4月11日，證監(jian)會(hui)、國(guo)資委、全國(guo)工商(shang)聯(lian)聯(lian)合下發(fa)了“關于(yu)進一步(bu)支持(chi)上市公(gong)司健康(kang)發(fa)展的通知”（以下簡稱“12條”），提(ti)出12條務實舉措支持(chi)上市公(gong)司發(fa)展，維護資本市場穩定。其(qi)中對于(yu)房(fang)(fang)地產行(xing)業著墨頗多(duo)，并提(ti)出：堅持(chi)“房(fang)(fang)住(zhu)不炒”，依法(fa)依規支持(chi)上市房(fang)(fang)企積極(ji)向新發(fa)展模式轉型。對此，房(fang)(fang)地產業界給予(yu)高度評價并積極(ji)建(jian)言(yan)獻策。

　　有民營房(fang)企(qi)高管(guan)向記者(zhe)表示，對房(fang)企(qi)而言，關鍵是(shi)要(yao)(yao)樹立信心(xin)。房(fang)地(di)(di)產(chan)是(shi)經濟(ji)發(fa)展的(de)重(zhong)要(yao)(yao)產(chan)業(ye)(ye)，只(zhi)要(yao)(yao)堅(jian)持(chi)市場化管(guan)理，房(fang)地(di)(di)產(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)的(de)發(fa)展一定(ding)會越(yue)來越(yue)好。此(ci)次多(duo)部(bu)門聯合表態和(he)定(ding)調，對促進房(fang)地(di)(di)產(chan)業(ye)(ye)良性循環和(he)健康發(fa)展非常重(zhong)要(yao)(yao)。有行(xing)(xing)業(ye)(ye)專家(jia)認為，“12條”的(de)發(fa)布，是(shi)房(fang)地(di)(di)產(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)一個(ge)重(zhong)要(yao)(yao)分水(shui)嶺(ling)，以探(tan)索(suo)新模式(shi)為引領(ling)，房(fang)企(qi)融(rong)資(zi)及并(bing)購雙管(guan)齊下推動，房(fang)地(di)(di)產(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)將告別寒(han)冬。

　　探索房地產業新發展模式

　　12條(tiao)(tiao)舉措中(zhong)，有不少與房(fang)地產(chan)上(shang)市(shi)公司密切相關，其中(zhong)第2條(tiao)(tiao)明確(que)，堅持“房(fang)住不炒”，依(yi)法(fa)依(yi)規(gui)支持上(shang)市(shi)房(fang)企積極向新發展(zhan)(zhan)模式轉型，加強自身風(feng)險(xian)管理(li)，密切關注市(shi)場形勢和行(xing)業變化(hua)，嚴格(ge)防范、妥善化(hua)解各類風(feng)險(xian)，促進房(fang)地產(chan)行(xing)業良性循環和健(jian)康發展(zhan)(zhan)。

　　實際上，探索新的(de)發(fa)展模(mo)式，已經(jing)成(cheng)為房地產行業的(de)新主題(ti)。中央經(jing)濟工(gong)作會議和今年(nian)政(zheng)府工(gong)作報告(gao)均明確(que)指出，房地產要(yao)“探索新的(de)發(fa)展模(mo)式”。

　　萬科董事長郁(yu)亮(liang)(liang)前不(bu)久(jiu)在(zai)業績說(shuo)(shuo)明(ming)會上(shang)談及行業集中度提高問題時說(shuo)(shuo)，這(zhe)里面(mian)有(you)個基本邏輯——誰能(neng)夠(gou)用新的發(fa)展(zhan)方(fang)式(shi)(shi)誰就(jiu)能(neng)進(jin)，按(an)照原(yuan)(yuan)來傳統(tong)的增(zeng)長方(fang)式(shi)(shi)就(jiu)要退。“原(yuan)(yuan)來傳統(tong)方(fang)式(shi)(shi)的特點是以速(su)度規(gui)模(mo)作(zuo)為加法(fa)，以高金(jin)融(rong)(rong)杠桿(gan)作(zuo)為乘法(fa)的發(fa)展(zhan)模(mo)式(shi)(shi)。凡是沿著過去這(zhe)種模(mo)式(shi)(shi)走下去的，可(ke)能(neng)都會退。如(ru)果(guo)說(shuo)(shuo)今(jin)天(tian)不(bu)再(zai)簡單(dan)追求速(su)度規(gui)模(mo)，不(bu)再(zai)用高金(jin)融(rong)(rong)杠桿(gan)，我覺(jue)得都能(neng)活下來。”郁(yu)亮(liang)(liang)表(biao)示，進(jin)退取(qu)決于(yu)企業經營是否穩健(jian)，要發(fa)展(zhan)就(jiu)要轉換到新的模(mo)式(shi)(shi)上(shang)去。

　　在廣(guang)東省住房(fang)(fang)政策研究(jiu)中心首席研究(jiu)員李(li)宇嘉看來，房(fang)(fang)地產新的發展模(mo)(mo)式(shi)(shi)是(shi)(shi)個(ge)很大(da)的命題，行業(ye)良性循環、租(zu)(zu)購并舉、長效機制(zhi)、存量運(yun)營、金融(rong)供給側改革（比如REITs）等，都是(shi)(shi)新模(mo)(mo)式(shi)(shi)的內(nei)容。開發商、地方政府(fu)、金融(rong)機構、居民購房(fang)(fang)消費，都要(yao)探索新的模(mo)(mo)式(shi)(shi)。比如，新的開發模(mo)(mo)式(shi)(shi)，就是(shi)(shi)告(gao)別“快周轉(zhuan)、高(gao)杠桿”，轉(zhuan)向(xiang)高(gao)質量房(fang)(fang)地產開發企業(ye)；新的供給模(mo)(mo)式(shi)(shi)，就是(shi)(shi)“租(zu)(zu)購并舉”，發展住房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃、搞存量運(yun)營；新的消費模(mo)(mo)式(shi)(shi)，就是(shi)(shi)先租(zu)(zu)后買，先小后大(da)，梯(ti)度消費；新的管理模(mo)(mo)式(shi)(shi)，就是(shi)(shi)長效機制(zhi)、“一(yi)城(cheng)一(yi)策”，精細化。

　　中指研究(jiu)院(yuan)企業(ye)事業(ye)部研究(jiu)負(fu)責人劉水認為，“依法(fa)依規支持上(shang)市房(fang)企積(ji)極向(xiang)新發(fa)展(zhan)模(mo)式轉型”，意(yi)味著房(fang)地(di)產(chan)代建將具(ju)有廣(guang)闊的發(fa)展(zhan)空間，租賃、城市更新、輕資產(chan)運營(ying)、資產(chan)管(guan)理等(deng)是(shi)新發(fa)展(zhan)模(mo)式的重要方向(xiang)，這些領域(yu)將得到金融等(deng)重點支持。

　　“企(qi)(qi)業(ye)自身情況不同(tong)，適用(yong)于不同(tong)的(de)轉型模(mo)式(shi)(shi)。”劉水表示，參(can)考(kao)發(fa)(fa)達經濟體頭部企(qi)(qi)業(ye)的(de)發(fa)(fa)展經驗，當下我國房企(qi)(qi)的(de)新發(fa)(fa)展模(mo)式(shi)(shi)，根據企(qi)(qi)業(ye)資(zi)源規模(mo)可(ke)分(fen)為三(san)(san)種模(mo)式(shi)(shi)：模(mo)式(shi)(shi)一，專注開發(fa)(fa)，區域中小型房企(qi)(qi)應專注開發(fa)(fa)業(ye)務(wu)，提(ti)質(zhi)增效(xiao)；模(mo)式(shi)(shi)二，開發(fa)(fa)+輕(qing)資(zi)產(chan)(chan)，輕(qing)重(zhong)并舉，中型房地產(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)應延伸輕(qing)資(zi)產(chan)(chan)業(ye)務(wu)，發(fa)(fa)揮職(zhi)業(ye)團隊優(you)勢(shi)，聚焦服務(wu)效(xiao)率；模(mo)式(shi)(shi)三(san)(san)，開發(fa)(fa)+輕(qing)資(zi)產(chan)(chan)+資(zi)產(chan)(chan)管理，綜合性大型房地產(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)應發(fa)(fa)展輕(qing)資(zi)產(chan)(chan)業(ye)務(wu)，并拓展資(zi)產(chan)(chan)管理。

　　優質企業收并購有助良性循環

　　自2020年8月(yue)，房(fang)(fang)企融(rong)資新規(gui)“三道紅線”出(chu)臺之后，部分民營房(fang)(fang)企因流動性危機(ji)陷入(ru)困(kun)境。2021年12月(yue)，人(ren)民銀(yin)行、銀(yin)保監會聯(lian)合印(yin)發《關于做好(hao)重(zhong)點房(fang)(fang)地(di)產(chan)企業(ye)(ye)(ye)風(feng)險處置項(xiang)目并購金融(rong)服(fu)務的(de)通知》，鼓(gu)勵銀(yin)行業(ye)(ye)(ye)金融(rong)機(ji)構按照依法合規(gui)、風(feng)險可(ke)控、商業(ye)(ye)(ye)可(ke)持續(xu)的(de)原則(ze)，穩妥(tuo)有序開展房(fang)(fang)地(di)產(chan)項(xiang)目并購貸款業(ye)(ye)(ye)務，支持優質的(de)房(fang)(fang)地(di)產(chan)企業(ye)(ye)(ye)兼并收購重(zhong)點房(fang)(fang)地(di)產(chan)企業(ye)(ye)(ye)的(de)項(xiang)目。“12條”中也明確提到“支持民營企業(ye)(ye)(ye)并購重(zhong)組(zu)”。

　　“當前發生債(zhai)務(wu)違約的房(fang)企(qi)中，有相當一部分是上市(shi)民營房(fang)企(qi)，有些房(fang)企(qi)在通(tong)過引入(ru)戰投、出(chu)售項目資產(chan)、債(zhai)務(wu)展期等方(fang)式自救。”劉水(shui)表(biao)示，總體來看，房(fang)地產(chan)風險出(chu)清速度仍然(ran)較慢(man)。“12條”支持(chi)民營企(qi)業(ye)并購重(zhong)組(zu)，將有利于發生債(zhai)務(wu)違約的房(fang)企(qi)加快出(chu)清風險。

　　2021年對中國房地產業而言非常特殊。受多方面因素影(ying)響，房地產市場并(bing)購(gou)交易迎來寒(han)潮。上海證券報資訊(xun)統計顯(xian)示(shi)，2021年全年，地產業標的(de)(de)位于境內且已完成(cheng)的(de)(de)并(bing)購(gou)數量達273起，并(bing)購(gou)總額約827.83億元，但以(yi)總金額計，較2020年大幅下降75.23%。

　　進入2022年以來，房地產并購市(shi)場迅速升溫。比如，華(hua)潤萬象生活分別斥資10.6億元和22.6億元“收(shou)編”禹洲物業和中南服務(wu)，碧桂(gui)園(yuan)服務(wu)收(shou)購中梁百悅智(zhi)等。

　　有房(fang)企(qi)高(gao)管表示(shi)，優質(zhi)企(qi)業(ye)并(bing)(bing)購困難企(qi)業(ye)對房(fang)地(di)產業(ye)良性循環會有幫助，這(zhe)與探索房(fang)地(di)產發(fa)展新(xin)(xin)模式有異(yi)曲(qu)同(tong)工之妙。在并(bing)(bing)購重組中，也(ye)在實(shi)踐新(xin)(xin)模式的(de)探索，在提升行業(ye)集中度時，也(ye)會催(cui)生新(xin)(xin)的(de)發(fa)展路徑。只是(shi)所有的(de)市(shi)場(chang)化(hua)并(bing)(bing)購，都存在諸多博(bo)弈，需(xu)要并(bing)(bing)購雙方看(kan)清大(da)勢，以(yi)共贏(ying)思(si)維去實(shi)踐。

　　有利穩定民企發展預期

　　“12條”還對(dui)房企(qi)融(rong)(rong)資(zi)問題給予新希(xi)望。當前房企(qi)債(zhai)(zhai)務融(rong)(rong)資(zi)并不易(yi)。據中指研究院統計，2022年1至(zhi)3月，房企(qi)信(xin)用債(zhai)(zhai)發行(xing)總(zong)額為1162.9億元，同(tong)(tong)(tong)比(bi)下(xia)降32.7%；海(hai)外債(zhai)(zhai)發行(xing)總(zong)額為124.1億元，同(tong)(tong)(tong)比(bi)大幅下(xia)降89.8%。從結構來看(kan)，信(xin)用債(zhai)(zhai)融(rong)(rong)資(zi)占(zhan)比(bi)為90.4%，同(tong)(tong)(tong)比(bi)上(shang)升31.7個百分點，成為房企(qi)債(zhai)(zhai)券類(lei)融(rong)(rong)資(zi)的絕對(dui)主(zhu)力。

　　劉水表示，“12條”提出完(wan)善民(min)營企(qi)(qi)業債券融(rong)(rong)資支持機制，意味著民(min)營房企(qi)(qi)發債融(rong)(rong)資將(jiang)得到支持，將(jiang)有利于(yu)緩解民(min)營房企(qi)(qi)融(rong)(rong)資難的狀況，有助于(yu)穩定企(qi)(qi)業預期。

　　有(you)(you)房(fang)企(qi)高(gao)管認為，資(zi)本市場支持上市房(fang)企(qi)融(rong)資(zi)，可能(neng)更多還是從債(zhai)權入(ru)手，增發(fa)、配(pei)股(gu)(gu)等股(gu)(gu)權類融(rong)資(zi)能(neng)否放開(kai)難以(yi)判斷，最大(da)的(de)可能(neng)是募資(zi)投向(xiang)是針對新(xin)發(fa)展(zhan)模式(shi)的(de)項目，有(you)(you)可能(neng)適(shi)度(du)(du)放開(kai)。“現在房(fang)住(zhu)不炒，不允許房(fang)地產作為短期刺(ci)激經濟的(de)手段的(de)方向(xiang)不變。從這個角度(du)(du)來說，沒有(you)(you)進行(xing)新(xin)發(fa)展(zhan)模式(shi)探索(suo)的(de)地產企(qi)業進行(xing)股(gu)(gu)權融(rong)資(zi)的(de)可能(neng)性不大(da)。”

　　在易居企業集團CEO丁祖昱看來，房(fang)地產從(cong)去年(nian)四季度開始，從(cong)中央到地方政策暖風頻吹，體現出高(gao)層穩定市場，促(cu)進行業良性循環的(de)意圖。“12條”提到的(de)“妥善(shan)化解各類風險(xian)”也是(shi)在釋放相關信(xin)號，希望能(neng)夠(gou)用多方面(mian)的(de)力量來化解風險(xian)。

　　中泰證券研究(jiu)所政(zheng)策專(zhuan)題組負(fu)責人、首席分析師(shi)楊暢表示，“12條”提出要“充分發揮民(min)營上市公(gong)司在(zai)穩定增長、促進(jin)創新、增加就業、改(gai)善民(min)生方面(mian)的(de)(de)重要作(zuo)用”，有(you)利于進(jin)一步增強企(qi)業尤其(qi)是民(min)營企(qi)業的(de)(de)發展預期。