進入7月，房(fang)企(qi)(qi)紛紛公(gong)布“年(nian)中考”成績(ji)單。雖然(ran)絕大多數上(shang)市(shi)房(fang)企(qi)(qi)上(shang)半年(nian)的銷售額都在增長(chang)，但(dan)股價卻依然(ran)“跌(die)跌(die)不休”。據樂(le)居財經(jing)研究院統計，2021年(nian)上(shang)半年(nian)，170家上(shang)市(shi)房(fang)企(qi)(qi)總市(shi)值(zhi)(zhi)縮水約3400億元，跌(die)幅約8.7%。其(qi)中118家市(shi)值(zhi)(zhi)下跌(die)，占比69.4%。僅50家上(shang)漲(zhang)，2家持平。

　　投(tou)資(zi)者重(zhong)(zhong)估地(di)產股價值，是(shi)因(yin)為(wei)房(fang)(fang)子(zi)不好賣嗎？數據卻不是(shi)這樣(yang)，據貝殼研究院(yuan)，今年(nian)上(shang)半年(nian)，全國重(zhong)(zhong)點(dian)50座(zuo)城市的新房(fang)(fang)交易(yi)量創2016年(nian)以來同期(qi)最高(gao)。和2020年(nian)同期(qi)比，很多(duo)房(fang)(fang)企增長(chang)率都(dou)有三四成。

　　為何“多收了(le)三五斗”，而資本市場(chang)仍(reng)不看好？

　　對(dui)于投(tou)(tou)資(zi)者來說，投(tou)(tou)資(zi)的(de)(de)(de)安(an)全(quan)性是第一(yi)位的(de)(de)(de)。誠然，房地產(chan)銷售仍在增(zeng)長，但(dan)負(fu)債增(zeng)長得更快，利(li)潤下降得也(ye)(ye)快，而后(hou)兩者對(dui)于能否(fou)收回投(tou)(tou)資(zi)是具(ju)有決定意義的(de)(de)(de)。上半年(nian)，市(shi)值跌幅(fu)超過三成的(de)(de)(de)房企正是償債出問(wen)題(ti)的(de)(de)(de)企業，如(ru)泰(tai)禾（-33.95%）、藍光（-36.29%）、華夏幸福（-59.47%）。也(ye)(ye)就是說，在資(zi)本市(shi)場上，投(tou)(tou)資(zi)者既看木桶(tong)的(de)(de)(de)長板(ban)，也(ye)(ye)不允許上市(shi)公司有太(tai)明顯的(de)(de)(de)短板(ban)。

　　對于投資者(zhe)來說，規模已不重要，安(an)全才最關鍵。因(yin)此，我們可以看到(dao)，長(chang)期徘徊(huai)在銷售(shou)榜(bang)第十名左右的龍湖(hu)（前5月銷售(shou)額約(yue)1118.3億元），其市(shi)值約(yue)為中國恒大（上半年銷售(shou)額3567.9億元）的兩(liang)倍。

　　龍湖被投資者看好，并不是因(yin)為有什么長處(chu)，而是因(yin)為幾無短處(chu)。增(zeng)速穩(wen)（多年銷(xiao)售額增(zeng)速10%左右，屬于中等(deng)生），負(fu)債率低（凈負(fu)債率僅46%），盈(ying)利(li)穩(wen)（核心稅收利(li)潤率14.7%），更(geng)重要的是現金(jin)流充裕（現金(jin)短債比超過4倍(bei)）。一個安(an)全(quan)又(you)能持續(xu)增(zeng)長的企(qi)業，就(jiu)是資本市場(chang)上備受青睞的企(qi)業。

　　毋庸諱言，地產股走低(di)與行業進入低(di)速增長，整體負(fu)債率(lv)偏高，利(li)潤率(lv)下(xia)降有關。而(er)若想規避這(zhe)些(xie)不利(li)因素(su)，最好(hao)的(de)辦法就是跨界出(chu)圈。而(er)成功出(chu)圈的(de)房企(qi)，也(ye)會得到資本(ben)的(de)青睞。

　　同樣是(shi)前述房(fang)企市值榜，增(zeng)幅最高的上市公(gong)司名為(wei)奧(ao)(ao)園(yuan)美谷，增(zeng)幅為(wei)189.47%，市值為(wei)171.86億元（6月30日(ri)）。奧(ao)(ao)園(yuan)美谷是(shi)頭部房(fang)企中國奧(ao)(ao)園(yuan)的子公(gong)司，后者是(shi)一(yi)家千億（銷售規模）房(fang)企，但其市值也僅一(yi)百多(duo)億元。奧(ao)(ao)園(yuan)美谷的主(zhu)要(yao)收入仍(reng)是(shi)房(fang)地產，但近期(qi)跨(kua)界(jie)聚焦(jiao)醫(yi)美，于是(shi)股價一(yi)路飆升。

　　一個共識是，房地產開(kai)發(fa)(fa)或許已是夕陽(yang)產業(ye)(ye)(ye)，但(dan)與(yu)居住(zhu)相關(guan)的(de)細分行業(ye)(ye)(ye)卻(que)正在成為(wei)朝陽(yang)產業(ye)(ye)(ye)。物業(ye)(ye)(ye)管理就是其(qi)中之(zhi)一，其(qi)行業(ye)(ye)(ye)估(gu)值(zhi)遠高(gao)于房地產銷售主業(ye)(ye)(ye)。最(zui)典型的(de)例子(zi)就是碧桂園服務的(de)市值(zhi)一度超(chao)過其(qi)母公(gong)(gong)司碧桂園。除了物業(ye)(ye)(ye)，商業(ye)(ye)(ye)、租賃（包括(kuo)長租公(gong)(gong)寓）、房產中介(jie)、家裝(zhuang)等(deng)，都已成為(wei)房企布置的(de)新領域。以龍湖為(wei)例，已形成所謂的(de)六大“主航(hang)道”。也就是說(shuo)，其(qi)把(ba)相關(guan)細分行業(ye)(ye)(ye)視為(wei)與(yu)主業(ye)(ye)(ye)（住(zhu)宅開(kai)發(fa)(fa)）同等(deng)重(zhong)要的(de)行業(ye)(ye)(ye)。這也是其(qi)市值(zhi)節節高(gao)升的(de)內在邏輯——房子(zi)的(de)增量也許不多了，但(dan)存量卻(que)越(yue)來(lai)越(yue)大，基于居住(zhu)相關(guan)的(de)服務和(he)消費也會(hui)越(yue)來(lai)越(yue)多。