3月(yue)30日晚間，萬(wan)科發(fa)布2020年年報，去年實現營(ying)業(ye)(ye)收入4191.12億(yi)元，歸(gui)屬于上市(shi)公(gong)司股東的(de)(de)凈(jing)利(li)潤415.16億(yi)元，分別同比增長(chang)13.92%和6.80%。在(zai)總體較為穩健的(de)(de)經營(ying)成績下，萬(wan)科的(de)(de)物業(ye)(ye)、物流(liu)、長(chang)租公(gong)寓(yu)等業(ye)(ye)務顯現出(chu)較快(kuai)的(de)(de)發(fa)展(zhan)速(su)度。

　　 在次日(ri)舉辦的業(ye)(ye)績發布會上，萬科(ke)董事會主席郁亮(liang)表示：“國家經(jing)濟發展(zhan)從高(gao)速發展(zhan)逐漸過渡到高(gao)質量發展(zhan)，房地(di)產行(xing)業(ye)(ye)也(ye)需要一(yi)個從規(gui)模速度到質量效益方面(mian)的轉變。‘三道紅線’‘雙集(ji)中(zhong)’等政策的出臺，標(biao)志著行(xing)業(ye)(ye)進入了(le)一(yi)個非常明確的管理紅利時代(dai)，房子(zi)要回(hui)(hui)(hui)歸(gui)居住(zhu)屬(shu)(shu)性，房地(di)產要回(hui)(hui)(hui)歸(gui)實業(ye)(ye)屬(shu)(shu)性，行(xing)業(ye)(ye)回(hui)(hui)(hui)報水平將向社會平均水平靠攏。”

　　 多元化業務初見成效

　　 物業營收同比增長超27%

　　 年報(bao)顯示，地產主業(ye)方面(mian)，2020年萬科開發經營業(ye)務實現銷售面(mian)積4667.5萬平(ping)方米，銷售金額7041.46億元，同(tong)比分別(bie)增長(chang)13.5%和(he)11.6%，占全國(guo)商品房市(shi)場份額約4.03%。

　　 從(cong)行業(ye)角度看，在(zai)體(ti)量較大的(de)背景下(xia)，萬(wan)(wan)科(ke)的(de)銷(xiao)售增速超(chao)過了平(ping)均水平(ping)。去年，房地產行業(ye)在(zai)疫情的(de)影響下(xia)走出了V型反(fan)轉的(de)趨勢。國家統計局數據顯示(shi)，2020年商品(pin)房銷(xiao)售額17.36萬(wan)(wan)億(yi)元，同比增長8.7%；商品(pin)房銷(xiao)售面積(ji)17.61億(yi)平(ping)方米，同比增長2.6%。

　　 相比開發業(ye)務(wu)，萬科(ke)的多元化經營業(ye)務(wu)實現(xian)了更快的增速(su)。

　　 物(wu)(wu)業服務方(fang)面，2020年，萬物(wu)(wu)云實(shi)現營業收(shou)(shou)入(ru)(ru)(ru)182.04億元(yuan)，同(tong)比(bi)(bi)(bi)增長(chang)27.36%；租(zu)賃住宅方(fang)面，萬科旗下集(ji)中(zhong)(zhong)式長(chang)租(zu)公寓品牌“泊寓”實(shi)現全年營業收(shou)(shou)入(ru)(ru)(ru)25.40億元(yuan)，同(tong)比(bi)(bi)(bi)增長(chang)72.33%；物(wu)(wu)流(liu)倉儲方(fang)面，萬科旗下“萬緯物(wu)(wu)流(liu)”已成為中(zhong)(zhong)國規模最大的冷(leng)鏈物(wu)(wu)流(liu)綜(zong)合服務商，2020年管理項目實(shi)現營業收(shou)(shou)入(ru)(ru)(ru)18.7億元(yuan)，同(tong)比(bi)(bi)(bi)增長(chang)37%，其中(zhong)(zhong)高標庫和冷(leng)庫收(shou)(shou)入(ru)(ru)(ru)同(tong)比(bi)(bi)(bi)分別增長(chang)29%和60%。

　　 “房地(di)產行(xing)業(ye)從(cong)開(kai)發為(wei)(wei)主轉(zhuan)變為(wei)(wei)開(kai)發經營為(wei)(wei)主，房子更像(xiang)耐用消費(fei)品，開(kai)發業(ye)務越(yue)來越(yue)像(xiang)制(zhi)(zhi)造業(ye)，我們(men)的(de)經營業(ye)務，包括長租(zu)公寓、酒店、辦公、商業(ye)等，本質上都是內容的(de)經營，越(yue)來越(yue)像(xiang)服(fu)(fu)務業(ye)。”郁亮(liang)表示，“企(qi)業(ye)不(bu)能再(zai)像(xiang)過(guo)去(qu)那(nei)樣(yang)囤積原材(cai)料、賺土地(di)升值的(de)錢(qian)(qian)，萬科(ke)要腳(jiao)踏實地(di)向制(zhi)(zhi)造業(ye)學習(xi)，靠我們(men)的(de)勞動(dong)去(qu)掙制(zhi)(zhi)造、創造和服(fu)(fu)務的(de)錢(qian)(qian)。”

　　 收入維度(du)以(yi)外(wai)，截至(zhi)2020年末，萬物云累(lei)計(ji)在管面積(ji)5.66億平(ping)方米，其中(zhong)一半來自萬科(ke)以(yi)外(wai)的項目(mu)，簽約及接管面積(ji)持(chi)續擴大；“泊寓”開(kai)業規模(mo)達14.24萬間(jian)，整體(ti)出租(zu)(zu)率超過95%；“萬緯物流”累(lei)計(ji)在44個城市管理148個項目(mu)，可租(zu)(zu)賃建(jian)筑(zhu)面積(ji)達1148萬平(ping)方米。

　　 中國房地產數據研(yan)究院院長陳晟在(zai)接受《證券日報》記者采訪時表示：“萬科(ke)基本上還是(shi)相關多元化的發展，這(zhe)和萬科(ke)選擇的賽道(dao)也(ye)有關系(xi)。這(zhe)些賽道(dao)既能(neng)形成正常的運作利潤又能(neng)夠(gou)形成第(di)二曲(qu)線，整體來看(kan)萬科(ke)在(zai)商業(ye)、物業(ye)、物流(liu)方面表現(xian)不(bu)錯，也(ye)使得其整體行業(ye)地位(wei)又重新回到綜(zong)合能(neng)力第(di)一的狀態。”

　　 向管理要效益

　　 計劃一季度步入“綠檔”

　　 2020年至(zhi)今(jin)，“三道紅線(xian)”、房地(di)產貸款(kuan)集中度(du)管(guan)理、供地(di)兩集中等制(zhi)度(du)相繼出臺，全方位的監管(guan)網絡構筑(zhu)成(cheng)型，房企在(zai)融資(zi)、拿(na)地(di)、回款(kuan)等方面受(shou)到(dao)前所未有的嚴密監管(guan)，依靠(kao)土地(di)和杠(gang)桿(gan)就能(neng)快速(su)崛(jue)起(qi)的時代(dai)一去不(bu)復返。

　　 萬(wan)科在年報中坦(tan)言，重點房地產(chan)企業資(zi)金(jin)監測和融資(zi)管理、房地產(chan)貸款集(ji)中度(du)管理等重大政策的(de)(de)相(xiang)繼推(tui)出，將重新定義行業規(gui)則，推(tui)動行業加(jia)速進(jin)入管理紅利時代。企業必須摒棄舊有(you)模(mo)式(shi)下一味追求規(gui)模(mo)擴張(zhang)的(de)(de)思路，更(geng)加(jia)重視增長的(de)(de)質量(liang)。

　　 數據顯示，在(zai)地(di)價房(fang)價比走高的趨勢下，去(qu)年(nian)包(bao)括萬(wan)(wan)科在(zai)內(nei)的多家頭(tou)部上(shang)市(shi)房(fang)企毛(mao)利(li)率出現下滑。2020年(nian)萬(wan)(wan)科房(fang)地(di)產及相(xiang)關業(ye)務的毛(mao)利(li)率為22.6%，較(jiao)2019年(nian)下降4.6個(ge)百(bai)(bai)(bai)分點；碧桂園2020年(nian)毛(mao)利(li)率為21.80%，較(jiao)2019年(nian)下降4.26個(ge)百(bai)(bai)(bai)分點；華潤置地(di)和中國海外(wai)發(fa)展，2020年(nian)的毛(mao)利(li)率也下降了7.05個(ge)百(bai)(bai)(bai)分點和3.61個(ge)百(bai)(bai)(bai)分點。

　　 在此情形下，行業未來(lai)的機會在哪里？對此，郁亮(liang)表示樂觀：“房(fang)地(di)產仍然有很強大的生命力(li)，但跟(gen)過去不一樣的地(di)方是機會不再唾手可得。沿(yan)著客戶需求和城市發展兩條主線，行業還(huan)有大量(liang)機會，能否抓住取決(jue)于我們(men)有沒有能力(li)去解(jie)決(jue)客戶的痛點。”

　　 郁亮進一(yi)步(bu)稱(cheng)：“我(wo)相信雖然我(wo)們(men)不能再掙(zheng)大錢(qian)和快錢(qian)，但(dan)我(wo)們(men)還(huan)是可以靠(kao)自己的努力去掙(zheng)慢錢(qian)、長(chang)錢(qian)和老(lao)實錢(qian)。”

　　 值得注意(yi)的(de)(de)是，在房(fang)地產行(xing)業的(de)(de)管(guan)理紅利時代到來之際，萬(wan)科繼續(xu)保持(chi)業內(nei)最安(an)全的(de)(de)財務水平。根(gen)據(ju)年報，截(jie)至報告(gao)期末，萬(wan)科持(chi)有貨幣資金(jin)(jin)1952.31億元，貨幣資金(jin)(jin)對一年內(nei)到期的(de)(de)有息負債的(de)(de)覆蓋倍(bei)(bei)數為(wei)(wei)2.4倍(bei)(bei)；凈(jing)負債率為(wei)(wei)18.09%，較(jiao)2019年末下(xia)降15.78個百分點，連續(xu)20年低于40%。2020年，萬(wan)科實現(xian)(xian)經(jing)營性(xing)凈(jing)現(xian)(xian)金(jin)(jin)流531.88億元，同比增長(chang)16.42%，連續(xu)12年為(wei)(wei)正。

　　 中國企業資本聯盟副理事(shi)長(chang)柏文喜告訴(su)《證(zheng)券日報》記者：“萬(wan)科(ke)作為比(bi)(bi)較(jiao)規(gui)范的(de)上市公(gong)司，內部治理相對有效，財務風格(ge)比(bi)(bi)較(jiao)穩健(jian)而且市場敏感度比(bi)(bi)較(jiao)高，在歷次行(xing)業下(xia)行(xing)之前都會(hui)提前做(zuo)好現(xian)金儲(chu)備以保證(zheng)企業的(de)穩健(jian)運行(xing)，萬(wan)科(ke)的(de)經營性凈現(xian)金流增長(chang)正是這一穩健(jian)風格(ge)在財務指標上的(de)反應。”

　　 柏文喜認為，萬科加大可使用(yong)現金儲備是為未來(lai)“備荒”，在為行業低潮期儲備“彈(dan)藥”，從萬科多(duo)年(nian)來(lai)的表(biao)現來(lai)看長(chang)于此道。

　　 對于杠桿的(de)使用充分(fen)度問題，郁(yu)亮表示：“今年(nian)土地集中供應(ying)對于資(zi)金(jin)實力來(lai)說，要(yao)求很大(da)的(de)彈性，否則會有(you)很大(da)壓力。萬科約(yue)18%的(de)凈負債率可能正是為(wei)了(le)等待(dai)市場變化的(de)機會，并不(bu)是有(you)意要(yao)保(bao)持(chi)這么低的(de)水平，保(bao)持(chi)合(he)理凈負債率就(jiu)可以了(le)。”

　　 截至2020年末(mo)，萬科(ke)剔除(chu)預收(shou)款后的資產負債率約為(wei)70.4%，較70%的紅線要求略超0.4個百分點。萬科(ke)表示，將提升資源轉化效率，加快回(hui)款速度(du)，量入為(wei)出(chu)，保障流(liu)動性(xing)安全(quan)，有信心在(zai)一季(ji)度(du)回(hui)歸“綠檔(dang)”。