中國(guo)證監(jian)會、國(guo)家發展(zhan)改革委4月30日聯合(he)印發了(le)《關于推(tui)進基礎設施領域(yu)不動產投資信托基金（REITs）試(shi)點(dian)相關工作的通知(zhi)》，對基礎設施領域(yu)的公募REITs試(shi)點(dian)做出細則(ze)要求(qiu)。

　　所謂(wei)REITs（Real Estate Investment Trusts）是一種(zhong)在公開市場(chang)交易、通(tong)過證券化(hua)方(fang)式將不動產資(zi)產或(huo)權益轉(zhuan)化(hua)具有(you)較好(hao)流動性的標準化(hua)金融產品。

　　公(gong)募(mu)人士(shi)指出，公(gong)募(mu)REITs有助于(yu)緩(huan)解基(ji)礎設施投資壓力，對公(gong)募(mu)基(ji)金(jin)行(xing)業更是一個里程碑，能進一步豐富基(ji)金(jin)產品和投資者的(de)投資選擇。公(gong)募(mu)初步預測(ce)，國內公(gong)募(mu)REITs市場規模在(zai)萬(wan)億元以(yi)上，聚焦重點區域行(xing)業等領域的(de)REITs產品，投資收益預期亦頗(po)為可觀。

　　國內(nei)市場規模可達到6萬(wan)億元

　　鵬華基(ji)金指出(chu)，自1960年REITs在美國(guo)出(chu)現以來(lai)，在海外(wai)發達經(jing)濟體(ti)(ti)中(zhong)(zhong)(zhong)，REITs在整體(ti)(ti)資(zi)本市(shi)場(chang)(chang)中(zhong)(zhong)(zhong)占有(you)重要地位。以美國(guo)為例，截(jie)至2019年末的(de)公募REITs市(shi)場(chang)(chang)規模(mo)(mo)約(yue)1.3萬億美元(yuan)，約(yue)占GDP規模(mo)(mo)的(de)6.5%。按該比例推(tui)算，鵬華基(ji)金表示，中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)公募RETIs的(de)市(shi)場(chang)(chang)規模(mo)(mo)可(ke)達6萬億元(yuan)。

　　“可以說，公募REITs未來(lai)可能再(zai)造一個基金行(xing)業，再(zai)造一個新的(de)(de)細分資本市(shi)場。”德邦基金總(zong)經理陳星德表示(shi)，REITs對公募基金行(xing)業是一個里程碑(bei)，意味著全(quan)新的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)品(pin)、廣闊的(de)(de)市(shi)場和巨大(da)挑戰。“基礎(chu)(chu)設(she)施公募REITs的(de)(de)試點(dian)破冰(bing)，有助于(yu)緩解基礎(chu)(chu)設(she)施投資壓力，對推動資本市(shi)場供(gong)(gong)給側(ce)改革具有重要意義(yi)。同(tong)時，這將對實體經濟的(de)(de)發展產(chan)(chan)(chan)生有效支(zhi)持，也為(wei)廣大(da)投資者提供(gong)(gong)了(le)新的(de)(de)投資產(chan)(chan)(chan)品(pin)。”

　　“目(mu)前我國基礎(chu)(chu)設(she)施(shi)(shi)品(pin)類繁多、規(gui)模較大(da)，為公(gong)募REITs提供(gong)了豐富的基礎(chu)(chu)資(zi)產，基礎(chu)(chu)設(she)施(shi)(shi)公(gong)募REITs未(wei)來市場空間巨大(da)。在機制建立以(yi)后，未(wei)來進一步(bu)拓展到基礎(chu)(chu)設(she)施(shi)(shi)以(yi)外的其他(ta)類資(zi)產，不斷豐富公(gong)募REITs的種類，為投資(zi)者提供(gong)更多類別(bie)資(zi)產選擇(ze)。”鵬華基金說。

　　高投資回報可期

　　在本次公募(mu)REITs產品(pin)試點之前(qian)(qian)，我(wo)國(guo)(guo)早(zao)于(yu)2015年便已有類REITs產品(pin)正(zheng)式(shi)成(cheng)立。“此前(qian)(qian)中國(guo)(guo)雖未推出REITs制(zhi)度，但基于(yu)市場(chang)需求，機構(gou)通(tong)過債權性(xing)質(zhi)的(de)(de)類REITs模式(shi)進(jin)行了(le)有效探索，目前(qian)(qian)深滬交易(yi)所合計發行的(de)(de)類REITs產品(pin)規模約4000億元。”鵬華基金指(zhi)出，我(wo)國(guo)(guo)基礎設施品(pin)類繁(fan)多(duo)、規模較(jiao)大(da)，為公募(mu)REITs提供了(le)豐富的(de)(de)基礎資(zi)產，基礎設施公募(mu)REITs未來市場(chang)空間巨大(da)。

　　以(yi)鵬華基(ji)金旗下的類公募房地產REITs——鵬華前海萬科REITs封閉式混合(he)型基(ji)金（簡(jian)稱“鵬華前海萬科REITs”）為(wei)例，該(gai)基(ji)金通(tong)過投資于目標公司股權參與(yu)前海金融創(chuang)新，力爭分享金融創(chuang)新紅利。Wind數據顯示，截至2020年(nian)4月30日，該(gai)基(ji)金2015年(nian)成立以(yi)來的凈(jing)值(zhi)增長率(lv)為(wei)34.11%。

　　證(zheng)(zheng)(zheng)監會(hui)在(zai)4月30日發布的《公開(kai)募集基(ji)(ji)(ji)礎(chu)設施證(zheng)(zheng)(zheng)券投(tou)資基(ji)(ji)(ji)金(jin)指引(yin)（試行）》（征求意見稿）（下稱《指引(yin)》）中表示，基(ji)(ji)(ji)礎(chu)設施基(ji)(ji)(ji)金(jin)80%以上的基(ji)(ji)(ji)金(jin)資產(chan)應持有(you)單一基(ji)(ji)(ji)礎(chu)設施資產(chan)支(zhi)持證(zheng)(zheng)(zheng)券全部份額。同時，基(ji)(ji)(ji)礎(chu)設施基(ji)(ji)(ji)金(jin)采取(qu)封閉式運作，收益分配比例不低于(yu)基(ji)(ji)(ji)金(jin)年度(du)可供分配利潤的90%。

　　收(shou)益方(fang)面，以亞洲(zhou)市(shi)場工業/物(wu)流(liu)(liu)REITs為參考，中(zhong)國(guo)資產證券化分析(xi)網創始人、中(zhong)國(guo)證券投資基金業協(xie)會資產證券化業務專(zhuan)業委員會專(zhuan)家顧問林華(hua)援引戴德梁行報(bao)告指出，截至(zhi)2019年(nian)(nian)底，亞洲(zhou)市(shi)場工業/物(wu)流(liu)(liu)REITs最近(jin)一年(nian)(nian)、三(san)年(nian)(nian)、五年(nian)(nian)、十年(nian)(nian)的年(nian)(nian)化綜合(he)收(shou)益率(lv)分別為31.4％、13.3％、9.1％、13％。

　　陳星德指出，在此(ci)次公(gong)(gong)募(mu)REITs政策和試點《指引》的(de)出臺(tai)過程中，多家(jia)公(gong)(gong)募(mu)基(ji)金也(ye)參與了研(yan)究、討論乃(nai)至《指引》起草。公(gong)(gong)募(mu)基(ji)金公(gong)(gong)司一定(ding)會積(ji)極準備(bei)，以滿足發(fa)行和管理公(gong)(gong)募(mu)REITs的(de)各項(xiang)要求。

　　適合長期投資

　　陳星德指出，REITs主要收(shou)益來自(zi)于持有不動產項目的(de)(de)租金(jin)(jin)收(shou)入，適合長(chang)期投資(zi)(zi)，是養老金(jin)(jin)和(he)保險資(zi)(zi)金(jin)(jin)等長(chang)期資(zi)(zi)金(jin)(jin)的(de)(de)重要投資(zi)(zi)標的(de)(de)之一。

　　鵬華(hua)基(ji)(ji)(ji)金指出(chu)，適(shi)合發行公(gong)募(mu)REITs的基(ji)(ji)(ji)礎(chu)資產(chan)，需具備長期、穩(wen)定(ding)的現金流(liu)。同時，在(zai)市場化運作(zuo)方(fang)(fang)面，基(ji)(ji)(ji)礎(chu)資產(chan)還應具備權益無瑕(xia)疵、可(ke)轉移和(he)法(fa)律隔離等特點。從(cong)這些方(fang)(fang)面來看，鵬華(hua)基(ji)(ji)(ji)金指出(chu)，5G基(ji)(ji)(ji)站、城際(ji)高(gao)速(su)鐵(tie)路(lu)和(he)城際(ji)軌道交通(tong)、新能源汽(qi)車停車場/充電樁、大數據中心、產(chan)業園區、工業物流(liu)園區等，是(shi)適(shi)合開展(zhan)公(gong)募(mu)REITs的大類(lei)基(ji)(ji)(ji)礎(chu)設施。

　　相關通知指出，基礎(chu)設(she)施(shi)(shi)(shi)REITs試點要聚焦重點區(qu)域和重點行業(ye)。例如，優先支(zhi)持(chi)京津冀、長江(jiang)經濟帶、雄(xiong)安新區(qu)、粵港澳大(da)灣區(qu)等重點區(qu)域。同時，優先支(zhi)持(chi)基礎(chu)設(she)施(shi)(shi)(shi)補短板行業(ye)，包括(kuo)倉儲物流、收(shou)費公路等交(jiao)通設(she)施(shi)(shi)(shi)，水電氣熱(re)等市政工程等項目(mu)。

　　以粵港澳(ao)大灣(wan)區(qu)為例，深(shen)創投不動(dong)產(chan)基金管理（深(shen)圳）有(you)限公司與(yu)北京大學匯豐商學院企業(ye)發展研究(jiu)所(suo)近日聯合發布的《粵港澳(ao)大灣(wan)區(qu)不動(dong)產(chan)市場(chang)研究(jiu)（2020）》指出(chu)，目前粵港澳(ao)大灣(wan)區(qu)可通過REITs盤(pan)活的各類(lei)不動(dong)產(chan)規模，預估約有(you)33.9萬億元。

　　華南某小(xiao)型(xing)(xing)公(gong)募(mu)相(xiang)關人(ren)士(shi)對中(zhong)國證券報記者表示，為布(bu)局REITs業(ye)(ye)務(wu)(wu)，該公(gong)募(mu)早于(yu)2018年初，就依托大股東(dong)的(de)地產(chan)和物業(ye)(ye)資(zi)源，以基金(jin)(jin)子公(gong)司為主體發力(li)相(xiang)關業(ye)(ye)務(wu)(wu)。“REITs在中(zhong)國才(cai)剛(gang)起(qi)步，在公(gong)募(mu)產(chan)品配置(zhi)中(zhong)，未來會出現大量的(de)REITs產(chan)品。”該公(gong)募(mu)人(ren)士(shi)認為，REITs可(ke)將(jiang)物業(ye)(ye)資(zi)產(chan)轉為流動性(xing)更強(qiang)的(de)現金(jin)(jin)資(zi)產(chan)，既可(ke)用于(yu)償還(huan)存量負(fu)債降低(di)融資(zi)杠桿，還(huan)可(ke)以為輕資(zi)產(chan)轉型(xing)(xing)、布(bu)局新型(xing)(xing)業(ye)(ye)務(wu)(wu)提供資(zi)金(jin)(jin)支持。