自2020年4月30日國家發改委和中國證監會聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產信托投資基金（REITs）試點相關工作的通知》以來，公募REITs試點工作有條不紊地推進，并取得了較為矚目的成績。

　　詢價機制

　　REITs是(shi)一種權益(yi)型、低門檻的(de)(de)創新型公(gong)募基金(jin)，采用封閉(bi)式(shi)(shi)運(yun)作、投資標(biao)的(de)(de)明確、上市交易等特征使(shi)其具(ju)備股票的(de)(de)諸多特點(dian)，其發行模(mo)式(shi)(shi)也參照(zhao)了IPO的(de)(de)詢價發行機制，與傳統的(de)(de)公(gong)募基金(jin)區別(bie)較大。詢價機制能(neng)夠(gou)較好地反映機構投資人(ren)對產品的(de)(de)估值判斷，是(shi)通(tong)過市場化方式(shi)(shi)解決基金(jin)發行定價的(de)(de)有利嘗試。

　　REITs的(de)(de)發(fa)售對象分(fen)為(wei)(wei)三類，戰(zhan)(zhan)略投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)(zhe)、網(wang)下(xia)機(ji)(ji)構投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)(zhe)、公眾投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)(zhe)。戰(zhan)(zhan)略投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)(zhe)主要(yao)包(bao)括原(yuan)始(shi)權(quan)益(yi)人(ren)及關(guan)聯方、與(yu)原(yuan)始(shi)權(quan)益(yi)人(ren)經營(ying)業務具有(you)戰(zhan)(zhan)略合作關(guan)系或長期合作愿景的(de)(de)大型企業、政府專項基(ji)金(jin)(jin)、產業投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)基(ji)金(jin)(jin)等(deng)，戰(zhan)(zhan)略投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)(zhe)具有(you)較強(qiang)長期投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)意愿，對價(jia)格(ge)短(duan)期波動敏感度較低，有(you)助于發(fa)行后REITs價(jia)格(ge)的(de)(de)穩定(ding)。網(wang)下(xia)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)(zhe)多為(wei)(wei)專業機(ji)(ji)構投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)人(ren)，通(tong)過詢價(jia)參(can)與(yu)產品定(ding)價(jia)的(de)(de)過程(cheng)。在詢價(jia)過程(cheng)中，網(wang)下(xia)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)人(ren)需要(yao)根(gen)據基(ji)金(jin)(jin)管(guan)理人(ren)和(he)財務顧問事先確(que)定(ding)的(de)(de)詢價(jia)區間，填報(bao)價(jia)格(ge)和(he)對應的(de)(de)認購規模(mo)，基(ji)金(jin)(jin)管(guan)理人(ren)和(he)財務顧問根(gen)據網(wang)下(xia)機(ji)(ji)構的(de)(de)報(bao)價(jia)和(he)認購規模(mo)，確(que)定(ding)REITs的(de)(de)最終發(fa)行價(jia)格(ge)。

　　定價核心

　　REITs的(de)(de)本質是資(zi)(zi)產(chan)(chan)的(de)(de)上市，從(cong)投資(zi)(zi)人角度看，其通過持有REITs份額穿透投資(zi)(zi)于底(di)層(ceng)資(zi)(zi)產(chan)(chan)的(de)(de)所有權(quan)，并獲(huo)得未來資(zi)(zi)產(chan)(chan)的(de)(de)運(yun)營和增值收益(yi)。相較于股(gu)票，REITs主(zhu)要(yao)由(you)(you)基(ji)礎設(she)施項目的(de)(de)租金(jin)和收費作(zuo)為分(fen)紅的(de)(de)收入來源，由(you)(you)底(di)層(ceng)資(zi)(zi)產(chan)(chan)的(de)(de)增值潛力為產(chan)(chan)品內涵價(jia)值的(de)(de)增長(chang)創(chuang)造(zao)機(ji)會，底(di)層(ceng)資(zi)(zi)產(chan)(chan)的(de)(de)質量和管理人的(de)(de)運(yun)營能力，成為產(chan)(chan)品價(jia)值判斷的(de)(de)關(guan)鍵。

　　本次試(shi)(shi)點(dian)工(gong)作篩選資(zi)產(chan)(chan)的(de)主要標(biao)準(zhun)包(bao)括(kuo)資(zi)產(chan)(chan)成熟度(du)高、持有及運營(ying)合(he)法合(he)規、現金流(liu)回(hui)報合(he)理，以及良(liang)好的(de)行業發(fa)展前景，首批試(shi)(shi)點(dian)項(xiang)目(mu)均較(jiao)好滿足了上述(shu)標(biao)準(zhun)。就試(shi)(shi)點(dian)項(xiang)目(mu)初(chu)始(shi)發(fa)行情況看，資(zi)產(chan)(chan)的(de)合(he)理評估價(jia)值和(he)每年現金流(liu)分派率等定價(jia)的(de)重要參(can)考指標(biao)成為投資(zi)人(ren)(ren)關(guan)注的(de)重點(dian)。詢價(jia)公(gong)告(gao)顯示(shi)，基(ji)金管理人(ren)(ren)和(he)財務顧問針(zhen)對REITs份(fen)額(e)的(de)詢價(jia)均圍繞事先確定的(de)底層資(zi)產(chan)(chan)評估值展開，詢價(jia)區間基(ji)于資(zi)產(chan)(chan)評估值上下小幅(fu)波(bo)動(dong)。

　　派息率差異

　　中國基礎設施公募REITs可(ke)大致(zhi)分(fen)為(wei)產(chan)(chan)權(quan)類(lei)(lei)和經(jing)(jing)營(ying)(ying)權(quan)類(lei)(lei)。一般來(lai)(lai)(lai)說，REITs的收(shou)(shou)益(yi)可(ke)拆(chai)解為(wei)股息收(shou)(shou)益(yi)和增值(zhi)(zhi)(zhi)收(shou)(shou)益(yi)兩(liang)(liang)部(bu)分(fen)，分(fen)別(bie)體(ti)現來(lai)(lai)(lai)自(zi)資產(chan)(chan)的現金(jin)分(fen)派和價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)變動。對于倉儲物流(liu)、產(chan)(chan)業園區等產(chan)(chan)權(quan)類(lei)(lei)REITs，除股息收(shou)(shou)益(yi)率(lv)，未來(lai)(lai)(lai)租金(jin)的增長也可(ke)能(neng)帶來(lai)(lai)(lai)底層資產(chan)(chan)的增值(zhi)(zhi)(zhi)；類(lei)(lei)似高(gao)速公路的經(jing)(jing)營(ying)(ying)權(quan)類(lei)(lei)REITs則以股息收(shou)(shou)益(yi)為(wei)主，其經(jing)(jing)營(ying)(ying)權(quan)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)將逐年(nian)遞減直至終值(zhi)(zhi)(zhi)歸零，因而(er)增值(zhi)(zhi)(zhi)收(shou)(shou)益(yi)的體(ti)現可(ke)能(neng)不(bu)明(ming)顯(xian)。鑒于上述兩(liang)(liang)類(lei)(lei)產(chan)(chan)品在增值(zhi)(zhi)(zhi)收(shou)(shou)益(yi)預(yu)期上的差異，我們(men)發(fa)現一般經(jing)(jing)營(ying)(ying)權(quan)類(lei)(lei)產(chan)(chan)品的派息率(lv)較產(chan)(chan)權(quan)類(lei)(lei)產(chan)(chan)品更(geng)高(gao)，這是(shi)因為(wei)產(chan)(chan)權(quan)類(lei)(lei)產(chan)(chan)品具備相對顯(xian)著的增值(zhi)(zhi)(zhi)收(shou)(shou)益(yi)潛力，未在派息中予以體(ti)現。

　　理性看待上市后價格波動

　　從海(hai)外(wai)成熟市場經驗(yan)看，REITs資(zi)產屬性強、分(fen)紅比例高、收益穩定等(deng)特點天然契(qi)合價值投(tou)資(zi)理念，也是進行資(zi)產配置、分(fen)散(san)投(tou)資(zi)風險的(de)理想標的(de)，REITs投(tou)資(zi)人(ren)以追求長期(qi)穩定回報的(de)機構(gou)投(tou)資(zi)人(ren)為(wei)主，部分(fen)公眾投(tou)資(zi)人(ren)將其作為(wei)儲蓄(xu)的(de)替代(dai)品，也說(shuo)明REITs適(shi)合長期(qi)投(tou)資(zi)。

　　我國REITs市(shi)場(chang)(chang)建設處于(yu)起(qi)步階段(duan)，首批試(shi)點項目上市(shi)后(hou)走勢較為難測，投資(zi)(zi)人應理性(xing)對待價(jia)格波(bo)動(dong)，關注長期(qi)投資(zi)(zi)價(jia)值(zhi)。我們(men)希(xi)望在監管和市(shi)場(chang)(chang)機(ji)構的共同推動(dong)下，繼續(xu)做(zuo)好投資(zi)(zi)人教(jiao)育工作，引導(dao)REITs市(shi)場(chang)(chang)成(cheng)長為健(jian)康、回(hui)歸價(jia)值(zhi)本源的成(cheng)熟市(shi)場(chang)(chang)。