又到半年大考“曬分(fen)”時刻(ke)。上半年，內卷、百強(qiang)房(fang)(fang)企(qi)(qi)暴(bao)雷、“兩集(ji)中”供地等(deng)關鍵詞(ci)不(bu)斷沖擊著地產人(ren)敏感的神經。據(ju)克而(er)瑞統計，2021年上半年，百強(qiang)房(fang)(fang)企(qi)(qi)實(shi)現銷(xiao)售操盤金額61499.1億(yi)元，同比增(zeng)長36.7%。另據(ju)中指研究院統計，上半年百強(qiang)房(fang)(fang)企(qi)(qi)權益銷(xiao)售額5萬億(yi)元，市場份額為56.6%。

　　之所以拿上述兩個統計口徑的(de)(de)數(shu)據作比(bi)較，是(shi)因為行業發展邏輯發生了(le)變化。正如(ru)貝殼研(yan)究(jiu)院高級(ji)分析師潘浩所言，在上一個“規(gui)模(mo)為王”的(de)(de)發展周期(qi)中，房(fang)企(qi)(qi)更(geng)(geng)看(kan)重(zhong)銷售操盤金(jin)額(含有權(quan)益和非權(quan)益銷售金(jin)額)。如(ru)今(jin)，更(geng)(geng)多房(fang)企(qi)(qi)和資本(ben)市場更(geng)(geng)看(kan)重(zhong)權(quan)益銷售金(jin)額，關系(xi)實際的(de)(de)經營利(li)潤和可回款(kuan)的(de)(de)現(xian)金(jin)流(liu)。

　　而搶收(shou)現金恰恰是(shi)上半年房企的第一(yi)要(yao)務。在銷售(shou)端(duan)，把錢及時(shi)收(shou)回來保(bao)證糧草供(gong)應才是(shi)安(an)全之(zhi)道；在融(rong)資端(duan)，多(duo)數開發(fa)商都在調(diao)整負債(zhai)結(jie)構，比(bi)如增加長債(zhai)比(bi)重縮減融(rong)資規模等；在投資端(duan)，多(duo)元化取地能(neng)力愈發(fa)重要(yao)，收(shou)并(bing)購更加理性(xing)。

　　總體(ti)而言，在(zai)“三(san)道(dao)紅(hong)線”融資(zi)新規釋放近一年之際，金融資(zi)源的配置(zhi)(zhi)(即(ji)資(zi)金配置(zhi)(zhi))已開始扭轉，掐住了部分房企的命(ming)脈，過去靠融資(zi)驅動發展的模式開始乏力。行業洗牌加(jia)速，大(da)魚(yu)吃大(da)魚(yu)時有發生(sheng)，多(duo)年求穩的慢魚(yu)正在(zai)捕捉近幾年盲目跑馬圈(quan)地的快魚(yu)，在(zai)充(chong)滿不確定性的市場中，房企座(zuo)次表(biao)將會重新“調(diao)座(zuo)位(wei)”。

　　九成(cheng)房企銷(xiao)售(shou)目標完成(cheng)率超40%

　　上半(ban)年，百強房(fang)企(qi)銷(xiao)售(shou)操盤金(jin)額近37%的(de)同比增(zeng)速并不慢，部分城市樓(lou)市熱度(du)不減(jian)，讓一些(xie)原本準備(bei)賣上一兩年的(de)樓(lou)盤實現了半(ban)年清(qing)盤，當然，這也(ye)與房(fang)企(qi)急著(zhu)收回現金(jin)、力爭負債降(jiang)檔的(de)訴求有關(guan)。

　　一般來說，開發商推盤(pan)節點(dian)為(wei)“三七分”，即上半年(nian)入市全年(nian)30%的貨量(liang)，按照一般60%的去化率計算，大約完成全年(nian)銷(xiao)售目標的30%。但由(you)于這兩年(nian)房地(di)產貸款(kuan)額度在下半年(nian)會(hui)更緊張(zhang)，在融資(zi)受(shou)限(xian)、調控從(cong)緊的情況下，很多房企(qi)將營(ying)銷(xiao)節點(dian)前置，對上半年(nian)業績要求更嚴(yan)格。

　　從年(nian)初房(fang)企制定(ding)的(de)(de)銷(xiao)(xiao)售目(mu)標(biao)(biao)來看，據(ju)《證券日報》記者觀察(cha)，主要分(fen)為(wei)兩個陣營，一(yi)是(shi)以龍(long)頭房(fang)企為(wei)代表的(de)(de)第一(yi)梯隊，相對趨于保守，由(you)于規(gui)模基數較高且擴(kuo)張(zhang)動能承壓，設置的(de)(de)銷(xiao)(xiao)售目(mu)標(biao)(biao)增長(chang)率一(yi)般在(zai)10%-20%之間；二是(shi)千億元量級上(shang)下的(de)(de)中型房(fang)企，仍(reng)有(you)快速擴(kuo)規(gui)模訴(su)求，部分(fen)企業(ye)的(de)(de)銷(xiao)(xiao)售目(mu)標(biao)(biao)增長(chang)率高于20%。

　　據(ju)克而瑞數據(ju)顯示，在(zai)提(ti)出銷(xiao)售目(mu)(mu)標(biao)的(de)房(fang)(fang)企中，目(mu)(mu)前有九成(cheng)企業(ye)的(de)目(mu)(mu)標(biao)完成(cheng)率在(zai)40%以上(shang)，其中25家(jia)(jia)房(fang)(fang)企高(gao)于50%，業(ye)績完成(cheng)度(du)較高(gao)。同時(shi)，有7家(jia)(jia)房(fang)(fang)企目(mu)(mu)標(biao)完成(cheng)率不及40%，下半年去(qu)化壓力較大。

　　如(ru)果要對(dui)房地(di)產行業(ye)上半年的表(biao)現(xian)打分(fen)，“良好”是(shi)共(gong)識(shi)。一是(shi)在(zai)資(zi)金集(ji)中需求的壓(ya)力(li)下，房企(qi)加快銷售(shou)回款，多渠(qu)道營銷實現(xian)銷售(shou)業(ye)績的釋(shi)放；二是(shi)在(zai)銷售(shou)、土地(di)、融資(zi)等(deng)層面表(biao)現(xian)較為積(ji)極，在(zai)“三(san)穩”政策指導下，尋求新發展模式；三(san)是(shi)多數房企(qi)財(cai)務結構有明顯改善(shan)，成功實現(xian)“降(jiang)檔(dang)”，為行業(ye)長期健(jian)康(kang)穩定(ding)發展奠(dian)定(ding)基礎。

　　房企排位調整

　　“穩”是上(shang)半年房地產行業的整(zheng)體性(xing)特征，但壓力(li)仍(reng)在。

　　“上半(ban)年房企的(de)主要壓(ya)力是(shi)償債(zhai)(zhai)。”同策(ce)研(yan)究院資深分析師(shi)肖云祥向《證券日報》記者表示，尤其是(shi)過去依(yi)靠高負債(zhai)(zhai)驅(qu)動快發展的(de)中小(xiao)房企，一下子進入緊繃狀態(tai)。

　　潘浩對(dui)此表示認(ren)同(tong)，他表示，根據(ju)貝殼(ke)研究院統計(ji)，房企上半年到期債券規模(mo)約6990億元(yuan)，疊加“三(san)道(dao)紅線”影響(xiang)，償債壓力(li)達到歷史極值。

　　償債(zhai)壓(ya)力(li)攀至(zhi)峰(feng)值(zhi)，但有息(xi)(xi)負(fu)債(zhai)規模增(zeng)長空間卻被壓(ya)縮。從(cong)地(di)產行業有息(xi)(xi)負(fu)債(zhai)規模增(zeng)速預判來(lai)看(kan)，廣發證(zheng)券發展研究(jiu)中心認為(wei)(wei)，2021年(nian)增(zeng)速上限樂觀(guan)預期(qi)為(wei)(wei)7.2%，中性預期(qi)為(wei)(wei)5.7%，悲觀(guan)預期(qi)為(wei)(wei)4%。縱(zong)向對(dui)比來(lai)看(kan)，2013年(nian)至(zhi)2018年(nian)，地(di)產行業有息(xi)(xi)負(fu)債(zhai)規模增(zeng)速為(wei)(wei)25.3%，2019年(nian)至(zhi)2020年(nian)為(wei)(wei)5.5%。

　　不難看出，“三道紅線”帶來(lai)的是整個地產行(xing)(xing)業杠(gang)桿率(lv)的快速下行(xing)(xing)，提(ti)高行(xing)(xing)業資(zi)金使用效率(lv)，淘汰落(luo)后企(qi)業，降(jiang)低系統性風險。與此同(tong)時，行(xing)(xing)業排位面(mian)(mian)臨洗(xi)牌。正如某權(quan)威人士在一次內部分享會上所言，各檔企(qi)業在金融資(zi)源分配方面(mian)(mian)發(fa)生了(le)扭轉，從“金字塔”變為“倒金字塔”。

　　舉例來看，2011年到(dao)2020年，“紅檔”房企(qi)負債規模復合增速最高達到(dao)28%，2021年“三道紅線”全面(mian)實施后，按照(zhao)規定，“紅檔”企(qi)業(ye)有(you)(you)息負債規模反而要(yao)下(xia)降。相(xiang)較之下(xia)，“綠檔”房企(qi)新增有(you)(you)息負債規模相(xiang)比過(guo)去卻幾(ji)乎(hu)沒變。

　　一升一降之間，影響著房企(qi)在規模座次(ci)表上的位(wei)置。靠高(gao)杠桿(gan)高(gao)負(fu)債(zhai)驅動高(gao)周轉迅猛擴張的房企(qi)，忙著通過(guo)縮減(jian)拿地、打折賣房、減(jian)少融資、引(yin)入(ru)戰投、轉讓資產等方式降低負(fu)債(zhai)；而多(duo)年求穩的“綠(lv)檔”房企(qi)，則迎來發展紅利(li)。

　　有業(ye)內人(ren)士(shi)直言，房企30強(qiang)席位重新調整，有的(de)被直接(jie)踢出這一陣(zhen)營，有的(de)在(zai)其(qi)(qi)中上(shang)下起伏(fu)。總之，想(xiang)保住自己的(de)座次不是(shi)易事(shi)，上(shang)位更是(shi)艱(jian)難。而(er)對于那些具(ju)備真正(zheng)實力的(de)頭部房企而(er)言，當下的(de)環(huan)境不但給了(le)其(qi)(qi)大(da)魚(yu)吞大(da)魚(yu)、以低成本獲(huo)得優質資產(chan)的(de)機會，也會助其(qi)(qi)拓展業(ye)務(wu)能力圈，培(pei)育第二增長曲(qu)線。

　　“優等生”培育(yu)第二增長(chang)曲線

　　在“房住不炒”背景下，房企該如何(he)找到成為“優(you)等生”的路徑？

　　“未來能實現有質量的(de)增長，才能算得上是優等生，需(xu)要(yao)(yao)改變過去‘為了(le)規模而規模，忽(hu)視利潤、管(guan)理、運(yun)營能力建(jian)設’的(de)發(fa)展(zhan)邏(luo)輯。”肖云祥向《證券(quan)日(ri)報》記者直言，當前的(de)市場環境較過去更加嚴苛，房(fang)企(qi)的(de)經營思維需(xu)要(yao)(yao)發(fa)生根本性變化，在“管(guan)理紅(hong)利時代”，需(xu)要(yao)(yao)更聚焦效率(lv)的(de)提升(sheng)、成本的(de)控制(zhi)及能力的(de)打造(zao)。

　　在(zai)中指(zhi)研究院(yuan)企業事業部研究副總監(jian)劉水看來(lai)，優等(deng)生需要在(zai)多方面具備(bei)超強能力(li)。一是(shi)適度的(de)(de)規模(mo)(mo)擴張速度；二(er)是(shi)優質的(de)(de)風險(xian)防控能力(li)和(he)穩健的(de)(de)財務策略；三是(shi)優秀的(de)(de)產(chan)品(pin)打造能力(li)；四是(shi)靈活有(you)效(xiao)的(de)(de)營(ying)銷管(guan)理(li)(li)能力(li)；五是(shi)突出的(de)(de)科技(ji)創(chuang)新(xin)和(he)應(ying)用能力(li)。前提是(shi)轉(zhuan)變(bian)經(jing)營(ying)思維(wei)，從(cong)(cong)重(zhong)(zhong)數量到(dao)重(zhong)(zhong)質量，從(cong)(cong)重(zhong)(zhong)規模(mo)(mo)到(dao)重(zhong)(zhong)精細經(jing)營(ying)，從(cong)(cong)產(chan)品(pin)思維(wei)向運(yun)營(ying)管(guan)理(li)(li)思維(wei)轉(zhuan)變(bian)。

　　“相對(dui)于傳統(tong)房企(qi)(qi)‘一次性買賣’的模式，未來(lai)(lai)多數房企(qi)(qi)商業模式的底(di)層(ceng)邏輯將發(fa)生轉變，需要(yao)強化永續經營能力(li)，來(lai)(lai)對(dui)抗流動性危(wei)機和(he)行業的不確定風險。”在潘浩看(kan)來(lai)(lai)，未來(lai)(lai)房企(qi)(qi)發(fa)展的新動能，是發(fa)現(xian)和(he)培(pei)育適合(he)自身的第二增(zeng)長(chang)曲線，如何(he)培(pei)育需要(yao)因(yin)企(qi)(qi)而異。

　　具(ju)體到業(ye)務層面(mian)，對房地產(chan)這個傳統行業(ye)來(lai)說，發展新(xin)動(dong)能雖不易(yi)，但亦有可為。在劉水(shui)(shui)看來(lai)，在綠色建筑方面(mian)，依據相關政策法規標準等，提升房企(qi)綠色科(ke)技水(shui)(shui)平(ping)(ping)、產(chan)品打(da)造(zao)能力和融資能力。在輕(qing)(qing)資產(chan)運營方面(mian)，探(tan)索(suo)輕(qing)(qing)資產(chan)業(ye)務發展模式和邊界，提升輸出(chu)水(shui)(shui)平(ping)(ping)。在產(chan)業(ye)創(chuang)新(xin)層面(mian)，進行多元合作、融資創(chuang)新(xin)、聚焦(jiao)產(chan)業(ye)集群。

　　總而言之(zhi)，2021年上(shang)半年，房(fang)地產行(xing)業開(kai)啟了(le)艱難模式。未來10年，房(fang)企之(zhi)間(jian)不僅僅是住宅規模之(zhi)爭，而是進(jin)入多元戰略差異化競爭時代。