隨著國內商(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)的不(bu)斷升(sheng)級換代，無(wu)論(lun)是(shi)辦公物業(ye)(ye)、購(gou)物中心(xin)、商(shang)業(ye)(ye)綜(zong)合體等商(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)資產(chan)(chan)，還是(shi)存量商(shang)業(ye)(ye)資產(chan)(chan)經過升(sheng)級改造(zao)及(ji)運營管(guan)理(li)提升(sheng)了(le)回報率后，資產(chan)(chan)價值得到(dao)很大提升(sheng)，給證券化提供了(le)好的估值空間。

　　 根(gen)據(ju)戴德梁行發布(bu)的2019《亞(ya)洲房地產(chan)(chan)(chan)投資(zi)(zi)信托(tuo)基金(jin)（REITs）研究報告》，2019年國(guo)內(nei)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)證券化繼續高速發展，發行量同比增幅超過30%，物業資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)類別更加多(duo)樣(yang)化，產(chan)(chan)(chan)品結(jie)構設(she)計更加接(jie)近(jin)標準化REITs，其中倉(cang)儲物流REITs/CMBS發行增速較快，為(wei)近(jin)期(qi)市場熱點。數據(ju)中心未來有望成為(wei)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)證券化的新型資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)類別。

　　 “市(shi)場(chang)(chang)(chang)發(fa)展較快主要(yao)有兩點(dian)原因：第一，金融(rong)市(shi)場(chang)(chang)(chang)收緊對房地產(chan)(chan)(chan)行業貸(dai)款額度，資(zi)產(chan)(chan)(chan)證券化(hua)市(shi)場(chang)(chang)(chang)逐漸成為優(you)質(zhi)物(wu)業持有企業主要(yao)的融(rong)資(zi)渠道。”戴德(de)梁行資(zi)產(chan)(chan)(chan)證券化(hua)業務負責人楊枝向(xiang)《證券日(ri)報》表示(shi)，“第二，得益于產(chan)(chan)(chan)品結構設計相(xiang)對簡單、稅費負擔(dan)較少及標準化(hua)強等特點(dian)，CMBS產(chan)(chan)(chan)品在2019年間已成為市(shi)場(chang)(chang)(chang)主要(yao)發(fa)行產(chan)(chan)(chan)品，加速了(le)市(shi)場(chang)(chang)(chang)規模(mo)擴(kuo)張。”

　　 國內不動產資產證券化加速

　　 據戴德梁(liang)行統計(ji)，截至2019年底(di)，亞洲市(shi)場上活躍(yue)的REITs共(gong)計(ji)178支，總市(shi)值(zhi)達2924億美元，同比增長(chang)約25%，其中(zhong)日本、新加坡、中(zhong)國香港三地REITs市(shi)值(zhi)合(he)計(ji)占比達93%。

　　 值得(de)一提的是，2019年國(guo)內(nei)商業不(bu)動(dong)產資產證券(quan)化市場延續了(le)前一年快速發展勢頭，共(gong)發行81單(dan)產品(pin)，發行規模(mo)達1550.8億(yi)元，產品(pin)數量和(he)規模(mo)分別同比增長42.1%和(he)36.3%。其(qi)中CMBS產品(pin)發行46單(dan)，類REITs產品(pin)發行23單(dan)，CMBN產品(pin)發行12單(dan)。同時(shi)，國(guo)內(nei)首(shou)批發行的商業不(bu)動(dong)產資產證券(quan)化產品(pin)陸(lu)續進(jin)入(ru)產品(pin)首(shou)個開放期。

　　 另據公開(kai)資料不完全(quan)統計，截至2019年底，從持有物業(ye)數量來看，已發行的國(guo)內商(shang)業(ye)不動(dong)產資產證券化(hua)產品(pin)共計持有底層物業(ye)423處，其中零售(shou)業(ye)態(tai)在2019年間繼(ji)續擴展，奧特(te)萊斯、文(wen)創/文(wen)旅(lv)商(shang)業(ye)細分業(ye)態(tai)于年內首次成功發行資產證券化(hua)產品(pin)。

　　 此(ci)外(wai)，新(xin)加坡和中(zhong)國(guo)(guo)香港共(gong)有16支REITs持有中(zhong)國(guo)(guo)內地103處(chu)商業(ye)不(bu)動(dong)(dong)產。2019年，兩(liang)地REITs在(zai)中(zhong)國(guo)(guo)內地不(bu)動(dong)(dong)產交易十分活躍，共(gong)收(shou)購(gou)(gou)16處(chu)物(wu)(wu)業(ye)，處(chu)置3處(chu)物(wu)(wu)業(ye)。不(bu)難(nan)看出，“境(jing)外(wai)”REITs繼續收(shou)購(gou)(gou)內地物(wu)(wu)業(ye)，2019年收(shou)購(gou)(gou)了19個項目。

　　 “物(wu)業(ye)資產(chan)證券化動作頻繁(fan)跟整體金融政策相(xiang)關，隨著證券化加速(su)，持有這些物(wu)業(ye)的企(qi)(qi)業(ye)能夠(gou)快速(su)變現。”易居研究院智庫中心(xin)研究總監嚴躍(yue)進向(xiang)《證券日報》記(ji)者表示，這將充盈(ying)企(qi)(qi)業(ye)資金鏈。

　　 新基建REITs或成下一個增長點

　　 針(zhen)對本次疫(yi)情突(tu)發(fa)對中國市(shi)場的影(ying)響(xiang)，楊枝向《證券日報》表示，商業地產(chan)(chan)的估值邏輯(ji)考量資(zi)(zi)產(chan)(chan)未來長期現金流的折現價值，盡管短期內現金流受疫(yi)情影(ying)響(xiang)，但物(wu)業總體估值不(bu)會因為疫(yi)情而(er)產(chan)(chan)生劇烈(lie)波(bo)動，針(zhen)對不(bu)同(tong)業態的資(zi)(zi)產(chan)(chan)受到的影(ying)響(xiang)程度不(bu)同(tong)，單純依靠(kao)經營性收入(ru)的資(zi)(zi)產(chan)(chan)類(lei)型（如酒店、百(bai)貨）受到影(ying)響(xiang)及沖擊較大，而(er)有租(zu)約(yue)保障(zhang)的物(wu)業類(lei)型（如辦公、物(wu)流）影(ying)響(xiang)相對較小(xiao)。

　　 同(tong)時，他強調，資(zi)產的(de)(de)現金流(liu)(liu)充足程度是證券化產品(pin)(pin)按時還本付息的(de)(de)至關要素(su)，疫情短期(qi)影(ying)響現金流(liu)(liu)的(de)(de)情況(kuang)，會對已發行(xing)(xing)產品(pin)(pin)，監測現金流(liu)(liu)變(bian)化提出更高要求。新產品(pin)(pin)發行(xing)(xing)短期(qi)內或因疫情影(ying)響有(you)所(suo)放緩，但長期(qi)依(yi)然被看好，未(wei)來“新基建(jian)”REITs（物流(liu)(liu)、數據中(zhong)心、醫療(liao)健康、停車場）或成為下一(yi)個(ge)行(xing)(xing)業增長點。

　　 眾所(suo)周知，“新(xin)基(ji)(ji)建(jian)”主要包括七大領域，5G基(ji)(ji)建(jian)、特高(gao)壓、城際高(gao)速鐵路(lu)和城際軌道交通、新(xin)能源汽車(che)充電樁(zhuang)、大數據中(zhong)心、人工(gong)智能和工(gong)業互聯網。

　　 “‘新基(ji)建(jian)’可(ke)以(yi)(yi)通過(guo)更加(jia)豐(feng)富的(de)(de)金融(rong)手段吸(xi)引更多民間資(zi)本(ben)參(can)與投(tou)資(zi)和運營，優化和改(gai)變以(yi)(yi)往(wang)傳統(tong)基(ji)建(jian)僅(jin)以(yi)(yi)政(zheng)(zheng)府投(tou)資(zi)為主的(de)(de)固有模式(shi)(shi)。”萊坊(fang)中(zhong)(zhong)國區戰略咨詢部(bu)高(gao)級董事陳鐵東在接受《證券日報(bao)》記者采訪時表示，“新基(ji)建(jian)”投(tou)資(zi)主要(yao)由各類(lei)運營商和企業進行(xing)，市場化投(tou)資(zi)占(zhan)比(bi)較傳統(tong)基(ji)建(jian)大(da)，對(dui)財政(zheng)(zheng)資(zi)金的(de)(de)依賴性沒(mei)有那(nei)么強(qiang)。財政(zheng)(zheng)政(zheng)(zheng)策(ce)和貨幣政(zheng)(zheng)策(ce)的(de)(de)協調(diao)，通過(guo)專(zhuan)項債(zhai)、PPP等(deng)模式(shi)(shi)支持(chi)“新基(ji)建(jian)”，配合降低融(rong)資(zi)成本(ben)、減稅降費、加(jia)大(da)對(dui)研(yan)發成本(ben)補貼等(deng)方式(shi)(shi)，包括REITs，還有專(zhuan)項債(zhai)、ABS等(deng)金融(rong)工具(ju)，以(yi)(yi)及PPP模式(shi)(shi)的(de)(de)使用過(guo)程中(zhong)(zhong)提供政(zheng)(zheng)策(ce)傾斜，也是(shi)比(bi)較好的(de)(de)投(tou)融(rong)資(zi)促進方式(shi)(shi)。

　　 “‘新(xin)基建(jian)’REITs是(shi)大方向大趨(qu)勢，潛在投(tou)資(zi)成(cheng)本(ben)比較高，通過(guo)證券(quan)(quan)化手段可提供充分的資(zi)金支持(chi)。”嚴躍進向《證券(quan)(quan)日報(bao)》記者表示，預計未來“新(xin)基建(jian)”REITs規模會(hui)越來越高。