4月(yue)16日(ri)，國家統計(ji)局發(fa)布1-3月(yue)份全國房地產(chan)開發(fa)投資和銷售(shou)情況(kuang)、3月(yue)份70個大中城市商品住宅銷售(shou)價格變動(dong)情況(kuang)。

　　3月迎來“小陽春”，一季度實現“開門紅”

　　春節月過(guo)后，房(fang)企加大供貨力(li)度(du)，熱點城市(shi)需求(qiu)延續了開(kai)年以(yi)來(lai)(lai)的熱度(du)。3月成交1.86億(yi)平方米，創(chuang)歷年同(tong)期最(zui)高(gao)，樓市(shi)迎來(lai)(lai)最(zui)強(qiang)小陽春。從一季度(du)整體情(qing)況(kuang)來(lai)(lai)看，供需兩(liang)旺疊加基數(shu)效應，市(shi)場成交熱度(du)較高(gao)。一季度(du)全國(guo)商(shang)品房(fang)銷售面積為3.6億(yi)平方米，銷售金(jin)額為3.8萬億(yi)元(yuan)，同(tong)比分別增長63.8%和(he)88.5%，較2019年同(tong)期分別增長20.7%和(he)41.9%。

　　房(fang)價(jia)(jia)方面(mian)，3月70大(da)(da)中城(cheng)(cheng)市新建商品住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)價(jia)(jia)格指數環(huan)(huan)比(bi)0.4%，與上(shang)(shang)月持平(ping)；同比(bi)4.4%，較(jiao)上(shang)(shang)月擴大(da)(da)。二手住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)價(jia)(jia)格指數環(huan)(huan)比(bi)和同比(bi)分別為0.4%和3.3%，漲(zhang)幅均較(jiao)上(shang)(shang)月擴大(da)(da)。其(qi)中，一線城(cheng)(cheng)市調控政(zheng)策(ce)作(zuo)用(yong)顯現，新房(fang)和二手房(fang)價(jia)(jia)環(huan)(huan)比(bi)增速都較(jiao)上(shang)(shang)月回落(luo)。隨著房(fang)地產貸款集中度(du)管理、嚴查經營貸入(ru)樓市等(deng)信貸收緊，以及針對重點(dian)城(cheng)(cheng)市的住(zhu)(zhu)建部(bu)定向約談、住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)供地“兩集中”、新房(fang)搖號(hao)“積分制”等(deng)調控升級，重點(dian)城(cheng)(cheng)市房(fang)價(jia)(jia)環(huan)(huan)比(bi)漲(zhang)幅有(you)望繼續縮窄。

　　土地成交清淡，二季度將進入高峰期

　　一季度土(tu)地(di)市場相對清淡(dan)，成(cheng)交量處于(yu)歷(li)年較(jiao)低(di)水(shui)(shui)平(ping)。1-3月房(fang)地(di)產開發企業(ye)土(tu)地(di)購(gou)置面(mian)積2301萬平(ping)方(fang)米，僅比去年同(tong)期(qi)增長16.9%，低(di)于(yu)其他年份同(tong)期(qi)拿(na)地(di)水(shui)(shui)平(ping)；土(tu)地(di)成(cheng)交價款809億元，下降17.3%，為近(jin)十年最(zui)低(di)值。

　　增加(jia)土(tu)地(di)(di)供(gong)給將(jiang)是(shi)今(jin)年解決(jue)大城(cheng)市住(zhu)房問題的重要任務。近期多(duo)個重點(dian)城(cheng)市公布了(le)住(zhu)宅供(gong)地(di)(di)計(ji)劃(hua)，全年計(ji)劃(hua)量較去年普遍有(you)所增長。同(tong)時住(zhu)宅供(gong)地(di)(di)“兩集中(zhong)”政(zheng)策(ce)下，政(zheng)策(ce)的實(shi)施將(jiang)會(hui)對土(tu)地(di)(di)市場成交節奏產生(sheng)影響，以往6月、12月供(gong)地(di)(di)高峰變為4月、7月、10月，其中(zhong)4月首批集中(zhong)掛牌規模(mo)占(zhan)比較高。預計(ji)一方(fang)面將(jiang)推升土(tu)地(di)(di)市場熱度升溫，二季度成交量明顯提(ti)高；另一方(fang)面將(jiang)帶動土(tu)地(di)(di)溢價率收斂(lian)，有(you)利(li)于房企盈利(li)能力改善。

　　開發投資穩健，房企融資結構調整

　　房(fang)地產開(kai)(kai)發(fa)投資(zi)較(jiao)為(wei)穩(wen)健，一季度(du)共實現2.76萬(wan)億元，同比(bi)增長25.6%，處于較(jiao)高水平(ping)，主要受穩(wen)健的房(fang)屋(wu)(wu)施工(gong)(gong)支持。1-3月房(fang)地產開(kai)(kai)發(fa)企業房(fang)屋(wu)(wu)施工(gong)(gong)面積(ji)79.8億平(ping)方米，同比(bi)增長11.2%；房(fang)屋(wu)(wu)新開(kai)(kai)工(gong)(gong)面積(ji)3.6億平(ping)方米，增長28.2%。但剔除疫情低(di)基數影響，相比(bi)2019年(nian)(nian)同期(qi)增長15.9%，2019-2021年(nian)(nian)兩年(nian)(nian)的復合平(ping)均增長率(lv)為(wei)7.6%，低(di)于2014-2019年(nian)(nian)五年(nian)(nian)間的復合增長率(lv)9.3%。

　　房(fang)(fang)企資(zi)(zi)金面相對充足，融資(zi)(zi)結(jie)(jie)構(gou)受(shou)“三(san)道紅線”影響有所調整。1-3月房(fang)(fang)地產開(kai)發企業到位資(zi)(zi)金4.7萬億元，同比增長(chang)41.4%；比2019年(nian)同期增長(chang)21.9%，兩年(nian)平均增長(chang)10.4%，高(gao)于近三(san)年(nian)增速，資(zi)(zi)金面情況尚好。從(cong)資(zi)(zi)金來(lai)源的(de)結(jie)(jie)構(gou)來(lai)看，受(shou)到“三(san)道紅線”的(de)限制，房(fang)(fang)企來(lai)自開(kai)發貸款的(de)資(zi)(zi)金占(zhan)比縮(suo)減(jian)至15.2%，明顯(xian)低(di)于上月及(ji)去年(nian)同期；銷售回款直接形成的(de)定(ding)金及(ji)預收款占(zhan)比提(ti)升至37.4%，創出了歷史(shi)新高(gao)，與成交火(huo)熱相對應，融資(zi)(zi)監管收緊(jin)下內源性(xing)融資(zi)(zi)的(de)重(zhong)要(yao)性(xing)在增強。

　　（交(jiao)通銀行(xing)金融研(yan)(yan)究中(zhong)心(xin)首席(xi)(xi)研(yan)(yan)究員(yuan)唐建(jian)偉、首席(xi)(xi)房地產分(fen)析師夏丹）