在(zai)過去的(de)(de)一(yi)年(nian)中,多數房企(qi)銷售額創下(xia)歷史新高(gao),行業整體(ti)毛(mao)利率水平也有所提高(gao),得益于這一(yi)批結(jie)轉(zhuan)到報表中的(de)(de)項目,基(ji)本是(shi)三年(nian)前(qian)甚至更早獲取(qu)的(de)(de)地塊,這些土(tu)地成本較低(di),企(qi)業尚能(neng)享受土(tu)地紅利。
值(zhi)得關注的是,即使在這樣的局勢(shi)下,中南建設這家房(fang)地產板塊業(ye)績(ji)貢獻率已經非常高(gao)的企(qi)業(ye),毛利(li)率卻連(lian)續5年下跌,最近(jin)三年的毛利(li)率水平更是低于多數房(fang)企(qi)堅(jian)守的25%紅線,盈(ying)利(li)能力(li)不斷下滑。
更重(zhong)要的是,中南建設近(jin)年來對地(di)產(chan)平臺異常重(zhong)視,在(zai)(zai)行業內招納(na)職業經理人(ren),實施激(ji)勵制(zhi)度(du),規模(mo)擴張野心凸顯。隨之而來的則是,資(zi)(zi)產(chan)負(fu)(fu)債率(lv)連續(xu)5年在(zai)(zai)80%以上,即(ji)使剔(ti)除預收款項后的資(zi)(zi)產(chan)負(fu)(fu)債也(ye)在(zai)(zai)上升,若現金(jin)流受阻,資(zi)(zi)金(jin)壓力(li)將劇增。
毛利率連續下跌5年
事實上,公司近年來逐漸擴(kuo)大房地產(chan)業務的投資力度,擴(kuo)張意圖明顯。
據2017年年報(bao)顯示,中南建(jian)設實現營(ying)業(ye)收入305.52億元,同(tong)比下(xia)降11.29%,扣除非經常損益(yi)后(hou),歸屬于(yu)上司(si)公司(si)股東的凈利潤為1.10億元,同(tong)比下(xia)降70%。
在主營業務構成中(zhong),公司房地(di)產開發營業收入224.13億(yi)元(yuan),建(jian)筑工(gong)程施工(gong)實現銷(xiao)售(shou)收入117.12億(yi)元(yuan),占主營業務收入的(de)比(bi)重分別為62.15%、32.48%。
2014年(nian)(nian),中南建(jian)(jian)設(she)的(de)房(fang)地(di)產銷售首次突破百億元。近三年(nian)(nian)來,該公司房(fang)地(di)產銷售收(shou)入(ru)貢(gong)獻率均超過(guo)建(jian)(jian)筑工程施(shi)工銷售收(shou)入(ru),占營業收(shou)入(ru)的(de)比重在50%以上。
但加大對地產業務(wu)的投(tou)資比(bi)重,并未讓(rang)公司的盈利能力(li)大幅(fu)提升。
《證券日報》查閱近5年(nian)年(nian)報獲悉,2013年(nian)以來,該(gai)公司房地(di)產銷(xiao)售毛利率(lv)(lv)呈現(xian)逐(zhu)年(nian)下滑的態(tai)勢。2013年(nian)-2017年(nian),中南建設房地(di)產銷(xiao)售毛利率(lv)(lv)分別為38.5%、31.48%、23.48%、18.08%、15.57%。不難(nan)看出(chu),毛利率(lv)(lv)已(yi)經連續下跌(die)5年(nian)。更重要的是(shi),近三年(nian)的毛利率(lv)(lv)水(shui)平(ping)是(shi)低(di)于(yu)行業平(ping)均水(shui)平(ping)的。
有(you)數(shu)據顯示,2017年(nian)房地產(chan)板塊的毛利率(lv)穩(wen)步快速提(ti)升,從2016年(nian)的19.7%提(ti)升至(zhi) 2017年(nian)的23.4%,為近五年(nian)來最高水(shui)平。
對于(yu)毛(mao)利率下(xia)滑(hua)的原因,公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)并未(wei)在(zai)2017年年報中提(ti)及。記者查閱(yue)公(gong)(gong)(gong)告發(fa)現(xian),公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)在(zai)2017年公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)債(zhai)發(fa)行公(gong)(gong)(gong)告中提(ti)到,房地(di)(di)產開發(fa)業務整(zheng)體毛(mao)利率下(xia)降,究其原因是2014年以來受房地(di)(di)產調(diao)控及工(gong)序關系變化(hua)等因素(su)影響,房地(di)(di)產市場整(zheng)體下(xia)行壓力較大,公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)青(qing)島、鎮江等城(cheng)(cheng)市房地(di)(di)產開發(fa)業務銷售單價(jia)有所下(xia)滑(hua),且人力及資金成本上升,公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)重點布(bu)局的南(nan)京、蘇州等其他城(cheng)(cheng)市銷售情況(kuang)良好,保(bao)持良好水平。
據2017年(nian)(nian)年(nian)(nian)報顯示,中(zhong)南(nan)建設主要房地(di)產結算(suan)項(xiang)目共有38個(ge),毛(mao)(mao)(mao)利(li)(li)率(lv)最高的為(wei)(wei)(wei)常熟中(zhong)南(nan)世紀城項(xiang)目,達到54.11%;毛(mao)(mao)(mao)利(li)(li)率(lv)最低的是南(nan)通軍山半島項(xiang)目,毛(mao)(mao)(mao)利(li)(li)率(lv)為(wei)(wei)(wei)-107.32%。而此前公司提及的鎮(zhen)(zhen)江地(di)區業(ye)務,鎮(zhen)(zhen)江中(zhong)南(nan)世紀城項(xiang)目毛(mao)(mao)(mao)利(li)(li)率(lv)為(wei)(wei)(wei)15.35%,鎮(zhen)(zhen)江中(zhong)南(nan)御錦城項(xiang)目毛(mao)(mao)(mao)利(li)(li)率(lv)為(wei)(wei)(wei)-18.46%。
有(you)接近中南(nan)建設人士向《證券日報(bao)》記者(zhe)表示,中南(nan)建設地(di)產板塊底(di)子很(hen)薄,早期獲得的項(xiang)(xiang)目性價比(bi)很(hen)差,很(hen)難(nan)做出高(gao)利(li)(li)潤(run)產品。此外(wai),在項(xiang)(xiang)目布(bu)局和拿地(di)成本(ben)(ben)方面(mian),有(you)些早期中小房企(qi)拿地(di)談判(pan)能(neng)力較(jiao)弱,導(dao)致成本(ben)(ben)較(jiao)高(gao),消化(hua)很(hen)難(nan)。實際上(shang),一個地(di)產項(xiang)(xiang)目的毛利(li)(li)若是虧損的,很(hen)有(you)可能(neng)一下(xia)子拖(tuo)累10個項(xiang)(xiang)目,因此整體毛利(li)(li)率水平難(nan)以提升(sheng)。
中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)聲明(ming):凡本(ben)網(wang)注明(ming)“來(lai)源:中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)報·中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)”的所有作(zuo)品(pin),版權(quan)均屬(shu)于中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)報、中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)。中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)報·中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)與(yu)作(zuo)品(pin)作(zuo)者聯合聲明(ming),任何組織未經中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)報、中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)以(yi)及作(zuo)者書面授權(quan)不得(de)轉(zhuan)(zhuan)載(zai)、摘編(bian)或利(li)用其(qi)(qi)它方(fang)式使用上述作(zuo)品(pin)。凡本(ben)網(wang)注明(ming)來(lai)源非中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)報·中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)的作(zuo)品(pin),均轉(zhuan)(zhuan)載(zai)自其(qi)(qi)它媒(mei)體,轉(zhuan)(zhuan)載(zai)目(mu)的在(zai)于更(geng)好服務讀者、傳遞(di)信息之需,并不代表本(ben)網(wang)贊(zan)同其(qi)(qi)觀點,本(ben)網(wang)亦(yi)不對其(qi)(qi)真實性負責,持異議(yi)者應與(yu)原(yuan)出處單位主張(zhang)權(quan)利(li)。
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