隨著樓市“5·17”新(xin)政(zheng)的落(luo)地，居民購房熱情(qing)開始被激活，這有利于增信心(xin)、穩樓市。不(bu)過，一部分已購房人的心(xin)里卻是五味(wei)雜(za)陳。

　　原因就是(shi)，存量房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)與新(xin)發(fa)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)利(li)率(lv)(lv)(lv)的(de)差(cha)距越(yue)來越(yue)大。以(yi)上海(hai)為(wei)例(li)，2021年7月至(zhi)(zhi)2023年12月期間的(de)購房(fang)(fang)(fang)人(ren)，首套(tao)利(li)率(lv)(lv)(lv)為(wei)4.55%，而上海(hai)兩度優(you)化住房(fang)(fang)(fang)信貸(dai)(dai)政策后，目前(qian)首套(tao)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)利(li)率(lv)(lv)(lv)已(yi)降為(wei)3.5%，相差(cha)超過(guo)1個(ge)百分(fen)點；甚(shen)至(zhi)(zhi)存量首套(tao)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)利(li)率(lv)(lv)(lv)比新(xin)發(fa)二(er)套(tao)房(fang)(fang)(fang)的(de)貸(dai)(dai)款(kuan)利(li)率(lv)(lv)(lv)還高。

　　此種(zhong)背(bei)景下(xia)，社交(jiao)平臺上存量房(fang)貸利(li)率下(xia)調呼(hu)聲再起(qi)，“提前還貸”潮或(huo)卷土重(zhong)來。

　　上海(hai)證券(quan)報記者從上海(hai)地(di)區銀(yin)行獲悉，提(ti)前還(huan)貸(dai)規模(mo)在今(jin)年春(chun)節期間(jian)出現(xian)一波高(gao)峰后，4月份又迎來(lai)一波反(fan)彈。對(dui)此，業(ye)內人士建議，需要全盤考慮，統籌(chou)安排(pai)，可有(you)節奏地(di)降低“LPR+加(jia)(jia)點”定價模(mo)式中(zhong)的(de)加(jia)(jia)點部分，減輕(qing)在利率高(gao)位“站崗”的(de)居(ju)民的(de)房貸(dai)壓力(li)，減緩(huan)提(ti)前還(huan)貸(dai)動(dong)力(li)；或引入(ru)“轉按揭”等抵(di)押貸(dai)款再融(rong)資機制(zhi)，避免“一刀切(qie)”下調利率對(dui)銀(yin)行的(de)沖擊。

　　提前(qian)還貸量仍(reng)處(chu)相對高(gao)位(wei)

　　“本(ben)來準備提前還(huan)50萬元，看著利差越來越大，這周和銀(yin)行約了還(huan)80萬元。”上海市(shi)民樂女士表示。

　　她(ta)于去年上半年購入(ru)一套(tao)學區房(fang)(fang)，由于是家庭二套(tao)房(fang)(fang)，利率(lv)為(wei)LPR+105基點(dian)，目前(qian)利率(lv)為(wei)5.25%。而今年上海“5·27”樓(lou)市新政后，新發二套(tao)房(fang)(fang)貸款利率(lv)僅為(wei)3.9%。“本(ben)來想留點(dian)錢應急，但利率(lv)差距實在(zai)太(tai)大了(le)，就先拿去還了(le)。”樂女士說(shuo)。

　　這是近期上海地區(qu)購房人(ren)(ren)提前(qian)還貸的一(yi)(yi)個(ge)縮影。在北(bei)京、深圳(zhen)等一(yi)(yi)線(xian)城市，這樣的情況并不少見(jian)。一(yi)(yi)位(wei)北(bei)京購房人(ren)(ren)向記(ji)者表示，其首套房利率為4.75%，“現(xian)在每月(yue)都(dou)往里提前(qian)還，有多少還多少”。

　　記者從上海地區多家銀行了(le)解到，盡管經歷了(le)LPR與加(jia)點的連續調降，居民購房(fang)負擔(dan)有所(suo)減輕，但(dan)銀行方(fang)面(mian)反(fan)映(ying)提前還貸(dai)的現象仍普遍(bian)存在，人數(shu)依然很(hen)多。

　　一(yi)家大型(xing)銀行(xing)上海分行(xing)負責(ze)房(fang)貸(dai)業務的人士(shi)向記(ji)者透露，今年該行(xing)提前(qian)還貸(dai)量(liang)在春節期(qi)間(jian)出現一(yi)波高峰(feng)后(hou)，4月(yue)份(fen)又迎來(lai)一(yi)波反(fan)彈。“盡管無法與去(qu)年春節后(hou)提前(qian)還貸(dai)的峰(feng)值相比，但很明(ming)顯仍處(chu)于相對高位。不(bu)少存量(liang)房(fang)貸(dai)客戶對于利率很不(bu)滿。”

　　記者根據(ju)二手(shou)房和(he)新(xin)房成交(jiao)情況統(tong)計發現，僅京、滬兩地在執行(xing)房貸(dai)利(li)率(lv)加(jia)點期間(jian)的購房人，就涉及大(da)約160萬(wan)戶。此種背(bei)景下，社(she)交(jiao)平臺上存量房貸(dai)利(li)率(lv)下調呼聲四(si)起(qi)。記者還從相關部門和(he)銀(yin)行(xing)獲悉，自去年(nian)底調整房貸(dai)利(li)率(lv)下限以(yi)來，上海就有大(da)量去年(nian)開(kai)盤(pan)的新(xin)房業(ye)主希望降低房貸(dai)利(li)率(lv)。

　　在上海新房市場，記者獲悉，各家銀(yin)行按照樓盤何(he)時封頂來劃定執行新舊利率下(xia)限(xian)。

　　在深圳(zhen)，目前(qian)的政策(ce)是，2024年5月29日之前(qian)發放的個(ge)人住房貸款，執(zhi)行當時(shi)深圳(zhen)房貸利率下限(xian)政策(ce)。這意(yi)味著(zhu)，深圳(zhen)存量房貸利率依舊執(zhi)行原政策(ce)。

　　建議引(yin)入“轉(zhuan)按揭”機制(zhi)

　　在當前商業(ye)銀行息差降至低位的情況(kuang)下，再次調降存量房(fang)貸利(li)率可謂牽一發而動全身(shen)。因此，業(ye)內(nei)認為，需要全盤考(kao)量，統(tong)籌(chou)安排。

　　有受訪人士建議，可(ke)以有節奏(zou)地調整存量房貸(dai)(dai)“LPR+加點”定價模式中的(de)加點部分，直至與目前貸(dai)(dai)款利(li)率水平相(xiang)近為準，這樣可(ke)以降低高利(li)率購(gou)房者的(de)還(huan)貸(dai)(dai)壓(ya)力。

　　“引(yin)導商業(ye)銀行適(shi)當降(jiang)低存(cun)量二套(tao)房貸(dai)利率(lv)，對多孩家庭推出(chu)三套(tao)房貸(dai)優惠，可(ke)以進一(yi)步降(jiang)低居民住(zhu)房消費(fei)負擔，提振居民住(zhu)房消費(fei)意(yi)愿和能力。”招聯首席研(yan)究員董希淼表示。

　　還有人士建議引(yin)入“轉(zhuan)按(an)(an)揭(jie)”等抵押貸款(kuan)再融資(zi)(zi)機制。花旗集團大中(zhong)華區(qu)首席經濟學家余(yu)向榮曾(ceng)建議，引(yin)入“轉(zhuan)按(an)(an)揭(jie)”等抵押貸款(kuan)再融資(zi)(zi)機制。住戶部門在利率大幅(fu)下降的背景下，應該要有這樣的權利或機會，與銀行重(zhong)新議定按(an)(an)揭(jie)合同(tong)，或者通過引(yin)入一個(ge)新的按(an)(an)揭(jie)合同(tong)來替(ti)代原有的高息合同(tong)。

　　“這(zhe)樣的再融資安排，在我國是缺失的。如果引入這(zhe)樣的機制，就是根據市場化原則，銀(yin)行和住戶間可(ke)以重新議定新的利(li)率(lv)，這(zhe)樣能避免‘一刀(dao)切’式(shi)下調利(li)率(lv)對銀(yin)行的沖擊。”余向榮(rong)說。

　　一(yi)位銀(yin)行人士(shi)表示，目前各家(jia)銀(yin)行房貸利(li)率基(ji)本一(yi)致，盡(jin)管銀(yin)行有降低利(li)率維護客(ke)戶關系的意(yi)愿，但目前仍未有相(xiang)關政(zheng)策給予一(yi)定(ding)降息空間。同(tong)時，目前上海區(qu)域的銀(yin)行并不支持(chi)“無交易轉按揭(jie)”等操作。