商品房(fang)預(yu)售(shou)制(zhi)增加了房(fang)地產開發的(de)建(jian)設量，也帶來不少(shao)風險。因(yin)此，嚴格的(de)監管措施十分必要，預(yu)售(shou)資金監管應更為嚴格和精細。這將促使企業(ye)進(jin)一步(bu)提(ti)升運營(ying)能力，有(you)利于房(fang)地產企業(ye)朝著健康經營(ying)、信用良好方向努力。

　　一(yi)段(duan)時間以(yi)來，不少城(cheng)(cheng)市加大商品房(fang)預售(shou)資金(jin)監管(guan)力(li)度。僅11月份以(yi)來，就(jiu)有成都(dou)、北京等多城(cheng)(cheng)市發(fa)(fa)布(bu)加強商品房(fang)預售(shou)資金(jin)監管(guan)的(de)通(tong)知或辦法。根據(ju)貝殼(ke)研究院統計，近(jin)兩年(nian)是預售(shou)資金(jin)監管(guan)相關政策(ce)發(fa)(fa)布(bu)的(de)高峰期，2020年(nian)至2021年(nian)10月中旬，全國主(zhu)要(yao)城(cheng)(cheng)市共發(fa)(fa)布(bu)相關政策(ce)60次以(yi)上。

　　之(zhi)所以有商品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)預售(shou)資(zi)金監管，是(shi)因為(wei)我國在(zai)商品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)銷(xiao)售(shou)時普遍(bian)實行預售(shou)制，也就是(shi)期房(fang)(fang)(fang)(fang)銷(xiao)售(shou)。房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產開發(fa)企業將已興(xing)建但(dan)尚未竣工或(huo)即將興(xing)建的商品(pin)(pin)住宅(zhai)與(yu)購房(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)約定，由(you)購房(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)交付(fu)定金或(huo)預付(fu)款，在(zai)未來某一時期擁有所購房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)。商品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)預售(shou)制可以簡單理解為(wei)“先交錢，再收(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)”。

　　房(fang)地(di)(di)產業(ye)是(shi)資(zi)金(jin)(jin)(jin)密集型(xing)行業(ye)，商品(pin)房(fang)預(yu)售(shou)制為過(guo)去房(fang)地(di)(di)產市場(chang)快速(su)發(fa)展起(qi)到(dao)(dao)支撐作用，有效擴大(da)(da)了房(fang)地(di)(di)產開(kai)(kai)發(fa)企業(ye)的資(zi)金(jin)(jin)(jin)來(lai)源，增加房(fang)地(di)(di)產開(kai)(kai)發(fa)的建(jian)設量。同時，預(yu)售(shou)制也帶來(lai)不少風(feng)險。購(gou)買(mai)期房(fang)者(zhe)最大(da)(da)的擔心(xin)就是(shi)把購(gou)房(fang)款(kuan)交(jiao)給開(kai)(kai)發(fa)商，開(kai)(kai)發(fa)商資(zi)金(jin)(jin)(jin)鏈斷裂、跑路，購(gou)房(fang)者(zhe)遲遲拿不到(dao)(dao)房(fang)，甚(shen)至(zhi)可能(neng)面(mian)臨房(fang)財兩(liang)空的局面(mian)。現實情(qing)況(kuang)中，樓盤爛尾無法交(jiao)付，抑(yi)或是(shi)開(kai)(kai)發(fa)商拖欠建(jian)筑商、供(gong)應商款(kuan)項，常(chang)常(chang)與預(yu)售(shou)資(zi)金(jin)(jin)(jin)被挪用有很大(da)(da)關(guan)系。

　　一(yi)方(fang)面，監(jian)管不到位的(de)(de)情況下，部分定金(jin)(jin)和首付(fu)(fu)(fu)款項(xiang)(xiang)可能并(bing)未納入資(zi)(zi)金(jin)(jin)監(jian)管賬戶(hu)；另一(yi)方(fang)面，房企(qi)違規挪(nuo)用(yong)預售資(zi)(zi)金(jin)(jin)的(de)(de)情況并(bing)不少見。用(yong)于特定項(xiang)(xiang)目的(de)(de)建設資(zi)(zi)金(jin)(jin)被開發商(shang)放到企(qi)業的(de)(de)資(zi)(zi)金(jin)(jin)“大(da)盤(pan)子(zi)”中使用(yong)，成(cheng)為其(qi)現(xian)金(jin)(jin)流大(da)循環(huan)的(de)(de)一(yi)部分。一(yi)旦企(qi)業出(chu)(chu)現(xian)經營困(kun)(kun)境、金(jin)(jin)融緊(jin)縮等情況，開發商(shang)整體(ti)資(zi)(zi)金(jin)(jin)鏈吃緊(jin)，就會(hui)波及具體(ti)項(xiang)(xiang)目，出(chu)(chu)現(xian)工(gong)程資(zi)(zi)金(jin)(jin)支付(fu)(fu)(fu)困(kun)(kun)難(nan)，延期交付(fu)(fu)(fu)甚至“爛尾”的(de)(de)情況。

　　因此，實(shi)施商品房(fang)(fang)預(yu)售(shou)制，嚴格的監管措施十分必要。由房(fang)(fang)地(di)產行政主(zhu)管部門(men)會同銀行對預(yu)售(shou)資(zi)(zi)金(jin)(jin)實(shi)施監督(du)管理，將預(yu)售(shou)資(zi)(zi)金(jin)(jin)存(cun)入專門(men)賬戶，根據工程進度放款，能(neng)夠降低房(fang)(fang)地(di)產開發項目爛尾(wei)風險。同時，加強預(yu)售(shou)資(zi)(zi)金(jin)(jin)監管，將規(gui)范房(fang)(fang)企合理使用資(zi)(zi)金(jin)(jin)，有利于房(fang)(fang)企穩(wen)健(jian)經營，還有利于維護住房(fang)(fang)消費者合法權(quan)益(yi)，促進市場平(ping)穩(wen)健(jian)康發展，穩(wen)定(ding)預(yu)期。有關機構的監測數據表(biao)明，商品房(fang)(fang)預(yu)售(shou)資(zi)(zi)金(jin)(jin)監管能(neng)夠使預(yu)售(shou)合同相關的民事糾(jiu)紛數量大大下降。

　　為了(le)更好保護購房者權益，避免(mian)樓盤“爛尾”情況的(de)發生，預(yu)售(shou)(shou)(shou)(shou)資(zi)金(jin)(jin)監(jian)(jian)(jian)管(guan)應(ying)更為嚴格和精細。從近(jin)(jin)期多地出臺(tai)的(de)預(yu)售(shou)(shou)(shou)(shou)資(zi)金(jin)(jin)監(jian)(jian)(jian)管(guan)辦法(fa)來看，不少城市(shi)(shi)(shi)正在朝這(zhe)(zhe)一方向(xiang)努力。比如(ru)，北(bei)(bei)京市(shi)(shi)(shi)近(jin)(jin)日出臺(tai)的(de)《北(bei)(bei)京市(shi)(shi)(shi)商品房預(yu)售(shou)(shou)(shou)(shou)資(zi)金(jin)(jin)管(guan)理辦法(fa)（2021年版征(zheng)求(qiu)意見稿(gao)）》將(jiang)(jiang)預(yu)售(shou)(shou)(shou)(shou)資(zi)金(jin)(jin)監(jian)(jian)(jian)管(guan)的(de)時間起點前移。過(guo)去，預(yu)售(shou)(shou)(shou)(shou)資(zi)金(jin)(jin)從網(wang)簽開(kai)始才納(na)入監(jian)(jian)(jian)管(guan)，按照新征(zheng)求(qiu)意見稿(gao)，調整為先監(jian)(jian)(jian)管(guan)后(hou)網(wang)簽，這(zhe)(zhe)能夠避免(mian)此(ci)前將(jiang)(jiang)預(yu)售(shou)(shou)(shou)(shou)資(zi)金(jin)(jin)轉(zhuan)到開(kai)發商賬戶，再轉(zhuan)到資(zi)金(jin)(jin)監(jian)(jian)(jian)管(guan)賬戶過(guo)程中可能出現的(de)資(zi)金(jin)(jin)挪用情況。征(zheng)求(qiu)意見稿(gao)還提高了(le)資(zi)金(jin)(jin)監(jian)(jian)(jian)管(guan)的(de)額度，要求(qiu)重點監(jian)(jian)(jian)管(guan)資(zi)金(jin)(jin)每(mei)平方米不低于5000元，較(jiao)此(ci)前有大幅提高。

　　可(ke)以預(yu)見，各地加(jia)大(da)預(yu)售資金監(jian)(jian)管(guan)力度，客觀上將促(cu)使(shi)企(qi)業(ye)進一步提(ti)升運營(ying)能(neng)力，有利于房(fang)地產企(qi)業(ye)朝著健康經營(ying)、信用良好方(fang)向努力。一些城市實施的與(yu)企(qi)業(ye)信用等級(ji)掛鉤的差(cha)別化(hua)預(yu)售資金監(jian)(jian)管(guan)政策，加(jia)強了穩(wen)健房(fang)企(qi)的競爭優勢。