澳(ao)(ao)(ao)大(da)(da)利亞的房(fang)地產(chan)市(shi)場近期持(chi)續低迷,房(fang)屋拍(pai)賣清(qing)盤率屢創新低,成交價(jia)格也大(da)(da)幅(fu)下跌,這種情況在兩個(ge)最大(da)(da)的州府城市(shi)悉尼和墨爾本尤為明顯(xian)。不過房(fang)價(jia)降低并(bing)未對澳(ao)(ao)(ao)洲房(fang)屋的可負(fu)擔性帶來顯(xian)著提升。而且,有分(fen)析(xi)認為,隨(sui)著房(fang)價(jia)大(da)(da)幅(fu)下跌,澳(ao)(ao)(ao)大(da)(da)利亞家(jia)庭資產(chan)面臨縮水風險,在一定程度上抑制了消費(fei),從而對澳(ao)(ao)(ao)洲經濟產(chan)生負(fu)面壓力。
悉尼房價明顯下滑
澳(ao)大利亞的(de)(de)房(fang)地(di)產市場近(jin)期疲態(tai)明顯。地(di)產分(fen)析(xi)機構CoreLogic的(de)(de)最(zui)(zui)新數據顯示(shi),截(jie)至4日的(de)(de)一(yi)周(zhou),悉尼房(fang)屋拍賣清盤率僅(jin)(jin)為44%,低(di)于去年(nian)同期的(de)(de)60%;墨(mo)爾(er)本僅(jin)(jin)為42%,低(di)于去年(nian)同期的(de)(de)67%。悉尼和墨(mo)爾(er)本作為澳(ao)洲最(zui)(zui)大、人口最(zui)(zui)集中(zhong)的(de)(de)兩座州(zhou)府(fu)城市,其地(di)產總值(zhi)(zhi)占(zhan)到全(quan)澳(ao)地(di)產總值(zhi)(zhi)60%,分(fen)析(xi)稱其數據具(ju)有很大代表性(xing)。另據CoreLogic1日發布的(de)(de)報告,在截(jie)至今年(nian)10月底的(de)(de)一(yi)年(nian)中(zhong),悉尼房(fang)屋中(zhong)位價(jia)下跌(die)約7.2萬澳(ao)元,跌(die)幅7.4%,創造了自1990年(nian)以來的(de)(de)最(zui)(zui)大跌(die)幅;墨(mo)爾(er)本下跌(die)約4.5萬澳(ao)元,跌(die)幅4.7%。
不(bu)僅(jin)悉尼(ni)和墨爾本數(shu)(shu)據顯(xian)疲弱,全澳(ao)的(de)(de)數(shu)(shu)據也不(bu)樂(le)觀。CoreLogic數(shu)(shu)據還(huan)顯(xian)示,最(zui)近幾周(zhou)(zhou),全澳(ao)的(de)(de)房(fang)屋拍賣(mai)清(qing)盤(pan)率已經連(lian)續低(di)于50%,而(er)年初的(de)(de)時候還(huan)在70%以上。最(zui)近一周(zhou)(zhou),全澳(ao)范圍(wei)內的(de)(de)平(ping)均清(qing)盤(pan)率僅(jin)為47.4%,低(di)于預期的(de)(de)50.2%。SQM地產研(yan)究主管Louis Christopher說,這些數(shu)(shu)據若轉換成房(fang)價下跌,跌幅可(ke)達(da)3%,這可(ke)能讓(rang)澳(ao)大(da)利亞的(de)(de)房(fang)地產市場走向“崩盤(pan)”軌道。
瑞銀分析(xi)師稱清盤率在50%是(shi)明顯的疲軟信號,預測2020年前全澳房產價(jia)格將下跌10%,悉尼和(he)墨爾本將下跌15%,并表示(shi)如果政策不(bu)出(chu)現松動,十年來(lai)的房價(jia)只升不(bu)降的“神話”將被打破。
AMP Capital首席經濟學家Shane Oliver也稱,考慮歷史上(shang)清盤率(lv)和(he)房(fang)價變動關系,現在的(de)清盤率(lv)水(shui)平指(zhi)向了房(fang)地產價格(ge)(ge)的(de)下行趨勢,尤其是在悉(xi)尼和(he)墨爾(er)本。10月(yue),AMP Captial曾(ceng)下調(diao)對澳大利亞(ya)房(fang)地產市場的(de)預期,預計到2020年(nian),悉(xi)尼和(he)墨爾(er)本的(de)房(fang)價將(jiang)從峰值大幅下降20%左(zuo)右,將(jiang)使房(fang)產市場的(de)平均價格(ge)(ge)回到2015年(nian)上(shang)半年(nian)的(de)水(shui)平,Oliver稱之為(wei)“完美風(feng)暴(bao)”。
CoreLogic的“房(fang)屋價(jia)值指(zhi)數(shu)”已經重回(hui)2017年1月(yue)水平。其分析(xi)師Cameron Kusher表(biao)示,澳大利(li)亞的房(fang)屋均價(jia)過去10年增長(chang)了(le)45%,過去20年增長(chang)了(le)210%,有房(fang)一族顯然不愿看(kan)到房(fang)價(jia)下(xia)跌。不過他同時指(zhi)出,雖然悉尼和(he)墨爾本在(zai)這輪房(fang)地(di)產低(di)迷期降幅最大,但在(zai)這之前(qian),其增長(chang)速度也是最多(duo)的,因此,即便(bian)預期房(fang)價(jia)繼續下(xia)跌,但考慮到缺乏實(shi)際工資增長(chang)的情況,房(fang)屋的可(ke)負擔性仍不會得到顯著(zhu)提升。
房產降價或抑制消費
市(shi)場人士(shi)分(fen)析稱(cheng),房(fang)(fang)貸(dai)借(jie)貸(dai)門檻的(de)提高、大(da)(da)(da)城(cheng)市(shi)房(fang)(fang)屋可(ke)負擔(dan)性(xing)低、市(shi)場對(dui)房(fang)(fang)價繼續下跌的(de)擔(dan)憂(you)以及房(fang)(fang)屋供應量(liang)提高等因素,共同(tong)對(dui)澳大(da)(da)(da)利亞房(fang)(fang)地產價格形成下行壓力。有(you)分(fen)析稱(cheng),如果(guo)房(fang)(fang)價繼續大(da)(da)(da)幅下跌,可(ke)能會讓澳大(da)(da)(da)利亞的(de)經濟“脫(tuo)軌(gui)”。
房(fang)價(jia)下(xia)(xia)跌(die)已(yi)經給家庭(ting)消(xiao)費和零售業帶(dai)來(lai)(lai)侵蝕。澳大利(li)亞國(guo)家統計局2日公布的(de)數據顯示,全國(guo)第三(san)季度零售業增(zeng)長(chang)率僅為(wei)0.2%,低于(yu)二季度的(de)1.2%。分析認為(wei),雖然房(fang)價(jia)下(xia)(xia)跌(die)對于(yu)首次購房(fang)者是(shi)個(ge)好消(xiao)息(xi),但對于(yu)大多數有房(fang)一(yi)族來(lai)(lai)說,房(fang)價(jia)下(xia)(xia)跌(die)意味著(zhu)財富縮水(shui),由此不得(de)不減少(shao)支(zhi)出,從而對消(xiao)費起到(dao)了(le)抑制作(zuo)用。
摩根士(shi)丹利分(fen)析師Daniel Blake 稱,非高端房(fang)產的(de)價格(ge)下(xia)降,意味(wei)著房(fang)地產市場(chang)持(chi)續的(de)疲弱。這部分(fen)業(ye)主的(de)消費支出對房(fang)價更敏(min)感,他(ta)們需要在(zai)資產縮水時建立“儲蓄緩沖(chong)”。他(ta)還稱下(xia)半年將繼(ji)續見證房(fang)價下(xia)跌對消費的(de)擠出效應。
太平洋投(tou)資管理公司的咨(zi)詢師(shi)Joachim Fels也表示,房價繼續下跌是(shi)大概率事(shi)件,這(zhe)將會讓消費者支出增(zeng)長進一步減緩,這(zhe)將會拖累整個經濟(ji)的增(zeng)長。澳大利(li)亞(ya)央行也曾在8月(yue)的貨(huo)幣政策(ce)聲明中強調過這(zhe)個問題,指出房產占到澳大利(li)亞(ya)家庭資產的55%,房價下跌可(ke)能導致消費需求下降。
而房價(jia)下(xia)跌還可能進(jin)一步影響(xiang)澳大利(li)(li)(li)(li)(li)亞(ya)(ya)央行(xing)的(de)貨(huo)幣走向。摩根士丹利(li)(li)(li)(li)(li)近(jin)日發(fa)布的(de)一份報告稱,澳大利(li)(li)(li)(li)(li)亞(ya)(ya)家(jia)庭(ting)債(zhai)(zhai)務高(gao)企、觸及(ji)“警戒線”,是發(fa)達經濟體中家(jia)庭(ting)減債(zhai)(zhai)風險(xian)最(zui)大的(de)國家(jia)。市場普遍預期,創紀錄(lu)的(de)家(jia)庭(ting)債(zhai)(zhai)務水平、停滯的(de)工資(zi)增(zeng)長,讓澳大利(li)(li)(li)(li)(li)亞(ya)(ya)提高(gao)借貸成本缺(que)乏支撐(cheng)。該國央行(xing)將在接下(xia)來的(de)一段時(shi)期內維持基(ji)準利(li)(li)(li)(li)(li)率(lv)在1.5%的(de)歷(li)史(shi)低位不變。
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