自棚改退潮以來，不少(shao)非核心(xin)三四線城(cheng)市(shi)的(de)需(xu)求側在(zai)近兩年明顯萎縮，土地和新房供給還在(zai)增加(jia)，供需(xu)不匹配(pei)疊加(jia)存量老舊房流(liu)通困難(nan)等結(jie)構問題，已形成“新房-二手房積壓下跌”的(de)惡性循環。

　  貝(bei)殼研究院監測的100城(cheng)中，三(san)四線(xian)市(shi)場整(zheng)體大幅跑(pao)輸一二線(xian)市(shi)場。盡管今年(nian)一季(ji)度有所回升，三(san)四線(xian)城(cheng)市(shi)整(zheng)體新房(fang)價格指數也僅回到兩(liang)年(nian)前的水平(ping)。

　　今年(nian)以來(lai)，上海、深(shen)圳、杭州、南京等(deng)多個熱點城市樓(lou)市調(diao)控持(chi)續收緊(jin)，甚至一些熱點三(san)四線城市也(ye)開始(shi)納入調(diao)控行列。

　　不(bu)過值得注(zhu)意的是，自(zi)棚(peng)改退潮以(yi)來，不(bu)少非核心三(san)四(si)線樓市的需求側在近兩年(nian)明(ming)顯萎縮，土(tu)地和新(xin)房供(gong)給還在增(zeng)加，供(gong)需不(bu)匹配(pei)疊(die)加存量老舊(jiu)房流通困難等結(jie)構問題，已形成“新(xin)房-二(er)手房積壓(ya)下跌”的惡性(xing)循(xun)環。

　　而且，由于購房(fang)需(xu)求萎縮，加之不少房(fang)企(qi)在這些(xie)非核心三四線城市(shi)的(de)布局明(ming)顯減弱，造成這些(xie)城市(shi)的(de)房(fang)地產市(shi)場(chang)面臨土地難(nan)出讓、新房(fang)難(nan)去化、二手房(fang)難(nan)流通的(de)困局。

　　有城市二(er)手(shou)房(fang)價跌回2007年

　　國家統計局(ju)今年3月70城(cheng)(cheng)房價數據晃示，一線城(cheng)(cheng)市新建商(shang)品住(zhu)宅和(he)二(er)手住(zhu)宅銷售(shou)價格同比分(fen)別上漲(zhang)5.2%和(he)11.4%，二(er)線城(cheng)(cheng)市分(fen)別上漲(zhang)4.8%和(he)3.3%。

　　反觀三線城市數據，3月新建商品住(zhu)(zhu)宅和(he)二手住(zhu)(zhu)宅銷售價格同比分(fen)別(bie)上漲3.9%和(he)2.3%，是(shi)各級(ji)別(bie)城市房價中(zhong)最為(wei)安靜的存在(zai)。

　　據國家統計局(ju)發(fa)布(bu)的70城二手房(fang)和新房(fang)價(jia)(jia)格指(zhi)數(shu)，2020年35個三線城市中(zhong)13個城市二手房(fang)價(jia)(jia)格下(xia)跌，即使今年一季(ji)度(du)有(you)局(ju)部(bu)“小(xiao)陽(yang)春”行(xing)情，部(bu)分三線城市房(fang)價(jia)(jia)下(xia)跌的勢頭并沒有(you)止(zhi)住。

　　歷(li)經(jing)了(le)2016年(nian)以來的(de)(de)漲(zhang)價去庫存、棚改紅利(li)、返鄉(xiang)置業(ye)等(deng)多重因素(su)的(de)(de)刺(ci)激，大量(liang)三(san)四線城市的(de)(de)房價地價已被推至高位，近兩年(nian)繼續(xu)上行的(de)(de)動能明顯(xian)減(jian)弱(ruo)。

　　貝(bei)殼研究院監測的(de)100城中，三(san)四線市(shi)場(chang)整(zheng)體(ti)大幅(fu)跑輸(shu)一二線市(shi)場(chang)。盡管(guan)今年(nian)一季度有所回升，三(san)四線城市(shi)整(zheng)體(ti)新房價(jia)格指數也僅(jin)回到兩(liang)年(nian)前的(de)水(shui)平。

　　以牡丹(dan)江為例，在(zai)不考慮通(tong)脹的(de)前提下，2020年(nian)其二(er)手(shou)房(fang)房(fang)價跌(die)回5年(nian)前的(de)價格水(shui)平，而(er)今年(nian)一季度的(de)跌(die)幅直接使其房(fang)價倒退至2007年(nian)的(de)水(shui)平。而(er)且，這僅是官(guan)方口(kou)徑一小(xiao)部(bu)分三線(xian)城(cheng)市(shi)的(de)樣本，更多未被納入統計發布范圍的(de)非核心都市(shi)圈(quan)三線(xian)以下城(cheng)市(shi)的(de)情況，并不比發布的(de)樂觀(guan)。

　　此(ci)外(wai)，三四線城(cheng)市的土地(di)市場(chang)也不容樂(le)觀(guan)。2019年(nian)和2020年(nian)，三四線城(cheng)市超過三成(cheng)的土地(di)溢價率低于5%，其中不少城(cheng)市土地(di)以底價成(cheng)交成(cheng)為常(chang)態。

　　2020年全(quan)年，貝(bei)殼研(yan)究院統計監測的(de)163個三(san)四(si)線城市(shi)中有123個城市(shi)有土地流拍，占比(bi)高達四(si)分之三(san)。29個城市(shi)的(de)流拍率(lv)超過(guo)20%，主要集中在(zai)華中（10城）、東北（6城）、廣東（5城）以及云貴桂(gui)地區。除了(le)傳統印象(xiang)中發展相對落后的(de)內(nei)陸腹地，靠(kao)近(jin)大(da)灣區的(de)廣東其(qi)他三(san)四(si)線城市(shi)也遭遇了(le)地產市(shi)場(chang)冷卻的(de)情況。

　　值得注意的是，不少房企(qi)似乎也“拋棄(qi)”了(le)一(yi)些(xie)前(qian)景(jing)并不明(ming)朗的三四線城市，他們更為看(kan)重的是區域(yu)的經濟發展(zhan)能力。一(yi)千億(yi)房企(qi)相關(guan)負責人劉石告訴《每日經濟新聞》記者：“三四線城市的狀況(kuang)也不能一(yi)概而論，我們還是看(kan)重城市的GDP總量，按照GDP的水平來(lai)布局(ju)項目。”

　　“實(shi)際上還是要(yao)看城市(shi)本身的產業結構(gou)和(he)人口分布，一(yi)些長三角(jiao)的三四線城市(shi)，完全不遜色與一(yi)些地(di)區的二線城市(shi)。”劉石表示。

　　三四線樓市(shi)如何“破(po)局”？

　　隨著棚(peng)改逐步退潮(chao)至今，缺乏產業、人口等基本面(mian)支撐的非核心三四線城(cheng)市的需(xu)(xu)求(qiu)側明(ming)顯萎縮。另一(yi)方面(mian)，不(bu)少曾受益于土(tu)地出讓的地方政府仍然沉浸(jin)于既往的模式，試(shi)圖繼續通過新(xin)建住(zhu)房和(he)基建投資來吸引人口。簡言之(zhi)，需(xu)(xu)求(qiu)已然回落(luo)，但供給還在持(chi)續增加(jia)。

　　目前三四(si)線城(cheng)市有關部(bu)門(men)對市場冷卻的應對依然停留在對新(xin)房銷售的刺激上(shang)，例如購(gou)(gou)房補貼(tie)(tie)、開(kai)發商降(jiang)價、鼓勵(li)農民進城(cheng)購(gou)(gou)房等等。例如在張家(jia)界購(gou)(gou)買中心城(cheng)區(qu)(qu)新(xin)建商品住(zhu)房或公(gong)(gong)寓每套可(ke)享受(shou)不超過2萬(wan)元契稅(shui)補貼(tie)(tie)，公(gong)(gong)積金(jin)繳滿6個月后最(zui)高(gao)貸款額(e)度可(ke)至60萬(wan)元；四(si)平(ping)出臺了鼓勵(li)農民進城(cheng)購(gou)(gou)房政策(ce)，新(xin)房和二手房契稅(shui)全(quan)額(e)補貼(tie)(tie)和消費券補貼(tie)(tie)，可(ke)加入城(cheng)鎮社保和公(gong)(gong)積金(jin)，子女享受(shou)城(cheng)區(qu)(qu)入學、轉學政策(ce)。

　　與一二線(xian)城市(shi)相比，普(pu)通三四線(xian)城市(shi)政策環境本就寬松(song)，居民購房杠(gang)桿率(lv)遠高(gao)于熱(re)點城市(shi)。統計顯示，三四線(xian)城市(shi)的(de)貸款(kuan)資金率(lv)要普(pu)遍高(gao)于一二線(xian)城市(shi)。如開封、咸(xian)陽、中山、臨沂的(de)貸款(kuan)資金率(lv)分別達到了52.7%、54.5%、56.8%、60.5%，而北京、上海、廣(guang)州、深(shen)圳則分別為24.8%、27.4%、45.6%、47.5%。

　　“這(zhe)些措(cuo)施實際上(shang)(shang)治標不治本(ben)，結構(gou)上(shang)(shang)會加劇新房二手房積壓的惡(e)性循(xun)環，總量上(shang)(shang)或許能對短期(qi)(qi)去(qu)化有一定效(xiao)果，但(dan)這(zhe)樣(yang)的效(xiao)果建立在對更長時(shi)期(qi)(qi)居民購(gou)買力的透支之上(shang)(shang)。”

　　貝殼研(yan)究院認為(wei)，“對(dui)于趨勢性下行的市場(chang)，刺(ci)激(ji)居(ju)民繼續增加杠桿(gan)，既撐不(bu)起市場(chang)基本(ben)面，脆弱(ruo)的高杠桿(gan)還容(rong)易伴隨資產價格下跌，借由信貸(dai)市場(chang)的‘抵押品效(xiao)應’和‘財富效(xiao)應’造成金融(rong)系統不(bu)穩定，引發地方金融(rong)風險(xian)。”

　　三四線城市如何改變(bian)這種狀況？在貝(bei)殼(ke)研究院看來，首先是(shi)要控制(zhi)低(di)質低(di)效的(de)土地供給；其次是(shi)盤(pan)活存量、打通(tong)(tong)新房二(er)手房流通(tong)(tong)鏈條，通(tong)(tong)過(guo)項目改造(zao)針對(dui)性地解決老(lao)舊(jiu)小區的(de)問題，提升老(lao)舊(jiu)小區的(de)居住體驗。同時，可(ke)以在政策上對(dui)“賣一(yi)買一(yi)”的(de)本(ben)地換房群(qun)體進行傾斜，從(cong)而(er)更好滿足人民群(qun)眾(zhong)對(dui)美(mei)好生活的(de)向(xiang)往。