當前(qian)，“517”樓(lou)市新政(zheng)出臺已經超過一(yi)個月時間(jian)，全國多個一(yi)二(er)線城市樓(lou)市逐步進入政(zheng)策(ce)效果兌(dui)現期。業內人士認為(wei)，新政(zheng)從客觀上降低了購房門檻，隨著其逐漸發力，房地產市場正在積(ji)極(ji)回暖。

　　重點城市成交量回暖

　　5月17日(ri)，中國人民銀行(xing)、國家金(jin)融監督(du)管理總(zong)局等(deng)部(bu)門出臺一(yi)系(xi)列(lie)支持房(fang)地(di)產的舉措，包括明確取消(xiao)全國層面(mian)房(fang)貸利率(lv)政策下限(xian)、下調房(fang)貸首付(fu)款(kuan)比例(li)和公積金(jin)貸款(kuan)利率(lv)、設立保障性住(zhu)房(fang)再貸款(kuan)等(deng)多方(fang)面(mian)內容。

　　記者梳理各地樓市(shi)數(shu)(shu)據發(fa)現，深圳(zhen)、廣州(zhou)、上(shang)(shang)海等城市(shi)在執行“517”新(xin)政之后，當(dang)地房產市(shi)場熱(re)度均有所提升(sheng)(sheng)，到(dao)訪客戶數(shu)(shu)量(liang)明(ming)顯上(shang)(shang)升(sheng)(sheng)，成交量(liang)短期內呈現回升(sheng)(sheng)現象。

　　在樓(lou)市新政刺激下，深(shen)圳(zhen)二手房(fang)成交活躍度短期(qi)已(yi)經恢復(fu)到3年(nian)前(qian)的(de)水(shui)平(ping)。據(ju)深(shen)圳(zhen)市房(fang)地產信息平(ping)臺(tai)數據(ju)，截至6月24日(ri)，深(shen)圳(zhen)6月份(fen)二手房(fang)成交量達到4021套，相當(dang)于日(ri)均(jun)成交約168套，這一成交水(shui)平(ping)不僅超過了今年(nian)5月份(fen)日(ri)均(jun)約160套的(de)水(shui)平(ping)，也超過了2023年(nian)6月份(fen)日(ri)均(jun)103套、2022年(nian)6月份(fen)日(ri)均(jun)91套、2021年(nian)6月份(fen)日(ri)均(jun)148套的(de)水(shui)平(ping)。

　　中(zhong)指研究院(yuan)華南分院(yuan)高級(ji)分析師孫紅梅稱，5月(yue)份(fen)以來，深(shen)圳(zhen)樓(lou)市迎來限購(gou)松綁、房(fang)(fang)貸首(shou)付及利(li)率下(xia)降等優化調整政(zheng)策(ce)(ce)，樓(lou)盤來訪量(liang)、看房(fang)(fang)量(liang)上升(sheng)，市場活躍度(du)顯著增強，近期(qi)深(shen)圳(zhen)樓(lou)市周度(du)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)表(biao)現出持續上漲趨勢。端午小長(chang)假成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)量(liang)較“五一”假期(qi)也(ye)有明(ming)顯提(ti)高。“517”新(xin)政(zheng)滿月(yue)，深(shen)圳(zhen)新(xin)房(fang)(fang)和二手(shou)房(fang)(fang)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)均(jun)較新(xin)政(zheng)前一個月(yue)有所上漲。6月(yue)，房(fang)(fang)企(qi)進(jin)入上半(ban)年業績沖(chong)刺階(jie)段(duan)，深(shen)圳(zhen)樓(lou)市逐步進(jin)入政(zheng)策(ce)(ce)效果兌現期(qi)。

　　上海(hai)的一二(er)手(shou)(shou)住(zhu)房(fang)成(cheng)交量(liang)也在穩步提升(sheng)。安居客(ke)發布的最(zui)新(xin)數(shu)據(ju)顯示，過去一周（6月(yue)(yue)17日至(zhi)6月(yue)(yue)23日），上海(hai)二(er)手(shou)(shou)房(fang)共(gong)成(cheng)交6275套，6月(yue)(yue)22日一天成(cheng)交1147套，創年內(nei)第(di)二(er)高。截至(zhi)6月(yue)(yue)23日，6月(yue)(yue)二(er)手(shou)(shou)房(fang)成(cheng)交總量(liang)已達19663套，日均(jun)成(cheng)交855套，相比5月(yue)(yue)1日至(zhi)5月(yue)(yue)23日期間上漲62%。中指研究院數(shu)據(ju)顯示，6月(yue)(yue)1日至(zhi)16日，上海(hai)二(er)手(shou)(shou)房(fang)網簽(qian)達13381套，較上月(yue)(yue)同期增長(chang)82%。新(xin)房(fang)方面，安居客(ke)數(shu)據(ju)顯示，6月(yue)(yue)17日至(zhi)6月(yue)(yue)23日，上海(hai)共(gong)成(cheng)交新(xin)房(fang)3586套，其中，6月(yue)(yue)22日一天成(cheng)交701套，創48天以來新(xin)高。

　　在新(xin)政利好帶動(dong)下，廣(guang)州(zhou)新(xin)房(fang)(fang)樓市也呈現(xian)回暖態勢，無(wu)論是到訪量(liang)還是成交(jiao)量(liang)均出現(xian)上漲。中(zhong)指(zhi)研究院的監測數(shu)(shu)據顯示(shi)，5月17日(ri)至6月16日(ri)，廣(guang)州(zhou)新(xin)房(fang)(fang)網(wang)簽套(tao)數(shu)(shu)達5849套(tao)，相比新(xin)政前一個月上升了12.2%。從周度數(shu)(shu)據來(lai)看(kan)，6月10日(ri)至6月16日(ri)，廣(guang)州(zhou)新(xin)房(fang)(fang)網(wang)簽1565套(tao)，創4月份以(yi)來(lai)的周度新(xin)高。

　　以價換量成主旋律

　　值得(de)關注(zhu)的(de)是，雖然樓(lou)市(shi)新政對(dui)市(shi)場的(de)正向刺激正在(zai)顯現，但“以價換量”仍是當(dang)下(xia)市(shi)場的(de)主旋律。

　　6月17日，國家統計局發布的最新(xin)數據顯(xian)示，5月份(fen)，70個(ge)大中(zhong)城市(shi)中(zhong)，各線城市(shi)商(shang)品房銷售價格環比、同比降幅略有擴大。

　　具(ju)體來看，一(yi)線城市方面，5月(yue)份，新房(fang)(fang)銷售(shou)價格(ge)環比(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)(jiang)0.7%，降(jiang)(jiang)(jiang)幅比(bi)4月(yue)擴(kuo)大0.1個百分(fen)點(dian)，其中，北京(jing)、廣(guang)州和深圳分(fen)別下(xia)降(jiang)(jiang)(jiang)1.1%、1.4%和0.8%，上(shang)海上(shang)漲0.6%；同時，一(yi)線城市二手(shou)房(fang)(fang)銷售(shou)價格(ge)環比(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)(jiang)1.2%，降(jiang)(jiang)(jiang)幅比(bi)4月(yue)擴(kuo)大0.1個百分(fen)點(dian)，其中，北京(jing)、上(shang)海、廣(guang)州和深圳分(fen)別下(xia)降(jiang)(jiang)(jiang)1.2%、1.3%、1.6%和1.0%。

　　二(er)三線城(cheng)市方面(mian)，5月份，二(er)三線城(cheng)市新房(fang)銷(xiao)(xiao)售價格(ge)環比(bi)(bi)分(fen)別下(xia)降(jiang)0.7%和0.8%，降(jiang)幅(fu)均比(bi)(bi)4月擴大0.2個百分(fen)點；同(tong)(tong)時，二(er)線城(cheng)市二(er)手房(fang)銷(xiao)(xiao)售價格(ge)環比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)1.0%，降(jiang)幅(fu)比(bi)(bi)4月擴大0.1個百分(fen)點，三線城(cheng)市二(er)手房(fang)銷(xiao)(xiao)售價格(ge)環比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)0.9%，降(jiang)幅(fu)與4月相(xiang)同(tong)(tong)。

　　中國城市房地產研究院院長謝逸楓(feng)表示，一線城市在樓市新政的(de)(de)刺激(ji)下，市場成交(jiao)量(liang)有所(suo)回升，但價格沒有什么變(bian)化，仍(reng)處(chu)于(yu)以價換量(liang)的(de)(de)狀(zhuang)態(tai)。

　　58安居客研(yan)究院院長張波認為(wei)，“517”新政(zheng)后房地產市(shi)場(chang)出(chu)現(xian)了一(yi)個(ge)相(xiang)對明顯的(de)熱(re)度提升(sheng)，但這一(yi)熱(re)度提升(sheng)并(bing)不(bu)會導(dao)致市(shi)場(chang)快(kuai)速出(chu)現(xian)反轉，尤(you)其是(shi)房價(jia)層面不(bu)會由(you)此快(kuai)速轉為(wei)上漲。然而，一(yi)、二手房的(de)成(cheng)交(jiao)周期會逐(zhu)步縮短，購房者對于市(shi)場(chang)的(de)預期開始出(chu)現(xian)轉好跡(ji)象。

　　“組合拳”持續發力

　　除了“517”新政(zheng)外，一系列穩地產、去(qu)庫存政(zheng)策“組合拳”也在持續(xu)發力。

　　例如，6月12日，中國(guo)人(ren)民銀(yin)(yin)行(xing)在山東(dong)省濟南(nan)市(shi)召開保(bao)障性(xing)住房再貸(dai)款(kuan)工作推進(jin)會(hui)，強調要(yao)加強制度保(bao)障和(he)內(nei)外部監(jian)督(du)，堅持自(zi)愿參與、以需定購、合理定價，確(que)保(bao)商業(ye)可持續，嚴(yan)格避免(mian)新增地(di)方(fang)(fang)隱性(xing)債務，切實(shi)防范道德風險。其(qi)中，城市(shi)政(zheng)府(fu)選定地(di)方(fang)(fang)國(guo)有企業(ye)作為(wei)收購主體，該國(guo)有企業(ye)及其(qi)所屬(shu)集團不得涉(she)及地(di)方(fang)(fang)政(zheng)府(fu)隱性(xing)債務，不得是地(di)方(fang)(fang)政(zheng)府(fu)融資(zi)平臺，同時(shi)應具備銀(yin)(yin)行(xing)授信(xin)要(yao)求和(he)授信(xin)空間，收購后迅速配售(shou)或租賃。

　　浙商證券研報稱，本(ben)輪樓市“組合拳(quan)”比先前周期低點力度(du)更強。過往三年(nian)積累了(le)大量觀望(wang)(wang)需求，在(zai)對期房的(de)負預期發(fa)生扭(niu)轉(zhuan)后，有望(wang)(wang)推(tui)動(dong)房地產(chan)基本(ben)面修復。供給方(fang)面，住(zhu)建部明確開(kai)啟了(le)持續推(tui)進保交樓與收購新(xin)房庫存并行的(de)模式，該類政策(ce)有助于扭(niu)轉(zhuan)需求對期房的(de)不信任，改善供需結(jie)(jie)構，有望(wang)(wang)企穩(wen)(wen)房價。總體(ti)來看，2024年(nian)政策(ce)以(yi)結(jie)(jie)果為導(dao)向，企穩(wen)(wen)市場目標清(qing)晰，在(zai)市場企穩(wen)(wen)之前，政策(ce)端預計將(jiang)持續發(fa)力。

　　中國民(min)生銀行首席經濟學家溫(wen)彬表示，新一輪(lun)穩地(di)產(chan)、去庫存政策“組(zu)合拳”的(de)用(yong)意(yi)是(shi)穩定房地(di)產(chan)市場，而不是(shi)過度(du)刺激，更不是(shi)鼓勵投機。讓住(zhu)房回歸居住(zhu)的(de)本質(zhi)，讓人民(min)住(zhu)上高質(zhi)量(liang)、合心意(yi)的(de)好(hao)房子，才(cai)是(shi)房地(di)產(chan)行業行穩致遠的(de)關鍵。