房(fang)企2021年(nian)年(nian)報披露(lu)即將(jiang)收官(guan)。受房(fang)地產市(shi)場下行(xing)(xing)(xing)(xing)等(deng)因素影響，2021年(nian)房(fang)地產行(xing)(xing)(xing)(xing)業利(li)潤(run)增速(su)繼續(xu)下行(xing)(xing)(xing)(xing)，房(fang)企利(li)潤(run)率降(jiang)至歷史較低水(shui)平(ping)。機構表示，短期房(fang)地產行(xing)(xing)(xing)(xing)業利(li)潤(run)水(shui)平(ping)仍面臨(lin)壓(ya)力，中(zhong)長期有(you)望逐(zhu)步觸底回升。

　　頭部房企毛利率下滑

　　受(shou)房地(di)產市(shi)場下(xia)行(xing)等不(bu)確定(ding)因素(su)影響，近年房地(di)產企業盈利能力持續下(xia)行(xing)。

　　年報數據(ju)顯示，2021年萬(wan)科、保利(li)(li)(li)發(fa)(fa)展、中(zhong)海地產等頭(tou)部上(shang)市房企的毛(mao)利(li)(li)(li)率繼續(xu)維持下行態勢。其(qi)中(zhong)，萬(wan)科毛(mao)利(li)(li)(li)率跌至21.8%，同(tong)比(bi)(bi)降低7.4個(ge)百(bai)分(fen)點(dian)；保利(li)(li)(li)發(fa)(fa)展毛(mao)利(li)(li)(li)率為26.8%，同(tong)比(bi)(bi)降低5.7個(ge)百(bai)分(fen)點(dian)；中(zhong)海地產毛(mao)利(li)(li)(li)率為23.5%，同(tong)比(bi)(bi)降低6.5個(ge)百(bai)分(fen)點(dian)。

　　此前盈利(li)水平一直較高的房企毛(mao)利(li)率也明顯下行(xing)，多家(jia)房企毛(mao)利(li)率跌(die)(die)破30%，為(wei)2014年以來(lai)首次。其中，龍光集團毛(mao)利(li)率為(wei)21.9%，同(tong)比(bi)降(jiang)低(di)8.1個百分(fen)(fen)點；合景(jing)泰富毛(mao)利(li)率從31.5%跌(die)(die)至21.2%，同(tong)比(bi)降(jiang)低(di)10.3個百分(fen)(fen)點；中國海外發展、華潤置地毛(mao)利(li)率也跌(die)(die)破30%，分(fen)(fen)別跌(die)(die)至23.5%和(he)27%。

　　此前在土(tu)地市場表現較(jiao)激(ji)進(jin)的房企利潤率下滑也較(jiao)明顯，普遍跌(die)至20%以下。中國金茂、中梁控股、正榮地產(chan)、富力地產(chan)毛利率分別下降至18.6%、17.1%、14.6%和14.1%。

　　處于歷史較低水平

　　克(ke)而瑞研究(jiu)中心近日(ri)發布的(de)報告顯示，2021年房地產行業整體利潤率持續下(xia)行探(tan)底(di)，企業各項利潤率指標(biao)均已降至歷(li)史較低水平。

　　報告認為(wei)，2019年(nian)以(yi)來房地產(chan)行(xing)業營業成本(ben)增速(su)均高于同(tong)期營收增速(su)，2021年(nian)高出(chu)逾(yu)6個百分點(dian)。在(zai)二者增速(su)不匹配的擠(ji)壓(ya)下，房地產(chan)行(xing)業利潤增速(su)出(chu)現明顯放緩趨勢。

　　該機構監測的51家典型房企(qi)年報數據顯(xian)示，近九(jiu)成房企(qi)的毛利率(lv)(lv)和(he)凈利率(lv)(lv)均出現下滑。其中，毛利率(lv)(lv)中位(wei)數跌破20%，同比降低4.4個(ge)百(bai)分(fen)點至(zhi)19.3%；凈利率(lv)(lv)中位(wei)數跌破10%，同比降低3個(ge)百(bai)分(fen)點至(zhi)7.7%。

　　易居研(yan)究(jiu)院智庫中心研(yan)究(jiu)總監嚴(yan)躍進表(biao)示，近年房(fang)(fang)地(di)產行(xing)業(ye)整體利潤水(shui)平一直維持(chi)下行(xing)態(tai)勢，去年下半年房(fang)(fang)地(di)產市場(chang)持(chi)續下行(xing)，不少城市實行(xing)限價政策，對房(fang)(fang)企(qi)盈利增長帶來不小壓力。

　　中指研(yan)究院最(zui)近發(fa)布的《中國房地產百強企(qi)業研(yan)究報告》顯示，2021年百強企(qi)業的凈利率(lv)(lv)均(jun)值(zhi)和(he)凈資(zi)產收益率(lv)(lv)均(jun)值(zhi)較上年分別降低2.2個和(he)1.8個百分點，分別降至9.8%、8.1%。

　　或繼續承壓

　　由于前幾年土地市(shi)場過(guo)熱，不少(shao)房企(qi)高價拍地，隨著這些項(xiang)目(mu)逐步進入結(jie)算期，高價土地的(de)負面影響開始體現，這也是部分房地產企(qi)業利潤率出現明(ming)顯下滑的(de)原(yuan)因(yin)。

　　萬科、保利(li)發展等多家(jia)房(fang)企表示，近幾(ji)年土(tu)地市場(chang)競爭激(ji)烈，對行(xing)業毛(mao)利(li)率(lv)水(shui)平造(zao)成明(ming)顯影響。未來隨著高地價項目的陸續結算(suan)，預計毛(mao)利(li)率(lv)仍將繼續承壓。

　　萬(wan)科預測(ce)，未(wei)來(lai)兩(liang)年開發業務(wu)毛(mao)(mao)利率維持(chi)在20%的(de)水平(ping)。越(yue)秀地產表示，目前毛(mao)(mao)利率下降(jiang)是行業趨勢，未(wei)來(lai)回(hui)歸合(he)理盈利之后，毛(mao)(mao)利率將維持(chi)在20%-25%的(de)區(qu)間。

　　克(ke)而瑞研(yan)究(jiu)中心研(yan)究(jiu)總(zong)監朱(zhu)一鳴認為，短期內企業盈利水平繼續承壓(ya)。但(dan)中長(chang)期看，隨著前期高價地逐(zhu)步(bu)去化并完成(cheng)結(jie)算，行(xing)業利潤率水平將觸底回升，毛利率有望維持(chi)在20%-25%的區間(jian)。

　　嚴躍進表示，相比利潤率下滑(hua)的(de)問題，當前房(fang)地產(chan)企業(ye)的(de)資金面狀況(kuang)更值得關注。在市(shi)場持(chi)續(xu)調(diao)整(zheng)的(de)背景(jing)下，房(fang)企需(xu)要(yao)更加審慎(shen)拿地，努力(li)控制成本，同時還必須不(bu)斷提(ti)高經營管(guan)理效率，提(ti)升(sheng)盈利能力(li)和(he)水平。