合肥、廣州等地日前接連發布樓市調控新政。4月以來，多地加碼房地產調控力度，延續前期房地產調控密集趨勢。從調控內容看，近期發布樓市新政的城市調控趨于精細化，不僅調控范圍有所擴大，還針對“經營貸”“學區房”等熱點問題進行特別說明。熱點地區調控全方位發力，足見調控之決心。

　　涵蓋范圍明顯增多

　　近期，發布樓(lou)市調(diao)(diao)控(kong)新政的城(cheng)市調(diao)(diao)控(kong)內容涵(han)蓋范圍明顯增(zeng)多，調(diao)(diao)控(kong)內容趨于精細(xi)化(hua)。

　　以合肥市(shi)為例(li)，4月5日(ri)，合肥市(shi)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)保障和房(fang)(fang)(fang)產(chan)管理局官網披露(lu)《關于進一步(bu)促(cu)進我(wo)市(shi)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場平(ping)穩健康(kang)發展的通知》（簡稱(cheng)《通知》）。《通知》主要內(nei)容有8條：穩定增加居住(zhu)(zhu)用地供應、實(shi)行市(shi)區(qu)學區(qu)內(nei)成套住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)入學年限政(zheng)策(ce)、深(shen)化(hua)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)限購措施、實(shi)行市(shi)區(qu)熱(re)點樓盤(pan)“搖號(hao)+限售”政(zheng)策(ce)、從(cong)嚴調控商(shang)品住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)價格、加強(qiang)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)貸款審(shen)慎管理、加大租賃(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)建設力(li)度、嚴厲(li)打(da)擊各種(zhong)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場亂象。

　　二(er)手住(zhu)(zhu)房(fang)限(xian)(xian)購政(zheng)策(ce)方面，《通(tong)知》指(zhi)出(chu)，為(wei)精準(zhun)打擊部(bu)(bu)分區(qu)(qu)(qu)域(yu)(yu)二(er)手住(zhu)(zhu)房(fang)和學(xue)區(qu)(qu)(qu)房(fang)炒作(zuo)行(xing)為(wei)，在嚴格執行(xing)《關于進一(yi)步促(cu)進我(wo)市(shi)(shi)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)市(shi)(shi)場(chang)(chang)平穩健(jian)康發展的(de)若干意(yi)見(jian)的(de)通(tong)知》（合(he)政(zheng)辦(ban)〔2016〕43號）的(de)基礎上，進一(yi)步收緊合(he)肥市(shi)(shi)部(bu)(bu)分區(qu)(qu)(qu)域(yu)(yu)二(er)手住(zhu)(zhu)房(fang)限(xian)(xian)購政(zheng)策(ce)，即暫停市(shi)(shi)區(qu)(qu)(qu)范(fan)圍(wei)(wei)(wei)內(nei)擁有(you)2套及以上住(zhu)(zhu)房(fang)的(de)本(ben)市(shi)(shi)戶籍居民(min)家庭在濱湖新區(qu)(qu)(qu)、政(zheng)務文化新區(qu)(qu)(qu)、高新技(ji)術產(chan)業開發區(qu)(qu)(qu)和其他(ta)區(qu)(qu)(qu)域(yu)(yu)指(zhi)定學(xue)校的(de)學(xue)區(qu)(qu)(qu)范(fan)圍(wei)(wei)(wei)內(nei)購買二(er)手住(zhu)(zhu)房(fang)。其中，學(xue)區(qu)(qu)(qu)范(fan)圍(wei)(wei)(wei)以2020年教育(yu)主管部(bu)(bu)門學(xue)區(qu)(qu)(qu)劃(hua)分方案(an)為(wei)準(zhun)，后期學(xue)區(qu)(qu)(qu)劃(hua)分若有(you)調整，則限(xian)(xian)購范(fan)圍(wei)(wei)(wei)對(dui)應調整。根據房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)市(shi)(shi)場(chang)(chang)交(jiao)易監測情(qing)況(kuang)，對(dui)出(chu)現異(yi)常交(jiao)易的(de)區(qu)(qu)(qu)域(yu)(yu)適時調整二(er)手住(zhu)(zhu)房(fang)限(xian)(xian)購范(fan)圍(wei)(wei)(wei)。調整范(fan)圍(wei)(wei)(wei)由市(shi)(shi)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)市(shi)(shi)場(chang)(chang)調控(kong)工作(zuo)聯席會(hui)議辦(ban)公室對(dui)外公布(bu)。

　　《通知(zhi)》指出(chu)，在(zai)執行(xing)合肥市(shi)現行(xing)義務教育招生入學政策基(ji)礎上，自2021年(nian)新入學起，實行(xing)同一套住房(fang)，6年(nian)內(nei)只能享有(you)(you)學區內(nei)小學1個學位，3年(nian)內(nei)只能享有(you)(you)學區內(nei)初中1個學位，多胞胎(tai)、二孩等符合法(fa)律(lv)法(fa)規規定情形的除外(wai)。

　　此(ci)外，為規范新建(jian)商品(pin)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)銷(xiao)售行(xing)為，杜絕炒賣房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)號行(xing)為，保(bao)障(zhang)購房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)者的合法(fa)權益，《通知(zhi)》明(ming)確(que)，加強房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)源信息公開監督，自(zi)2021年4月6日起，登(deng)記(ji)購房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)人數與可售房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)源數之比大于（含(han)等于）1.5的熱點(dian)樓盤，均應實行(xing)搖號銷(xiao)售，由開發企業委托公證(zheng)機構予(yu)以公證(zheng)。公證(zheng)搖號銷(xiao)售商品(pin)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)時(shi)，開發企業應提供(gong)不低于30%比例(li)的房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)源用于剛需購房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)。搖號所購房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)源自(zi)取得不動(dong)產(chan)權證(zheng)之日起3年內不得上市交易。

　　業內人士(shi)指(zhi)出(chu)，國家統計局發(fa)布的《70個大中城市(shi)商品住(zhu)宅(zhai)銷售(shou)價(jia)格變動情況》數據顯示，截至2021年2月(yue)，合肥(fei)新(xin)建(jian)商品住(zhu)宅(zhai)銷售(shou)價(jia)格指(zhi)數連續6個月(yue)保持(chi)上(shang)漲，價(jia)格快(kuai)速上(shang)漲引發(fa)調(diao)(diao)控(kong)壓力(li)。此次(ci)調(diao)(diao)控(kong)全方(fang)位發(fa)力(li)，足見(jian)調(diao)(diao)控(kong)之決心(xin)。

　　聚焦經營貸

　　中國證券報記(ji)者觀察到，近期發布(bu)樓市新政的(de)城市基本都提到加(jia)強經營貸(dai)(dai)管控(kong)力度，且針(zhen)對經營貸(dai)(dai)的(de)調(diao)控(kong)也呈現精細化特(te)征，不僅(jin)提出了(le)針(zhen)對新增貸(dai)(dai)款的(de)調(diao)控(kong)措施，還提出化解前期已積累風險的(de)措施。

　　為了加(jia)強(qiang)經(jing)營(ying)用途(tu)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)合(he)規(gui)(gui)管理(li)，合(he)肥(fei)市要(yao)求，加(jia)強(qiang)個人住房貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)首(shou)付資(zi)金(jin)來源、最(zui)低首(shou)付比、償債收(shou)入(ru)比、貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)資(zi)質的(de)審查(cha)，嚴肅查(cha)處經(jing)營(ying)用途(tu)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)違規(gui)(gui)流入(ru)房地產市場(chang)行為。嚴格落實房地產貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)集中(zhong)(zhong)度(du)管理(li)要(yao)求。注(zhu)冊地在(zai)(zai)合(he)肥(fei)的(de)地方(fang)法人銀行業(ye)金(jin)融(rong)(rong)機構實行分檔管理(li)，房地產貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)和(he)個人住房貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)占比不得超過《關于建立銀行業(ye)金(jin)融(rong)(rong)機構房地產貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)集中(zhong)(zhong)度(du)管理(li)制度(du)的(de)通知》規(gui)(gui)定(ding)的(de)各檔上限(xian)。已超上限(xian)的(de)金(jin)融(rong)(rong)機構，分別制定(ding)調整方(fang)案，在(zai)(zai)過渡期內逐(zhu)步向管理(li)要(yao)求邊際(ji)收(shou)斂（后期若(ruo)有具體(ti)實施(shi)細(xi)則(ze)出(chu)臺的(de)，從其規(gui)(gui)定(ding)）。

　　對此，中(zhong)原(yuan)地(di)產首席分析(xi)師張大偉對中(zhong)國證(zheng)券(quan)報記者表示，一(yi)季度房地(di)產調控(kong)政策井(jing)噴，住建部(bu)約談、整頓中(zhong)介、經(jing)(jing)營(ying)貸(dai)(dai)(dai)、土地(di)供(gong)應模(mo)式變更(geng)成為(wei)(wei)(wei)繞不(bu)開的(de)話(hua)題。其(qi)中(zhong)，經(jing)(jing)營(ying)貸(dai)(dai)(dai)作為(wei)(wei)(wei)導致多地(di)樓(lou)市(shi)(shi)明顯(xian)上漲的(de)重要原(yuan)因，成為(wei)(wei)(wei)熱點城市(shi)(shi)調控(kong)的(de)“重災區”。在2019年之(zhi)前(qian)，購(gou)房是(shi)不(bu)太可能用經(jing)(jing)營(ying)貸(dai)(dai)(dai)的(de)，主(zhu)要是(shi)因為(wei)(wei)(wei)經(jing)(jing)營(ying)貸(dai)(dai)(dai)利率遠(yuan)遠(yuan)高于按揭貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)，且(qie)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)期限只有(you)1-2年。2020年，因為(wei)(wei)(wei)特殊政策，經(jing)(jing)營(ying)貸(dai)(dai)(dai)周期越來越長，利率遠(yuan)遠(yuan)低(di)于按揭貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)，所以不(bu)論是(shi)購(gou)房者還是(shi)銀行，都有(you)了(le)動經(jing)(jing)營(ying)貸(dai)(dai)(dai)入(ru)樓(lou)的(de)心思。

　　張大偉指出(chu)，經(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)貸(dai)(dai)流入(ru)樓(lou)市(shi)(shi)的核心原(yuan)因是(shi)和按揭(jie)貸(dai)(dai)款(kuan)的利差，同時(shi)與(yu)銀(yin)行(xing)(xing)在(zai)放貸(dai)(dai)過程(cheng)中既當運(yun)動員又當裁判(pan)員有(you)很大的關系。從銀(yin)行(xing)(xing)角(jiao)度來說，經(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)貸(dai)(dai)的風險(xian)相對而言是(shi)高于(yu)(yu)(yu)按揭(jie)貸(dai)(dai)款(kuan)的，但是(shi)經(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)貸(dai)(dai)的利率在(zai)政策要求下又低于(yu)(yu)(yu)按揭(jie)貸(dai)(dai)款(kuan)，所以(yi)在(zai)銀(yin)行(xing)(xing)的執行(xing)(xing)層面就(jiu)出(chu)現(xian)了(le)動作(zuo)走形，變(bian)相鼓勵了(le)經(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)貸(dai)(dai)進入(ru)樓(lou)市(shi)(shi)。針對一些短期內(nei)用新(xin)房本以(yi)及新(xin)企(qi)業注(zhu)冊套取經(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)貸(dai)(dai)的行(xing)(xing)為，最(zui)近的打壓是(shi)非常有(you)力(li)的。這種政策的力(li)度肯定能夠抑(yi)制市(shi)(shi)場過熱，讓經(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)貸(dai)(dai)回(hui)歸到它(ta)的本質，有(you)助(zhu)于(yu)(yu)(yu)企(qi)業經(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)，能夠在(zai)一定程(cheng)度上(shang)抑(yi)制樓(lou)市(shi)(shi)非理性、不健(jian)康(kang)發(fa)展。