央廣網(wang)北京12月(yue)11日消息（記者王晶）中央經濟工作會議12月(yue)8日至10日在北京舉行(xing)。此次會議，對于房(fang)地產發展，在繼續強調“堅(jian)持房(fang)子是(shi)用(yong)來(lai)住的(de)、不是(shi)用(yong)來(lai)炒的(de)定位”的(de)同時(shi)，新提出“因城施策促進(jin)房(fang)地產業良性循環(huan)和(he)健康(kang)發展”。

　　這將對明年的房地產市(shi)場產生哪(na)些影響(xiang)？記者就此采訪了(le)多位業內專家。

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　　堅持底線！連續多年堅持“房住不炒”定位

　　繼2016年中央經(jing)濟工(gong)(gong)作會議(yi)戰略性地(di)(di)以“房子是用(yong)來(lai)住(zhu)的、不(bu)是用(yong)來(lai)炒的”，重新定位了中國房地(di)(di)產市(shi)場后，今年中央經(jing)濟工(gong)(gong)作會議(yi)再次(ci)強調“房住(zhu)不(bu)炒”。

　　中(zhong)央經濟工作(zuo)會(hui)議要(yao)求，要(yao)堅持房子是用(yong)來住的(de)(de)、不是用(yong)來炒的(de)(de)定位，加(jia)強預期(qi)引導，探索新的(de)(de)發展模(mo)式。

　　此次(ci)會議(yi)再次(ci)強(qiang)調這一定位，在當前環境下有著不一樣(yang)的(de)(de)意義。易居研(yan)究(jiu)院(yuan)智庫中(zhong)心(xin)研(yan)究(jiu)總監嚴躍進12月11日接受(shou)央廣網記者采訪時表(biao)示(shi)，后(hou)(hou)續若是在合理(li)購房需求(qiu)釋(shi)放(fang)的(de)(de)過程中(zhong)，地方(fang)政(zheng)府無底線放(fang)松購房政(zheng)策、甚至通過炒(chao)房市場(chang)來拉動房地產(chan)，依然要(yao)面臨問責(ze)的(de)(de)可能(neng)。這也(ye)要(yao)求(qiu)各地后(hou)(hou)續對于合理(li)住房需求(qiu)和投(tou)資投(tou)機炒(chao)房需求(qiu)的(de)(de)界限(xian)，要(yao)嚴格(ge)區別，以真正打擊違法的(de)(de)、保護合法的(de)(de)。

　　他同時認為，實際上(shang)，在“共同富裕(yu)”目標下(xia)，房地產稅后(hou)續也會積極進行試點，所(suo)以對于(yu)各類炒房的做法，依(yi)然會進行嚴(yan)打。

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　　新提法“探索新的發展模式”系最大亮點之一

　　此次中央(yang)經濟工(gong)作會議對(dui)房地(di)產市場定調(diao)還有一(yi)大亮點是，提出“探索(suo)新的發展(zhan)模式(shi)”這一(yi)概念。

　　如何理解(jie)？對(dui)此(ci)，嚴躍進(jin)認(ren)為有多(duo)層含(han)義，首先并(bing)(bing)購并(bing)(bing)舉(ju)的發展(zhan)(zhan)模式會進(jin)一步得(de)到推進(jin)，“十四五”期間購房(fang)(fang)市(shi)場和(he)租房(fang)(fang)市(shi)場將并(bing)(bing)軌發展(zhan)(zhan)、商品房(fang)(fang)市(shi)場和(he)保障房(fang)(fang)市(shi)場也將共同發力。所以(yi)，對(dui)于包括保障性租賃(lin)住(zhu)房(fang)(fang)的發展(zhan)(zhan)等，預計會出臺更多(duo)的政策支持。

　　諸葛找房(fang)數據研(yan)究中(zhong)心負責人(ren)王小嬙表示，探索新的(de)發(fa)展(zhan)模(mo)式，也將推(tui)動房(fang)地產開(kai)發(fa)企業的(de)轉型。王小嬙提(ti)到，我國房(fang)地產市(shi)場(chang)(chang)已(yi)經(jing)結(jie)束了快速(su)發(fa)展(zhan)進入了平穩發(fa)展(zhan)期，增量市(shi)場(chang)(chang)的(de)增速(su)趨緩，房(fang)企快周轉、高杠桿的(de)發(fa)展(zhan)模(mo)式已(yi)成為過去式。

　　嚴(yan)躍(yue)進同(tong)樣認為(wei)，增量(liang)(liang)市(shi)場會(hui)逐漸轉變為(wei)增量(liang)(liang)存(cun)量(liang)(liang)共(gong)發展(zhan)的(de)模(mo)式(shi)。尤(you)其是存(cun)量(liang)(liang)市(shi)場的(de)發展(zhan)會(hui)提速，包括城市(shi)更新、老舊小區、物業管理、租(zu)賃市(shi)場四大市(shi)場會(hui)發力，將更好發展(zhan)存(cun)量(liang)(liang)房(fang)市(shi)場。

　　值(zhi)得一(yi)提的是，對地(di)(di)方政(zheng)府而言，過去依賴房(fang)(fang)價(jia)、地(di)(di)價(jia)上漲驅動的“土地(di)(di)財政(zheng)”模式也亟需轉(zhuan)變(bian)。嚴躍進進一(yi)步解(jie)(jie)釋(shi)稱，包括房(fang)(fang)地(di)(di)產稅(shui)等(deng)推進依然會進行(xing)，將進一(yi)步引導住(zhu)房(fang)(fang)消(xiao)費觀念扎根，扭轉(zhuan)住(zhu)房(fang)(fang)投資、炒(chao)房(fang)(fang)盈利(li)的錯誤(wu)思想(xiang)，包括房(fang)(fang)企和(he)購(gou)房(fang)(fang)者等(deng)都(dou)應該積(ji)極(ji)理解(jie)(jie)這個新發(fa)展模式。

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　　重點發力：保障性租賃住房供應比例有望加大

　　對于保障性租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)，中央經濟工作(zuo)會議強調，加(jia)快發展長租(zu)房(fang)市(shi)場，推進保障性住(zhu)房(fang)建設，支持商品房(fang)市(shi)場更好滿足購房(fang)者的合理住(zhu)房(fang)需(xu)求。記(ji)者關注到，這(zhe)里將(jiang)“保障性住(zhu)房(fang)”放在了“商品房(fang)”前面(mian)。

　　據(ju)貝殼平(ping)臺(tai)數據(ju)顯(xian)示，2021年(nian)北上廣深的(de)平(ping)均購房年(nian)齡為(wei)36-38歲(sui)，相比(bi)2018年(nian)推遲了2-3年(nian)左右，很多租客租住時(shi)間(jian)或超過10年(nian)，未來家庭化(hua)租賃(lin)需求逐步顯(xian)現。

　　王(wang)小嬙告訴記者，由(you)于較高的(de)購房(fang)壓力(li)，鼓勵居民以租(zu)代售，以往(wang)還提出“租(zu)售同權”，但中國的(de)租(zu)賃(lin)市場仍處在發展初期(qi)階段，2018年興起長(chang)(chang)租(zu)公寓(yu)(yu)，緊(jin)接(jie)著(zhu)又迎來(lai)長(chang)(chang)租(zu)公寓(yu)(yu)的(de)集中“爆雷”，長(chang)(chang)租(zu)公寓(yu)(yu)作為多渠道的(de)住房(fang)供(gong)應(ying)來(lai)源(yuan)，未來(lai)會加強監(jian)管(guan)和建(jian)設。

　　她同時預測(ce)，保障(zhang)性租(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)房供應比例有望加大。保障(zhang)房是(shi)住(zhu)(zhu)房市場的(de)供應來源之一，首要目的(de)是(shi)解決低(di)收(shou)入群(qun)體的(de)住(zhu)(zhu)房問題，是(shi)政策關注的(de)重點(dian)之一。

　　記者注意到，近(jin)期，北(bei)京市十(shi)五屆人大常委會對《北(bei)京市住房(fang)租賃(lin)條例（草案）》進行(xing)了審議，未來，租售并舉有望獲進一(yi)步的政策(ce)支(zhi)持(chi)。此前，住房(fang)和城鄉建設部(bu)部(bu)長(chang)王蒙(meng)徽也表示，“十(shi)四(si)五”期間，將以發(fa)展保(bao)障(zhang)(zhang)性租賃(lin)住房(fang)為重點，進一(yi)步完善住房(fang)保(bao)障(zhang)(zhang)體系，增(zeng)加保(bao)障(zhang)(zhang)性住房(fang)的供(gong)給。

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　　“良性循環”與“健康發展”位置互換 新增“因城施策”表述

　　中央經濟工(gong)作會議(yi)指(zhi)出(chu)，要因城施策促進(jin)房(fang)地產(chan)業良(liang)性循環和(he)健康發展(zhan)。

　　與以(yi)往相比，有一個細節值得注意，嚴躍(yue)進稱，此次房地(di)產政(zheng)(zheng)策(ce)的(de)表述(shu)進一步細化，“良性(xing)循(xun)環”與“健(jian)康發(fa)展(zhan)”位置互換，“良性(xing)循(xun)環”前置。對(dui)此，嚴躍(yue)進解(jie)釋，良性(xing)循(xun)環是健(jian)康發(fa)展(zhan)的(de)基礎，房地(di)產業良性(xing)循(xun)環后(hou)才會更(geng)好地(di)健(jian)康發(fa)展(zhan)，他稱“這句表述(shu)對(dui)于后(hou)續的(de)政(zheng)(zheng)策(ce)變動有非(fei)常重要的(de)影(ying)響。”

　　不過，當前房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)場(chang)陷入了(le)難以(yi)良性循(xun)(xun)環的(de)矛盾和尷尬，嚴躍(yue)進分析，這說明(ming)“市(shi)場(chang)—企業—居民家庭(ting)”之間的(de)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)要素(su)流通不順暢，導致房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)運行效率(lv)不高、房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)風險明(ming)顯(xian)增大(da)，只(zhi)有這三者之間實現了(le)良性循(xun)(xun)環，房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)才能真正迎來健康發展的(de)空間。

　　而各地要實(shi)現(xian)這個(ge)目標，就(jiu)應該落實(shi)因城施(shi)(shi)策(ce)(ce)的思路(lu)。“換句(ju)話說，市場(chang)矛盾不同，政策(ce)(ce)也(ye)將不同。”嚴躍進坦言，過于僵硬地理(li)(li)解和執行相關政策(ce)(ce)，并不是因城施(shi)(shi)策(ce)(ce)的理(li)(li)念，最終(zhong)也(ye)會損害房地產市場(chang)的良性循環和健康(kang)發展。

　　他舉(ju)例，比如說，對(dui)于一些城(cheng)市(shi)(shi)住房庫(ku)存壓力比較大，則(ze)要(yao)(yao)積極創(chuang)造更(geng)(geng)好(hao)(hao)的(de)(de)去庫(ku)存環境和政策(ce)。對(dui)于一些城(cheng)市(shi)(shi)房價上漲壓力過大、房價容易炒作的(de)(de)，則(ze)要(yao)(yao)基(ji)于良性循環的(de)(de)發(fa)展更(geng)(geng)好(hao)(hao)落實(shi)穩房價的(de)(de)政策(ce)。“這也(ye)說明，后續對(dui)于各地房地產市(shi)(shi)場(chang)基(ji)本面的(de)(de)判斷很關鍵，只有這樣才能更(geng)(geng)好(hao)(hao)落實(shi)差異化的(de)(de)政策(ce)。”嚴躍進說，這也(ye)就(jiu)意味著，房價上漲壓力較大的(de)(de)城(cheng)市(shi)(shi)調控或將(jiang)從嚴。