華安基金(jin)首席經(jing)濟學(xue)家(jia)林(lin)采宜日(ri)前接(jie)受中(zhong)國證(zheng)券報記(ji)者專訪時表示，公募基建REITs能(neng)為基建提(ti)供增量資(zi)金(jin)來源，還能(neng)降(jiang)低地(di)方(fang)政府(fu)債務負擔。當前，公募REITs市場全面擴容(rong)面臨的(de)最(zui)主(zhu)要障礙是沒有足夠賺錢(qian)的(de)底層資(zi)產。

　　要培育公募(mu)(mu)REITs的市場環境，應對稅(shui)收政策做出(chu)相(xiang)應調整。同時(shi)(shi)，公司(si)型(xing)REITs的法(fa)律(lv)地位需(xu)通過相(xiang)應法(fa)律(lv)法(fa)規進行明確。短期內商業(ye)地產領(ling)域公募(mu)(mu)REITs不具備推(tui)出(chu)試(shi)點的時(shi)(shi)機。

　　具有高穩定回報特征

　　中國證(zheng)券報(bao)：REITs基金在國外(wai)發展情況如何？

　　林(lin)采宜(yi)：從組織形(xing)式看，REITs有公司型(xing)和契(qi)約型(xing)兩種(zhong)。公司型(xing)允(yun)許(xu)內部管理、可不斷(duan)進行外源(yuan)性融資(zi)，持續發(fa)展能力(li)強，適(shi)合于需要不斷(duan)投入的高(gao)新技術類(lei)基礎(chu)設(she)(she)施建設(she)(she)。而契(qi)約型(xing)REITs只(zhi)允(yun)許(xu)外部管理，投資(zi)者(zhe)以買(mai)入持有為主，適(shi)合于傳統(tong)基礎(chu)設(she)(she)施。

　　在美國、日本、新加(jia)坡及澳(ao)大利亞(ya)都有成(cheng)熟(shu)的(de)(de)基礎設(she)施REITs、基金(jin)和(he)信托產(chan)品(pin)，雖然形式有所(suo)不同，但(dan)特征高度相似(si)。在所(suo)有上(shang)市(shi)產(chan)品(pin)規(gui)模(mo)中，美國的(de)(de)基建(jian)REITs規(gui)模(mo)最大，達到2310億(yi)(yi)美元，澳(ao)大利亞(ya)基建(jian)基金(jin)次(ci)之，規(gui)模(mo)為525億(yi)(yi)美元；日本和(he)新加(jia)坡的(de)(de)上(shang)市(shi)交易產(chan)品(pin)總規(gui)模(mo)都在100億(yi)(yi)美元以下。

　　以上四(si)國的(de)基建類產品均有明確(que)的(de)底(di)層(ceng)資產、分(fen)紅及稅收優惠要(yao)求(qiu)。除了新加(jia)坡的(de)商業信托(tuo)對于分(fen)紅沒有強制要(yao)求(qiu)及采取(qu)僅對信托(tuo)征稅以外，其它三國均對核心資產有明確(que)的(de)最低比例(li)要(yao)求(qiu)，同時強制分(fen)紅比例(li)達到90%以上，并(bing)僅對投(tou)資者(zhe)征收所(suo)得稅。

　　中國(guo)證券(quan)報：作為投資品(pin)，REITs在(zai)收(shou)益率(lv)方面有(you)哪些(xie)特點？

　　林采宜：由于政策(ce)因(yin)素，大部分(fen)(fen)國(guo)家的基建REITs都有高強制(zhi)分(fen)(fen)紅(hong)比率、低(di)稅率、高穩定回報(bao)等特(te)征(zheng)。但公司型(xing)REITs和契約(yue)型(xing)REITs的收益水平和波(bo)動性差別很大。

　　以(yi)(yi)美(mei)國(guo)(guo)為(wei)(wei)例，2015年以(yi)(yi)來(lai)基(ji)建REITs的年化收(shou)益(yi)率高達18%，波動(dong)(dong)率超過20%，因(yin)為(wei)(wei)美(mei)國(guo)(guo)基(ji)建REITs是(shi)以(yi)(yi)運(yun)營(ying)通信(xin)設備(bei)的公司型(xing)REITs為(wei)(wei)主，有較強的權益(yi)資產特點。高收(shou)益(yi)伴隨高波動(dong)(dong)。

　　澳大(da)利亞基(ji)建REITs以契約型(xing)為(wei)主，最近十年（2010年至(zhi)2019年）的股息率在4%至(zhi)7%的區間內波(bo)動(dong)，高出國(guo)債利率2%至(zhi)3%，收(shou)益(yi)穩定，波(bo)動(dong)較(jiao)小(xiao)。

　　中國(guo)證券報(bao)：中國(guo)的(de)公(gong)募(mu)REITs為何先在基礎(chu)設施領域推出？

　　林采宜：海外(wai)的REITs底層資產(chan)絕大部分是(shi)房地產(chan)，包括住宅和商業地產(chan)，而國內由于(yu)各種(zhong)因素，房地產(chan)目前不允許(xu)以(yi)信托產(chan)品這(zhe)種(zhong)非標方式融資，這(zhe)是(shi)最主(zhu)要(yao)的原因。

　　其次，房地(di)產的(de)租(zu)(zu)金收(shou)益(yi)率(lv)較低也是重要因素(su)之(zhi)一(yi)(yi)。以住(zhu)宅地(di)產為(wei)例(li)，我國一(yi)(yi)線和二(er)線中(zhong)心城市的(de)住(zhu)宅地(di)產，租(zu)(zu)金收(shou)益(yi)率(lv)大約在1.5%至(zhi)(zhi)2.5%之(zhi)間，北京(jing)、上海這(zhe)(zhe)樣(yang)的(de)超一(yi)(yi)線城市中(zhong)心地(di)段(duan)的(de)租(zu)(zu)金收(shou)益(yi)率(lv)甚至(zhi)(zhi)達(da)1%至(zhi)(zhi)1.2%，這(zhe)(zhe)樣(yang)的(de)租(zu)(zu)金收(shou)益(yi)率(lv)顯然(ran)在理財產品市場上缺乏競爭力。

　　海外(wai)房(fang)地產(chan)(chan)一線城市(shi)的(de)(de)住宅，租金收(shou)益率(lv)在3%至5%之間(jian)，加(jia)上(shang)不動產(chan)(chan)投資信托產(chan)(chan)品的(de)(de)稅收(shou)優惠政策，使得(de)REITs的(de)(de)收(shou)益率(lv)通常比國債收(shou)益率(lv)能高(gao)出(chu)2個(ge)百(bai)分點以上(shang)。這(zhe)是（不動產(chan)(chan)）固定(ding)資產(chan)(chan)信托產(chan)(chan)品的(de)(de)生機所(suo)在。

　　我國的(de)實際(ji)情況決(jue)定了發行基礎設(she)施REITs是當前的(de)較(jiao)好(hao)選(xuan)擇，且會(hui)選(xuan)擇部分基礎設(she)施建設(she)項目，這(zhe)是政府優惠政策傾(qing)斜的(de)重點。

　　至于當前我國發(fa)展基礎(chu)(chu)設(she)施公(gong)募REITs的(de)優勢(shi)，我認為，基礎(chu)(chu)設(she)施公(gong)募REITs最(zui)大的(de)優勢(shi)，就是政府(fu)在政策方面擁有自由裁量權。因為這類項(xiang)(xiang)(xiang)目能減輕(qing)政府(fu)財政的(de)壓(ya)力，打開(kai)基礎(chu)(chu)設(she)施建設(she)的(de)融資渠道(dao)。但這個“優勢(shi)”能否(fou)變成(cheng)項(xiang)(xiang)(xiang)目的(de)市場生命力，取決于項(xiang)(xiang)(xiang)目是否(fou)有足(zu)夠的(de)現金(jin)流收入，收益率能否(fou)明顯高于無風險(xian)利率。

　　降低地方政府債務負擔

　　中國證(zheng)券(quan)報：在盤活存量、完善投(tou)融資機(ji)制方面，公(gong)募(mu)REITs將發揮哪些重要(yao)作用？

　　林采宜(yi)：目前(qian)中國(guo)基(ji)礎設施存量規模超100萬億元(yuan)，然(ran)而，從目前(qian)的(de)基(ji)建資金(jin)(jin)來(lai)源看，政(zheng)府專(zhuan)項債發行額占基(ji)建投資的(de)比重逐(zhu)年上(shang)升，未來(lai)要(yao)源源不斷增加基(ji)金(jin)(jin)項目的(de)投入資金(jin)(jin)，需要(yao)撬(qiao)動更多民(min)間(jian)資本(ben)的(de)參與。公募基(ji)建REITs能為基(ji)建需求提供(gong)增量的(de)資金(jin)(jin)來(lai)源，同時還能降(jiang)低地方政(zheng)府的(de)債務負擔。

　　同(tong)時(shi)，基(ji)建REITs還可(ke)盤活PPP項目(mu)(mu)。國(guo)家(jia)發(fa)改委發(fa)文明確，基(ji)建REITs底層資產(chan)為(wei)(wei)PPP項目(mu)(mu)的，PPP項目(mu)(mu)應以(yi)使用(yong)(yong)者付費(fei)為(wei)(wei)主。這將(jiang)改變過去PPP項目(mu)(mu)重建設(she)、輕(qing)運(yun)營(ying)以(yi)及偏好(hao)政(zheng)府(fu)付費(fei)的狀況，未來的PPP項目(mu)(mu)將(jiang)更重視(shi)項目(mu)(mu)運(yun)營(ying)和(he)以(yi)使用(yong)(yong)者付費(fei)和(he)可(ke)行(xing)性缺口補(bu)助為(wei)(wei)主的回報(bao)機制，為(wei)(wei)二次(ci)融資提供條件(jian)，同(tong)時(shi)可(ke)減(jian)輕(qing)政(zheng)府(fu)負擔。

　　中國(guo)證(zheng)券(quan)報(bao)：當前公募REITs市場(chang)全面(mian)(mian)擴容面(mian)(mian)臨(lin)哪些障礙(ai)？培(pei)育REITs市場(chang)環境還需要加大哪方面(mian)(mian)的政策支持(chi)？

　　林(lin)采宜：當(dang)前(qian)公募REITs市場全面擴容(rong)面臨的(de)最主要(yao)障(zhang)礙是(shi)沒有足夠賺錢的(de)底層資產。社(she)會(hui)資本都是(shi)很“聰明”的(de)，盈利前(qian)景樂觀的(de)項(xiang)目不愁沒有投資人和資金來源(yuan)，這些項(xiang)目不一(yi)定需要(yao)公募REITs這種(zhong)融資方式。而(er)底層資產盈利能力，可能是(shi)影響基建REITs擴容(rong)的(de)重要(yao)因素。

　　要(yao)培育公募REITs的(de)市場環境，首先，稅(shui)收政(zheng)策要(yao)有(you)相應調整(zheng)。其次(ci)，公司(si)型(xing)(xing)REITs的(de)法(fa)律地(di)位需(xu)要(yao)通過相應的(de)法(fa)律法(fa)規(gui)明確，一(yi)些風險回報率可能較高(gao)(gao)的(de)新(xin)(xin)基建領域，如信息網絡(luo)等(deng)需(xu)要(yao)持續創新(xin)(xin)投入(ru)，這類REITs在發達國家(jia)能有(you)較高(gao)(gao)的(de)回報率，其組(zu)織形式(shi)主要(yao)是公司(si)型(xing)(xing)設計，相比之下(xia)，契約型(xing)(xing)REITs不(bu)太適(shi)合(he)新(xin)(xin)基建和高(gao)(gao)風險項(xiang)目。再次(ci)，在養(yang)老金(jin)遞延納(na)稅(shui)賬(zhang)戶(hu)等(deng)一(yi)系列(lie)制度(du)方面也需(xu)要(yao)不(bu)斷完善，從而吸引長期(qi)資金(jin)加入(ru)。

　　中國證券報：國內商業地(di)產(chan)領域公(gong)募REITs試點環境如(ru)何？你(ni)認為(wei)何時會推出試點？

　　林采宜(yi)：商業地產(chan)供(gong)過(guo)于求的(de)(de)狀況兩年前就已有所(suo)顯現(xian)，新冠肺炎疫(yi)情導致(zhi)零售和服務業收縮及轉(zhuan)型，加劇(ju)了商業地產(chan)的(de)(de)過(guo)剩(sheng)。今年上半年，北(bei)京、上海(hai)、廣州、深(shen)圳甲級寫字(zi)樓的(de)(de)吸納量同比跌幅(fu)超過(guo)50%，一線城市(shi)的(de)(de)寫字(zi)樓租金絕大部(bu)分都(dou)呈現(xian)不同程度的(de)(de)下(xia)跌趨勢。

　　在當前的宏觀和產業環境下，我個人認為，短期內商業地產領域公募REITs不具備推出試(shi)點(dian)的時(shi)機(ji)。