新一輪限(xian)價政策吸取了之前的(de)教訓，要(yao)求地(di)價和房價聯動，這其實是要(yao)求土地(di)管理部門(men)(men)和調控(kong)管理部門(men)(men)的(de)目標要(yao)一致。

　　近期，各(ge)地(di)樓市密集調控，限(xian)(xian)價政(zheng)策重啟。相對2016-2019年那一輪限(xian)(xian)價，新的限(xian)(xian)價政(zheng)策還升級了，不僅(jin)深(shen)圳、成(cheng)都(dou)等(deng)熱點(dian)城市再次啟動限(xian)(xian)價，徐州、湖州、義烏等(deng)三、四線城市也開(kai)始限(xian)(xian)價。另外，新的限(xian)(xian)價政(zheng)策要求，地(di)價和(he)房(fang)(fang)價聯動限(xian)(xian)制(zhi)(zhi)、新房(fang)(fang)和(he)二(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)價聯動限(xian)(xian)制(zhi)(zhi)。因為，地(di)價不限(xian)(xian)制(zhi)(zhi)的話，單(dan)純(chun)限(xian)(xian)制(zhi)(zhi)房(fang)(fang)價會(hui)導致(zhi)(zhi)公建減(jian)配，部分開(kai)發項目甚至會(hui)粗制(zhi)(zhi)濫造，引(yin)發后續業主維權；單(dan)純(chun)限(xian)(xian)制(zhi)(zhi)新房(fang)(fang)價格，但二(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)不限(xian)(xian)價，會(hui)導致(zhi)(zhi)一二(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)價格倒掛，倒逼新房(fang)(fang)漲(zhang)價。

　　當“一城一策”取(qu)代自上(shang)而下的(de)調(diao)控(kong)布(bu)局時(shi)，地(di)方(fang)(fang)政(zheng)府主(zhu)動調(diao)控(kong)、前瞻(zhan)性調(diao)控(kong)的(de)動力減弱。所以，面對房價(jia)(jia)再(zai)次(ci)明顯上(shang)漲(zhang)的(de)形勢，調(diao)控(kong)壓(ya)力增大，限價(jia)(jia)可(ke)能(neng)是多方(fang)(fang)可(ke)以接受的(de)結果：對上(shang)面有了交(jiao)代，畢竟“穩定房價(jia)(jia)”是長效(xiao)機(ji)制的(de)目標；對下能(neng)迎合民意(yi)，畢竟限價(jia)(jia)能(neng)減緩買(mai)房人的(de)焦(jiao)慮(lv)情(qing)緒；對地(di)方(fang)(fang)而言，限價(jia)(jia)還能(neng)保(bao)持樓(lou)市(shi)的(de)熱度(du)，因為限價(jia)(jia)持續刺激買(mai)房的(de)欲望。

　　業內(nei)一直在(zai)(zai)批評限(xian)價政(zheng)策。但是(shi)，當(dang)我們越來(lai)越強調住房(fang)的(de)(de)公共(gong)屬性(xing)和民(min)(min)生(sheng)屬性(xing)，限(xian)價政(zheng)策也就變得(de)合理了(le)。特別是(shi)，當(dang)下各(ge)地都在(zai)(zai)打造民(min)(min)生(sheng)幸福(fu)城市(shi)，搶(qiang)人口、搶(qiang)人才，都在(zai)(zai)積極(ji)打造“雙(shuang)循環”發展(zhan)的(de)(de)新格局，促內(nei)需、擴消費(fei)。花錢的(de)(de)地方(fang)越來(lai)越多，而地方(fang)財政(zheng)收入增(zeng)速卻降(jiang)到了(le)低(di)位。既限(xian)制價格，又(you)要保(bao)持一定的(de)(de)樓市(shi)熱(re)度，這就是(shi)不(bu)得(de)已而為之的(de)(de)選擇(ze)了(le)。

　　上(shang)一輪限價發生(sheng)在(zai)2016-2019年。當時的(de)(de)做法比較簡單，要求熱點城(cheng)市(shi)的(de)(de)房(fang)價保持在(zai)2016年10月份的(de)(de)水(shui)(shui)平。但(dan)是，由于前后出讓的(de)(de)地價明顯上(shang)漲，加上(shang)樓市(shi)調控嚴格后，正規融(rong)(rong)資渠道收緊甚至(zhi)關閘，房(fang)企融(rong)(rong)資轉向影子銀行(xing)，融(rong)(rong)資成(cheng)本也很高(gao)，前端限制房(fang)價的(de)(de)結(jie)果，就是開(kai)發商將“快周轉”做到極致(zhi)，硬生(sheng)生(sheng)將房(fang)地產開(kai)發變成(cheng)了流水(shui)(shui)線作(zuo)業，粗(cu)制濫造、精裝修減配在(zai)行(xing)業大(da)面積出現。甚至(zhi)，劣幣驅逐(zhu)良幣，一些龍頭開(kai)發商，也不(bu)得不(bu)放棄產品(pin)精雕細(xi)琢。

　　如果精裝修減配，甚至(zhi)粗(cu)制濫造(zao)等(deng)也包(bao)不住成本的(de)(de)，就演(yan)變(bian)為大(da)規(gui)模的(de)(de)數據造(zao)假，包(bao)括“雙合同”、延(yan)后(hou)網簽(qian)。當限價創造(zao)的(de)(de)購房(fang)紅(hong)利太(tai)大(da)時，甚至(zhi)會出現“茶水(shui)費”、倒賣房(fang)號等(deng)。到(dao)了2019年，新房(fang)市場(chang)前端的(de)(de)成本越來(lai)越高，市場(chang)亂象越來(lai)越頻繁，后(hou)端限價越來(lai)越難以持(chi)續，再加上(shang)樓市調控壓力降低，內(nei)外經濟(ji)大(da)環(huan)境(jing)變(bian)化（比如中美貿(mao)易戰、環(huan)保攻堅(jian)和(he)清(qing)理P2P等(deng)等(deng)），經濟(ji)下行壓力加大(da)，特別(bie)是2020年疫情發生，從2019年底限價政策(ce)就開始退(tui)出了。

　　新一輪限價政策(ce)吸取了之前的(de)教訓(xun)，各地(di)調控(kong)都(dou)要求地(di)價和房(fang)價聯動，這(zhe)其實是要求土地(di)管(guan)理(li)部門(men)和調控(kong)管(guan)理(li)部門(men)的(de)目標(biao)(biao)要一致。過(guo)去，這(zhe)兩個部門(men)在調控(kong)上的(de)目標(biao)(biao)是不一致的(de)。

　　這一(yi)輪限價(jia)，如果真能將源頭上(shang)的(de)地(di)(di)價(jia)控制住，限價(jia)效果要(yao)比上(shang)一(yi)輪要(yao)好(hao)。當然(ran)，前提是割舍(she)掉對土(tu)(tu)地(di)(di)財政的(de)短(duan)期依(yi)賴。近期，各(ge)地(di)(di)發(fa)布集中(zhong)(zhong)出讓土(tu)(tu)地(di)(di)的(de)公告，每年3-4批(pi)的(de)土(tu)(tu)地(di)(di)集中(zhong)(zhong)出讓，有助于(yu)降(jiang)低(di)土(tu)(tu)地(di)(di)溢價(jia)率和(he)地(di)(di)方饑(ji)渴式供地(di)(di)。另外，“三道紅(hong)線(xian)”也(ye)開始漸(jian)進落地(di)(di)，開發(fa)商饑(ji)渴式融資的(de)沖動也(ye)有望得到控制。土(tu)(tu)地(di)(di)和(he)資金成本(ben)降(jiang)下來了，房(fang)價(jia)壓力就小很(hen)多。

　　不過，限價政策(ce)要(yao)得(de)力，還(huan)得(de)控制(zhi)(zhi)二(er)手(shou)(shou)住房的價格。目(mu)前看，除(chu)了深圳以外(wai)，其他(ta)城市對二(er)手(shou)(shou)房價格的控制(zhi)(zhi)力度(du)是非常弱(ruo)的，甚至連二(er)手(shou)(shou)住房的價格信(xin)息都不掌握。當出現明顯的一二(er)手(shou)(shou)房價格倒掛時，新(xin)房限價就會導致“打新(xin)熱潮”，這反而會刺激樓市向不斷上的熱度(du)。住房的公共(gong)屬(shu)性(xing)突出，限價是合理的，即便國外(wai)也對公共(gong)產品限價，比(bi)如德國將(jiang)隨意(yi)漲房價視(shi)為(wei)違法。

　　但限價(jia)是個系統工程(cheng)，要統籌(chou)規劃好，哪些(xie)該(gai)限（比如普通住房）、哪些(xie)不該(gai)限（比如高檔住房）；也要遵從市場(chang)規律(lv)，與(yu)市場(chang)價(jia)格掛(gua)鉤，考(kao)慮(lv)開發商(shang)的合理(li)利潤，考(kao)慮(lv)歷(li)史遺留問題，不能一(yi)刀切。