無論上市房(fang)企2021年“期末考”成(cheng)績如何，公司掌舵者(zhe)都(dou)需真正意識到，“蒙(meng)眼狂奔”的時代已經一去不復返了。

　　從2021年(nian)年(nian)底中(zhong)央經濟工作會議首次提及“房地(di)(di)產新(xin)模(mo)式(shi)”至今，管(guan)理層多次強調這一重(zhong)(zhong)要表(biao)述(shu)，明確過(guo)(guo)去形成的(de)“高負債、高杠桿(gan)、高周(zhou)轉”的(de)房地(di)(di)產開發模(mo)式(shi)不可持續(xu)，要探索(suo)新(xin)的(de)發展模(mo)式(shi)。在筆者(zhe)看來，結(jie)合我國土地(di)(di)資源、人口(kou)、城市發展階(jie)段，探索(suo)房地(di)(di)產良(liang)性(xing)循環和健康發展之路已迫在眉(mei)睫。這此(ci)過(guo)(guo)程(cheng)中(zhong)，三個前提非常重(zhong)(zhong)要。

　　一是房(fang)地產開發規模(mo)增長空間受限。公開數據(ju)顯示，2021年(nian)城市化率升至64.72%，全國商(shang)品房(fang)銷售額為(wei)18萬億元，全國商(shang)品房(fang)銷售面積已經(jing)連續5年(nian)保持(chi)17萬平方米的(de)高位。在2021年(nian)業績說(shuo)明會(hui)上，TOP10房(fang)企掌(zhang)舵人達成共識(shi)：未來5年(nian)至10年(nian)市場空間將降(jiang)至10萬億元。

　　二是住(zhu)房(fang)供(gong)應模式(shi)正在重構。“十四五(wu)”期間，相關(guan)部門的多(duo)次表態均(jun)涉及著力提升保(bao)障(zhang)(zhang)房(fang)覆蓋率(lv)，重點解決新市民、困難(nan)群體住(zhu)房(fang)難(nan)題。這意味著將堅持租(zu)購(gou)并舉，加快構建(jian)以公共租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)、保(bao)障(zhang)(zhang)性(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)和共有產權(quan)房(fang)為主體的保(bao)障(zhang)(zhang)體系(xi)。政策護(hu)航下，各(ge)城(cheng)市紛(fen)(fen)紛(fen)(fen)制定保(bao)障(zhang)(zhang)性(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)供(gong)應目(mu)標，預計“十四五(wu)”期間全國新增保(bao)障(zhang)(zhang)性(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)將在800萬(wan)至900萬(wan)套之間。

　　三是“場內玩家”或將減(jian)少(shao)。種種跡(ji)象(xiang)顯示(shi)，“債務(wu)違約+經(jing)審計(ji)年報出(chu)不來”的房(fang)企可能會永久停牌，縮表(biao)出(chu)清會讓部分(fen)房(fang)企退(tui)出(chu)市場。即便是熬過艱(jian)難時刻撐到春(chun)天的地產(chan)商，若還按照“以(yi)速度為(wei)規模加法，以(yi)杠桿為(wei)乘法”的老玩法發展，終究(jiu)會退(tui)出(chu)“績優生”陣營(ying)，估值也無法獲得投資者充分(fen)認(ren)可。

　　不難看出，市場環境及增量(liang)開發空間的變(bian)化，倒逼房地(di)產(chan)行業“探索”新發展模(mo)式(shi)。后房地(di)產(chan)時代(dai)，房企需以(yi)(yi)市場需求為導向(xiang)，調整投融資模(mo)式(shi)，在產(chan)品力、服務力以(yi)(yi)及盈利(li)能力等方面苦(ku)練功夫。

　　其(qi)一(yi)，保持杠桿合理(li)化。過去過度依賴土地紅利(li)和金融杠桿，催生了(le)一(yi)批大而不強的(de)“千億房(fang)企”，如(ru)今部(bu)分該類房(fang)企出現(xian)了(le)債務(wu)違約、年報難產。因此(ci)，合理(li)化房(fang)企杠桿，從單純追(zhui)求規模轉(zhuan)向利(li)潤、產品、服務(wu)和規模互相(xiang)平衡的(de)經營模式，已箭在弦上。

　　其二，積極盤活存量(liang)，有序推進城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)新。要改變過(guo)往“大拆大建造新城(cheng)(cheng)”的(de)(de)粗放(fang)式(shi)開發模式(shi)，加強土(tu)地(di)資(zi)源集約化利用，樹(shu)立智慧城(cheng)(cheng)市(shi)理(li)念，盤活低效存量(liang)用地(di)，處理(li)好(hao)閑置商辦(ban)、老舊(jiu)廠(chang)區的(de)(de)改造工程。更(geng)重要的(de)(de)是(shi)，要轉變思路(lu)推進城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)新，比(bi)如通(tong)過(guo)市(shi)場(chang)化手段融資(zi)，以產業升級、教育配套一盤棋的(de)(de)思維進行城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)新規劃。

　　其三，開(kai)發(fa)商(shang)需強(qiang)化輕資產運營(ying)(ying)能(neng)力，向發(fa)展商(shang)轉(zhuan)型。據筆者觀察(cha)，單(dan)純依靠做大開(kai)發(fa)規(gui)模(mo)已不(bu)能(neng)得到投(tou)資者認可，目前(qian)，2000億元市(shi)值陣營(ying)(ying)的(de)房企共性特(te)征之一是非房開(kai)收入占(zhan)比(bi)逐(zhu)漸提升。在行業(ye)(ye)逐(zhu)漸由(you)增(zeng)量(liang)市(shi)場(chang)轉(zhuan)向存(cun)量(liang)運營(ying)(ying)賽道時(shi)，開(kai)發(fa)商(shang)需轉(zhuan)變思路(lu)提前(qian)布局，發(fa)力全(quan)產業(ye)(ye)鏈(lian)運營(ying)(ying)和資產管理(li)，經(jing)營(ying)(ying)模(mo)式應逐(zhu)漸由(you)重資產轉(zhuan)向輕資產，打造高毛利率且有(you)穩定(ding)現金流(liu)入賬的(de)第二增(zeng)長(chang)曲線，比(bi)如(ru)代建(jian)、物(wu)業(ye)(ye)、租賃、商(shang)業(ye)(ye)地產等。

　　當然，探索房地產(chan)新(xin)發(fa)展模式無(wu)法一蹴而(er)就，這是長期系統性工程，亦需在前行(xing)中(zhong)不斷調整。但當下，需為(wei)過去的(de)“高歌猛進”按(an)下“終止鍵(jian)”，著眼(yan)于新(xin)思考(kao)、新(xin)產(chan)品和新(xin)服(fu)務，讓居者有其屋跨(kua)向居者“優”其屋。舊模式已走向末路，新(xin)模式轉型正(zheng)當時。（王麗新(xin)）