人口增速放緩，并不必然(ran)導致房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市場的(de)大幅下(xia)滑或者房(fang)價快速下(xia)降(jiang)。未來(lai)相當一段時間內，支撐(cheng)我國房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市場平穩(wen)健康發展的(de)主(zhu)要(yao)條(tiao)件依然(ran)存在，房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市場結(jie)構性發展空間更大。

　　第七次全國人口(kou)普查數據發布，我國總人口(kou)數增(zeng)(zeng)長速(su)度(du)延續(xu)放緩勢頭。有人據此認為，人口(kou)增(zeng)(zeng)速(su)放緩，就不需(xu)要(yao)那(nei)么多房(fang)子(zi)了(le)，房(fang)地(di)產市場將(jiang)走向衰退(tui)。果真如此嗎？

　　數據表(biao)明，近10年間(jian)，我國人(ren)口(kou)年均(jun)增長(chang)(chang)率0.53％，比上一個10年間(jian)增速降低0.04個百(bai)分點。人(ren)口(kou)總(zong)量即(ji)將達(da)峰，房地(di)產(chan)市(shi)(shi)(shi)場(chang)發展“長(chang)(chang)期(qi)(qi)看人(ren)口(kou)，中期(qi)(qi)看土地(di)，短期(qi)(qi)看信(xin)貸”的分析框架受到普遍認同。人(ren)口(kou)是決定(ding)未(wei)來(lai)長(chang)(chang)時(shi)間(jian)房地(di)產(chan)市(shi)(shi)(shi)場(chang)走勢的重要因素(su)。然(ran)而，人(ren)口(kou)增速放(fang)緩，并不必然(ran)導致房地(di)產(chan)市(shi)(shi)(shi)場(chang)的大(da)幅下滑或者房價快速下降。未(wei)來(lai)相當(dang)一段時(shi)間(jian)內，支撐我國房地(di)產(chan)市(shi)(shi)(shi)場(chang)平穩健康發展的主要條件(jian)依然(ran)存在，房地(di)產(chan)市(shi)(shi)(shi)場(chang)結(jie)構性發展空(kong)間(jian)更大(da)。

　　經濟平穩(wen)增(zeng)長，是房地產市(shi)場發(fa)(fa)展(zhan)的堅實基礎。同時，我國(guo)城鎮(zhen)(zhen)(zhen)(zhen)化(hua)率仍(reng)(reng)在上行通(tong)道。2020年(nian)我國(guo)常住(zhu)人口城鎮(zhen)(zhen)(zhen)(zhen)化(hua)率63.89%。研究表明，城鎮(zhen)(zhen)(zhen)(zhen)化(hua)率在50%至70%區間為快速(su)增(zeng)長，發(fa)(fa)達國(guo)家的城鎮(zhen)(zhen)(zhen)(zhen)化(hua)率通(tong)常為80%左右。我國(guo)城鎮(zhen)(zhen)(zhen)(zhen)化(hua)進程仍(reng)(reng)在加(jia)速(su)推進，大量農民走向城市(shi)，催(cui)生眾多住(zhu)房需求。

　　不(bu)可否認(ren)，隨(sui)著城鎮化率提(ti)升，經濟(ji)發展進入中高速階段，房地(di)產投資的(de)黃(huang)金時期已經過去。正如(ru)業(ye)內人士(shi)預判，我國房地(di)產市場(chang)正從“黃(huang)金時代”走向(xiang)“白銀時代”。結構性發展空間提(ti)升有(you)四大特(te)征：

　　首先，人(ren)(ren)口(kou)(kou)更(geng)密(mi)集的城(cheng)(cheng)(cheng)市群(qun)、都市圈住房(fang)需(xu)求更(geng)足(zu)。第七次人(ren)(ren)口(kou)(kou)普查數(shu)據表明，人(ren)(ren)口(kou)(kou)持(chi)續向(xiang)沿江、沿海(hai)地區和內(nei)地城(cheng)(cheng)(cheng)區集聚，長三(san)角、珠三(san)角、成渝城(cheng)(cheng)(cheng)市群(qun)等主(zhu)要(yao)城(cheng)(cheng)(cheng)市群(qun)人(ren)(ren)口(kou)(kou)增長迅速，集聚度加大(da)(da)。顯然(ran)，未來(lai)人(ren)(ren)口(kou)(kou)向(xiang)沿江沿海(hai)大(da)(da)城(cheng)(cheng)(cheng)市、省(sheng)會城(cheng)(cheng)(cheng)市以及(ji)主(zhu)要(yao)城(cheng)(cheng)(cheng)市群(qun)聚集的趨勢仍(reng)將持(chi)續，這些城(cheng)(cheng)(cheng)市產(chan)(chan)業更(geng)密(mi)集，經濟后勁(jing)足(zu)，由此帶來(lai)的住房(fang)需(xu)求更(geng)為充裕(yu)，房(fang)地產(chan)(chan)市場相對活躍。

　　其(qi)次，住(zhu)(zhu)(zhu)房租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)市(shi)場(chang)有望(wang)實現(xian)長(chang)足發(fa)展(zhan)(zhan)。年輕人、新畢(bi)業大(da)學生等人群面臨購房難。為他們(men)提供良好的(de)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)(zhu)(zhu)房環境，不失為解決大(da)城市(shi)居住(zhu)(zhu)(zhu)問題的(de)良策。租(zu)(zu)(zu)購并舉將是我國房地產(chan)市(shi)場(chang)的(de)大(da)勢所趨，住(zhu)(zhu)(zhu)房租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)將面臨較大(da)發(fa)展(zhan)(zhan)機遇。我國將規范(fan)住(zhu)(zhu)(zhu)房租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)市(shi)場(chang)，完(wan)善(shan)長(chang)租(zu)(zu)(zu)房建(jian)設，以及推進政策性(xing)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)(zhu)(zhu)房發(fa)展(zhan)(zhan)。

　　再次，帶來優質(zhi)(zhi)居住(zhu)體(ti)驗的高(gao)品質(zhi)(zhi)住(zhu)宅將聚集(ji)更(geng)多人(ren)(ren)(ren)氣。第七(qi)次人(ren)(ren)(ren)口普查數據表(biao)明(ming)，我(wo)國人(ren)(ren)(ren)口受(shou)教(jiao)育(yu)程度(du)明(ming)顯提(ti)升，人(ren)(ren)(ren)口素(su)質(zhi)(zhi)大為(wei)改善。這預示我(wo)國人(ren)(ren)(ren)口將從(cong)數量(liang)紅(hong)利(li)(li)向人(ren)(ren)(ren)口質(zhi)(zhi)量(liang)紅(hong)利(li)(li)轉(zhuan)變(bian)。房地產市場(chang)也從(cong)過去注重(zhong)量(liang)的增長(chang)，轉(zhuan)而更(geng)注重(zhong)給(gei)居住(zhu)者帶來高(gao)品質(zhi)(zhi)居住(zhu)體(ti)驗。除了住(zhu)宅樓(lou)本身需要(yao)提(ti)升品質(zhi)(zhi)外，人(ren)(ren)(ren)們(men)對小區綠(lv)化、周(zhou)圍購物環境以及(ji)生活中能夠獲(huo)得的各(ge)種便利(li)(li)服(fu)務都有(you)更(geng)高(gao)要(yao)求(qiu)。與居住(zhu)相關的產業和服(fu)務，將有(you)更(geng)大提(ti)升空間。

　　最(zui)后，養老(lao)地產等(deng)細分(fen)市(shi)場將迎來發展機(ji)遇。我(wo)國人(ren)口(kou)老(lao)齡化正在逐步加速。擴(kuo)大老(lao)年(nian)(nian)用品和服務消費，養老(lao)地產、養老(lao)公(gong)寓(yu)有望(wang)覓(mi)得良機(ji)，實(shi)際上很(hen)多(duo)房企早(zao)就開(kai)始布局(ju)養老(lao)地產。第七次人(ren)口(kou)普查數(shu)據(ju)表明，2020年(nian)(nian)我(wo)國家庭(ting)戶(hu)平(ping)均人(ren)口(kou)規(gui)模為2.62。家庭(ting)戶(hu)規(gui)模持(chi)續(xu)下降，產生一部分(fen)小戶(hu)型需求。小而精美的住(zhu)宅對人(ren)口(kou)少的家庭(ting)可能更(geng)友(you)好。

　　有機(ji)遇亦有挑戰，房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)長效機(ji)制仍需(xu)要不斷完善。房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)市場存在眾(zhong)多(duo)結(jie)構性機(ji)遇，我們不能再(zai)將房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)作為短期刺激經(jing)濟的(de)手段。各地(di)在吸(xi)引人才的(de)同時，也(ye)需(xu)警惕借此(ci)放松房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)市場調控的(de)狀況出(chu)現，“房(fang)(fang)(fang)子是用來住的(de)，不是用來炒(chao)的(de)”定(ding)位必須(xu)始終堅持。

　　值得注意的是(shi)，人(ren)口持續向熱(re)(re)點(dian)城(cheng)市聚(ju)集，致使這些城(cheng)市房價上(shang)漲(zhang)壓力增大(da)(da)。這時(shi)，需(xu)要擴大(da)(da)熱(re)(re)點(dian)城(cheng)市土地(di)供(gong)應(ying)量從(cong)而擴大(da)(da)住宅供(gong)給，緩解供(gong)需(xu)矛盾。必須看到，房地(di)產(chan)(chan)仍然是(shi)當前我國金(jin)融(rong)領域最大(da)(da)的“灰犀牛”，房地(di)產(chan)(chan)泡沫在個別熱(re)(re)點(dian)城(cheng)市仍在不斷累積，需(xu)高度(du)警惕。而對(dui)一些人(ren)口凈流出的省(sheng)份(fen)和城(cheng)市而言，住房需(xu)求呈(cheng)下降趨(qu)勢(shi)，也應(ying)該做好房地(di)產(chan)(chan)市場(chang)規劃，避免出現住宅供(gong)給過(guo)剩(sheng)，謹防市場(chang)大(da)(da)起大(da)(da)落。