證券時報記者(zhe) 曹晨

　　2021年(nian)已經進(jin)入歲尾。對于(yu)房地產市(shi)場而(er)言(yan)，“房企變局”“密集調控(kong)”“政策底顯現(xian)”等(deng)是這一年(nian)的關鍵詞。

　　這一(yi)年，房企“三條紅(hong)線”和“集中供地(di)”等政策在2021年年初正式(shi)實(shi)行(xing)，房地(di)產行(xing)業也迎來了重大的(de)變化(hua)——過去行(xing)業的(de)高杠桿、高周轉、高回(hui)報的(de)模式(shi)已經(jing)不在。

　　這(zhe)一(yi)年，伴隨著全國(guo)調(diao)(diao)控政策的密集出(chu)臺(tai)，房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)行(xing)業銷售也呈現“前高后(hou)低(di)”的態勢(shi)。據中原地(di)(di)產(chan)研究中心統計，11月全國(guo)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)調(diao)(diao)控政策次(ci)(ci)數繼(ji)續高位，單月高達56次(ci)(ci)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)調(diao)(diao)控，年內累計房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)調(diao)(diao)控次(ci)(ci)數高達586次(ci)(ci)。

　　展(zhan)望未來(lai)，多位業內人(ren)士在(zai)接受證券時報記者采訪時表示，“穩(wen)定”是明年樓市(shi)的主基調，年末各種調控政策的指向就是穩(wen)定樓市(shi)，這也代表了政策見底。另(ling)一(yi)方面，政策有望將圍繞“三穩(wen)”任務(wu)，因城施策、供需兩端(duan)發力；同時，適(shi)度加快長(chang)租房市(shi)場發展(zhan)，推進保(bao)障(zhang)房建設。

　　政策底顯現

　　2021年年初，涉及(ji)房企融(rong)資(zi)、拿地的(de)政策接連(lian)出臺(tai)，其中包括(kuo)備受(shou)市場關注的(de)“三條紅線(xian)”監管新(xin)政。

　　實(shi)(shi)際上，早在去年8月20日，住建部、人民銀行(xing)等就明(ming)確了12家重點房企資(zi)(zi)金監測和融(rong)資(zi)(zi)管(guan)理規則(ze)將在當年9月1日進(jin)行(xing)試點，也(ye)就是(shi)業內稱之為的房企融(rong)資(zi)(zi)“三道(dao)紅線”政(zheng)策(ce)，該政(zheng)策(ce)從今(jin)年初開始正(zheng)式(shi)實(shi)(shi)行(xing)。

　　三條紅(hong)線政策(ce)實施以來，房企(qi)普遍(bian)加速了降低有息負債(zhai)的進程(cheng)，尤其是龍頭(tou)房企(qi)。

　　據(ju)海通證券統(tong)計，2021年(nian)上半年(nian)，部(bu)分龍頭(tou)房企(qi)杠桿率有(you)所下降(jiang)。截(jie)至2021年(nian)上半年(nian)底，除(chu)綠(lv)地(di)控股、首開股份(fen)、華發股份(fen)、金(jin)融街(jie)、光明地(di)產、魯商臵業以外，其(qi)統(tong)計的(de)部(bu)分龍頭(tou)A股上市公司三(san)道紅線（剔除(chu)預(yu)收(shou)賬款(kuan)的(de)資產負債率小于70%；凈(jing)負債率小于100%；現(xian)金(jin)短債比大于1）全部(bu)達標(biao)。

　　進入2月，一(yi)份(fen)自(zi)然資(zi)源部發(fa)布(bu)的住(zhu)宅(zhai)用地(di)分類(lei)調控文件流出(chu)，文件要求重點城(cheng)(cheng)市住(zhu)宅(zhai)用地(di)實現“兩集中(zhong)”：集中(zhong)發(fa)布(bu)出(chu)讓公告，且2021年發(fa)布(bu)住(zhu)宅(zhai)用地(di)公告不能超(chao)過3次(ci)；集中(zhong)組織(zhi)出(chu)讓活(huo)動。其中(zhong)，重點城(cheng)(cheng)市包(bao)括4個一(yi)線城(cheng)(cheng)市，18個二線城(cheng)(cheng)市。

　　集中供地(di)(di)政策改變了(le)房(fang)企的拿地(di)(di)節奏，也被業內(nei)視為(wei)2021年房(fang)地(di)(di)產(chan)最大市場變化之一。

　　“2021年(nian)，土地(di)(di)(di)(di)市場(chang)在上半年(nian)高位運行后，下半年(nian)整(zheng)體土地(di)(di)(di)(di)市場(chang)開始出現(xian)了明(ming)顯(xian)的下調跡(ji)象，隨著房(fang)地(di)(di)(di)(di)產市場(chang)成交降溫，房(fang)企資金鏈壓力越(yue)來越(yue)大(da)，拿(na)地(di)(di)(di)(di)房(fang)企積極性越(yue)來越(yue)低(di)。”中(zhong)原地(di)(di)(di)(di)產首席分析師張大(da)偉對證券(quan)時(shi)報記者(zhe)表示(shi)，集(ji)中(zhong)供地(di)(di)(di)(di)改(gai)變了房(fang)企原有的開發(fa)節奏。隨著房(fang)地(di)(di)(di)(di)產市場(chang)的變化而(er)冷熱(re)不(bu)均，2022年(nian)集(ji)中(zhong)供地(di)(di)(di)(di)政(zheng)策有望繼續調整(zheng)。

　　中原地(di)產研究(jiu)中心數(shu)據(ju)(ju)也(ye)顯示，截(jie)止11月，2021年(nian)(nian)年(nian)(nian)內全(quan)國熱點的100個城市(shi)賣地(di)金額為(wei)(wei)4.05萬(wan)億，同(tong)比2020年(nian)(nian)同(tong)期出現(xian)了下調，下調幅(fu)度為(wei)(wei)7.4%，從土地(di)市(shi)場(chang)數(shu)據(ju)(ju)看，熱度持續(xu)降低已經成為(wei)(wei)了趨勢，特別是2021年(nian)(nian)下半(ban)年(nian)(nian)來，土地(di)市(shi)場(chang)持續(xu)低迷(mi)。

　　此(ci)后，各類限價(jia)、限售(shou)、限購等政策密集出臺(tai)，地(di)產(chan)行(xing)業調控加碼信號(hao)不斷被釋放(fang)。根據(ju)中原地(di)產(chan)研究中心統計(ji)，2021年(nian)1~8月(yue)累計(ji)房地(di)產(chan)調控次數超過400次，刷新(xin)了歷史紀錄。

　　值得(de)注意的是，9月(yue)以來(lai)，房(fang)地(di)產政策(ce)開始逐(zhu)漸(jian)轉暖成為(wei)業內共識。

　　9月(yue)底，央(yang)行在第三(san)季度例會(hui)上(shang)提(ti)出要(yao)維護(hu)房地產市場(chang)的健(jian)康(kang)發(fa)展，10月(yue)，哈爾濱等部分(fen)城市出臺了(le)相關政策，穩定房地產市場(chang)。12月(yue)，高層會(hui)議(yi)提(ti)出要(yao)“支持(chi)商品(pin)房市場(chang)更好滿足購(gou)房者的合理住房需(xu)求”，并(bing)首次提(ti)出要(yao)促進房地產業的“良性循(xun)環”。

　　在張大(da)(da)偉看來，樓市(shi)(shi)防止下調(diao)過快有(you)望成(cheng)為未來的(de)政(zheng)策趨勢，“穩定”是(shi)明年(nian)樓市(shi)(shi)最確(que)定的(de)關(guan)鍵詞。“近兩年(nian)來，樓市(shi)(shi)調(diao)控(kong)越(yue)發嚴格(ge)。一邊是(shi)對熱點城市(shi)(shi)的(de)新(xin)房(fang)(fang)、二(er)手(shou)房(fang)(fang)的(de)限價令(ling)，另一邊是(shi)全國(guo)多個(ge)城市(shi)(shi)新(xin)房(fang)(fang)的(de)限跌令(ling)，房(fang)(fang)價大(da)(da)漲會(hui)(hui)放大(da)(da)金融風險，而房(fang)(fang)價斷(duan)崖式(shi)下跌也同樣不(bu)是(shi)穩定，也會(hui)(hui)波(bo)及金融系統。年(nian)末各種調(diao)控(kong)開始穩定樓市(shi)(shi)，全國(guo)超過20個(ge)城市(shi)(shi)開購(gou)房(fang)(fang)補貼，都代表了政(zheng)策的(de)見底。”

　　光大銀行金(jin)融市場(chang)部(bu)宏(hong)觀分(fen)析(xi)師(shi)周茂華(hua)也對記者表示，房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)調(diao)控(kong)穩(wen)字當頭，各(ge)地(di)(di)因城施策(ce)，落實(shi)“三(san)穩(wen)”任(ren)務。“不能讓房(fang)(fang)價(jia)非(fei)理性上(shang)漲，房(fang)(fang)企無序(xu)加杠(gang)桿，同(tong)時，也不能讓房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)過冷(leng)，房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)市場(chang)過熱與過冷(leng)都是(shi)有(you)害的。”展望(wang)未來，政策(ce)仍(reng)將圍繞“三(san)穩(wen)”任(ren)務，因城施策(ce)、供(gong)需兩端(duan)發(fa)力，根(gen)據區(qu)域具體房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)市場(chang)供(gong)需情況，對調(diao)控(kong)政策(ce)一定預調(diao)微調(diao)；同(tong)時，適度(du)加快長租房(fang)(fang)市場(chang)發(fa)展，推(tui)進(jin)保障(zhang)房(fang)(fang)建設(she)。

　　“預(yu)計在‘房(fang)住(zhu)不炒’的大(da)基調(diao)下，短期信貸政策(ce)(ce)對首套、改善性住(zhu)房(fang)需(xu)求的支撐力度(du)將不斷(duan)放大(da)，地(di)(di)方將響應中央要求因(yin)城施策(ce)(ce)，對地(di)(di)產相關鏈條(tiao)不順暢(chang)的問題采取針(zhen)對性舉措(cuo)，加快落地(di)(di)扶持(chi)類政策(ce)(ce)，除加大(da)購房(fang)補貼(tie)外，降低(di)貸款利率、減免部分交易(yi)稅額等(deng)政策(ce)(ce)亦存(cun)微調(diao)預(yu)期。”中指研(yan)究院指數事(shi)業部研(yan)究副總監陳(chen)文靜告訴記者。

　　風險事件有望減少

　　在今年房(fang)企(qi)融資環境持續趨緊的大背景下，不少(shao)知名民營房(fang)企(qi)在下半(ban)年出現(xian)債務違約現(xian)象或(huo)苗頭。

　　2021年(nian)7月，藍光發(fa)展發(fa)布部分債務(wu)未能(neng)如期償還(huan)的(de)公告(gao)；8月，陽光100也表示未能(neng)支付(fu)到期的(de)可轉換債券(quan)。9月，恒(heng)大集團(tuan)理財停止兌付(fu)的(de)消(xiao)息傳出，這(zhe)一(yi)事件(jian)引發(fa)了(le)恒(heng)大自(zi)身的(de)流(liu)動性危(wei)機，也在(zai)一(yi)定程度(du)上預示了(le)后(hou)續其他房企可能(neng)出現債務(wu)風險。

　　10月以來，包括花(hua)樣年、當代(dai)置業(ye)、新力控股等(deng)出現美元債務兌付困難的(de)情況(kuang)，這也導致(zhi)地產美元債大幅下(xia)跌。

　　中(zhong)(zhong)原(yuan)地(di)(di)(di)產(chan)研究中(zhong)(zhong)心統計，進入(ru)10月以(yi)來(lai)，已先后有綠地(di)(di)(di)控(kong)股、陽光城、佳兆業、雅居樂、綠城中(zhong)(zhong)國(guo)、合生創展、新城發(fa)展、禹洲集團等多只地(di)(di)(di)產(chan)美元債出現大(da)(da)幅(fu)下跌。中(zhong)(zhong)資地(di)(di)(di)產(chan)美元債普遍出現近20%的(de)(de)跌幅(fu)。其中(zhong)(zhong)，2021年(nian)到(dao)期的(de)(de)債券(quan)受到(dao)的(de)(de)沖(chong)擊最大(da)(da)，其次是2022年(nian)到(dao)期債券(quan)，2023、2024、2025年(nian)到(dao)期債券(quan)跌幅(fu)較(jiao)為平緩。

　　“背后核心原因還(huan)(huan)是房(fang)地產調控，特(te)別是三條紅(hong)線抑制了(le)房(fang)企融資渠道，而銷(xiao)售收(shou)緊(jin)又導致企業(ye)回(hui)款困難，開發貸(dai)、按揭貸(dai)款雙收(shou)緊(jin)，使得(de)房(fang)企還(huan)(huan)債能力銳減。”張大偉告訴記(ji)者。

　　值得注意的是，不少房企也在通(tong)過瘦身、融資等方式積極自救，房企風險事件有望(wang)減少成(cheng)為(wei)業內共識。

　　中指研(yan)究院(yuan)企(qi)業事業部研(yan)究負責人劉(liu)水對(dui)(dui)記者(zhe)表示，隨著行業對(dui)(dui)流動性風(feng)(feng)險(xian)的重視，部分處在(zai)危險(xian)邊緣的房企(qi)開始積極(ji)采取(qu)措施，通過變賣資產、股東借款、增(zeng)發配股等方(fang)式補充資金，對(dui)(dui)緩解短(duan)期債務壓力起到(dao)了積極(ji)作用。“當前融(rong)資相關政策基本見(jian)底，保障正常融(rong)資、政策糾偏成為監管的主要方(fang)向，房企(qi)的合理融(rong)資需(xu)求正在(zai)得到(dao)滿足(zu)。因此綜合來看，未(wei)來房企(qi)的風(feng)(feng)險(xian)事件會逐步減少。”

　　房企積極謀變

　　值得注意的是，今年(nian)的房地產市場銷(xiao)售情(qing)況呈現出“前高后低(di)”的走勢也被業內(nei)高度關(guan)注。

　　據國家統計局12月(yue)15日最(zui)新發布(bu)的數(shu)據顯示，2021年(nian)1~11月(yue)，商品房銷(xiao)售(shou)面積為(wei)15.8億(yi)平方(fang)米，同比(bi)(bi)增長(chang)4.8%，比(bi)(bi)2019年(nian)1~11月(yue)份增長(chang)6.2%，兩(liang)年(nian)平均增長(chang)3.1%；銷(xiao)售(shou)額(e)方(fang)面：2021年(nian)1~11月(yue)，商品房銷(xiao)售(shou)額(e)為(wei)16.2萬億(yi)元，同比(bi)(bi)增長(chang)8.5%，比(bi)(bi)2019年(nian)1~11月(yue)份增長(chang)16.3%，兩(liang)年(nian)平均增長(chang)7.8%。

　　不過，就單月來看(kan)，房地產市場銷售(shou)情況已經連續多個月處于下降態勢。

　　中指研究院的數(shu)(shu)據顯示(shi)，11月(yue)，市場仍處于調整(zheng)階段(duan)，疊加去年同期高基數(shu)(shu)影(ying)響，全(quan)國商品房銷售(shou)面積、銷售(shou)額分別下降14.0%和16.3%，連續4個月(yue)保持兩位數(shu)(shu)下降，但受(shou)信貸環(huan)境邊際改善等因素影(ying)響，降幅較(jiao)上月(yue)分別收窄7.7和6.3個百分點。

　　“受前期調控(kong)發力(li)和銀行(xing)按揭額度緊張等因素影響(xiang)，下(xia)半年房(fang)(fang)地產市場(chang)(chang)調整壓力(li)增加，市場(chang)(chang)整體降溫，個別房(fang)(fang)企出(chu)現(xian)違約事(shi)件，購房(fang)(fang)者觀望情緒上升，進一步(bu)拖累(lei)市場(chang)(chang)活躍度下(xia)降，房(fang)(fang)企銷(xiao)售(shou)面積和銷(xiao)售(shou)額均出(chu)現(xian)下(xia)滑。”

　　在(zai)陳文靜(jing)看(kan)來，上半年房企加大營銷(xiao)力度(du)，銷(xiao)售面積達歷史同期最(zui)高水(shui)平，整體(ti)表現超預(yu)期。三(san)季度(du)市(shi)場明(ming)顯降溫，商品房銷(xiao)售面積同比轉降。

　　從(cong)短(duan)期市場趨勢看，房(fang)企銷(xiao)售下滑，短(duan)期償債壓力加大(da)成為共識，在此背景下，不少房(fang)企們(men)選擇(ze)開源節流。

　　以萬科為例(li)，11月(yue)17日，萬科在內部(bu)倡(chang)議，提出要(yao)轉變黃金時代(dai)的慣性(xing)思維(wei)方式，將經營理念貫穿始終，對不產生價值的動作和開支做減法(fa)，花小錢辦大事等(deng)工作要(yao)求。

　　張大(da)偉(wei)認為，除了開源(yuan)節(jie)流(liu)，保持流(liu)動(dong)性，安心賺小錢，房地(di)產(chan)商更(geng)要轉變(bian)思路，著眼(yan)于打磨產(chan)品(pin)品(pin)質。“接下(xia)(xia)來是房企(qi)大(da)洗牌(pai)的時刻，誰(shui)的品(pin)質更(geng)好，就更(geng)能(neng)吸引用戶(hu)，在收縮的房地(di)產(chan)市(shi)場中分一杯羹。認清形勢，加速轉變(bian)，才能(neng)有機會熬(ao)過行業冬(dong)天，贏(ying)得(de)下(xia)(xia)半(ban)場競爭的門票。”

　　另一方面，房(fang)企的(de)轉(zhuan)型也在今年常被提(ti)及，不過業內提(ti)示(shi)要謀定而后動。劉(liu)水認為(wei)，房(fang)地產行(xing)業整(zheng)體(ti)的(de)利潤率(lv)持續下(xia)行(xing)，在這樣的(de)背景(jing)下(xia)，房(fang)企切(qie)忌盲(mang)目(mu)，畢竟(jing)跨領域(yu)是有門(men)檻(jian)和資金投入的(de)，不能(neng)為(wei)了轉(zhuan)型而轉(zhuan)型，所以企業應根據(ju)自身(shen)實際情況和發展需要謹(jin)慎(shen)調整(zheng)發展戰(zhan)略。