資產(chan)證券(quan)(quan)化（ABS）產(chan)品(pin)創(chuang)新持續加速，中國證券(quan)(quan)投資基金業(ye)協會此前公布(bu)的資產(chan)證券(quan)(quan)化業(ye)務備(bei)案運(yun)行情況(kuang)簡(jian)報（2018年）顯示，2018年類(lei)(lei)REITs以(yi)及商(shang)業(ye)不動產(chan)抵押貸(dai)款(kuan)（CMBS）產(chan)品(pin)快速增長，其中共備(bei)案通(tong)過類(lei)(lei)REITs產(chan)品(pin)16只(zhi)，同比(bi)增長14.29%；備(bei)案規模290.97億(yi)元，同比(bi)增長5.52%。

　　業內人士認為，類REITs產(chan)品規模提(ti)升(sheng)，機(ji)構(gou)投資者對于核心(xin)城市(shi)的不動產(chan)日益關注，REITs市(shi)場的底層(ceng)資產(chan)越(yue)發成熟。此外，類REITs設計(ji)經驗與嘗試為公募REITs積累了交易結構(gou)與商業經驗，有助于我國盡早推出公募REITs產(chan)品。

　　正面因素累積

　　業內人士表示，當前(qian)，有(you)利(li)于REITs市場(chang)(chang)發展的(de)正面(mian)因素不斷累積。一方面(mian)，市場(chang)(chang)利(li)率逐步下(xia)降，信用利(li)差收窄(zhai)，投資(zi)者預(yu)期下(xia)行，這有(you)利(li)于REITs潛(qian)在需求(qiu)的(de)培育。同時，資(zi)產增值(zhi)預(yu)期下(xia)降，則有(you)利(li)于REITs產品(pin)潛(qian)在供給的(de)擴大。

　　有券商(shang)人(ren)士(shi)對(dui)中國證(zheng)券報記者表示，最近，核(he)心城市商(shang)辦物(wu)業市場大宗交易越發(fa)(fa)頻繁(fan)，這也說明機構投(tou)資(zi)者對(dui)于核(he)心城市的不動(dong)產日益關注，REITs市場的底層資(zi)產越發(fa)(fa)成熟。

　　類REITs在(zai)調控(kong)(kong)財務(wu)(wu)杠桿(gan)、優化(hua)損(sun)益(yi)表現(xian)、拓寬融資渠道、控(kong)(kong)制融資成本等(deng)財務(wu)(wu)領域的(de)重要價值被市(shi)場逐(zhu)步挖(wa)掘，成為現(xian)階段(duan)國(guo)內企業及金(jin)融機構開展類REITs操(cao)作的(de)主要目的(de)。

　　渤海匯金證(zheng)券(quan)資產(chan)(chan)管(guan)理有(you)限公司董事總經理李耀光對記者介紹，REITs的(de)財(cai)務價值在類REITs初期(qi)以(yi)調控財(cai)務杠(gang)桿、優(you)化(hua)損(sun)益(yi)(yi)表(biao)現(xian)為(wei)(wei)主，產(chan)(chan)品種類以(yi)過戶型類REITs為(wei)(wei)代表(biao)。通過收(shou)購(gou)行(xing)為(wei)(wei)將(jiang)基(ji)礎(chu)物(wu)業(ye)買(mai)入(ru)基(ji)金，實現(xian)物(wu)業(ye)資產(chan)(chan)從原始持有(you)人財(cai)務報表(biao)的(de)出(chu)表(biao)，同(tong)時償還基(ji)礎(chu)物(wu)業(ye)對應的(de)債務，或者帶債收(shou)購(gou)，降低企業(ye)資產(chan)(chan)負(fu)債率(lv)，而資產(chan)(chan)出(chu)售行(xing)為(wei)(wei)本身可(ke)以(yi)為(wei)(wei)企業(ye)實現(xian)資產(chan)(chan)處(chu)置(zhi)損(sun)益(yi)(yi)或股權(quan)投資收(shou)益(yi)(yi)，優(you)化(hua)損(sun)益(yi)(yi)表(biao)。

　　公募(mu)REITs呼聲漸高

　　公募REITs一直是資(zi)產證券化行業從業者(zhe)最關心的話(hua)題(ti)之一，國內(nei)各(ge)方(fang)也在(zai)努力(li)推動公募REITs產品的登場(chang)。2019年2月(yue)，全國政(zheng)協委(wei)員、中(zhong)(zhong)國證監會原主(zhu)席肖(xiao)鋼(gang)在(zai)《清華商(shang)業評論》上發表的署(shu)名(ming)課題(ti)文章中(zhong)(zhong)指出：“目前，中(zhong)(zhong)國推動公募REITs已(yi)具備較好的基礎。2015年以來，國家政(zheng)策也多次明(ming)確支持(chi)。截至2018年6月(yue)底，中(zhong)(zhong)國香港、新加坡市場(chang)分別有5只、11只REITs共持(chi)有76處中(zhong)(zhong)國境內(nei)物業，已(yi)發行的境外REITs資(zi)產收(shou)益表現良(liang)好。”

　　中國(guo)證券投資(zi)基金業協會秘書(shu)長陳春艷此前表示：“未來內(nei)地(di)可以在某些(xie)領域先對REITs進行試點，采取(qu)循序漸(jian)進的方式推動(dong)REITs發展。”

　　李(li)耀光表(biao)示，類REITs等產品(pin)的大量增(zeng)加，代表(biao)了(le)市(shi)場對于我國(guo)推出國(guo)外成熟市(shi)場標準(zhun)REITs的深深期待和(he)殷切(qie)盼望，相關產品(pin)也(ye)為(wei)公募REITs的推出奠(dian)定(ding)了(le)良好的基礎。

　　李耀光認為，首先，類REITs設計經(jing)驗與嘗試為REITs積累了(le)交(jiao)易結構(gou)與商業經(jing)驗。經(jing)過監管(guan)部門和市場機構(gou)的(de)(de)共同(tong)努力，雖(sui)然境內還沒(mei)有完(wan)全符合國際標準的(de)(de)REITs，但已經(jing)逐步(bu)形成了(le)穩定且較為完(wan)善的(de)(de)法律交(jiao)易結構(gou)，通過雙(shuang)SPV架構(gou)實(shi)現了(le)商業地產(chan)價(jia)值的(de)(de)份(fen)額化(hua)、證券化(hua)，為REITs的(de)(de)發(fa)展奠(dian)定很好的(de)(de)理論基礎和法律結構(gou)基礎。

　　同時，類REITs為(wei)REITs的(de)(de)發(fa)行積(ji)累了(le)非(fei)常寶貴的(de)(de)商(shang)業(ye)經(jing)驗。在(zai)產品(pin)設(she)計領(ling)域，通過產品(pin)結(jie)構(gou)的(de)(de)設(she)計，實現(xian)(xian)了(le)REITs的(de)(de)商(shang)業(ye)模式的(de)(de)實現(xian)(xian)，實現(xian)(xian)了(le)NOI、FFO測(ce)算與期間收(shou)益分配邏(luo)輯(ji)，并在(zai)當前(qian)稅制與法規環(huan)境下(xia)創(chuang)設(she)了(le)商(shang)業(ye)有效的(de)(de)交易架構(gou)。在(zai)此基礎上，隨(sui)著類REITs產品(pin)的(de)(de)階梯式創(chuang)新(xin)，國(guo)(guo)際商(shang)業(ye)地產領(ling)域與REITs相關(guan)的(de)(de)商(shang)業(ye)模式逐(zhu)步在(zai)中國(guo)(guo)境內落地。未來(lai)國(guo)(guo)內商(shang)業(ye)地產的(de)(de)發(fa)展模式可能會在(zai)經(jing)歷了(le)企業(ye)表內循環(huan)、PERE+類REITs之(zhi)后，走向PERE+REITs。

　　此(ci)外，類REITs的(de)持續(xu)發(fa)(fa)(fa)行(xing)(xing)及交易為(wei)REITs培(pei)育了投(tou)(tou)融(rong)資(zi)(zi)(zi)市(shi)場。隨著(zhu)以商(shang)業(ye)(ye)物業(ye)(ye)產(chan)(chan)(chan)權(quan)及股權(quan)作為(wei)基(ji)礎(chu)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)的(de)類REITs的(de)出(chu)現，有利于(yu)推動境內資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)證(zheng)券化(hua)逐(zhu)漸走(zou)向看(kan)重底(di)層(ceng)(ceng)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)而非狹義企(qi)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)體資(zi)(zi)(zi)信(xin)的(de)本質，通過優質地產(chan)(chan)(chan)的(de)引進，讓投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)人(ren)逐(zhu)漸識別底(di)層(ceng)(ceng)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)的(de)價值(zhi)，而不僅(jin)僅(jin)關注主(zhu)(zhu)體資(zi)(zi)(zi)信(xin)的(de)增信(xin)或兜底(di)效應，包括銀行(xing)(xing)、保(bao)險、券商(shang)資(zi)(zi)(zi)管、私募基(ji)金在內各類投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)人(ren)逐(zhu)步關注了解(jie)和(he)參(can)與到(dao)商(shang)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)證(zheng)券化(hua)的(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)中來(lai)，為(wei)未來(lai)REITs發(fa)(fa)(fa)行(xing)(xing)培(pei)養了市(shi)場需求(qiu)。另一方面，商(shang)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)經營(ying)企(qi)業(ye)(ye)以及持有商(shang)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)的(de)金融(rong)機構、企(qi)業(ye)(ye)集團，逐(zhu)漸認識到(dao)REITs和(he)類REITs，是他們優化(hua)自身財(cai)務報表、提(ti)高(gao)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)周轉(zhuan)率與資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)回報率、降低杠桿率、提(ti)高(gao)流動性、防范財(cai)務風險的(de)有效工(gong)具，這就(jiu)為(wei)將(jiang)來(lai)REITs的(de)發(fa)(fa)(fa)行(xing)(xing)提(ti)供資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)供給(gei)。

　　對(dui)于(yu)推(tui)(tui)(tui)(tui)出(chu)公募REITs的(de)(de)(de)路徑，業內(nei)人(ren)士認(ren)為，可(ke)以在借(jie)鑒(jian)美、日本等發達國家的(de)(de)(de)標準基(ji)礎(chu)上，結合國情逐(zhu)步(bu)落(luo)實推(tui)(tui)(tui)(tui)廣。“先(xian)探索試點(dian)再規(gui)范發展，先(xian)重(zhong)點(dian)突(tu)破再整(zheng)體推(tui)(tui)(tui)(tui)進，這(zhe)就是(shi)(shi)改革探索出(chu)的(de)(de)(de)方法(fa)論。我國的(de)(de)(de)資產(chan)證券(quan)化就是(shi)(shi)從試點(dian)開始逐(zhu)步(bu)推(tui)(tui)(tui)(tui)進的(de)(de)(de)，REITs也(ye)可(ke)以這(zhe)樣(yang)，先(xian)推(tui)(tui)(tui)(tui)出(chu)有(you)示范效(xiao)應的(de)(de)(de)標桿項目，提升(sheng)市場的(de)(de)(de)興奮度(du)，然后再規(gui)范和整(zheng)體推(tui)(tui)(tui)(tui)進。”一(yi)位(wei)接近監管(guan)機構的(de)(de)(de)法(fa)律人(ren)士對(dui)記者(zhe)表示。