平(ping)均一天(tian)發布一條房(fang)地產調控政策信息，這是今年以來(lai)中(zhong)國樓市的現狀。一邊向投(tou)資(zi)客說“不”，抑制樓市投(tou)資(zi)投(tou)機需求；一邊提出發展保(bao)障性租賃住(zhu)房(fang)，解決新(xin)市民、青(qing)年人(ren)住(zhu)房(fang)問(wen)題。多種(zhong)信號預示著，各種(zhong)細節性長效機制正在建立(li)，中(zhong)國房(fang)地產市場將跨入新(xin)的發展階段。

　　中原地(di)產研究中心(xin)統計數據顯(xian)示(shi)，今年以來(lai)，全國(guo)樓市調(diao)控政(zheng)策發布數量已經超過140條，單月(yue)數量超過40條，平均每天(tian)1.3條。據《證券日(ri)報(bao)》記者觀察(cha)，在“房住不炒”總基調(diao)下(xia)，這(zhe)些(xie)政(zheng)策核心(xin)聚焦在嚴查經營貸等違規資金流入、人才(cai)落戶、土地(di)供應、整(zheng)頓中介等方面(mian)。

　　精準調控重在“聯動”

　　住房(fang)和城(cheng)鄉(xiang)建設部(bu)副(fu)部(bu)長倪虹于(yu)4月8日約談(tan)的廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個城(cheng)市(shi)，均為近期(qi)市(shi)場(chang)熱度(du)較(jiao)(jiao)高、房(fang)價漲(zhang)幅或(huo)地(di)價漲(zhang)幅較(jiao)(jiao)高的城(cheng)市(shi)，市(shi)場(chang)情緒和預期(qi)明顯(xian)不(bu)穩。

　　“與前幾(ji)個(ge)月(yue)政(zheng)府‘督(du)導’熱點(dian)城市房地產調(diao)控(kong)工作(zuo)不(bu)同，此次‘約談’疊加兩個(ge)‘切(qie)實(shi)’（切(qie)實(shi)提高政(zheng)治站位、切(qie)實(shi)扛(kang)起城市主體責(ze)任）。”中指(zhi)研究院(yuan)指(zhi)數事業部研究副總監陳文靜向《證券(quan)日(ri)報》記者表示，從約談內容來看，中央(yang)更加注(zhu)重(zhong)各地調(diao)控(kong)政(zheng)策(ce)效果的評估(gu)，強調(diao)增強調(diao)控(kong)針對性、時(shi)效性，出臺更加精(jing)準的政(zheng)策(ce)確保房地產市場(chang)平穩運行。

　　透(tou)過這(zhe)一(yi)現(xian)象，可(ke)以看出調(diao)控新思(si)路(lu)的(de)主(zhu)導(dao)脈絡。加(jia)強(qiang)政(zheng)策(ce)(ce)實施(shi)(shi)效果評估是一(yi)個(ge)新提法，表(biao)(biao)明城市(shi)落實主(zhu)體責任(ren)將得(de)到進一(yi)步(bu)貫徹，因城施(shi)(shi)策(ce)(ce)將更(geng)加(jia)精(jing)準有效。各(ge)地也(ye)針對新情況(kuang)提出了新辦法，比如，合肥在今年年初(chu)出現(xian)了業(ye)主(zhu)抱(bao)團漲價(jia)的(de)情況(kuang)，隨(sui)即合肥約談了相關業(ye)主(zhu)，并(bing)表(biao)(biao)示今后哄(hong)抬房價(jia)者將被約談。

　　“完善人(ren)口、土地與住房聯動(dong)機制”也是一個新的提法，其重點在于聯動(dong)，要(yao)將“人(ren)地房”與城市職(zhi)住平衡(heng)等(deng)資源(yuan)及相關產(chan)業(ye)聯動(dong)起(qi)來，將經濟、人(ren)口、教育等(deng)相關領域(yu)協(xie)同考慮。

　　“此次(ci)住(zhu)(zhu)建部約談廣(guang)州、東莞等5個(ge)城市(shi)(shi)(shi)的背后，是這些城市(shi)(shi)(shi)房地產市(shi)(shi)(shi)場投機炒(chao)作抬(tai)頭，房價上(shang)漲預期(qi)較(jiao)強。這幾個(ge)城市(shi)(shi)(shi)雖然此前都(dou)出臺(tai)了調(diao)控(kong)政(zheng)策(ce)(ce)，但力度(du)較(jiao)輕，針(zhen)對性(xing)、時效(xiao)性(xing)不強。”廣(guang)東省住(zhu)(zhu)房政(zheng)策(ce)(ce)研究中(zhong)心(xin)首席研究員李(li)宇嘉向《證券日報》記者表示，上(shang)述幾個(ge)城市(shi)(shi)(shi)作為(wei)都(dou)市(shi)(shi)(shi)圈核心(xin)城市(shi)(shi)(shi)，普遍問題是人口(kou)持(chi)續流入，但目前的調(diao)控(kong)政(zheng)策(ce)(ce)沒有將房地產與人口(kou)、就業(ye)、教育、土地、規劃、供應結(jie)構(gou)等多重因素協同考(kao)慮，造成政(zheng)策(ce)(ce)碎片化。

　　陳文靜(jing)向《證券(quan)日報(bao)》記者(zhe)表示，未來(lai)政策將在以下幾個方面繼續跟進：人口、土(tu)地與住(zhu)房聯動(dong)機制的(de)完善；調(diao)控政策與人口落戶、義務教育等的(de)統籌協調(diao)；二手房交(jiao)易管(guan)理的(de)強化等。

　　租賃房“保障”青年居住

　　“政策要求是(shi)要人(ren)(ren)、房、地(di)(di)掛鉤，人(ren)(ren)口凈流入的(de)城市要增加土地(di)(di)供(gong)應，主要是(shi)為了解(jie)決(jue)有些地(di)(di)方住(zhu)房土地(di)(di)供(gong)應不足的(de)問題。”貝殼研究院(yuan)首席(xi)市場(chang)分析(xi)師許小樂(le)向《證券日(ri)報》記者表示，保(bao)障性住(zhu)房和土地(di)(di)供(gong)應要與人(ren)(ren)口數量變化(hua)聯動(dong)起來。

　　倪(ni)虹于4月9日召開(kai)保障性(xing)租(zu)賃住房工作座談會，北京、上海(hai)、廣州、深圳、福州、南寧等(deng)(deng)(deng)6個城市(shi)相關人(ren)士(shi)參加。倪(ni)虹在座談會上強調，人(ren)口流入多(duo)、房價(jia)較高的(de)城市(shi)，要科(ke)學確定(ding)“十四五”保障性(xing)租(zu)賃住房建(jian)設(she)目標和政策(ce)措施，落實(shi)年度建(jian)設(she)計劃，由政府(fu)給予土地(di)、財稅、金融等(deng)(deng)(deng)政策(ce)支持，引導多(duo)主體投資(zi)、多(duo)渠道供給。積極利用(yong)(yong)集(ji)體建(jian)設(she)用(yong)(yong)地(di)、企事業單位自(zi)有閑(xian)置土地(di)、產業園區配套用(yong)(yong)地(di)和存量閑(xian)置房屋建(jian)設(she)和改建(jian)保障性(xing)租(zu)賃住房，堅持小戶型(xing)、低租(zu)金，盡最大努力幫助新市(shi)民(min)、青年人(ren)特別(bie)是(shi)從事基本公共服務人(ren)員等(deng)(deng)(deng)群(qun)體緩(huan)解住房困難。

　　4月11日，東莞市住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)和城(cheng)鄉建(jian)設局發布《東莞住(zhu)(zhu)建(jian)部門迅(xun)速(su)行動(dong)，落實(shi)(shi)“一城(cheng)一策”調控(kong)要求》。其中一條，是加快構建(jian)保障性住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)、政策性租(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)和特(te)色共有產權住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)體(ti)系。持續加強人(ren)才安居建(jian)設，拓寬(kuan)人(ren)才住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)籌集渠(qu)道，加大安居房(fang)(fang)籌集力度，加快“三限(xian)房(fang)(fang)”試點建(jian)設，切(qie)實(shi)(shi)滿足不同群體(ti)的多層次住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)需求。

　　多種(zhong)信號表明，只要政策保障好，租房(fang)(fang)也能提高居住(zhu)品質。保障性租賃住(zhu)房(fang)(fang)、長租房(fang)(fang)、共有(you)產權房(fang)(fang)，都(dou)是降低(di)青年人買房(fang)(fang)負(fu)擔的方式，也是解決大城市住(zhu)房(fang)(fang)突出問題(ti)的藥方之一。

　　對(dui)那些在大(da)城(cheng)市(shi)(shi)買房(fang)(fang)(fang)(fang)困難(nan)的(de)人(ren)來說，租購同權后，落戶(hu)、教育的(de)相關政策也會和(he)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)政策相適應，年(nian)輕人(ren)想留(liu)在大(da)城(cheng)市(shi)(shi)就不會那么難(nan)了。但(dan)要統籌協調(diao)“調(diao)控政策與人(ren)口落戶(hu)、義務教育”，對(dui)二手房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)管(guan)理則(ze)要得到強化。畢竟，學區(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)通常是(shi)二手房(fang)(fang)(fang)(fang)市(shi)(shi)場價格(ge)起伏的(de)風向標，而隨著存(cun)量房(fang)(fang)(fang)(fang)交(jiao)(jiao)易規模的(de)快速增厚，新房(fang)(fang)(fang)(fang)、二手房(fang)(fang)(fang)(fang)市(shi)(shi)場聯動進一步強化已成樓市(shi)(shi)交(jiao)(jiao)易新特(te)征。

　　二手房市場強化“管理”

　　眾所(suo)周知，二(er)手房(fang)市場流(liu)動情(qing)況(kuang)通常是開發商(shang)判斷布(bu)局新房(fang)市場的風向標之一(yi)。此前的調控(kong)(kong)多(duo)聚焦(jiao)在新房(fang)領域，二(er)手房(fang)市場似乎沒有(you)諸(zhu)多(duo)限(xian)制和引導，但今年以來的調控(kong)(kong)明顯(xian)不同，已進入嚴控(kong)(kong)中介模式。

　　中(zhong)原地產研究中(zhong)心統(tong)計數據顯示，今年以來，特別是最(zui)近一個月(yue)內(nei)，全(quan)國超過15個城市(shi)發布了針對二手(shou)(shou)房中(zhong)介、二手(shou)(shou)房業主限(xian)價(jia)的政策和通(tong)知。比如(ru)，杭州(zhou)、東莞，深圳(zhen)等城市(shi)發布了二手(shou)(shou)房限(xian)價(jia)政策；無錫、成都、廣州(zhou)、合肥、北京、上海等城市(shi)也在最(zui)近針對二手(shou)(shou)房違(wei)規(gui)報價(jia)、哄抬(tai)物價(jia)等發布了相關通(tong)知與政策。

　　“對一線、二線城(cheng)市來說，二手房(fang)(fang)市場(chang)已(yi)經占(zhan)(zhan)據了(le)市場(chang)的(de)主體地位，特別是一線城(cheng)市，二手房(fang)(fang)市場(chang)占(zhan)(zhan)據了(le)市場(chang)成交量的(de)80%以上。”中原地產首(shou)席(xi)分析(xi)師張大偉向《證券日報》記者表示，相比新建(jian)住宅(zhai)的(de)價格管控(kong)，過去對二手房(fang)(fang)價格的(de)管控(kong)是市場(chang)空白點(dian)，從深圳等城(cheng)市開始(shi)，最(zui)近已(yi)經有(you)超過9個城(cheng)市針(zhen)對中介、二手房(fang)(fang)業(ye)主等開啟定價管控(kong)。

　　張(zhang)大偉進一步稱，從市(shi)場趨勢看，這一輪二手房(fang)價格(ge)管(guan)控(kong)是本輪房(fang)地(di)產(chan)調控(kong)的新事物(wu)，深圳二手小區成交參(can)考價的發布為各城市(shi)提(ti)供了“范本”，預計全國一線(xian)、二線(xian)城市(shi)二手房(fang)價格(ge)管(guan)控(kong)將成為趨勢。

　　“從(cong)近期密(mi)集的調(diao)控、約談(tan)來看，隨著我國經(jing)濟回升，為了擴大(da)內需，打造消費(fei)增長引擎，強力調(diao)控已經(jing)成(cheng)為樓市(shi)的主基調(diao)。同時，配合(he)信貸額度管控，打擊經(jing)營(ying)貸等資金面收緊(jin)的政策(ce)，房地(di)產市(shi)場回升的勢頭將(jiang)明顯減弱。”李宇嘉向《證(zheng)券日報(bao)》記者表示，預計熱(re)點城市(shi)房價在上半年達到階段性(xing)高點，下半年成(cheng)交量將(jiang)有所回落。部分(fen)前期漲幅比(bi)較大(da)、外地(di)炒房客比(bi)較多的區域，可能(neng)出現價格下調(diao)。