao)(tiao)紅線”限制房企融資(zi)需求，此次又出臺“兩條(tiao)(tiao)紅線”約束(shu)金(jin)融機構信貸(dai)供應。

　　 銀(yin)行業內(nei)人士表(biao)示，上述相關政策的(de)出臺有利于(yu)防范金(jin)融體系對房地(di)產貸款過度集中帶來的(de)潛在系統性金(jin)融風險，有利于(yu)促進房地(di)產市場和(he)金(jin)融市場的(de)穩定健康(kang)發展。

　　 與(yu)此同時，近年(nian)來，金(jin)融監(jian)管者多(duo)次提示房(fang)地(di)產(chan)金(jin)融的風(feng)(feng)險。2020年(nian)，銀保監(jian)會主席(xi)郭樹清表示房(fang)地(di)產(chan)是現階段我國金(jin)融風(feng)(feng)險方面最(zui)大(da)的“灰犀牛”，要堅決抑制房(fang)地(di)產(chan)泡沫。

　　 民生銀行(xing)首(shou)席研究員溫彬在(zai)接受《證券日報》記者采訪時表示，本次建立房(fang)地產貸款集(ji)中度(du)管理(li)制度(du)，主要目的(de)(de)是一方面進一步(bu)優化商業(ye)銀行(xing)信(xin)貸結構，加大(da)對(dui)實體經濟支持力度(du)，另一方面，保(bao)持房(fang)地產市場平穩健康發展。溫彬認為(wei)在(zai)新增貸款中應該加大(da)對(dui)制造業(ye)、科技創新、綠色金融、小微企業(ye)等關(guan)鍵領域和(he)薄弱環節的(de)(de)支持力度(du)。

　　 《通知(zhi)》發布(bu)后(hou)，對房(fang)企和購房(fang)者(zhe)帶來哪(na)些影響？

　　 陶金(jin)表(biao)示(shi)，顯(xian)然對房(fang)(fang)(fang)企(qi)產生了較大的(de)額外融資(zi)(zi)壓(ya)力，信貸供給的(de)減少可(ke)能(neng)會(hui)(hui)促使(shi)大型房(fang)(fang)(fang)企(qi)尋求(qiu)更多樣(yang)化的(de)融資(zi)(zi)手段，而小型房(fang)(fang)(fang)企(qi)則(ze)需要加強對自身(shen)財務(wu)和(he)資(zi)(zi)金(jin)鏈的(de)管理，更多依靠內源融資(zi)(zi)審慎(shen)開(kai)展(zhan)經營活動。對于購(gou)房(fang)(fang)(fang)者而言(yan)，銀(yin)行住房(fang)(fang)(fang)貸款(kuan)可(ke)能(neng)會(hui)(hui)出現(xian)限(xian)額管理，不可(ke)避免地對申請房(fang)(fang)(fang)貸者信用和(he)資(zi)(zi)質開(kai)展(zhan)更能(neng)嚴格的(de)審核(he)，同時(shi)盡管房(fang)(fang)(fang)貸利率由LPR加點(dian)確定，但(dan)以往的(de)相關(guan)優(you)惠可(ke)能(neng)會(hui)(hui)減少。

　　 易居研(yan)究(jiu)院智庫中心研(yan)究(jiu)總監嚴躍(yue)進(jin)在接受《證券日(ri)報(bao)》記者(zhe)(zhe)采訪時表示，企業(ye)(ye)和銀行(xing)的(de)(de)業(ye)(ye)務合(he)(he)作需(xu)要謹慎，要關注銀行(xing)后續一(yi)些貸款動向，防范合(he)(he)作后貸款工作受阻或者(zhe)(zhe)說不(bu)達預期，可能會影(ying)響樓盤銷售(shou)。而對于個(ge)人購房者(zhe)(zhe)來說，關注貸款能不(bu)能很(hen)快發下(xia)來，如果批不(bu)下(xia)來的(de)(de)話責任由購房者(zhe)(zhe)承擔(dan)。

　　 業內人士表示，目(mu)前，房地產金融監管(guan)實施嚴格的(de)監管(guan)政策，預計不會在(zai)2021年放松。

　　 “《通(tong)知》對(dui)增量(liang)(liang)的(de)影響甚于對(dui)存(cun)量(liang)(liang)的(de)影響，部(bu)分(fen)超限(xian)的(de)銀(yin)行(xing)需要主動化解(jie)存(cun)量(liang)(liang)業務，而未超限(xian)的(de)銀(yin)行(xing)業需要減(jian)少增量(liang)(liang)業務，因(yin)此未來房貸增量(liang)(liang)規模增幅將出現收縮。”陶金稱。